sebepsiz zenginleşmeye dayalı iade talebi zamanaşımı

Müvekkil 30 sene önce bir taşınmazı noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile satın almıştır.

Bu süre içerisinde devir işlemleri yapılmamış, ancak müvekkil taşınmazı onun zilyetliğinde bıraktıkları ve ekip biçmeye devam ettiği için hiçbir işlem yapmamıştır.

Ancak geçtiğimiz hafta taşınmazın başkasına satıldığını öğrenmiştir.

Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinde bedelin tamamını ödediği yazmaktadır. Bu durumda, ödediği bedeli geri almak için dava açabilir miyiz? Zamanaşımı dolmuş mudur?


Not:Kendi araştırmalarımda sebepsiz zenginleşme zamanaşımının ifa imkansızlığından sonra işlemeye başladığından hareketle, taşınmazın 3. kişiye satışından itibaren işlemeye başlayacağını bu nedenle zamanaşımının gerçekleşmemiş olacağını düşünmekteyim.

Ayrıca şunu belirtmeliyim; Satış vaadi sözleşmesinin süresi her ne kadar 10 yıl olsa da, malın zilyetliğinin alıcıya bırakıldığı hallerde zamanaşımının işlemeyeceğine dair yargıtay kararları var. O yönden de zamanaşımı yoktur diye düşünüyorum.

Görüşlerinizi almak istedim. Yardımcı olursanız sevinirim

Bedel iadesi için dava hakkınız elbette bulunmaktadır. Ancak aşağıdaki hususlara da dikkatinizi çekmek isterim.



Satış vaadine konu taşınmazın vaat borçlusu tarafından tapuda bir başka kimseye satışında yasal bir engel yoktur. Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından bu hak kural olarak tapu ile sonradan malik olana karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır. Ancak, bu gibi durumlarda şahsi hak sahibi olan vaat alacaklısı mülkiyet hakkı sahibi olan tapu malikine karşı tapuda malik olan üçüncü kişinin kötüniyetli olması ya da taşınmazın muvazaalı olarak üçüncü kişilere devri nedenlerine dayanarak mülkiyetin iadesi için dava açabilir.
“… Dava, 03.07.1974 ve 03.09.1974 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalılardan M.K. mirasçıları, istemin zamanaşımına uğradığını, bu davada Kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, diğer davalı A.C.D. ise iyiniyetli kayıt maliki olduğunu, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, yaptırılan bilirkişi incelemesindeki pay dağılımına göre ve davalı kayıt maliki A.C.D.’nin kötüniyetli olduğu kabul edilerek dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalılardan A.C.D. ile M.K. mirasçılarından A., H., F., S., E., Ö., A., E., M., E. Ve E. K. temyiz etmiştir.
Belirtildiği üzere davada 03.07.1974 ve 03.09.1974 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayanılmış, davalı A.C.D. ise taşınmazları bu tarihten sonra tapuda 20.12.1998 tarihinde satın almıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilmemiştir. Kural olarak, kayıt malikinin Türk Medeni Kanununun 23.maddesi gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyete hak kazandığının kabulü ile bu kazanımının korunması gerekir.
Ne var ki, satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklıları satış vaadi sözleşmesi şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötü niyetle kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda da sorunun, Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığı araştırılmalıdır. Çünkü Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Davacı vaat alacaklıları, dava dilekçesinde kayıt malikinin kötüniyetli mülkiyet hakkı sahibi olduğunu ileri sürmüşler, mahkemeye sundukları tarihsiz dilekçelerinde de tanık deliline dayanarak tanıklarının isimlerini bildirmişlerdir. Davalı kayıt malikinin kötüniyetine ilişkin olarak bildirilen bu tanıklar, mahkemece dinlenmemiş, dinlenmeme sebebi de karar gerekçesinde açıklanmamıştır. Kayıt maliki davalının kötüniyetini iddia eden davacılar bu iddialarını kanıtlamak zorunda olduklarından, öncelikle bildirilen bu tanıklar dinlenmeli, davalılardan A.C.D.’nin durumu Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024.maddeleri kapsamında değerlendirilmelidir. Değinilen bu husus hakkında işlem yapılmaması doğru olmamıştır.
Öte yandan, 03.07.1974 tarihli sözleşmenin konusu vaat borçlusu M.’nin çekişme konusu taşınmazlardaki 328/2520 payından 118/2520 payının satış vaadi, 03.09.1974 tarihli satış vaadi sözleşmesinin konusu ise vaat borçlusu A.G.’nin maliki bulunduğu hisseden ayrı ayrı 9/2520 payın satışının vaadidir. Bu payların hesabında, HUMK’nun 275.maddesi uyarınca bilirkişi incelemesi yaptırılmasında zaruret bulunduğu açıktır. Gerçekten, mahkemece de bu husus dikkate alınarak bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de, mevcut bilirkişi raporu gerekçeden ve dayanaktan yoksundur. Bu haliyle de denetlenmesi mümkün değildir. Mahkemece, kayıt maliki davalının kötüniyetli olduğu kabul edilirse, yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırılması pay hesabına ilişkin Yargıtay denetimine elverişli, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınması da gerekir.” (Y. 14. H.D. 16.03.2011 T. 2011/1929 E. 2011/3339 K.)


