Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davası açma

Sayın meslektaşlarım iyi çalışmalar.
Müvekkil müteahhitten noterde düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile bir adet daire almış ve ücretini peşinen vermiştir. Satış vaadi sözleşmesine göre müteahhit 1 Kasım 2009 tarihi itibariyle tapuda devir işlemini gerçekleştirecekti ancak bugüne kadar maalesef tescil yapılmamış. Bugün tapuya gidip sözleşmede yer alan ada parsel numarasında kat irtifakı kurulduğu ve dairenin halen arsa sahipleri üzerinde olduğunu öğrendik.
Sözleşmeye göre inşa edilen binada 7 daire müteahhide 7 dairede arsa sahiplerine bırakılmış ve müteahhit, müvekkilin dairesi ve bir başkasına ait 1 daire hariç geriye kalan 5 daireyi diğer şahıslara tapuda tescil ettirmiş.
Arsa sahibiyle yaptığımız görüşmede arsa sahibi kasıtlı olarak daireyi tescil yetkisini müteahhide vermediğini, keza inşaatın en az 200.000 TL lik eksiği bulunduğunu ve bu eksiklikler tamamlanmadan da herhangi bir yetki vermeyeceğini beyan etti.
Sorularıma gelince;
1- Şu aşamada tescil davası açsak mahkemece eksik kalan işlerin tamamının müvekkil tarafından yapılması şartıyla mı tescile hükmedilir?
2- Yoksa müvekkilin hissesi oranında bir meblağdanmı müvekkil sorumlu tutulur?
3- Görevli mahkeme tüketici mahkemesi mi olacak? (müvekkil tacir değil)
4- Vekalet ücreti nisbi mi?

Şimdiden teşekkür eder, tekrar iyi çalışmalar dilerim.

Tüketici mahkemesi görevlidir.
Nisbi oranda av. ücretine tabidir.
Eksik kalan işlerin tamamının karşılığı depo edilir. O takdirde tescile karar verilebilir.
Diye düşünüyorum.

Benzer dava başımdan geçti. Elinizdeki sözleşmede keşke arsa sahibinin de imzası olsa imiş ancak,

1-İnşaatın geldiği seviye dikkate alınarak eğer bu seviye %70ler civarında ise, inşaatının tamamlanması için sözleşme konusu daireye düşecek bedel bulunuyor, bu bedeli depo ederek tescil kararı veriliyor....Bu bedel hakkında yükleniciden tahsiline veya tahsil hakkınızı saklı tutabilirsiniz...

1. Eksikliğin hiç olmaması veya pek az oranda olması gerekir. Tescil için %70 oranı yeterli değildir. En azından 90 ve üzeri seviyelerinde olmalıdır.
2. Davacı kendine temlik edilen daireye isabet edecek bedeli değil , mal sahibine ait daireler ve ortak mahallerdeki eksik bırakılan işlerin tamamının bedelini mal sahibine ödemek durumundadır.

YARGITAY 14.HD. 26.04.2004 T. 2004/1507 E.-2004/3332 K
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
YARGITAY 14.HD. 20.10.1998 T. 1998/ 4816 E.-2004/7616K
Bu itibarla, uzman bilirkişiler aracılığıyla yeniden keşif yapılarak yüklenicinin inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yüzde ( % ) olarak ne oranda yerine getirdiği belirlenerek, noksan işlerin mahiyeti kalem kalem gösterilerek ortaya konmalıdır. Bu şekilde yüklenicinin pek cüz'i bir boyutta noksan iş bıraktığı anlaşılacak olursa o vakit yükleniciye ve halefi bulunan davacıya bu noksanlıkları tamamlamaları veyahut bedelini depo etmeleri için önel verilmelidir. Noksanlık bedeli depo ettirilirken de davacıdan, dairesinin arsa payına göre değil, kalan noksanlığın tamamına göre noksan işler bedelini depo etmesi istenmelidir. Bunlar nazara alınmadan yazılı biçimde hüküm tesisi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

Soruyu şu şekilde açmam gerekiyor,
Müvekkil 2006 yılında müteahhitten kendi aralarında düzenlenen bir sözleşmeye istinaden dairenin parasını vermek suretiyle daireyi alıyor. Ancak aradan geçen süre içerisinde herhangi bir tescil olmadığı için müvekkil müteahhiti sıkıştırıyor ve bunun üzerine bir de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanıyor.

Şimdi müvekkilin almış olduğu daire 2 nolu bağımsız bölüm, burada müteahhitin hangi bağımsız bölümü ne zaman satma yetkisi elde ettiğinin bir önemi var mı?

Şu an itibariyle inşaatta yaklaşık 200.000 TL lik eksiklik olduğu için dava açma konusunda kararsızız. Teşekkür eder iyi çalışmalar dilerim.