Baca nasıl yaptırılacak?

Kat mülkiyetinin kurulduğu bir apartmanda, alt katta yanan sobanın dumanı bacanın oldupu yerden hemen üst kattaki dairenin içine girmekte ve kiracıyı rahatsız etmektedir.Yöneticiden bacanın yaptırılması istenmiş olmasına rağmen yönetici bacayı yaptırmayacağını dile getirmiştir. Bu durumda tespit davası açılarak durum tespit ettirilip, daha sonra bacanın yaptırılması için harcanan miktar her bir kat malikinden mi istenmelidir? yoksa sadece yöneticiye karşı yöneltilmesimi lazımdır? ya da başka bir yöntemmi izlenmesi lazımdır?Herkese teşekkürler.

Kat Mülkiyeti Kanunu md.19
....
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
....
md.20
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
.......
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma,(Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.
.......

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/10219

K. 2005/2128

T. 14.3.2005

• ÇATI VE BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ONARIM GİDERİNİN TAHSİLİ TALEBİ ( Kat Maliklerinden Biri Diğer Tüm Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Anataşınmazın Ortak Yerlerinde İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklik Yaptıramayacağı )

• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Diğer Tüm Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Anataşınmazın Ortak Yerlerinde İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklik Yaptırılamayacağı )

• ORTAK YER VE TESİSLERDEKİ BOZUKLUK ( Anayapıya veya Bağımsız Bir Bölüme ya da Bölümlere Zarar Verdiğinin ve Acilen Onarılması Gerektiğinin Anlaşılması Durumunda Gerekli Onarımın Tekniğine Uygun Biçimde Yapılması Konusunda Kat Maliklerinin Rızası Aranmayacağı )

634/m.19

ÖZET : Dava dilekçesinde çatı ve bağımsız bölümün onarım giderinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca, kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz ise de, Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme ya da bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin anlaşılması durumunda gerekli onarımın tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
DAVA : Dava dilekçesinde çatı ve bağımsız bölümün onarım giderinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, dava dilekçesinde ortak çatıdan ( terastan ( su sızması nedeniyle bağımsız bölümünde hasar oluştuğunu, kat maliklerince çatının onarılmaması üzerine kendisinin gerekli onarımı yaptığını ileri sürerek çatı ( teras ( onarımı için harcadığı gider ile bağımsız bölümünde oluşan hasar tutarının davalılardan tahsilini istemiştir.
Mahkemece, davacı tarafından çatının ( ortak terasın ( salt kendi bağımsız bölümünün üstüne gelen kısmının onarıldığını, oysa bu ortak yerin tamamının onarıma gereksinimi bulunduğunu, onarım için zorunlu ve ivedi bir durum söz konusu olmadığı halde davacının diğer kat maliklerinin onayını almadan onarım işini yaptığını, taraflar arasındaki uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Yasasına göre değil, vekaletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme çerçevesinde genel hükümler uyarınca çözümlenmesi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dava konusu edilen terasın anayapının ortak yerlerinden olduğu ve davacının bağımsız bölümünün üstüne isabet eden kısmından sızan sular nedeniyle bağımsız bölümünde hasar oluştuğu bu kısmın davacı tarafından onarıldığı konularında taraflar arasında çekişme yoktur.
Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca, kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz ise de, Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme ya da bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin anlaşılması durumunda gerekli onarımın tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Somut olayda, anataşınmazın yerinde yapılan inceleme sonunda bilirkişi kurulunca düzenlenen raporda, anayapının terasından sızan sularla davacının bağımsız bölümünün zarar görmesi nedeniyle buranın onarıldığı, akıntılar dolayısıyla davacının 10 nolu bağımsız bölümündeki nemlenme önlendiğinden yapılan tüm işlemlerin doğru olduğu, terasta yapılan toplam onarım giderlerinin 2.127.905.600 TL. ve davacının dairesindeki hasarın ( boya, badana ve onarım ( giderleri ile işçilik ve malzeme bedelinin toplam 600.000.000 TL. tutarında bulunduğu tespit edilmiştir.
Yukarıda değinilen yasa maddesi ve Yargıtay uygulamaları ile açıklanan tüm hususlar birlikte değerlendirildiğinde mahkemece, davacının ortak terasta yaptığı onarım bedeli ile bağımsız bölümünde oluşan zarar tutarından davacının payına düşen kısım indirildikten sonra arta kalanın davalı tüm kat maliklerinden payları oranında tahsiline hükmedilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.03.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan me_as Kat mülkiyetinin kurulduğu bir apartmanda, alt katta yanan sobanın dumanı bacanın oldupu yerden hemen üst kattaki dairenin içine girmekte ve kiracıyı rahatsız etmektedir.Yöneticiden bacanın yaptırılması istenmiş olmasına rağmen yönetici bacayı yaptırmayacağını dile getirmiştir. Bu durumda tespit davası açılarak durum tespit ettirilip, daha sonra bacanın yaptırılması için harcanan miktar her bir kat malikinden mi istenmelidir? yoksa sadece yöneticiye karşı yöneltilmesimi lazımdır? ya da başka bir yöntemmi izlenmesi lazımdır?Herkese teşekkürler.

Sayın Meslektaşım öncelikle sulh hukuk mahkemesinden bir tespit yaptırıp bu tespitte elde ettiğiniz bilirikişi raporunu bir ihtarname ile tüm kat maliklerine gödererek belli bir gün ( üç veya beş gün) içinde bacanın yaptırılmasını istemelisiniz bu süre zarfında yapım olmazsa siz yaptıracaksınız ve masrafı açacağınız dava ile maliklerden isyeceksiniz Saygılarımla

Hepinize çok teşekkür ederim

Baca temizliğini itfaiye veya özel kuruluşlar yapmaktadır.Önce sorun belirlenecek,tıkanmamı yoksa standart dışı yapımmı her şekil haldede yönetici ilgilenecek.Halletmezse yönetici dava edilecek.