Satışı vaat edilen taşınmaz alıcıya teslim edilmişse zamanaşımı işlemez.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 6098 sayılı TBK’nın 146. maddesi (818 sayılı BK’nın 125. maddesi) hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.


“… Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemiyle açılmıştır.
……….
Mahkemece, zamanaşımının varlığı sebebiyle dava reddedilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse zamanaşımı kanunda belirtilen süresi içinde talep ve dava edilmiş olan alacakların özüne dokunmamakla beraber “dava edilebilme vasfını kaybetmesi” sonucunu doğuran bir süre geçimidir. Hak düşürücü süreden farklı olarak zamanaşımında borç sona ermemekte dava edilebilme olanağını yitirmektedir. Hak düşürücü sürenin varlığını hakimin kendiliğinden gözetmesi gerekir ise de, Borçlar Kanununun 140. maddesi uyarınca zamanaşımının varlığı def’i olarak ileri sürülürse dikkate alınabilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Nitekim davacı dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesiyle birlikte kendisine teslim edildiğini ileri sürmüştür.
Mahkemece yapılması gereken iş; davacının ileri sürdüğü bu hususa ilişkin delillerini isteyip toplamak, satış vaadine konu taşınmaz fiilen vaadi kabul eden kişiye (vaat alacaklısı davacıya) teslim edilmişse dürüstlük kurallarıyla bağdaşmayacağından davacının zamanaşımı def’ini reddederek çekişmenin esası hakkında bir hüküm kurmak aksinin saptanması halinde davayı şimdiki gibi reddetmek olmalıdır.
Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı karar açıklanan bu nedenlerle bozulmalıdır.” (Y. 14. H.D. 02.04.2012 T. 2012/3912 E. 2012/4835 K.)

“… Davacı, 140 parsel sayılı taşınmazda davalıların murisi H.K.’ya ait 2808/3150 payın 1.000 metrekarelik bölümünün Antalya 1. Noterliği’nde düzenlenen 07.08.1981 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satışının vaat edildiğini, 140 sayılı parselden ifraz ve imar uygulamasıyla oluşan 121 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davalıların murisinin 1086/2400 payının bulunduğunu ileri sürerek, bu payın iptali ile adına tescilini istemiştir.
Bir kısım davalılar, davanın zamanaşımı süresi içinde açılmadığını, kesin hüküm bulunduğunu, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın zamanaşımına uğradığı ve satış vaadi sözleşmesinde sınırları gösterilen satışa konu taşınmazın, 140 sayılı parselin ifrazı ile oluşan 1233 parsel sayılı taşınmazın içerisinde kaldığı, 1233 sayılı parselin de imar uygulamasıyla kamuya terk edilerek kütük sayfasının kapatıldığı, bu nedenle sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ile bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacı ve davalıların murisi arasında Antalya 1.Noterliğinde düzenlenen 07.08.1981 tarihli satış vaadi sözleşmesinde dava konusu taşınmazın zilyetliğinin sözleşme alacaklısına devredildiği belirtilmiştir. Taşınmaz sözleşme alacaklısına devredildiğinden Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki “dürüst davranma kuralı” uyarınca zamanaşımı savunması dinlenmez. Bu nedenle, zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Ancak, davanın reddine yönelik diğer gerekçeler yerinde olduğundan davanın reddine karar vermesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekili ile davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün ONANMASINA.” (Y. 14. H.D. 10.03.2011 T. 2011/1480 E. 2011/3021 K.)


“… Dava, 23.12.1991 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
……..
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Somut olayda da, davada dayanılan 23.12.1991 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satışı vaat olunan taşınmazların bedelinin davalıların murisi tarafından alındığı ve taşınmazların zilyetliğinin vaat alacaklısı davacıya devredildiği yazılıdır. Dolayısıyla, zamanaşımı savunması yukarıda belirtilen Türk Medeni Kanununun 2.maddesinde “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından değerlendirilemez.
Mahkemece çekişmenin esasının incelenerek bir hüküm kurulması yerine davanın yasa ve uygulamaya uygun düşmeyen yazılı bazı gerekçelerle reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.” (Y. 14. H.D. 26.12.2011 T. 2011/14675 E. 2011/16119 K.)

Meslektaşım cevabınız için çok teşekkür ederim. Bahsettiğiniz hususları göz önünde bulunduracağım.

Taşınmaz gerçek olarak satıldığı ve muvazaa olmadığı için tapu iptal ve tescil davası açmam mümkün gözükmüyor. Bu durumda satış vaadi sözleşmesi yapılan kişilere bedel iadesi için dava açacağım.

Yalnız şöyle bir durum var; bir avukat vekaleten annesi ve babası yerine satış vaadi sözleşmesini imzalamış. Satış vaadi sözleşmesinde 300.000 tl bedel karşılığında satmayı taahhüt ettim şeklinde yazıyor.

Bedel iadesi için davayı açarken, davayı yalnız adlarına vekaleten işlem yapılan kimselere mi açmam gerekir yoksa avukatı da dahil etmem gerekir mi? ya da parayı teslim alan ve işlemi yapan kişi o olarak yalnızca avukata mı dava açmalıyım?