Kİra AlacaĞindan Kaynaklanan Tazmİnat Davasi

Alıntı: Yazan Soru Sahibinin İlk Mesajı maddi durumu kötüye gidince inşaatı temelde bırakıyor. bu aşamadan sonra müvekkil bir kişi ile anlaşıyor ve bu kişi inşaatın kaba inşaatını yaptırma karşılığı, müvekkilin dükkan,asma kat ve üzeri iki katlı yerini 8 yıllığına kullanma hakkına sahip oluyor.

Alıntı: Yazan 27.07.2011 Tarihli Benim İkinci Mesajım: Ayrıca, mecur kiracıya arsa olarak verlip de, kiracı kendi adına bir "örtülü alan" yapmamıştır. Kiralayan nam ve hesabına binayı tamamlamıştır.

Alıntı: Yazan Sayın Av.Armağan Konyalı'nın Tek Mesajı Kiranın konusu arsa değildir. Kiranın konusu kiralayanın izni ve isteği ile yapılacak olan musakkaf binadır. Bu nedenle kira sözleşmesi 6570 sayılı Kanun'a tabidir

HUKUK GENEL KURUL KARARI

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2005/6-181
K. 2005/208
T. 30.3.2005
• TAHLİYE DAVASI ( Başlangıçta Boş Arsa Olarak Kiralanan Yere Tarafların Ortak İradeleriyle Ve Sözleşmede Güdülen Amaç Çerçevesinde Sabit Bir Yapı Yapılmış İse Uyuşmazlığın 6570 Sayılı Yasaya Göre Çözümleneceği )
• BOŞ ARSA OLARAK KİRALANAN YERE BİNA YAPILMASI ( Başlangıçta Boş Arsa Olarak Kiralanan Yere Tarafların Ortak İradeleriyle Ve Sözleşmede Güdülen Amaç Çerçevesinde Yapılması/Tahliye Davası - Uyuşmazlığın 6570 Sayılı Yasaya Göre Çözümleneceği )
• UYUŞMAZLIĞA UYGULANACAK OLAN YASA ( Tahliye Davası - Başlangıçta Boş Arsa Olarak Kiralanan Yere Tarafların Ortak İradeleriyle Ve Sözleşmede Güdülen Amaç Çerçevesinde Sabit Bir Yapı Yapılmış İse 6570 Sayılı Yasaya Göre Çözümleneceği )
• YETKİSİ OLMADAN KİRACININ BOŞ ARSAYA BİNA YAPMASI ( Başlangıçta Boş Arsa Olarak Kiralanan Yer/Tahliye Davası - Uyuşmazlığa Borçlar Kanunu Hükümleri Uygulanacağı )
6570/m.1,7
818/m.256


ÖZET : Başlangıçta boş arsa olarak kiralanan yere, tarafların ortak iradeleriyle ve sözleşmede güdülen amaç çerçevesinde sabit bir yapı yapılmış ise, taraflar arasındaki uyuşmazlık 6570 sayılı Yasaya göre çözümlenmelidir.

Boş arsa olarak kiralanan yere, kiracının kendisine tanınmış açık bir yetki olmaksızın bina yapmış olması halinde taraflar arasındaki uyuşmazlığa Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

DAVA : Taraflar arasındaki "Tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 7. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 3.12.2003 gün ve 2003/1081-1460 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.4.2004 gün ve 2004/3092-3194 sayılı ilamı ile,

( ... Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine mi, yoksa 6570 Sayılı Yasaya mı tabi olduğu noktasındadır. Kiralanana ait 1.8.1999 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde kiralanan yer 9 m2 lik boş, açık alan olarak belirtilmiştir. Kira sözleşmesindeki bu belirtmeye göre kiralanan Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabidir. Sözleşme kurulduktan sonra kiralanan yer üzerine kiracı tarafından yapı yapılmış olması sözleşmenin bu niteliğini değiştirmez. Uyuşmazlığın Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümleri ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilerek çözümlenmesi ve ona göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olduğundan hükmün bozulması kap etmiştir... )

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

A-DAVACI İSTEMİNİN ÖZETİ:

