Apartman Yönetimine ve Kat Maliklerine karşı İcra Takibi

Müvekkil şirket, X Apartman Yönetimiyle apartmanın tamirat işleri ve ısı yalıtımı yapma konusunda bir sözleşme imzalıyorlar. apartman yönetimi, yönetim kurulunda 8'de 6 çoğunlukla bu işi yaptırma kararını veriyor. Sözleşmenin karşı tarafı X Apartmanı adına X Apartman Yöneticisi. maliklerden sadece bir tanesi sözleşmede kararlaştırılan bedelin payına düşen kısmını ödemiyor. bizde buna karşı ilamsız icra takibi yapacağız. ancak sorum şu: borçlu olarak direk kat malikini gösterebilirmiyiz? Yoksa X Apartman yönetimini mi borçlu olarak göstermeliyiz?

Alıntı: Yazan erayssener Müvekkil şirket, X Apartman Yönetimiyle apartmanın tamirat işleri ve ısı yalıtımı yapma konusunda bir sözleşme imzalıyorlar. apartman yönetimi, yönetim kurulunda 8'de 6 çoğunlukla bu işi yaptırma kararını veriyor. Sözleşmenin karşı tarafı X Apartmanı adına X Apartman Yöneticisi. maliklerden sadece bir tanesi sözleşmede kararlaştırılan bedelin payına düşen kısmını ödemiyor. bizde buna karşı ilamsız icra takibi yapacağız. ancak sorum şu: borçlu olarak direk kat malikini gösterebilirmiyiz? Yoksa X Apartman yönetimini mi borçlu olarak göstermeliyiz?

Yargıtay 13. H.D. 2009/6851 E. 2009/12611 K. 04.11.2009 Tarih
ÖZET: Yönetimin yaptığı sözleşmeden tüm kat maliklerinin yararlanmaları karşısında bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda husumetin sözleşmede taraf olan yönetime yöneltilebileceğinin kabul edilmesi gerekir.

Alıntı: Yazan İlhan_ERDEN Yargıtay 13. H.D. 2009/6851 E. 2009/12611 K. 04.11.2009 Tarih ÖZET: Yönetimin yaptığı sözleşmeden tüm kat maliklerinin yararlanmaları karşısında bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda husumetin sözleşmede taraf olan yönetime yöneltilebileceğinin kabul edilmesi gerekir.

Öncelikle cevabınız için teşekkür ederim.
Ama benim isteğim ise kat maliklerine karşı icra takibine gitmek, tahsil kabiliyeti daha güçlü olduğu için. bu mümkün değil midir?

SİZİNİN MÜVEKKİLİNİZ İLE APARTAMAN YÖNETİMİ ARASINDA HİZMET SÖZLEŞMESİ var dolayısıyla mutabınız yönetim,yönetim ise KMK 35 uyarınca maliklerle muhatap.

şöyle bir yargıtay kararı buldum, mevcut duruma da uymakta. bu karara göre de maliklere karşı gidilebiliyor gibi görünüyor.



YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/8347
K. 2010/12184
T. 30.9.2010
• ORTAK GİDER VE AİDAT BORCUNUN TAHSİLİ ( Dava Konusu Edilen Döneme Ait Olmak Üzere Yönetimde Bulunan Ortak Gider Ve Aidat Alacağına İlişkin Karar ve İşletme Defterleri Fatura ve Makbuzları İle Diğer Kayıt ve Belgeler Getirtilip Tüm Hesapların Bilirkişiye İncelettirilmesi Gerektiği )
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARI BULUNMAMASI ( Davalının Kat Malikleri Kurulu Toplantısına Katılmaması Katılıp da Muhalif Kalması Kat Malikini ve Onların Bağımsız Bölümünde Kira Sözleşmesine veya Başka Bir Nedene Dayanarak Oturanları Ortak Gider Borcunu Ödeme Sorumluluğundan Kurtarmadığı )
• KAT MALİKİNİN TOPLANTIYA KATILMAMASI YA DA KATILIP DA MUHALİF KALMASI ( Kat Malikini ve Onların Bağımsız Bölümünde Kira Sözleşmesine veya Başka Bir Nedene Dayanarak Oturanları Ortak Gider Borcunu Ödeme Sorumluluğundan Kurtarmadığı )
• KAT MÜLKİYETİ YÖNETİMİ DEFTERLERİ ( Ortak Gider Ve Aidat Alacağına İlişkin Karar ve İşletme Defterleri Fatura ve Makbuzları İle Diğer Kayıt ve Belgeler Getirtilip Tüm Hesapların Bilirkişiye İncelettirilmesi Gerektiği )
634/m.20,32
ÖZET : Dava dilekçesinde, itirazın iptali istenilmiştir. Borcun tahsili için kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamış veya işletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilip kesinleşmemiş ya da hiç yapılmamış bulunması, davalının kat malikleri kurulu toplantısına katılmaması, katılıp da muhalif kalması kat malikini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. Ayrıca dosya içerisinde kat malikleri kurulu tarafından ortak gider ve aidat borçlarının ödenmesi ile ilgili iki adet karar alındığı da anlaşılmakta olup, kat malikleri, kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Mahkemece, davaya konu edilen döneme ait olmak üzere yönetimde bulunan ortak gider ve aidat alacağına ilişkin karar ve işletme defterleri, fatura ve makbuzları ile diğer kayıt ve belgeler getirtilip tüm hesapların uzman bir bilirkişiye incelettirilmelidir.

