Şufa hakkı-Bedelde muvazaa iddiası

Öncelikle yardımcı olacak tüm meslektaşlara teşekkür ederek söze başlamak istiyorum. Müvekkilin hissedarı olduğu bir binadaki 11 bağımsız bölümün diğer hissedarı, üzerinde çok sayıda (yüzü aşkın) haciz bulunan hisselerini bir üçüncü şahsa gerçek değerinin 1/3 fiyatına satıyor (hacizlerin büyük kısmı eski tarihli ve düşüp düşmediği belli değil). Üzerindeki hacizler dikkate alınırsa, müvekkilere göre buranın gerçek değeri çok daha düşük. Müvekkiller şufa hakkı kullanılamasın diye tapuda özellikle rakamın yüksek tutulduğunu belirtiyorlar. Ancak buna ilişkin ellerinde herhangi bir delil yok. Dava açıldığında tek delil, bilirkişi incelemesi olacak. Bedele ilişkin muvazaa iddialarında Yargıtay bildiğim kadarıyla bilirkişi raporunu yeterli görmüyor ve ilave delille bu iddianın desteklenmesini şart koşuyor. Aşağıda buna ilişkin 2005 tarihli bir karardan paragraf ekledim. Kafamdaki soru işareti, Yargıtay'ın bu tür kararlarının taşınmazın kaydında çok sayıda haciz olması halini de kapsayıp kapsamayacağı yönünde. Yani Yargıtay üzerinde çok sayıda haciz olan bir taşınmazla ilgili bedele ilişkin muvazaa iddiasının da ilave bir delille desteklenmesini bekler mi?
İkinci bir husus, icra dosyalarından kira alacaklarıyla ilgili kiracılara haciz yazıları gönderilmişse, yeni malik döneminde de bu haciz yazıları geçerliliğini korur mu ve şayet gönderilmemişse, taşınmazlarda hacizleri bulunan icra dosyalarından yeni malik döneminde kiracılara haciz yazısı gönderilebilir mi?

"...Davacı önalıma konu payın davalıya gerçekte 480.000.000.-TL'ye satıldığı halde önalım hakkının engellenmesi icin tapuda bedelin fazla gosterildigini bildirerek bedelde muvazaa iddiasında bulunmustur. Davacı bu iddiasını kanıtlamak zorundadır. Muvazaa iddiası tanık dahil her türlu delil ile kanıtlanabilir. Mahkemece keşif yapılarak keşifte belirlenen bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiş ise de keşif bedelde muvazaa iddiasının varlığına tek başına yeterli delil teşkil etmez. Yargıtay'ın yerleşen içtihatları da bu yöndedir. Bu nedenle bedelde muvazaaya ilişkin davacının gösterdiği tanıkların dinlenilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususun göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir..."

Yargıtay
6. Hukuk Dairesi

Esas : 2011/8560
Karar : 2011/13386
Tarih : 30.11.2011


Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava önalım hakkına konu payın iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davaya konu 34 ada 19 No’lu parselde bulunan 5 nolu bağımsız bölümün ½ payı Mehmet Nuri Herek adına kayıtlı iken adı geçenin 01.09.2009 tarihinde payını 40.000 TL bedelle davalıya satması üzerine süresinde açılan işbu dava ile davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş ve önalım hakkının keşfen belirlenecek değer üzerinden tanınmasını istemiştir. Davalı ise muvazaa iddiasının doğru olmadığını, gerçek satış bedeli üzerinden işlem yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece tanık beyanları doğrultusunda muvazaa iddiasının kanıtlandığı değerlendirilmiş ve taşınmazın keşifte belirlenen değeri üzerinden istemin kabulüne karar verilmiştir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamını önalım bedeli olarak depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delil ile kanıtlayabilir.