Davacı Sosyal Sigortalar Kurumu Başkanlığı vekili, davacı Kurumun Çınarlı Dispanseri bahçesindeki 9 m2'lik arsanın 1.8.1999 tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiralandığını, sözleşmede davacının arsa üzerine polyester seyyar kabin yapacağının ve bunu büfe olarak kullanacağının belirtildiğini, sözleşme eki özel şartların 11. maddesinde de, tahliye anında kabin sökülerek yerin eski haliyle tesliminin öngörüldüğünü; Yargıtay kararlarına göre, arsa olarak kiralanan yere sonradan musakkaf bina yapılsa dahi, kiralananın sözleşmedeki arsa vasfının değişmeyeceğini, davacının sözleşmeye ve Borçlar Kanunu hükümlerine uygun 24.6.2003 günlü ihtarnamesine rağmen kiralanan yerin davalı tarafından tahliye ve teslim edilmediğini ileri sürerek, akdin feshi ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

B-DAVALI CEVABININ ÖZETİ:

Davalı Doğan Köse vekili, dava konusu büfenin musakkaf olup, 6570 Sayılı Kanuna tabi bulunduğunu; sözleşmenin 11. maddesi gereğince, davalının kiralanan yeri 6. maddede belirtilen şekilde sözleşmede yazılı gaye için kullanıma elverişli hale getirebilmek amacıyla, özel şartname eki'nin 1. maddesi çerçevesinde davacı Kurumun onayını da alarak, tüm yasal prosedürleri tamamlamak suretiyle musakkaf bir büfe inşa ettiğini ve bu haliyle hiçbir uyuşmazlık çıkmadan, sözleşmede belirtilen şekilde büfe olarak işlettiğini; taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlenmesi sırasında, her iki tarafın ortak iradesinin boş alan üzerine tesis edilecek büfenin işletilmesine yönelik olduğunu, bu durumun sözleşmenin 6. Maddesi ile de teyit edilerek hüküm altına alındığını, ayrıca taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 1.8.2000 tarihinden itibaren süresiz kira akdine dönüştüğünü, Borçlar Kanunu'na dayanılarak tahliye talebinde bulunulmayacağını, olayda 6570 Sayılı Kanun hükümleri ile Borçlar Kanunu'nun buna aykırı olmayan hükümlerinin uygulanması gerektiğini, 6570 Sayılı Kanun'un 7. maddesinde kiralayanın tahliye isteyebilmesi için aranan koşulların dava konusu olayda gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

C-YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ:

Yerel Mahkeme, kira sözleşmesinde, kiracının yapacağı büfenin tümüyle sökülüp, yerin boş arsa olarak teslim edileceği yönünde bir hüküm bulunmadığı, davalı tarafından davacının muvafakati ve Belediyenin onayıyla inşa edilen yapının sabit temel sistemine sahip, sökülüp götürülmesi mümkün bulunmayan, musakkaf nitelikte bir yapı olduğunun bilirkişi raporuyla belirlendiği, bu durumda, sözleşmenin musakkaf nitelikteki büfeyi konu alması nedeniyle, uyuşmazlığın 6570 Sayılı Kanun hükümlerine göre çözülmesi gerektiği, Borçlar Kanunu çerçevesinde feshi ihbar yoluyla tahliyenin istenilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

D-TEMYİZ EVRESİ BOZMA VE DİRENME:

Davacı vekilince, arsa niteliğiyle kiralanan yere sonradan kiralayanın tanıdığı yetkiye dayalı olarak ve musakkaf nitelikte dahi olsa bina yapılmasının, kiralananın arsa niteliğini etkilemeyeceği iddiasıyla temyiz edilen karar. Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme gerekçesini tekrarlayarak önceki kararında direnmiş, direnme kararı davacı vekilince temyiz edilmiştir.

E-MADDİ OLAY

Taraflar arasında ihale sonucunda düzenlenen 1.8.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesiyle, davacı Kurum bünyesindeki Çınarlı Dispanseri bahçesinde bulunan 9 metrekarelik boş alan, büfe olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır. Kiralanan boş alana davalı tarafından davacı Kurumca da onaylanan projeye uygun şekilde büfe yapıldığı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin de alındığı çekişmesizdir. Davacı, davalıya gönderdiği 24.6.2003 günlü ihtarnamede, sözleşme süresi 31.7.2003 tarihinde sona erecek olan kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini bildirerek, kiralanan yerin, ek Hususi Şartnamenin 11. maddesi doğrultusunda mevcut haliyle boş olarak Kuruma teslim edilmesini istemiş, aksi takdirde tahliye davası açılacağını ihtar etmiştir, ihtarname davalıya 25.6.2003 günü tebliğ edilmiştir.

