kahvehane ruhsatının iptali mümkün mü?

Forumda daha önce bu konu çok defa tartışılmış ancak net bir yanıt bulamadım. Konu şu şekilde;

Bir apartmanın zemin katında (tapuda işyeri olarak görünüyor) kahvehane var. Bu kahvehane yaklaşık 10 yıl kadar önce ruhsat almış. Bu süre zarfında işyeri bir çok defa el değiştirmiş ve ruhsat yenileme yapılmış. Son işletmeci 4 yıl kadar önce devir almış.

Ancak apartman sakinleri bu kahvehaneden çok rahatsız durumdalar. Devamlı olarak gürültü söz konusu ayrıca kahvehaneyi işleten arkadaş apartman girişlerine dahi sandalye atmış, apartmanın ortak kullanım alanlarını işgal etmiş. Ortak kullanım alanlarını işgalden dolayı müdahalenin meni davası açacağız. Bu konuda sıkıntı yok.

Lakin, kahvehanenin ruhsatının da iptal edilmesini istiyoruz... Yönetmelik uyarınca, kat maliklerinin söz konusu kahvehaneye muvafakatlarinin olmadığından bahisle ruhsatın iptalini isteyip, akabinde gelecek cevaba göre idare mahkemesinde ruhsatın iptali için dava açmayı düşünüyorum. Ancak yapacak olduğum bu uygulamadan hiç emin değilim. Zira beni düşündüren sorular;

1-) Ruhsatın 10 yıl önce alınmış olması. -işlemin iptali için idareye yada mahkemeye başvuru süresi kaçırılmış olabilir.

2-) Kat maliklerinin de onayını isteyen İşyeri açma yönetmeliğinin 2006 tarihli olması. Ruhsatın alındığı tarihte yürürlükte olan yönetmelikte bu şekilde bir hüküm yok.

3-) Ruhsat sahibinin kazanılmış hakkının mevcut olma ihtimali. -ancak son işletmecinin ruhsatı devir şeklinde olduğu için başkasının kazanılmış hakkı ile müktesep hak iddia edilemez şeklinde birşeyler hatırlıyorum, tam emin değilim.

Bu konuda fikirlerini paylaşacak meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim. Saygılar.

Sayın meslektaşım

Sorunuzla ilgili Kat Mülkiyeti Kanunu 25.Madde yasak işler listesi hazırlamıştır.Bu işlerin olabilirliğini Kat maliklerinin izninine tabi tutmuştur.Belliki daha önceden bu izin alınmıştır.Bu tür bir izin alınmamışsa elbetteki işyerini kapatma dava konusu edilebilir.

Sn. Levendovski;

Söz konusu bağımsız bölümün tapuda işyeri olarak göründüğünü belirtmiş idim. Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen yasak işler, tapuda mesken olarak görünen yerlerle ilgilidir. Malesef bu hükmü olayımızda uygulamak imkansızdır.

Herhangi bir işyerinin ruhsatının verilmesi, denetimi, ruhsat iptali İşyeri AÇma Ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine tabidir. Bu Yönetmeliğin 5.maddesinin b bendi ;"634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması,
Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması," hükmünü amirdir. Yönetmeliğin 2.kısmı ise kahvehaneler için aranan ruhsat şartlarını düzenlemektedir.

Sizin durumunuzda kat maliklerinin oy çokluğu ile aldıkları bir karar yoksa, işyeri ruhsat şartını kaybetmiştir.
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatları açısından herhangi bir müktesep haktan bahsedilemez. Zira ruhsatı ne zaman almış olursa olsun Yönetmelikteki şartları kaybettiğinde iptali her zaman gündeme gelir.
Bence mutlaka ruhsatın iptal edilmesi talebiyle ilgili Belediyeye bir müracaatta bulunun. Belediye müracaatınızı değerlendirir ve şayet işyerinde resen herhangi bir aykırılık tespit ederse giderilmesi için ruhsat sahibine 15 gün süre verecek, verilen süre içerisinde aykırılık giderilmediği takdirde ruhsat iptal edilerek işyeri faaliyetten men edilecektir.
Belediyece ruhsat iptali gündeme gelmezse yahut talebiniz üzerine herhangi bir denetim ve işlem yapılmazsa elbette idare mahkemesinde bir iptal dava açabilirsiniz.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/879
K. 2011/2517
T. 24.2.2011

