ÇoĞunluk Hİsse Satin Alan Yenİ Malİkİn Tahlİye Dava AÇma Yetkİsİ..

Bir müvekkil bir binanın 4/5 hissesini satın almış, binanın altında ise bir eczane var, daha önceki 4/5 hisse sahibi malikle kira sözleşmesi imzalamış.. şimdi müvekkilim adına yeniden iktisap ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak istiyoruz.. 4/5 pay sahibi olmak işbu davayı açmaya hakkı verir mi? yoksa kanunun lafzından, taşınmazın tamamını satın almak mı gerekir diye anlamak gerekir?? BU hususta varsa Yargıtay kararı paylaşırsanız sevinirim.. Hpeinize iyi günler dilerim..

Kanaatimce iktisap ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açamazsınız. Çünkü mülkiyetin tamamı müvekkilinize ait değil. Ancak kiralayan sıfatı ile akde göre dava açmanız mümkündür. Evvelce taşınmazı satan (önceki 4/5 hisse sahibi olan) kiralayan bu hakka sahip olduğu gibi O'nun cüz'i halefi olan müvekkiliniz de aynı hakkı sahiptir. Akde göre dava hakkı değerlendirildiğinde, akde göre davada ancak aktin sonunu takip eden 1 ay içinde açılır. Aktin bitiminden önce çekilen ihtar yeni devre sonuna kadar dava süresini muhafaza eder.KOLAY GELSİN

Şenel bey ilginize teşekkür ederim, soruyu şu şekilde güncellemem gerekecek galiba.. müvekkilim böyle bir hisseyi yani 4/5 hisseyi almayı planlıyormuş, aklına takılan soru ise 4/5 hisseyi aldıktan sonra taşınmazın bir bölümündeki kiracıyı tahliye edebilir miyim? yani anlayacağınız tahliye edeceğine ikna olursa, hisseyi alacak..

Alıntı: Yazan Av.Fatih Davran Şenel bey ilginize teşekkür ederim, soruyu şu şekilde güncellemem gerekecek galiba.. müvekkilim böyle bir hisseyi yani 4/5 hisseyi almayı planlıyormuş, aklına takılan soru ise 4/5 hisseyi aldıktan sonra taşınmazın bir bölümündeki kiracıyı tahliye edebilir miyim? yani anlayacağınız tahliye edeceğine ikna olursa, hisseyi alacak..

Taşınmaza birden fazla kişi malik ise açılacak davada pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Müvekkilini pay çoğunluğuna sahip olmasına rağmen ya 1/5 hisse sahibi veya sahipleri ile birlikte dava açacak ya da açılacak davaya muvafakatlarını sağlayacaktır. Bu husus dava şartı olup, re'sen gözetilecektir.

Önceki kiralayanın yaptığı kira sözleşmesine dayanabileceği yönündeki görüşe katılmıyorum. Satıcı, kiralayan sıfatıyla akdi imzaladığında taşınmazın tamamının maliki değildir. Yani malik sıfatıyla kira akdi yapmamıştır. Bu nedenle yeni malik, sözkonusu kira aktine dayanarak dava açamaz.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Taşınmaza birden fazla kişi malik ise açılacak davada pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Müvekkilini pay çoğunluğuna sahip olmasına rağmen ya 1/5 hisse sahibi veya sahipleri ile birlikte dava açacak ya da açılacak davaya muvafakatlarını sağlayacaktır. Bu husus dava şartı olup, re'sen gözetilecektir. Önceki kiralayanın yaptığı kira sözleşmesine dayanabileceği yönündeki görüşe katılmıyorum. Satıcı, kiralayan sıfatıyla akdi imzaladığında taşınmazın tamamının maliki değildir. Yani malik sıfatıyla kira akdi yapmamıştır. Bu nedenle yeni malik, sözkonusu kira aktine dayanarak dava açamaz.

Suat Bey,

müvekkilin amacı (sonradan anlatıyor bize tabi) eczacı olan ve halen kira akdi devam eden kişiyi tahliye edip, kendisi ecza dükkanı açmakmış..4/5 hisseyi alırsam kesin tahliye eder miyim soru bu..ben kanundan bu anlam çıkmıyor edemessin desem de tam ikna olmuyor..ben de kazanamayacağım bir davayı almak istemiyorum haliyle.. teşekkür ederim ilginiz için..