DAVA : Dava dilekçesinde, itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, kat mülkiyetli anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olan davalının, iş merkezinin 20.7.2004 tarihli genel kurulunca alınan anayapıda eskiyen kısımların tamiri, bina dış cephe onarımı, elektrik ve telefon tesisatı vs, işlerin yapılması, gereken masrafların da kat maliklerinden kullandıkları işyeri sayısına göre eşit olarak tahsil edilmesi kararına ve sözü edilen işlerin yapılıp davalının payına 3.950 TL düştüğünün de saptanmasına karşın ortak gider borcunu ödemediğinden hakkında yapılan takibe itirazın iptali ile %40 inkar tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiş, mahkemece; bilirkişinin takip konusu yapılan alacağın dayanağını teşkil eden genel kurul toplantısının kanunun öngördüğü koşullara göre yapılmadığı, davalıya işletme projesinin tebliğ edilmediği ve kendisinin de genel kurula katılmadığı, yapılan onarım gideri ve masrafların eşit olarak kat maliklerine dağılımına ilişkin kararın yasadaki usul ve şartlara göre alınmadığı, bu bağlamda davalı için borç doğuracak biçimde Kat Mülkiyeti Yasasına uygun alınmış bir karar ve belge olmadığı görüşüne itibar edilerek davanın reddi yolunda hüküm kurulmuştur.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmüne göre kat malikleri ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Sözü edilen borcun tahsili için kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamış veya işletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilip kesinleşmemiş ya da hiç yapılmamış bulunması, davalının kat malikleri kurulu toplantısına katılmaması, katılıp da muhalif kalması kat malikini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. Ayrıca dosya içerisinde kat malikleri kurulu tarafından ortak gider ve aidat borçlarının ödenmesi ile ilgili 13.5.2004 ve 20.7.2004 tarihli iki adet karar alındığı da anlaşılmakta olup, Kat Mülkiyeti Yasasının 32. maddesine göre kat malikleri, kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Bu durum karşısında mahkemece: Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamaları nazara alınarak davaya konu edilen döneme ait olmak üzere yönetimde bulunan ortak gider ve aidat alacağına ilişkin karar ve işletme defterleri, fatura ve makbuzları ile diğer kayıt ve belgeler getirtilip tüm hesapların uzman bir bilirkişiye incelettirilerek davalının ortak gider ve aidat borçlarının bulunup bulunmadığının tespit ettirilmesi, belge ve kayıt bulunmadığı takdirde tarafların tüm delilleri toplanıp oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırmaya ve eksik incelemeye dayanan bilirkişi raporuna itibar edilerek davanın reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükümün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 30.9.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan erayssener şöyle bir yargıtay kararı buldum, mevcut duruma da uymakta. bu karara göre de maliklere karşı gidilebiliyor gibi görünüyor.

Karardaki davacı/alacaklı, yönetim mi yoksa üçüncü kişi mi...