• İŞYERİ OLARAK GÖSTERİLEN BİR BAĞIMSIZ BÖLÜM ( İşyeri Olarak Kullanılmasında Hiçbir Sakınca Bulunmadığı ve Salt Hastane Dispanser Klinik Gibi Müesseselere Özgülenemeyeceği ve Ayrıca Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bir Yerin Tüm Kat Maliklerinin Onayıyla Kahvehane Olarak Kullanılabileceği )
• KULLANIMIN ENGELLENMESİ İSTEMİ ( Tapuda İşyeri Olarak Gösterilen Bir Bağımsız Bölüm - Salt Hastane Dispanser Klinik Gibi Müesseselere Özgülenemeyeceği ve Ayrıca Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bir Yerin Tüm Kat Maliklerinin Onayıyla Kahvehane Olarak Kullanılabileceği )
• KAT MALİKLERİNİN ONAYI ( İşyeri Olarak Gösterilen Bir Bağımsız Bölüm - İşyeri Olarak Kullanılmasında Hiçbir Sakınca Bulunmadığı ve Salt Hastane Dispanser Klinik Gibi Müesseselere Özgülenemeyeceği ve Ayrıca Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bir Yerin Tüm Kat Maliklerinin Onayıyla Kahvehane Olarak Kullanılabileceği )
634/m.28
4721/m.683
ÖZET : Tapuda işyeri olarak gösterilen bir bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasında hiçbir sakınca bulunmadığı, salt hastane dispanser, klinik gibi müesseselere özgülenemeyeceği ve ayrıca tapuda mesken olarak kayıtlı bir yerin tüm kat maliklerinin onayıyla kahvehane olarak kullanılabileceği öngörülmüştür. Davalının kahvehane olarak kullandığı bağımsız bölümü tapuda depolu dükkan, diğer bir anlatımla işyeridir. Bu yerin kahvehane olarak kullanılmasını açıkça yasaklayan bir yönetim planı hükmü bulunmamaktadır. Yönetim planında olmayan bir yasağın yorum yoluyla getirilmesi anayasal güvenceye bağlı bulunan mülkiyet hakkının özüne de aykırılık teşkil etmektedir.

DAVA : Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının kat mülkiyetli anataşınmazın 2 numaralı işyeri nitelikli bağımsız bölümün maliki olduğunu, yönetim planının 21. maddesinin ( e ) bendine aykırı olarak bu yeri kahvehane olarak kullandığını ileri sürerek bu kullanımın engellenmesini yönetim planına uygun şekilde kullanımının sağlanmasını, kahvehane olarak kullanımının yasaklanmasını istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, tahliye talebinin reddine karar verilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesine göre yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Öte yandan 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 683. maddesine göre bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarufta bulunma yetkisine sahiptir. Somut olaya gelince; anataşınmaza ait yönetim planının 21. maddesinin ( e ) bendinde kat mülkiyeti kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilmiş bulunan bağımsız bölümlerini doktor ve diş tabibi muayenehanesi ile bizzat kat maliki veya ailesi efradının kullanacağı avukat yazıhanesi dışında hiçbir şekilde başka maksatla kullanamazlar, Hastane, dispanser ve klinik gibi müesseselere tahsis edemezler hükmü ile ( f ) bendinde de tapu kütüğünde mesken olarak gösterilmiş bulunan yerlerin kahvehane olarak kullanılmasının kat malikleri kurulunun oy birliği ile izin vermesi şartına bağlamıştır. Bu düzenlemelerden anlaşılacağı gibi tapuda işyeri olarak gösterilen bir bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasında hiçbir sakınca bulunmadığı, salt hastane dispanser, klinik gibi müesseselere özgülenemeyeceği ve ayrıca tapuda mesken olarak kayıtlı bir yerin tüm kat maliklerinin onayıyla kahvehane olarak kullanılabileceği öngörülmüştür. Davalının kahvehane olarak kullandığı bağımsız bölümü tapuda depolu dükkan, diğer bir anlatımla işyeridir. Bu yerin kahvehane olarak kullanılmasını açıkça yasaklayan bir yönetim planı hükmü bulunmamaktadır. Yönetim planında olmayan bir yasağın yorum yoluyla getirilmesi anayasal güvenceye bağlı bulunan mülkiyet hakkının özüne de aykırılık teşkil etmektedir. Mahkemece tüm bu hususlar dikkate alınarak davanın reddi yerine kabulü yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.02.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.