MÜteahhİtten SatiŞ Vaadİ İle Daİre Alan 3. KİŞİnİn Tapu İptal Ve Tescİl Davasini Kİme KarŞi AÇacaĞi

Sayın Meslekdaşlarım,

Müvekkilim, müteahhitten satış vaadi yoluyla daire satın alan 3. kişidir (Müvekkil, Müteahhidin arsa sahibi ile yaptığı arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhide bırakılması kararlaştırılan dairelerden birini müteahhitten, noterden yapılan satış vaadi sözleşmesi ile satın almıştır). Müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki problemden dolayı, arsa sahipleri arsa arsa payını devretmemektedir. Ancak arsa sahipleri, müteahhit ve müteahhiten satış vaadi sözleşmesiyle daire alanlar yaklaşık 20 senedir binaları kullanmaktalar.
Bu arada arsa sahibi bu kadar yıldan sonra sözleşmeyi feshettiğini ve müteahhitten satış vaadiyle daire satın alan 3. kişilerin daireleri tahliye etmesini ihtarla, arkasından önce ecrimisil talebiyle takip yaptı, sonra da sulh hukuk mahkemesinde işgal nedeniyle tahliye davası açtı (ecrimisil talepli takiple bağlantısı yok).
Bu durumda tapu iptal ve tescil davası açmak zorundayız. Ancak davayı sadece ARSA SAHİBİNE Mİ? YOKSA HEM ARSA SAHİBİNE HEM DE MÜTEAHHİDE Mİ AÇMAK ZORUNDAYIZ?
Elinde karar olan meslekdaşlarımdan mümkünse karar göndermelerini rica ederim.

Herkese teşekkür ediyorum. İyi çalışmalar.

Sayın Nehir
Siz davanızda hem müteahhidi hemde arsa sahibi ve/veya arsa sahiplerini davalı gösterin
hem noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinin hemde arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini ekleyin
İyi çalışmalar dilerim

T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi

Esas: 2007/13334
Karar: 2008/1513
Karar Tarihi: 12.02.2008

EL ATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL DAVASI - YÜKLENİCİYE BIRAKILMASI KARARLAŞTIRILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TEMLİK ALINMASI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ - YÜKLENİCİNİN İNŞAAT SÖZLEŞMESİ HÜKÜMLERİNCE TESCİLE HAK KAZANIP KAZANMADIĞININ ARAŞTIRILACAĞI

ÖZET: Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, yüklenicinin inşaat sözleşmesi hükümlerince tescile hak kazanıp kazanmadığı araştırılmalı, SSK'dan ilişiksizlik belgesi ve oturma izni ibrazıyla eksik borç kalmadığı anlaşıldığında tescil kararı verilmeli, bunların yerine getirilmemiş olması durumunda davacıya yüklenici namına ifası için yetki ve makul süre verilmeli, eksiklikler giderilmez ise dava reddedilmelidir.

(818 S. K. m. 162)

Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.03.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, karşı davacı S.S.Haziran Konut Yapı Kooperatifi tarafından verilen 15.04.2004 tarihli dilekçe ile de elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 13.03.2007 günlü hükmün Yargıtay’ca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı S.S.Haziran Konut Yapı Kooperatifi vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 12.02.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. Nilgün Dağgeçen geldi, karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı yada olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Açıklanan ilkeler ışığında somut olaya dönüldüğünde;

Davacı, davalılar arasında düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 9.Blok 13 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden aldığını, bedelini ödediğini, halen kullanımında olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.

Arsa maliki olan davalı kooperatif, yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmediğinden tescil isteğinin kabul edilemeyeceğini belirterek açmış olduğu karşı davası ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karşı davanın reddine karar verilmiş olup, hüküm davalı-karşı davacı S.S. Haziran konut yapı Kooperatifi tarafından temyiz edilmiştir.

1- Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya kapsamına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2- Davalılar arasında imzalanan 04.12.1998 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenici Sözer İnşaat Ltd. Şti'ne inşaat yapım bedeli olarak verilen 10 adet bağımsız bölümden 9. blok 13 numaralı bağımsız bölümün yüklenici tarafından davacıya satılması nedeni ile tapu iptal ve tescil isteğinde bulunulmuştur.

İnşaat sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 1. maddesi uyarınca davaya konu 13 numaralı daire yükleniciye verilecektir. Ancak yüklenicinin adına tescil isteyebilmesi için; anahtar teslimi olmak kaydıyla yükümlendiği inşaatı yine sözleşmenin 12. maddesince SSK ve diğer tüm borçlarını ödeyip oturma raporunu alarak arsa sahibi kooperatife teslimi zorunludur. Oysa mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesinde, yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun ifa etmediği arsa sahibi kooperatife borçlu olduğu saptanmıştır. SSK'dan ilişiksizlik belgesi de sunulmamıştır. Bu haliyle yüklenicinin tescile hak kazanmadığı ortadadır. Yükleniciden daire satın almak suretiyle alacağın temliki hükümlerine dayanarak arsa sahibinden tapu payı isteyen davacı, yüklenicinin halefi sıfatıyla onun edimlerini tümüyle ifa etmelidir. Aksi durumda tescil istemi dinlenemez. O halde, mahkemece yapılması gereken iş, yüklenicinin inşaat sözleşmesi hükümlerince tescile hak kazanıp kazanmadığı araştırılmalı, SSK'dan ilişiksizlik belgesi ve oturma izni ibrazıyla eksik borç kalmadığı anlaşıldığında şimdiki gibi tescil kararı verilmeli, bunların yerine getirilmemiş olması durumunda davacıya yüklenici namına ifası için yetki ve makul süre verilmeli, eksiklikler giderilmez ise dava reddedilmelidir. Bu hususlar üzerinde durulmadan tüm yükümlülüklerin yerine getirildiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup karar bozulmalıdır.

