Taşınmazın Harici Satışı, Bedelin İadesi

Sayın meslektaşlar,
Forumu bu konuda aradım ve benzer konular bulmama rağmen tam olarak tatmin olmadığımdan ben de bir konu açmak istedim. Bilgilerinizi paylaşırsanız memkun kalacağım.

Müvekkil, 2003 yılında hisseli bir taşınmazı haricen düzenledikleri birkaç satırlık bir belge ile alıyor.
Satıcının taşınmazda 3/44 hissesi var ancak mirasçılarla yaptıkları rızai taksim sonucu taşınmasın 1/2'sinin kendisine düştüğünü söyleyerek müvekkile bu 1/2 hisseyi, tapusunu daha sonra devretmek üzere 4.000,00 YTL bedelle satıyor.
Müvekkil satıştan itibaren taşınmazın 1/2'sine meyve fidanları dikip bugüne kadar yetiştirmiş.
Satış senedinde aynen "on milyarlık senet tanzim ettik, tapu verildiğinde senet geçersiz olacaktır" şeklinde bir ibare var ve satıcı müvekkile; tanzim ve vade tarihi olmayan 10.000.000.000.TL bedelli bir senedi kocasını da kefil yaparak imzalayıp vermiş.
Bugüne kadar taşınmazın tapusu verilmediğinden diğer mirasçılarla müvekkil arasında sıkıntı yaşandığından satıştan vazgeçip alacaklarımız için dava açmak yada senedi takibe koymak istiyoruz.
Şimdi,
Teminat olarak verilen bu 10.000.000.000.TL bedelli senet cezai şart olarak (ve geçersiz) kabul edilebilirmi? Yani satış bedeli üzerinden mi yoksa 10.000 YTL üzerinden mi talepte bulunmalıyız?
Davada, yetiştirilen meyve fidanlarının bugünkü değerini mi talep etmeliyiz yoksa diktiği tarihteki yaptığı masrafı mı talep etmeliyiz?
Ayrıca, müvekkilin eğer tapusunu zamanında almış olsaydı hak edeceği 3-4 yıllık doğrudan gelir, mazot, gübre vs. desteklerinden mahrum kaldığından bahisle bu kalemler için bir tazminat talep edebirmiyiz?

Görüşleriniz için şimdiden teşekkür ederim...

Tapulu taşınmazların haricen satışı geçersiz olduğundan, hüküm ifade etmez. Taraflar ancak verdiklerini geri isteyebilirler. Kararlaştırılan vcezai şartlarda geçersizdir. Yargıtay ödenen satış parasının denkleştirici adalet kurallarına göre dava tarihi itibariyle güncelleştirilmiş şekliyle iadesini kabul etmektedir. Ağaç bedeli hakkında da TMK. 994.müddesi uygulanır.

Bu durumda, ödenen 4.000.000 TL nin dava tarihi itibariye güncellennen miktarı ile ağaçların dava tarihi itibariyle bedeli talep edilebilir, teminat senedinin karşılıksız kalması nedeniyle iptali ile iadesi istenir. Mahrum kalınan gelir, mazot gübre bedeli istenemez. Kanısındayım.
Saygılarımla.


T.C.

YARGITAY

8. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/1975

K. 2005/4438

T. 14.6.2005

• KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI ZİLYETLİĞİ ( Tescil Talebi - İsteği Yerinde Görülmemesi Halinde Satış Bedelinin Ve Yetiştirilen Ağaç Bedellerinin Tahsili İstemi )

• TAŞINMAZIN SATIŞ BEDELİ VE YETİŞTİRİLEN AĞAÇLARIN BEDELLERİ ( Keşifler Sonunda Alınan Uzman Ziraat Bilirkişilerin Raporları Arasındaki Aykırılığın Uzman Olmayan Hukukçu Bilirkişi Tarafından Giderilmeye Çalışılmasının Doğru Olmadığı )

• BİLİRKİŞİLER ARASINDAKİ ÇELİŞKİ ( Uzman Olmayan Hukukçu Bilirkişi Tarafından Giderilmeye Çalışılmasının Doğru Olmadığı - Taşınmazın Satış Bedeli Ve Yetiştirilen Ağaçların Bedelleri Talebi )

• HUKUKÇU BİLİRKİŞİ ( Keşifler Sonunda Alınan Uzman Ziraat Bilirkişilerin Raporları Arasındaki Aykırılığın Bu Suretle Giderilemeyeceği - Kazandırıcı Zamanaşımı Zilyetliği )

