gayrimenkul satış vaadi

Merhabalar,

18 Temmuz 1997 yılında noterde düzenlenme şeklinde " satış vaadi sözleşmesi" ile A, B lehine satış vaadinde bulunuyor. Satış ve devir yapılmadan A bu sene ölüyor. Bu durumda bu sözleşmeye dayanarak gayrimenkulün B'ye satışını talep edebilir miyiz? Satış isteyebilmek için 5 yıllık süre engeline takılınabilirmi, aşmanın bir yolu var mıdır? Teşekkür ederim.

Sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde tapu siciline şerh verilmişmi,şahsi hak kuvvetlendirilmiş mi?Şerh verildiyse ne zaman verilmiş?Şahsi haklar sadece iç ilişkide taraflar arasında ileri sürülebilir.Ancak gayrimenkul satış vaadi gibi şahsi haklar tapu sicilline şerh verilerek «o gayrimenkul üzerinde sonradan hak iktisap eden kişilere karşı dermeyan edilebilir.Yani ayni hak mahiyeti kazanmamakla beraber bu hakka yaklaşan şahsi haklar halini alırlar.Hatırladığım bu bilgiler ışığında tam emin olmamakla beraber şerh veriyseniz ve 10 yıllık zamanaşımı süresi geçmediyse gayrimenkulün satışını talep edebilirsiniz.Bu konuyla ilgili görüşleri ben de almak isterim.

tapuya şerh verilmiş ise 5 yıllık süre geçtikten sonra şerh düşüyor fakat taşınmaz hala A üzerinde ise 10 yıllık süre içinde de satış vaadine dayanarak dava açılabilir diye düşünüyorum.Fakat olayda bu süre de aşılmış ve zilyedlik bırakılmamış gibi gözüküyor.


T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi
Esas: 2004/3496
Karar: 2004/5336
Karar Tarihi: 02.07.2004
ÖZET: Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
(4721 S. K. m. 2, 706) (818 S. K. m. 22, 125, 213)
Davacı M. A. vekili tarafından, davalılar A. A. vd. aleyhine 26.12.2001 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 20.1.2004 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re' sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu .iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşme de özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut ta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, 468 parsel sayılı taşınmazda, davalı F. Y.' ın payını 17.7.1969' da harici sözleşme ile 31.10.2001 tarihinde de noterde resen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile aldığını, ancak davalı A. A.'ün bunu bilerek tapudan F. Y" ın kendisine satışı vaad edilen payını satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalı, A. A. davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini belirterek, ayni hakkın şahsı hakka üstün tutulması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı, davalı A. A.'ın payın kendisine satıldığını bilerek tapuda satın alma yoluyla adına intikal yaptırdığı gerekçesiyle temyiz etmiştir.
Davacının 1969 yılında haricen satın aldığı yeri 2001 yılında da noterde usulünce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı, sözleşmenin tapuya şerh edilmediği, davalı A. A.'ün davacı ve satış vaadi borçlusu F. A. ile birlikte tapuda müşterek paydaş olan H. A.'ın oğlu olduğu çekişmesizdir. Çekişme A. A.'ın sözleşmeye konu yeri bilerek satın alıp almadığı noktasında toplanmaktadır.
Satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmeleri, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkın üçüncü kişilere karşıda ileri sürülebilmesi olanağını sağlar. Ancak, sözleşmenin varlığından haberdar olan ya da olması beklenen kişilere karşı da sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hak, tapu kaydına şerh verilmemiş olsa bile ileri sürülebilecektir. Sözleşmenin şerhi ile sözleşmenin varlığı aleniyet kazanmaktadır, sözleşmeyi bilen ya da bilmesi gereken kişiler açısından bu aleniyet kendiliğinden var sayılmalıdır. Eldeki davada da, davalı A. sözleşme tarafların kardeşlerinin oğludur ve yakın akrabadır. 1969 yılından bu yana oluşan satış iradesini bilmediğini kabul etmek halin icabı ve hayatın olağan akışına terstir. Mahkemece açıklanan nedenle davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçelerle ret kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı gerekçelerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca ilamın tebliğinden itibaren 15 günlük karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 2.7.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.

Mirasçılar aleyhine dava açılamaz mı?Açılacak dava alacak davası mıdır?

Sözleşmeden doğan alacak davaları, yasal olarak aksine açıklık bulunmadıkça on senelik zamanaşımına bağlı bu nedenle zamanaşımı süresine dikkat etmek gerekiyor diye düşünüyorum.

Zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bu süre sözleşmede bir vade belirtilmişse vade tarihinden belirtimemişse sözleşme tarihinden başlar.

Taşınmazın zilyetliği alıcıya teslim edilmise zamanaşımı işlemez. Her zaman tescil davası açılabilir.

Sözleşmenin ifa kabiliyeti yoksa , zamanaşımı ifa kabiliyetini doğduğu anda başlar.

Sözleşmenin karşı tarafın kusuruyla ifasının mümkün olmaması halinde taşınmazın bugünkü bedeli istenebilir.

Kurallar bu şekildedir.

Kişisel görüş olarak; 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolması halinde , bu sürenin dolduğu tarihten itibaren 1 yıllık zamanaşımı süresi içinde verilen paranın denkleştirici adalet kurallarına göre bugünkü karşılığının mirasçılardan istenebileceği kanısındayım.

Yada dahadoğru olarak: önce tescil olmadığı takdirde ödenen paranın yukarıdaki yönteme göre tahsilinin talep edilebileceğini düşünüyorum.

Saygılarımla.