F-GEREKÇE

Davalının da imzaladığı ihaleye ilişkin "Özel Şartname Eki"nin 1. maddesi "...9 metrekarelik açık alana yapılacak büfe için ekli projede örneği bulunan cam elyaftan ( polyester ) seyyar kabin kiracı tarafından konulacaktır..." hükmünü taşımaktadır. Sözleşmenin Hususi Şartlar bölümünün 11. maddesinde "Kurum'un izni alınarak ve her türlü masrafı kendisine ait olmak koşuluyla yapılacak tadilat, kiralık yerin tahliyesi anında kurum tarafından yerinde kalmasına izin verilmediği durumda kiracı tarafından sökülerek kiralık yer eski haliyle Kurum'a teslim edilecektir. Şayet Kurum bu tadilatın kaldırılmasını İstemezse kiracı bedelsiz olarak Kuruma terk edecektir. Kiracı bundan dolayı hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunamayacaktır." hükmü bulunmaktadır. 10. Madde ise "Kurumumuzun ihtiyacı doğrultusunda Kurum sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmeye yetkili olup, belirtilen tarihte kantin boş olarak teslim edilecektir. Kiracı bu hükmü peşinen kabul ve taahhüt eder" şeklindedir. Büfeye ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve diğer belgeler davalı vekilince dosyaya sunulmuştur. Yapı kullanma izin Belgesine göre, söz konusu büfe, tuğladan ve karkas yapı sistemiyle yapılmıştır.

Yargılama sırasında keşif yoluyla alınan 4.11.2003 günlü bilirkişi raporunda, kiralanan boş alan üzerinde projeye uygun olarak tuğladan, yığma tarzda, alüminyum doğramalı, üzeri kiremit kaplı, seramik döşemeli, dış cephesi mineral sıvalı 10.69 metrekarelik inşaat alanına oturan, sabit bir temel sistemine sahip, sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, musakkaf ( örtülü ) nitelikte bir büfenin yapılmış olduğu belirtilmiştir.

Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamlarına göre. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, boş arsa olarak kiralanan yere, sonradan kiracı tarafından, sözleşmede tanınan yetkiye dayanılarak, sözleşmedeki kullanım amacına uygun şekilde ve kiralayanın da onayıyla büfe yapılmış olmasının, kiralananın arsa niteliğini etkileyip, etkilemeyeceği; buna bağlı olarak da, tahliye konusunda Borçlar Kanunu hükümlerinin mi, yoksa 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerinin mi uygulanması gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği gibi. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, sadece belediye sınırları içerisinde ve musakkaf ( örtülü ) nitelikte olan taşınmazlarla, ilgili kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler içermekte ve kapsamındaki kira sözleşmeleri yönünden, salt kira süresinin bitmiş olmasının tek başına tahliye nedeni olarak kabul etmemekte; Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin olarak öngördüğü tahliye nedenlerinin dışında, kendine özgü, başka nedenlerin varlığını tahliye için koşul olarak öngörmektedir.

Bu noktada önemle belirtilmelidir ki; Yargıtay'ın sapma göstermeyen uygulamasına göre, sözleşme anındaki durumu itibariyle 6570 sayılı Kanun kapsamında bulunmayan bir taşınmazla ilgili olarak kira sözleşmesi düzenlendikten sonra, kiracının, o yönde kendisine tanınmış açık bir yetki olmaksızın, musakkaf ( örtülü ) nitelikte de olsa, taşınmaz üzerine bina yapmış olması, kiralananın sözleşmedeki niteliğini değiştirmez; sonradan yapılan örtülü binaya rağmen, sözleşmeye konu taşınmaz. Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümleri kapsamında kalmaya devam eder.

Ne var ki, somut olayda. 1.8.1999 günlü sözleşmeyle boş arsa olarak kiralanan yere, sözleşmede tarafların birlikte amaçladıkları kullanım şekline uygun olarak, davalı kiracı tarafından, sözleşmede kendisine bu yönde açıkça tanınan yetkiye dayalı olarak, kiralayanın onayından da geçen proje çerçevesinde. Belediyeden inşaat ruhsatı alınmak suretiyle, sabit temel sistemine sahip, sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, musakkaf ( örtülü ) nitelikte bir büfe yapılmış, iskan izni de alınıp büfe olarak işletilmiş; davacı kiralayan da, tahliye konusundaki 24.6.2003 günlü ihtarnamesine kadar, bu yönde herhangi bir uyuşmazlık yaratmamıştır.