Olayımızda; önalım hakkına konu 5 nolu bağımsız bölümün ½ payı 40.000 TL bedelle davalıya satılmıştır. Davacı ise tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, bu hususun keşif dahil her türlü delille kanıtlanacağını iddia etmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Ancak bu konuda dinlenen davacı tanıklarından Osman Herek’in görgüye dayalı bilgisi bulunmamaktadır. Diğer tanık Mustafa Tunçkol ise önalım hakkına konu payın satış bedelini bilmediğini ancak aynı gün davalıya satışı yapılan diğer iki bağımsız bölüm ile birlikte toplam satış bedelinin 115.000 TL olduğunu belirtmiştir. Tanıklar payın davalıya hangi bedel karşılığı satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayalı bir beyanda bulunmamıştır. Mahkemece yerinde yapılan keşif sonunda hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu edilen payın değeri 17.500 TL olarak bildirilmiş ise de, muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Bedelde muvazaa iddiası kanıtlanmadığına göre, mahkemece davacıya, tapuda gösterilen satış bedeli ve satış masraflarından oluşan önalım bedelini depo etmesi için uygun süre tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 30.11.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Mahkemece yerinde yapılan keşif sonunda hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu edilen payın değeri 17.500 TL olarak bildirilmiş ise de, muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Bedelde muvazaa iddiası kanıtlanmadığına göre, mahkemece davacıya, tapuda gösterilen satış bedeli ve satış masraflarından oluşan önalım bedelini depo etmesi için uygun süre tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Bu karar da aynı istikamette. Yargıtay üzerinde birçok haciz bulunan bir taşınmazı istisna tutup ta böyle bir taşınmaz için bilirkişi raporu yeterlidir der mi acaba?

haciz ayıp olarak değerlendirilebilir..

Alıntı: haciz ayıp olarak değerlendirilebilir..

Ama neticede bu hacizler bilinerek devir işlemi gerçekleştirildi. Dolayısıyla böyle bir iddianın yararının olacağını sanmıyorum.

Ana konuyu zihnimde aydınlatamadığım gibi aşağıdaki hususu da çözüme kavuşturamadım:

Alıntı: icra dosyalarından kira alacaklarıyla ilgili kiracılara haciz yazıları gönderilmişse, yeni malik döneminde de bu haciz yazıları geçerliliğini korur mu ve şayet gönderilmemişse, taşınmazlarda hacizleri bulunan icra dosyalarından yeni malik döneminde kiracılara haciz yazısı gönderilebilir mi?

alınan taşınmazların HACİZLİ olmasına rağmen yüksek bedelle alınmış olması muvazaaya dayanak olabilir ancak karar bulamadım.yeni malik eski malikin haklarına sahip olacağına göre işlemlerine eski malikin kaldığı yerden devam edebilmesi gerekir diye düşünüyorum

Alıntı: icra dosyalarından kira alacaklarıyla ilgili kiracılara haciz yazıları gönderilmişse, yeni malik döneminde de bu haciz yazıları geçerliliğini korur mu ve şayet gönderilmemişse, taşınmazlarda hacizleri bulunan icra dosyalarından yeni malik döneminde kiracılara haciz yazısı gönderilebilir mi?

İcra ve İflas Kanunu'nda yer alan aşağıdaki hüküm gereğince devirden sonraki dönemde de taşınmaz üzerinde haczi bulunan icra dosyası tarafından kira bedellerine haciz konulabileceğini ve devirden önce kira bedellerine konulmuş olan hacizlerin de geçerliliğinin devam edeceğini düşünüyorum. Benim gördüğüm bu. Aksini savunacak meslektaşlar varsa, minnettar olurum; zira bizim işimize yarayan görüş, yeni malik döneminde kira bedellerine haciz konulamamasını kabul ede(bile)n bir görüş olacak

III - İdare ve işletme.
Madde 92 – (Değişik: 18/2/1965 - 538/51 md.)
Bir taşınmazın haczi hasılat ve menfaatlerine de şamildir. Haciz taşınmaz kendilerine rehnedilmiş olan alacaklıların haklarına halel getirmez.

İcra dairesi, taşınmaz kendilerine rehnedilmiş olan alacaklılarla kiracılara hacizden haber verir.

(Değişik üçüncü fıkra: 17/7/2003-4949/24 md.) Daire, taşınmazın idare ve işletmesi ile eklentinin korunması için gerekli tedbirleri alır. Bu tedbirler meyanında icra dairesi, eğer taşınmazda kiracı varsa bu kiracıya, işleyecek kiraları icra dairesine ödemesini emreder. Zarar görme ihtimali bulunan eklenti, rehin alacaklısının talebi üzerine, işletmenin faaliyetine engel olmayacak şekilde muhafaza altına alınır. İdare ve muhafaza masrafları satış bedelinden öncelikle ödenir.

Alıntı: alınan taşınmazların HACİZLİ olmasına rağmen yüksek bedelle alınmış olması muvazaaya dayanak olabilir ancak karar bulamadım.

Evet, bu durum karşısında Yargıtay'ın yerleşik içtihadının bir istisnası olarak bilirkişi raporu yeterli bir delil kabul edilebilir diye düşünüyorum ama ben de buna dair bir karar bulamadım.