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi

Esas: 2009/928
Karar: 2009/4745
Karar Tarihi: 25.05.2009

YENİ İKTİSAP VE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE VE EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI - ELATMANIN ÖNLENMESİ İSTENİLEN PAYIN DAVA TARİHİ İTİBARİYLE DEĞERİ - GÖREV SINIRI - PAYDAŞIN KENDİ PAYINI KİRALAMASINDA BİR USULSÜZLÜK BULUNMADIĞI - HÜKMÜN BOZULDUĞU

ÖZET: Uyuşmazlık, yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye ve el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir. Elatmanın önlenmesi istenilen 61/64 payın dava tarihi itibariyle değerinin sulh hukuk mahkemesinin görev sınırını aşması nedeniyle tahliye davasından tefrik edilip genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi, 3/64 pay sahibi olan paydaşın kendi payını kiralamasında bir usulsüzlük bulunmadığından iktisap ve ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası yönünden yargılamaya devamla işin esasına girilerek karar verilmesi gerekir.

(2004 S. K. m. 269, 272) (1086 S. K. m. 8)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Uyuşmazlık, yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye ve el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, el atıldığı iddia olunan taşınmazın değerinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev sınırını aşması nedeniyle dava dilekçesinin görev nedeniyle reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu taşınmazı 27.02.2007 tarihinde satın aldığını, davalının önceki paydaşın 3/64 payını kiralamasına karşın taşınmazın tamamını işgal ettiğini, ihtiyaç nedeniyle tahliyesi için gönderilen ihtara rağmen kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek davalının tahliyesine ve haksız el atmasının önlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, duruşmalara katılmamış ve bir savunmada bulunmamıştır. Mahkemece davalının, 3/64 pay sahibi olan önceki malikin payını yalnız başına kiraladığından kira sözleşmesinin geçerli olmadığı, kalan kısmın hukuki sebep olmadan kullanıldığı, yerinde yapılan keşif ve hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre davalı tarafından süs bitkileri için sera olarak kullanılan 5.000 m2 tarlanın 61/64 payının değerinin 81.015,54 TL olarak tespit edildiği gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.

HUMK. nun 8/I maddesi gereğince, İflas davalarıyla vakfa ilişkin davalar hariç olmak üzere, mamelek hukukundan doğan değer veya miktarı beş milyar lirayı geçmeyen davalar ile 8/II maddesi gereğince, dava konusu olan şeyin değerine bakılmaksızın İcra ve İflas Kanununun onuncu babında yer alan 269 ve 272 nci ve sonraki maddeleri hükümleri hariç olmak üzere, kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, aktin feshi yahut tesbit davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık olarak açılan davalara bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesine verilmiştir.

Olayımızda, kiralanan taşınmazın tahliyesi ve kira sözleşmesi kapsamı dışında bırakılan taşınmaza el atmanın önlenmesi istenmiştir. El atmanın önlenmesi davasının tahliye davası ile birlikte görülebilmesi için el atmanın önlenmesi istenilen taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin Sulh Hukuk Mahkemesinin görevini aşmaması gerekir. Mahkemece, elatmanın önlenmesi istenilen 61/64 payın dava tarihi itibariyle değerinin Sulh hukuk Mahkemesinin görev sınırını aşması nedeniyle tahliye davasından tefrik edilip genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi, 3/64 pay sahibi olan paydaşın kendi payını kiralamasında bir usulsüzlük bulunmadığından iktisap ve ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası yönünden yargılamaya devamla işin esasına girilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK. nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.05.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi

Esas: 1982/3756
Karar: 1982/3809
Karar Tarihi: 07.04.1982

TAHLİYE DAVASI - İKTİSAP VE İHTİYAÇ NEDENİYLE KİRALANANIN BOŞALTILMASI İSTEMİ - PAY SATIN ALAN KİMSENİN DE İHTİYAÇLI OLABİLMESİ GEREĞİ

ÖZET: Davacıların evvelce satın aldıkları pay için bu haklarını kullanmaları son pay için bu davanın açılmasını engellemez. Bu nedenle davanın süresinde açıldığı kabul edilerek toplanmış olan ihtiyaç delilleri takdir olunarak bir karar verilmesi icap eder.

(6570 S. K. m. 7)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı boşaltma davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava, iktisap ve ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılması isteminden ibarettir. Mahkemece davanın süresinde açılmadığı kabul edilerek reddine karar verilmiş ve hüküm davacılar vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Davacılar, kiralananı 6.3.1980 tarihinde iktisap ettiklerini ve kiralananda toptan ve perakende iplik ticareti yapacaklarını ileri sürerek kiralananın boşaltılmasını istemişlerdir. Celp edilen tapu kaydına göre 8.2.1980 tarihinde davacı (M.B.) taşınmazın 2/4 ve diğer davacı (A.M.) 1/4 payını iktisap etmiş ve bakiye 1/4 payda 6.3.1980 tarihinde davacı (A.M.) tarafından satın alınmıştır. Son dörtte bir pay satın alındıktan sonra kiralanana ihtiyacı bulunduğunu 17.3.1980 tebliğ tarihli ihtarla davalılara bildirmiştir. Bu ihtar son payın iktisap edildiği 6.3.1980 tarihine nazaran bir ay içinde yapılmış ve davada 6 ay geçtikten sonra 23.9.1980 tarihinde açılmıştır. 6570 sayılı kanunun 7. maddesinin d bendine göre kiralanan taşınmazda herhangi bir payın alınması nedeniyle ihtiyaca dayanan dava açılabilir. Maddede kiralananın tamamının satın alınmasının şart koşulmaması bunu göstermektedir. Zira pay satın alan kimsenin de ihtiyacı bulunabilir. Bu durumda 1.7.1955 tarih 22/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince pay ve paydaş çoğunluğunun temin edilmesi yeterlidir. Davacıların evvelce satın aldıkları pay için bu haklarını kullanmaları son pay için bu davanın açılmasını engellemez. Bu nedenle davanın süresinde açıldığı kabul edilerek toplanmış olan ihtiyaç delilleri takdir olunarak bir karar verilmesi icap ederken davanın süresinde açılmadığından bahisle reddi usul ve kanuna aykırıdır.

Sonuç: Hükmün açıklanan nedenle BOZULMASINA 7.4.1982 tarihinde oybirliği ile karar verildi. ***

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

İçtihatda yazılı olduğu gibi " 6570 sayılı kanunun 7. maddesinin d bendine göre kiralanan taşınmazda herhangi bir payın alınması nedeniyle ihtiyaca dayanan dava açılabilir. Maddede kiralananın tamamının satın alınmasının şart koşulmaması bunu göstermektedir. Zira pay satın alan kimsenin de ihtiyacı bulunabilir. Bu durumda 1.7.1955 tarih 22/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince pay ve paydaş çoğunluğunun temin edilmesi yeterlidir".
Bir an için kiralananın tamamının satın alınmasının şart olduğu kabul edilse bile; bu durumda 4/5payın yine de satın alınmasını, sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açılarak payın tamamına sahip olunmasından sonra yeniden ihtar çekerek tahliye davası açılmasını öneririm.
KOLAY GELSİN

Şenel Bey çok teşekkür ediyorum, sanırım davayı açacağım, umarım Yargıtay fikir değiştirmez..

Alıntı: Yazan Av.Fatih Davran Şenel Bey çok teşekkür ediyorum, sanırım davayı açacağım, umarım Yargıtay fikir değiştirmez..

Yargıtay'ın fikri nedir?

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Yargıtay'ın fikri nedir?

Yargıtay Şenel Bey'in sunduğu ilamlardan anlaşılacağı üzere, yeniden iktisap ve ihityaç sebebiyle tahliye davalarında pay sahibi olmayı yeterli görmüş Suat Bey..Kimbilir belki sonraki emsal bir davada yeterli görmeyebilir, kastım buydu..Saygılarımla..

Alıntı: Yazan Av.Fatih Davran Yargıtay Şenel Bey'in sunduğu ilamlardan anlaşılacağı üzere, yeniden iktisap ve ihityaç sebebiyle tahliye davalarında pay sahibi olmayı yeterli görmüş Suat Bey..Kimbilir belki sonraki emsal bir davada yeterli görmeyebilir, kastım buydu..Saygılarımla..

Sanırım kararları yanlış yorumluyorsunuz. Kararlar diyor ki, "pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayarak dava açacaksın, ancak her hangi bir pay sahibinin ihtiyacı sözkonusu olsa bile davaya devam et."

Özetle, o kararlar sizin işinize yaramaz.

Sanırım biz "Paydaş çoğunluğu" ibaresini görememişiz. Üstad Suat ERGİN haklılar. Özür diliyorum. Bu durumda , 4/5 payın satın alınmasını, sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açılarak payın tamamına sahip olunmasından sonra ihtar çekerek süre sonunda tahliye davası açılmasını öneririm. Ya da bu yola gitmeksizin paydaş çoğunluğunu sağlayarak dava açmanızı. KOLAY GELSİN