Bu durumda, başlangıçta boş arsa niteliğinde olan kiralananın, tarafların ortak iradeleriyle ve sözleşmede güttükleri amaç çerçevesinde bu nitelikten çıktığı; 6570 Sayılı Kanun kapsamında bulunan, örtülü bina niteliğine büründüğü kabul edilmelidir. Dolayısıyla, uyuşmazlığın çözümünde anılan Kanun hükümlerinin uygulanması gerekir. Hal böyle olunca Yerel Mahkeme'nin uyuşmazlığın 6570 sayılı Kanun kapsamında bulunduğuna ilişkin direnme gerekçesi yerindedir. Ne var ki, uyuşmazlık Özel Dairece bu kapsamda değerlendirilmemiş olduğundan, açıklanan yönde inceleme yapılmak üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

SONUÇ : Açıklanan gerekçeyle, uyuşmazlık ve davacı vekilinin temyiz itirazları 6570 sayılı Kanun çerçevesinde incelenmek üzere dosyanın 6. Hukuk Dairesine gönderilmesine. 30.03.2005 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

Alıntı: Av.Suat Ergin'in eklediği karar...

Alıntı: Yargıtay'ın sapma göstermeyen uygulamasına göre, sözleşme anındaki durumu itibariyle 6570 sayılı Kanun kapsamında bulunmayan bir taşınmazla ilgili olarak kira sözleşmesi düzenlendikten sonra, kiracının, o yönde kendisine tanınmış açık bir yetki olmaksızın, musakkaf ( örtülü) nitelikte de olsa, taşınmaz üzerine bina yapmış olması, kiralananın sözleşmedeki niteliğini değiştirmez; sonradan yapılan örtülü binaya rağmen, sözleşmeye konu taşınmaz. Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümleri kapsamında kalmaya devam eder.

Teşekkürler Sayın Ergin...

Sözleşme ve hükümlerini bilmiyoruz...

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sözleşme geçerlidir;ancak,yapıldığı anda 6570 kapsamında değildir!

Sayın Üstadım

6570 sk - BK ayırımı yapılırken
1- sözleşme yapıldığı anda kiralananın durumuna bakmak, sadece sözleşmenin konusu arsa olan ve bina yapımına kiralayanın izni olmadan kiracı tarafından bina yapılmış olan hallerde gerekir.
2- asıl bakılacak olan sözleşmenin konusudur.
3- birinci maddedeki "sözleşmenin yapıldığı andaki durumuna bakmak" eylemi de aslında "sözleşmenin konusunu belirlemek" eylemidir.

Saygılarımla

Sayın Konyalı

Yanıtınız için teşekkürler

6570 olursa... "komik bir rakam"...Sonra dondurma yiyemeyiz
Soru sahibi genel kabulün dışında yeni bir görüş için destek arıyor.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın Konyalı Yanıtınız için teşekkürler 6570 olursa... "komik bir rakam"...Sonra dondurma yiyemeyiz Soru sahibi genel kabulün dışında yeni bir görüş için destek arıyor. Saygılarımla

İyi ama biz de soru sahibini arıyoruz.

Sayın Av. Mehmet Saim Dikici’nin (olur vereceği inancıyla) veciz sözünü paylaşmak isterim :
“Hukuk, Yargıtay kararıyla sınırlı değildir.”

Bendenizin görüşü de aynı mahiyettedir:

Avukat; "hakkın yapıcısıdır".İçtihadın yaratılmasını sağlayan avukattır.

Avukat, vekil sıfatıyla; taraf değildir, ancak müvekkilinin yanında,müvekkilinden yanadır.

Sayın Ergin,
Soru sahibi meslektaşımızın müvekkilini de kaçırmayalım

Hepinize sevgiler.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖN YÜZÜ

Kiraya Veren
Kiracı
Bir senelik kira karşılığı 10.000.000TL
Kiranın ne şekilde ödeneceği yıllık peşin
kira müddeti 8 yıl
kiranın başlangıcı 01.03.1998

KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUSUSİ ŞARTLARI
1-Kiracı iki katlı( biri asma kat diğeri normal kat olan taşınmaz üzerine bir kat kaba inşaat yaptıracaktır)
2-Yapılacak kaba inşaat masrafları kiracı tarafından yapılacaktır.
3-Kiracı bu yerde kaba inşaat masraflarına karşılık 8 yıl oturma hakkına sahip olacaktır
4-Kiracı ile 8 yılın sonunda kira konusunda mal sahibinin isteğine bağlı olarak anlaşılmaya varılamaması halinde kiracı bu yeri şartsız tahliye edecektir.

kira sözleşmesinde bunlar yazıyor...

kusura bakmayın sayın meslektaşlarım özel konulardan dolayı istenilen sorulara cevap veremedim. yukarıda sözleşmenin ön ve arka yüzünü yazdım. değerli görüşlerinizi bekliyorum..