3402/m.14

ÖZET : Davacı harici satın alma ve kazanmayı sağlayan eklemeli zilyetliğe dayanarak dava konusu parselin tapu kaydının iptali ile adına tesciline, bu isteği yerinde görülmemesi halinde satış bedelinin ve yetiştirilen ağaç bedellerinin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Keşifler sonunda alınan uzman ziraat bilirkişilerin raporları arasındaki aykırılığın uzman olmayan Hukukçu bilirkişi tarafından giderilmeye çalışılması doğru değildir. Kaldı ki gerek dava dilekçesinde gerekse ıslah dilekçesinde ağaç bedelleri istendiği halde, hukukçu bilirkişinin ağaçların oluşturduğu sebepsiz zenginleşme esas alınmak suretiyle rapor düzenlemesi yanlıştır. Bu nedenle mahkemece, yeniden taşınmaz başında yerel, teknik ve uzman bilirkişiler yardımı ile keşif yapılmalıdır.
DAVA : Fahriye ile Nahide aralarındaki tapu iptali, tescil ve alacak davasının kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair Mudanya Asliye Hukuk Hâkimliğinden verilen 21.10.2004 gün ve 252/801 sayılı hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 31.05.2005 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden davalı vekili geldi. Karşı taraftan kimse gelmedi. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanın sözlü açıklanması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek, dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı Fahriye vekili, harici satın alma ve kazanmayı sağlayan eklemeli zilyetliğe dayanarak dava konusu 101 parselin tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tesciline, bu isteği yerinde görülmemesi halinde satış bedelinin ve yetiştirilen ağaç bedellerinin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Nahide vekili, dava konusu yerin satılmadığını,davacının malik sıfatı ile zilyet olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, satışın resmi şekilde yapılmaması nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, alacak davasının ise kabulü ile toplam 32.984.300.000 TL'nin tahsiline karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu 101 parsel davalı Nahide adına tapuludur. Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26.maddesi hükümleri uyarınca resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Geçersiz bir harici satışa dayanılarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. Davanın bu sebeple reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmediğinden hükmün tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin bölümünün ONANMASINA,
Satış parası ile yetiştirilen ağaçların bedeline gelince; Dosya kapsamına göre ağaçların davacı tarafından yetiştirildiği sabittir. Davacı vekili zemin bedeli olarak 20.000.000.000 TL, ağaçların bedeli olarak 5.000.000.000 TL istedikten sonra verdiği ıslah dilekçesi ile istediği ağaç bedelini 12.984.300.000 TL'ye çıkarmıştır. İstek miktarının ıslah ile artırılmasında yasaya aykırı yön bulunmamaktadır. Ne var ki;mahkemece hüküm fıkrasında zemin ve ağaç bedellerini ayırmadan tek kalem olarak 32.984.300.000 TL'ye hükmetmiştir. İlk keşifte dinlenen Ziraat Bilirkişisi İsmail Ateş 27.6.2003 tarihli raporunda zeminin 27.600.000.000 TL ağaçların 4.190.000.000 TL olduğunu bildirmiş, ikinci keşif sonunda üç kişilik ziraat bilirkişisi ile bir fen bilirkişisi kurulu tarafından düzenlenen 11.11.2003 tarihli raporda zeminin 21.339.000.000 TL ağaçların 6.180.000.000 TL değerinde olduğu bildirilmiştir. Bunlardan sonra Hukukçu Bilirkişi İsmail İşyapan tarafından evrak üzerinde yapılan inceleme ile düzenlenen 29.4.2004 tarihli rapor ve 19.7.2004 tarihli ek raporda zeminin değerinin 28.748.307.380 TL, ağaçların oluşturduğu sebepsiz zenginleşmenin 12.984.300.000 TL olduğunu belirtmesi üzerine mahkemece son rapor esas alınarak karar verilmiştir.
Yapılan araştırma ve inceleme hüküm vermeye yeterli değildir. Keşifler sonunda alınan uzman ziraat bilirkişilerin raporları arasındaki aykırılığın uzman olmayan Hukukçu bilirkişi tarafından giderilmeye çalışılması doğru değildir. Kaldı ki gerek dava dilekçesinde gerekse ıslah dilekçesinde ağaç bedelleri istendiği halde, hukukçu bilirkişinin ağaçların oluşturduğu sebepsiz zenginleşme esas alınmak suretiyle rapor düzenlemesi yanlıştır. Bu nedenle mahkemece, yeniden taşınmaz başında yerel, teknik ve uzman bilirkişiler yardımı ile keşif yapılarak, davacının isteği de göz önünde bulundurularak, dava konusu taşınmazın satış bedeli tespit edildikten sonra denkleştirici adalet kuralı gereği uyarlama yapılarak dava tarihindeki karşılığı, ağaçların ise gerçek değerleri belirlenmeli, önceki raporlar ile aykırılığın oluşması durumunda giderilmeye çalışılmalıdır. İddia ve savunma çerçevesinde taraf delilleri toplandıktan sonra alacak davası hakkında zemin ve ağaç bedellerini ayrı ayrı göstermek suretiyle karar verilmesi gerekirken belirtilen eksiklikler ve aykırılıklar giderilmeden karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan gerekçeler nedeniyle,davalı vekilinin alacak davasına ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK. 428 maddesi uyarınca BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca 400 YTL Avukatlık ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında Avukat marifetiyle temsil olunan davalıya verilmesine ve 445,30 YTL peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 14.06.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (kazancı)