Yargıtay kararı

Faal şekilde çalışan bir akaryakıt istasyonunun kamulaştırma bedelinin hesaplama yöntemi ile ilgili bir karar arıyorum. Arsa ve bina bedelinin dışında hesaplmaya neler dahil edilmelidir. Saygılarımla.

K. 2002/1815

T. 15.2.2002

� KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ARTIRILMASI ( İmar Planında Yer Almayan Bir Taşınmazın Arsa Sayılabilmesi Şartları )

� İMAR PLANINDA YER ALMAYAN TAŞINMAZIN ARSA SAYILMASI ( Belediye veya Mücavir Alan Sınırları İçinde Olmakla Beraber Belediye Hizmetlerinden Yararlanan Yerler Arasında Olmasının Gerekmesi )

� BELEDİYE VEYA MÜCAVİR ALAN SINIRLARI İÇİNDE OLMA ( İmar Planında Yer Almayan Bir Taşınmazın Arsa Sayılabilmesi Şartı )

� KAMULAŞTIRMADAN ARTA KALAN KESİMİN DEĞERİNİN SAPTANMASI ( Zemin Bedeline Üzerindeki Yapıların Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Birim Fiyatlarının Esas Alınması )

� KAMULAŞTIRMADAN ARTAN KESİM ÜZERİNDEKİ TESİSLERİN YENİDEN KULLANILABİLECEK DURUMA GETİRİLMESİ ( Bunun İçin Gerekli Gider ve Bedelin Kamulaştırma Bedeline Eklenmesi )

� HAKİMİN BİLİRKİŞİ GÖRÜŞLERİYLE BAĞLI OLMAMASI KURALI ( Kararı Hakimin Kendisinin Takdir Etmesi )