Alıntı: av.eseralp

Alıntı: değerli görüşlerinizi bekliyorum..

Sayın av.eseralp,

Bence sıra sizde...

Sizi beklerken görüşlerimizi, gerekçelerimizi sunduk.

Dosyanızın tarihçisi olarak görüşünüzü, gerekçesinizi ve vardığınız sonucu bizlerle paylaşırsanız seviniriz.

Saygılarımla

Sayın Av. Hulusi Metin Bey bu açıklamalar ışığında bende oluşan kanaat uyuşmazlık konusu yere 6570 sayılı yasanın uygulanacağı ve davanın kira alacağı davası olarak açılmasıdır. ancak kira alacağı davasında noterden yapılmış sözleşmenin dışında yazılı bir delil olmaması ve haksız oturumun başladığı yıldan önceki yılda açılmış bir kira tespit davası bulunmadığı için kabul olmayacağını düşünüyorum. saygılarımla...

Alıntı: Yazan av.eseralp Sayın Av. Hulusi Metin Bey bu açıklamalar ışığında bende oluşan kanaat uyuşmazlık konusu yere 6570 sayılı yasanın uygulanacağı ve davanın kira alacağı davası olarak açılmasıdır. ancak kira alacağı davasında noterden yapılmış sözleşmenin dışında yazılı bir delil olmaması ve haksız oturumun başladığı yıldan önceki yılda açılmış bir kira tespit davası bulunmadığı için kabul olmayacağını düşünüyorum. saygılarımla...

Yazdıklarınıza katılıyorum. Şunu da talep edebilirsiniz diye düşünüyorum. 8 yıllık kira bedeli=Yapılan imalatın bedeli. İmalatın bedeli tespit ettirilip 8 yıla bölünür. Yıllık kira ve aylık kira bulunur. Noter sözleşmesinde henüz imalat bedelinin bilinemediği için sembolik bir rakamın yazıldığı belirtilir. Gerisi sizin hakimi ikna gücünüze kalır.

Deyip, pası Üstad Hulusi Metin'e atarım.

Sayın Av. Suat ERGİN bende sizin gibi düşünüyorum ancak bu defa da zamanaşımı sorunu ile karşı karşıya kalacağız. çünkü kira sözleşmesinin başlangıcı 01.03.1998. bitişi ise 01.03.2006 olup; kiracının ödemesinin muacceliyeti bu tarihten itibaren başlayacağından 5 yıllık süreyi kaçırıyoruz galiba

Alıntı: Av.Suat Ergin

Alıntı: Deyip, pası Üstad Hulusi Metin'e atarım.

Suat bey'in pasından kaçılamayacağından...:

"Estağfurullah Suat bey, teveccühünüz" diyerek, görüşümü arz edeyim:

1.(B)’nin yerine getirmiş olduğu sözleşme koşullarının parasal karşılığı ile, “sözleşmedeki kira parasının (emsal değerler dikkate alınarak) kıyaslanabileceği,

2.Çıkacak sonuca göre,Nedensiz Zenginleşme (BK.m.61) kapsamında değerlendirme yapılabileceği görüşündeyim.

Gerekçe:
1.Müvekkil (A) İle karşı taraf ( B) arasında görünüşte bir “Kira Sözleşmesi” mevcuttur.
2.Ancak bu sözleşmede Eser Sözleşmesi’ne ilişkin koşullar da vardır.
3.(B), Eser Sözleşmesi’ne ilişkin koşulları yerine getirecek; buna karşılık (A)da,sözleşmede belirtilmiş olan “komik” kira parası karşılığında taşınmazı (B)’ye kiralamış olacaktır.
4.Başlangıcı itibariyle sözleşmenin odak noktası “Eser Sözleşmesi”dir; kiralama sözleşmesi “şarta bağlı” sonuçtur.
5.Zamanaşımı yönünden de m.61 işimize gelir

Hepinize sevgiler