işgale son vermesi İhtarnamesine karşı yazılı olarak eski malikin kiracısı olduğunu bildirmeyen ve kontratı da ibraz etmeyen kişiye ne davası açılacak

Sevgili meslektaşlarım,

Müvekkil adayımız tarım yapmak üzere tarla niteliğinde bir taşınmaz satın alıyor. Eski malik, tarla üzerindeki malzemelerini satış sonrasında toplayacağını söylüyor. Ancak müvekkil tapu işlemleri bittikten sonra, taşınmazın üzerinde başka bir şahsın seracılık yaptığını görüyor. şahsa tarlayı terke etmesini söylediğinde adam, eski malikle 5 yıllık kontratları olduğunu ve arayı da peşin verdiğini söylüyor. Eski malik de bunu doğruluyor.

Ancak her iki taraf da müvekkile kira kontratını vermiyor. Bunun üzerine yeni malik, fuzuli işgale son vermesi için üçüncü şahsa noterden ihtar çekiyor, 4 ay geçmesine rağmen kendisine kiracı olduğuna dair bir sözleşme ibraz edilmediği gibi, ihtara yazılı cevap da verilmiyor. (yani resmi olarak biz, kişinin kiracı olduğunu bilmiyoruz)

Kontrat yok, tahliye davası açamam. Müdahalenin önlenmesi davası açsam, o tarihte kontratı çıkarsa davam reddedilir mi?

Ben karar veremedim. Siz ne dersiniz?

Alıntı: Yazan Av.RAHMİ ARSLAN Sevgili meslektaşlarım, Müvekkil adayımız tarım yapmak üzere tarla niteliğinde bir taşınmaz satın alıyor. Eski malik, tarla üzerindeki malzemelerini satış sonrasında toplayacağını söylüyor. Ancak müvekkil tapu işlemleri bittikten sonra, taşınmazın üzerinde başka bir şahsın seracılık yaptığını görüyor. şahsa tarlayı terke etmesini söylediğinde adam, eski malikle 5 yıllık kontratları olduğunu ve arayı da peşin verdiğini söylüyor. Eski malik de bunu doğruluyor. Ancak her iki taraf da müvekkile kira kontratını vermiyor. Bunun üzerine yeni malik, fuzuli işgale son vermesi için üçüncü şahsa noterden ihtar çekiyor, 4 ay geçmesine rağmen kendisine kiracı olduğuna dair bir sözleşme ibraz edilmediği gibi, ihtara yazılı cevap da verilmiyor. (yani resmi olarak biz, kişinin kiracı olduğunu bilmiyoruz) Kontrat yok, tahliye davası açamam. Müdahalenin önlenmesi davası açsam, o tarihte kontratı çıkarsa davam reddedilir mi? Ben karar veremedim. Siz ne dersiniz?

Meslektaşım; meni müdahale talepli davanızda kira sözleşmesi sunulursa; harcın ve vekalet ücretinin tapu değerine göre nispi olacağı da nazara alındığında, büyük risk oluşturacağı kanaatindeyim...

Sadece fikir olarak söylüyorum uygulamasını yapmadım ancak;
Arabulucuya gitseniz; karşı yan arabulucuda iddialarını ileri sürse ve siz daha net bir şekilde davaya başlasanız?

T.C YARGITAY
8.Hukuk Dairesi
Esas: 2018/ 8930
Karar: 2018 / 12108
Karar Tarihi: 03.05.2018


Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı; dava konusu 445 ada 47 parselde bulunan 1. kat 2 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğunu, daireyi elinde bulunduran davalıya taşınmazı tahliye etmesi talebini ilettiği halde tahliye etmediğini ileri sürerek davalı tarafın el atmasının önlenmesine, taşınmazın teslimine, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 500.00 TL ecrimisil alacağının dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davalının kira sözleşmesine dayalı olarak dava konusu taşınmazı kullandığını, fuzuli şagil olmadığını, kira ücretlerinin ödendiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil kararının kesinleşmesi ile birlikte kira ilişkisinin dayanaksız kaldığı, eski malik ve kiracının fuzuli şagil durumuna düştüğü gerekçeleriyle davanın kabulüne, 445 ada 47 parselde kayıtlı Vural sokak No 59/2 adresinde birinci kat 2 nolu bağımsız bölüme ait yerden davalının fuzuli işgal nedeniyle tahliyesine, 1.538,00 TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, davacı ile dava dışı ... arasında görülen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/214 Esas, 2012/217 Karar sayılı dava dosyasında, dava konusu 445 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 2 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile ... ( eldeki davanın davacısı) adına tesciline karar verildiği, hükmün Yargıtay incelemesinden geçerek 9.1.2013 tarihinde kesinleştiği, davacı tarafından ... 8. Noterliğinin 08.04.2013 tarih ve 7156 yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek eski malik ve davalının taşınmazda fuzuli şagil olmaları nedeniyle taşınmazı 1 hafta içinde teslim etmeleri istenildiği, davalının davacının ihtarnemesine cevap olarak ... 5. Noterliğinin, 5139 yevmiye numaralı ihtarnamesinde, sözleşme tarihinde malik olan ... ile yapılan kira sözleşmesi gereğince dairede oturduğunu, tapu sureti gönderildiği ve hesap numarası bildirildiği takdirde kira bedellerinin ödeneceğini davacı tarafa ihtar ettiği , eski malik ile düzenlenen 07.07.2012 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinin dosyaya sunulduğu anlaşılmaktadır.

Davacı, 09.01.2013 tarihinden sonra kayden maliki olduğu taşınmaza, davalının haklı ve geçerli bir neden olmaksızın kullanmak suretiyle müdahale ettiğini ileri sürerek eldeki davayı açmış, davalı ise davacıdan önceki malik ile aralarında 07.07.2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 3 yıllık kira sözleşmesinin yapıldığını bu nedenle dava konusu taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu açıklayarak, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Bilindiği üzere, kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil koşuluna bağlı tutulmamış, sözlü olarak da yapılabileceği kanun koyucu tarafından kabul edilmiştir. Öte yandan kira ilişkisi, kişisel borç doğuran bir sözleşme türü olup, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi ile ilgili değildir. TBK’nın 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Taşınmazın başkasına satılması, kiracının kişisel hakkını ortadan kaldırmaz. Davacının mülkiyet hakkına dayalı olarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası değil, 6570 sayılı Yasa hükümleri uyarınca kiralananın tahliyesi ve kira alacağı davası açması gerekmektedir.

Hâl böyle olunca, açıklanan nedenlerle Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu şekilde kararı verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile usul ve kanuna aykırı bulunan hükmün 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 03.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Bence kiracı/işgalci kadar eski maliki sıkıştırmak da düşünülebilir:


a) Kiracıya açılacak her dava eski malike ihbar edilebilir.
b) Eski malike ihtar çekilip gerekli bilgi ve belgeleri vermediği takdirde uğranılacak zararın (mesela kaybedilecek davanın vekalet ücretinin) ondan talep edileceği bildirilebilir.
c) Hile nedeniyle satış sözleşmesinden dönmek düşünülebilir/ihtar edilebilir.
d) Dolandırıcılık nedeniyle eski malik hakkında savcılığa gidileceği söylenebilir.
e) Her iki tarafa da aralarında kira ilişkisi varsa bunun vergisini ödeyip ödemedikleri, ödemeleri banka yoluyla yapıp yapmadıkları sorulabilir, bunlarla ilgili vergi incelemesi için gerekli müracaatların yapılacağı ihtar edilebilir.
vs.



Konu ticari dava niteliğinde olmadığından zorunlu arabuluculuk kapsamında değil ve bu nedenle de arabulucuya da gelmeyebilirler diye düşünüyorum. Ama başvurmanın zararı yok tabi.

(... Müvekkil adayımız tarım yapmak üzere tarla niteliğinde bir taşınmaz satın alıyor...) diye başlayan somut olay ve soru hakkında, Tarla kirası ya da iştirakli hasılat kirası, kira müddetinin sona ermesi, sona ermemişse, yeni malikin zirai gayrimenkul hakkındaki hangi müddetlere uyarak feshedeceği ya da tahliye isteyeceği, en yakın hasat mevsimi ve sair hususlar nazara alınmalıdır. Kolay gelsin.