Kararda o belirtilmemiş

Alıntı: Yazan erayssener Kararda o belirtilmemiş

Sayın erayssener;
Kararın, "ORTAK GİDER VE AİDAT BORCUNUN TAHSİLİ" için, kat maliki aleyhine başlatılan icra takibine itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasına ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Ortak gider ve aidat borcunun tahsili için takip başlatanın kim olduğu düşünüldüğünde, eklediğiniz kararın, sorunuzun yanıtı olmadığı kanaatindeyim.

ilginiz ve vakit ayırdığınız için teşekkür ederim. mecburen apartman yönetimine karşı icra takibi yapacağız. tekrardan teşekkürler.

Husumet apartman yönetimine yöneltilecek. Ancak takip kesinleştikten sonra kat maliklerine arsa payları oranında sorumlu oldukları borç miktarını gösterir muhtıra göndermelisiniz. Her ne kadar takip yönetime karşı açılacaksa da, kat malikleri burada borçtan arsa payları oranında şahsen sorumludurlar (üçüncü şahıs olarak değil). Uygulama bu yöndedir.

Alıntı: Yazan Av. Murat ÇETİN Husumet apartman yönetimine yöneltilecek. Ancak takip kesinleştikten sonra kat maliklerine arsa payları oranında sorumlu oldukları borç miktarını gösterir muhtıra göndermelisiniz. Her ne kadar takip yönetime karşı açılacaksa da, kat malikleri burada borçtan arsa payları oranında şahsen sorumludurlar (üçüncü şahıs olarak değil). Uygulama bu yöndedir.

Bu konuda diğer katılımcılar gibi düşünüyorum. Yapılan işe ait protokolde/sözleşmede muhatap kimse husumet ona yöneltilmelidir. Kaldı ki, bu iş için tanzim edilecek faturada apartman yönetiminin olduğu görülecektir. Yaptığınız sözleşme veya protokol apartman yönetimiyle, kestiğiniz/keseceğiniz faturada tek tek tüm kat maliklerini belirtemeyeceğinize göre ki, apatman yönetimi adına olmalı; siz neye dayanarak tüm kat maliklerine takip çıkaracaksınız?

Ancak apartman yönetimi veya herhangi bir kat maliki bu gidere katılmayan kat malik/malikleri için icra takibi başlatabilir. (634 say. KMK. Mad. 20)

Dolayısıyla yukarıdaki düşüncenize katılmıyorum.

Benim de kanaatim husumetin kat malikleri kuruluna yöneltilmesi olacaktır ki yargıtay kararında her ne kadar kat maliki ve kiracıların kurul kararlarına riayet mecburiyetinden bahsetse de bu mecburiyet kurulun talebi veyahut kararı sonucu ''kurula karşı'' olacağından,ne kat malikine karşı kat malikleri kuruluyla sözleşme yapan kişi takip başlatabilir,ne de takibi yönetime yöneltip de sayın av. murat çetin'in dediği pay oranında sorumlulukla ilgili muhtıra çekilebilir.Hal bu olunca ,takip yönetime karşı başlatılmalı,takibe karşı ödenen miktar (asıl alacak,masraflar) için de atık kurul isterse kat malikine rücu etmek durumunda kalır.

Alıntı: Yazan erayssener Müvekkil şirket, X Apartman Yönetimiyle apartmanın tamirat işleri ve ısı yalıtımı yapma konusunda bir sözleşme imzalıyorlar. apartman yönetimi, yönetim kurulunda 8'de 6 çoğunlukla bu işi yaptırma kararını veriyor. Sözleşmenin karşı tarafı X Apartmanı adına X Apartman Yöneticisi. maliklerden sadece bir tanesi sözleşmede kararlaştırılan bedelin payına düşen kısmını ödemiyor. bizde buna karşı ilamsız icra takibi yapacağız. ancak sorum şu: borçlu olarak direk kat malikini gösterebilirmiyiz? Yoksa X Apartman yönetimini mi borçlu olarak göstermeliyiz?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 11.10.2012 T., Esas: 2012/14032, Karar: 2012/28999: "... icra takibine dayanak yapılan alacak "Bina dış cephe yalıtımı bedeline ilişkin verilen bonolar " olup ... alacaklı, 634 Sayılı Yasa'nın 35.maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı Kanun'un 20.maddesi uyarınca da takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır..."

Kararın tamamı için:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14302

Saygılar...