Sonuç: Davalının temyiz itirazlarının yukarıda 1.bentte sayılan nedenlerle reddine 2. bentte sayılan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 550,00 YTL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı S.S.Haziran Konut Yapı Kooperatifine verilmesine, peşin alınan temyiz harcının geri verilmesine, 12.02.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Siz yüklenicinin halefi sıfatı ile dava açacağınız için davayı sadece arsa sahiplerine karşı açmalısınız. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi olarak bu hakkı yüklenicinin halefi sıfatı ile arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahip olduğunuz için davalı sadece arsa sahibi olacaktır. KOLAY GELSİN

İlginiz için teşekkür ediyorum.
Yargıtay'ın birkaç kararında yükleniciye karşı da bu davanın yöneltilmesi gerektiği şeklinde açıklama var. Ancak bulduğum kararlar kısa olduğundan neden bu yönde karar verildiği net değil. Tapu arsa sahibinde olduğuna göre, alacağın temliki hükümlerine göre de yüklenici alacağının halefi olarak, arsa sahibi üzerindeki tapunun(arsa payının) iptali ile müvekkil üzerine tescilini talep etmek gerektiğinden, böyle bir davanın ayrıca yükleniciye karşı açılması gerektiğine dair diğer meslekdaş yorumlarının gerekçesini merak ediyorum.
Çünkü yüklenici üzerine geçen bir arsa payı söz konusu değil.

Çok teşekkürler, iyi çalışmalar.

Alıntı: Yazan Av.Nehir İlginiz için teşekkür ediyorum. Yargıtay'ın birkaç kararında yükleniciye karşı da bu davanın yöneltilmesi gerektiği şeklinde açıklama var. Ancak bulduğum kararlar kısa olduğundan neden bu yönde karar verildiği net değil. Tapu arsa sahibinde olduğuna göre, alacağın temliki hükümlerine göre de yüklenici alacağının halefi olarak, arsa sahibi üzerindeki tapunun(arsa payının) iptali ile müvekkil üzerine tescilini talep etmek gerektiğinden, böyle bir davanın ayrıca yükleniciye karşı açılması gerektiğine dair diğer meslekdaş yorumlarının gerekçesini merak ediyorum. Çünkü yüklenici üzerine geçen bir arsa payı söz konusu değil. Çok teşekkürler, iyi çalışmalar.

Sayın Av. Nehir,
İnceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/showp...42&postcount=2

Saygılar...

T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi

Esas: 2008/29
Karar: 2008/3194
Karar Tarihi: 13.03.2008

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - TEMLİK İŞLEMLERİNE DAYALI ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN DAVA - ARSA SAHİBİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDA ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI OLDUĞU - DAVANIN YÜKLENİCİYE YÖNELTİLMESİ GEREĞİ

ÖZET: Asıl ve birleşen davanın davacıları satış vaadi sözleşmelerine dayanmıştır. Bu sözleşmeler aslında, yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Görüldüğü üzere, alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine (davalılara) temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Denilebilir ki, bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Böyle olunca, davanın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisine yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur.

(818 S. K. m. 162, 163, 167, 364)

Dava: Davacı Sadık Hayri Önder vekili tarafından, davalılar Taki Arslan vd. aleyhine 01.11.2004 gününde verilen dilekçe ile davacı Sultan Turgut vekili tarafından davalılar Taki Arslan vd. aleyhine 13.05.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine davaların birleştirilmesine karar verilmiş, yapılan duruşma sonunda; davacı Sadık Hayri Önder'in davasının reddine, birleştirilen dava davacısı Sultan Turgut'un davasının kabulüne dair verilen 08.05.2007 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı Sadık Hayri Önder vekili ile davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Asıl ve birleştirilen davalar yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi mirasçıları, yüklenicinin temlike konu bağımsız bölümü kazanmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, birleştirilen davada önceki tarihli temlik işlemine dayanıldığından birleştirilen davanın kabulüne, kat irtifakı kurulan yapıdaki 2 numaralı bağımsız bölümün birleştirilen davanın davacısı Sultan Turgut adına tescilini, asıl davacı Sadık Hayri Önder tarafından açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, asıl davanın davacısı Sadık Hayri Önder ile arsa sahibi davalılar Osman Aslan mirasçıları temyiz etmiştir.

Asıl ve birleşen davanın davacıları 06.05.1994 ve 04.11.1996 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayanmıştır. Bu sözleşmeler aslında, yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Esasen arsa sahibinin kural olarak BK. m 364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. BK. m 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir;

Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (BK. m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK. m.163) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir.

Gerçekten, BK. m.167'ye göre <Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir>. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Görüldüğü üzere, alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine (davalılara) temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Denilebilir ki, bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Böyle olunca, davanın 09.08.1993 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan Hatice Taşlı'ya yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur.

Mahkemece taraf teşkilindeki eksiklik tamamlanmalı, çekişme yüklenici de taraf olduktan sonra onun da huzuru ile görülüp sonuçlandırılmalıdır. Eksik taraf teşkili ile karar kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenle BOZULMASINA, bozma nedenine göre asıl davacı ile davalı arsa sahibi mirasçılarının diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 13.03.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları