yeni yüklenici ve tapu iptali ve tescil davası

selamlar..
Naçizane bir hususta değerli görüşlerinize başvurmak istiyorum.

Yüklenici toprak sahibi ile akdettiği sözleşmeyi feshedip gitmiş, gitmeden de müvekkile bir dairenin tapusunu vermiş ancak anahtar teslim şartı henüz gerçekleşmemiştir.(bina %40 tamamlanmıştır.) Müvekkil de bu dairenin ücretini kısmen ödemiştir.

Sorularıma gelirsek;
- müvekkilin ilk yüklenici ile yaptığı sözleşmede belirlenen geç teslim şartına bağlanan cezai şart hala geçerli midir?
- yeni yüklenici ile imzalanan sözleşmeden sonra müvekkile karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir mi? Açılabilir ise hangi sebebe dayanılarak açılabilir?

değerli görüşleriniz için şimdiden çok teşekkür ederim. Saygılar

Yükleniciden daire alan 3. kişiler yüklenicinin halefi sıfatıyla hareket ederler. Yüklenici hangi oranda imalat yapmış ise, o oranda 3. kişiler hak iddia edebilirler. Bunun için yüklenicinin en az %90 gibi bir oranda imalatı gerçekleştirmesi gerekir.%40 oranındaki imalat sözleşmenin ayakta tutulması için yeterli olmadığından,yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşme geriye yönelik olarak fesh edilmiş sayılır ve 3.kişinin elde ettiği tescil yolsuz tescil haline gelir. Bu yönden arsa sahibi tapu iptali ve adına tescil davası açabilir.Diye düşünüyorum.

Oncelikle tesekkurler

Bu hukuki bilgileri hangi kanunda yer aliyor acaba ?

Aşağıdaki karar bir fikir verebilir.
Ayrıca Cengiz KOSTAKOĞLU, İçthatlı İnşaat Hukuku,2011,sh:1127 vd.Kat karşılığı yapılmakta olan inşaattan daire satın alan 3.kişilerin hakları bölümündeki açıklamalar bu doğrultudadır.
T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/492

K. 2003/1152

T. 10.3.2003

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Kural Olarak Fesih Geriye Etkili Sonuçlar Doğursada İnşaatın Bitirilme Oranının Haklı Gösterdiği Hallerde Feshin İleriye Etkili Yapılmasının Mümkün Kabul Edildiği )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHİ ( Kural Olarak Fesih Geriye Etkili Sonuçlar Doğursada İnşaatın Bitirilme Oranının Haklı Gösterdiği Hallerde Feshin İleriye Etkili Yapılmasının Mümkün Kabul Edildiği - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İLERİYE ETKİLİ OLARAK FESHİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - İnşaatın Getirildiği Seviyenin %82.03 Olmasının Feshin İleriye Etkili Yapılmasını Haklı Kılmadığı )

• İNŞAATIN GETİRİLDİĞİ SEVİYE ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin İleri Veya Geriye Etkili Olarak Feshinde Etkisi )

• YÜKLENİCİDEN TAPU DEVİR ALAN 3. KİŞİLER ( Kaderlerinin Arsa Sahibi ve Yüklenici Arasındaki İlişkinin Sonucuna Bağlı Olduğu - 3. Kişinin İyiniyetinden Bahisle Tapu İptali Davasının Reddinin Doğru Bulunmadığı )

• CEZAİ ŞART ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşme İlişkisine Fesih Suretiyle Son Verildiği - Aksi Sözleşmede Lararlaştırılmadığından Davacıların Taleplerinin Dinlenme Olanağı Bulunmadığı )

818/m.162,163,213

743/m.931

ÖZET : Kural olarak fesih geriye etkili sonuçlar doğurur ise de, inşaatın bitirilme oranının haklı gösterdiği hallerde feshin ileriye etkili yapılması mümkün kabul edilmiştir. İnşaatın getirildiği seviye %82.03 dür. Bu seviye feshin ileriye etkili yapılmasını haklı kılmaz. Bu şekildeki bir fesihle tarafların hukuki durumu ve mal varlıkları sözleşmenin yapıldığı tarihe dönecek, benzetmek gerekirse yanlar hiç sözleşme yapılmamış gibi bir işleme tabi tutulacaktır.

Yükleniciden tapu devralan 3. kişilerin kaderi de arsa sahibi ve yüklenici arasındaki ilişkinin sonucuna bağlıdır. 3. kişinin iyiniyetinden bahisle tapu iptali davasının reddi doğru değildir.

Sözleşme ilişkisine fesih suretiyle son verildiğinden ve aksi sözleşmede kararlaştırılmadığından davacıların kira yada ceza gibi bir taleplerinin dinlenme olanağı yokken, cezai şarta ilişkin istemlerinin reddi yerine hüküm altına alınması da yanlıştır.

DAVA : 1- Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararını gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşmiş olan cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün bulunmamasına göre arsa sahipleri ile yüklenicinin diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2- Taraflar arasındaki uyuşmazlık tapu devri suretiyle geçerli hale gelen 6.3.1979 ve bunu değiştiren arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanmıştır.

Arsa sahibi olan davacılar ifa ile sonuçlanmayan sözleşmenin feshi ile bu sözleşmeler uyarınca yüklenici D. Y.'a, bu kişinin de 3. kişi konumundaki diğer davalılara geçirilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ve adlarına tescilini ayrıca cezai şart ödenmesini istemiştir.

25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı Y.İ.B.K. na göre; kural olarak fesih geriye etkili sonuçlar doğurur ise de, inşaatın bitirilme oranının haklı gösterdiği hallerde feshin ileriye etkili yapılması mümkün kabul edilmiştir. Dosya kapsamına göre inşaatın getirildiği seviye %82.03 dür. Bu seviye gerek Hukuk Genel Kurulunun, gerekse Dairemizin yerleşik uygulaması doğrultusunda feshin ileriye etkili yapılmasını haklı kılmaz. Nitekim, hükmüne uyulan Dairemizin 10.10.1996 günlü ilamında feshin geriye etkili olarak hüküm altına alınması öngörülmüş, mahkemece de usuli kazanılmış hak sağlayan Dairemiz bozması doğrultusunda taraflar arasındaki sözleşme geriye etkili olarak fesh edilmiştir. Bu şekildeki bir fesihle tarafların hukuki durumu ve mal varlıkları sözleşmenin yapıldığı tarihe dönecek, benzetmek gerekirse yanlar hiç sözleşme yapılmamış gibi bir işleme tabi tutulacaktır. Feshin doğal sonucu olarak da tarafların mal varlıklarına karşılıklı giren değerler varsa bunların sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca yekdiğerine iadesi gerekir. Başka bir deyişle, yüklenici artık sözleşmeye dayanarak yaptığı iş bedelinin arsa payı devri suretiyle ödenmesini değil, para olarak ödenmesini isteyebilir. Arsa sahipleri ise; gerçekleşeceğine güvendikleri sözleşme ile yükleniciye bir kısım tapu devretmişlerse sözleşme ifa ile bitmediğinden, geriye etkili feshin doğal sonucu olarak bu tapuların iadesini talep edebilir. Somut olayda yükleniciden tapu devralan 3. kişilerin kaderi de arsa sahibi ve yüklenici arasındaki ilişkinin sonucuna bağlıdır. Daha açığını söylemek gerekirse, başlangıçta yükleniciye finans kolaylığı sağlanması için avans niteliğinde bir tapu devredilmiş ve bunu da yüklenici 3. kişilere devretmiş ise, arsa sahipleri yüklenicinin haketmediği halde 3. kişilere verdiği bu tapularında iptal ve adına tescilini isteyebilir. Hayatın olağan akışı ve MK.nun 3. maddesi bu sonucu gerektirir. Hal böyle olunca, arsa sahibinin yükleniciye geçirdiği 3. kişiler üzerindeki tüm tapuların iptal ve arsa sahipleri adına tescili yerine, Dairemiz yerleşik uygulamasına aykırı düşecek şekilde iyiniyetlerinden bahisle davanın reddi doğru olmamış kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

3- Az yukarıda vurgulandığı üzere sözleşme ilişkisine fesih suretiyle son verildiğinden ve aksi sözleşmede kararlaştırılmadığından davacıların kira yada ceza gibi bir taleplerinin dinlenme olanağı yokken, cezai şarta ilişkin istemlerinin reddi yerine hüküm altına alınması da yanlış olup, kararın yüklenici D. Y. yararına bozulması gerekir.

4- Yukarıdaki 2 numaralı bentte yazılan bozma sebebine göre de davalılar P. ve B. K.'ın temyiz itirazlarının incelenmesi gerekmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle arsa sahipleri ile yüklenicinin diğer temyiz itirazlarının reddine, temyiz olunan kararın 2. bent uyarınca arsa sahipleri, 3. bent uyarınca da davalı yüklenici yararına BOZULMASINA, birleştirilen dosya davalılarından B. ve P. K.'ın 4. bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 10.3.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Degerli cevaplariniz icin mutesekkirim. Anladigim kadari ile ilk yuklenici ile imzalanan sozlesmede yer alan cezai sart da gecersiz kiliniyor dogru mu acaba ?

Evet,belirttiğiniz gibi.

Yuklenici tarafindan kotuye kullanilanilecek ve iyiniyetli 3. Kisiyi ahde vefa ilkesini hice sayarcasina magdur edecek bir durum neyazik ki