2942/m.11,12,15

3194/m.18

1086/m.286

ÖZET : 1 - İmar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden yararlanan ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
2 - Kamulaştırmadan artan kısmın değerinin, zemin bedeline, üzerindeki yapıların kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları esas alınıp, yıpranma payı düşülerek bulunacak yapı maliyet fiyatları eklenmek suretiyle saptanması ve bu değerin belli bir oranının kıymet eksilişi olarak kabul edilip kamulaştırılan kısmın değerine ilavesi gerekir.
3 - Kamulaştırma dışında kalan kısım üzerinde kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerin, mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleriyle kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gerekli gider ve bedelin kamulaştırma bedeline ekleneceğini öngörmekte ise de, bu hüküm tamamı kamulaştırma dışı alanda kalan ve tahrip olmayan yapıların yıkılıp yeniden yapılmasına cevaz vermez.
DAVA : Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacıya ait 4722 m2 arazi üzerinde kurulu akaryakıt istasyonunun davalı idarece 1021 m2'si kamulaştırılmış, 3701 m2'si kalmış, üzerindeki kanapi gölgeliğin, akaryakıt pompasının, benzin tankının, ışıklandırma lambasının ve reklam bayrak direğinin demontaj-montajı ile saha betonu için ayrıca bedel takdir edilmiştir.
Dava dilekçesinde yukarıda sayılanlar yanında kısmi kamulaştırma nedeniyle değer düşüklüğü, işletmeye eski niteliğini kazandırma, kazanç kaybı için toplam 140.430.000.000 TL. artış istenmiştir.
Mahkemece iki kez bilirkişi incelemesi yaptırılmışsa da, raporlar hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şöyle ki;
1-Manavgat Belediye Başkanlığının 14.5.1998 günlü yazısında, Ilıca Belediyesi alanı içinde bulunduğu mevzii imar planı mevcut olduğu, akaryakıt satış istasyonu niteliğinde olduğu ve belediye hizmetlerinden yararlandığı bildirilen dava konusu taşınmaz, başkaca bir araştırma yapılmadan arsa olarak nitelendirilmiştir.
Belediye sınırları içindeki bir taşınmazın, akaryakıt istasyonu, ticari işletme, turistik tesis inşası gibi bir amaçla mevzii imar planının mevcut olması tek başına o taşınmaza arsa niteliği kazandırmaz. Taşınmazın çevresinin de iskana açılıp, arsa niteliğini kazanması ve meskun olması nedeniyle belediye hizmetlerinden yararlanması veya mevzii imar planının 1/1000'lik uygulama imar planı niteliğinde olması gerekir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.2.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden ( belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs. ) yararlanan ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Bu hususlar Belediye Başkanlığından ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığının saptanmamış olması doğru görülmemiştir.
2-Bilirkişi raporlarında, kısmi kamulaştırma sonucu akaryakıt istasyonunun işletme bütünlüğünün bozulduğundan bahisle, kalan 3701 m2 alanlı kısmın değeri, tarım arazilerine özgü yıllık net gelire, kapitalizasyon faizi uygulanmak suretiyle 530.236.065.950 TL. bulunmuş ve bu kesimde saptanan bu değerinin %10'u olan 53.023.606.595 TL. değer eksilişi olacağı sonucuna varılmıştır. yıllık net gelir belirlenirken de, vergi beyanına itibar edilmeyip bir takım faraziyelere dayanılarak fahiş bir değere erişilmiştir.
Kamulaştırma Yasasının 12.maddesinin birinci fıkrasının ( b ) bendi, kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde bunun, kalan kısmın 11.maddede belirtilen esaslar çerçevesinde takdir edilecek bedeli üzerinden hesap edileceğini öngörmektedir.
Aynı Yasanın 11.maddesinin ( f ) bendi, yalnızca tarım arazilerinin bedelinin saptanmasında yıllık net ürün gelirinin esas alınacağını kurala bağlamıştır. Kamulaştırılan taşınmaz ticari işletme ya da sınai kuruluş niteliğinde de olsa değeri, yıllık net gelir esas alınarak değil, zemin değerine üzerindeki yapı ve tesislerin 11.maddenin ( h ) bendi uyarınca belirlenecek değeri eklenmek suretiyle bulunur. Şu halde, kamulaştırmadan artan kısmın değerinin, zemin bedeline, üzerindeki yapıların kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları esas alınıp, yıpranma payı düşülerek bulunacak yapı maliyet fiyatları eklenmek suretiyle saptanması ve bu değerin belli bir oranının ( somut olayda %10 ) kıymet eksilişi olarak kabul edilip kamulaştırılan kısmın değerine ilavesi gerekir.
3-Bilirkişi kurulları işletmenin yol inşaatı, yıkma ve yeniden yapma için 90 güne ihtiyaç olduğunu, bu sürede satışların %50 oranında düşeceğini ileri sürerek, 2.614.862.790 TL. kazanç kaybı olacağından bahisle, kamulaştırma bedeline bu miktarı da eklemişlerdir. Kamulaştırma Yasası, kamulaştırma halinde değer biçilecek hususları tek tek saymış, bunlar arasında böyle bir tazminata yer vermemiştir. Yasal dayanaktan yoksun tazminat isteminin reddi gerekir.
4-Bilirkişi kurulları, yol kotunun 0,80 metre yükseltileceğini belirterek, kamulaştırma dışında kalan kısım üzerinde bulunan yıkama, yağlama ve personel yatakhanesi olarak kullanılan bina ile market, müdüriyet ve hizmet ünitelerinin yıkılıp yeniden yapılması bedeli olarak 42.662.156.600 TL'yı kamulaştırma bedeline eklemişlerdir. 2942 Sayılı Yasanın 12.maddesinin 3.fıkrası, kamulaştırma dışında kalan kısım üzerinde kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerin mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gerekli gider ve bedelin kamulaştırma bedeline ekleneceğini öngörmekte ise de, tesisin tamamen yıkılıp tüm birimlerinin kot seviyesi yükseltilmek suretiyle yeniden yapılmasına bu hüküm olanak tanımaz. 12.maddenin 3.fıkrası, kamulaştırma nedeniyle tahrip olan yapı ve tesislerin onarılıp eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gerekli giderlerin karşılanacağına ilişkin olup, tamamı kamulaştırma dışı alanda kalan ve tahrip olmayan yapıların yıkılıp yeniden yapılmasına cevaz vermez. Karayollarının akaryakıt istasyonlarına değil, akaryakıt istasyonlarının karayollarına tabi olması gerekir. Yol kotunun yükselmesi nedeniyle tüm yapıların yıkılıp yeniden yapılması masraflarının davalı idareye yüklenmesi gerekeceği kabul edilirse, bu tür tazminatın kısmen de olsa kamulaştırılmayan aynı durumdaki akaryakıt satış istasyonları lehine de hükmedilmesi gerekir. 12.maddenin 3.fıkrası uyarınca ancak istasyonla karayolu arasında irtibatı sağlayacak, kot farkını giderici eğimli yol yapım masrafları ile, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, makine gibi tesisler kamulaştırma sonucu işlevlerini yitirmişlerse, bunların eski nitelikleri dairesinde kullanılacak duruma getirilebilmeleri için gereken giderlere hükmedilebilir.
5-Kamulaştırma Yasasının 15.maddesi, taşınmaz malın kıymetinin bilirkişi marifetiyle tesbit edileceğini öngörmekle birlikte, bilirkişilerin denetimi ve yapılan değerlendirmelerin çevre gerçeklerine uygunluğunu sağlamak görevi ilk planda ve öncelikle çevreyi ve kamulaştırma konusu taşınmaz malı tanıyan ve bu konuda, Anayasanın 138. maddesine göre Anayasa'ya, kanuna ve hukuka uygun olarak vicdani kanaatlerine göre nihai hükmü verecek olan hakime aittir. Nitekim 2942 Sayılı Yasanın 15.maddesi; bilirkişi kurulu tarafından belirlenen bedelin isabetli olup olmadığını takdir yetkisini hakime vermiştir. Bilirkişinin oy ve görüşlerinin hakimi bağlamayacağı yolundaki HUMK.nun 286. maddesi gözönüne alınarak, karar her türlü çelişki ve uyumsuzluklar giderildikten sonra verilmelidir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş, bilirkişi kurullarından bozma nedenlerine uygun ek raporlar almak, raporların bozmaya uygunluğunu denetlemek, bilirkişilerin görüşlerinde ısrar etmeleri halinde, gerekirse yeniden bilirkişi kurulları oluşturarak hasıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.2.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/4966
K. 2010/9996
T. 1.7.2010
� KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ (Değer Düşüklüğü Oranı Taşınmaz Malda İrtifak Hakkının Kurulduğu Alanın Mülkiyet Değerinin Arazilerde %35'inden Arsalarda % 50'sinden Fazla Olamayacağı)
� DEĞER DÜŞÜKLÜĞÜ ORANI (Kamulaştırma Bedelinin Tespiti - Taşınmaz Malda İrtifak Hakkının Kurulduğu Alanın Mülkiyet Değerinin Arazilerde %35'inden Arsalarda % 50'sinden Fazla Olamayacağı)
� İDARE LEHİNE DAİMİ İRTİFAK HAKKI KURULMASI (Taşınmaz Malda İrtifak Hakkı Kurulması Nedeniyle Oluşacak Değer Düşüklüğü Oranının En Fazla % 2,74 Alınması Gerektiği)
2942/m.11

ÖZET : Dava dilekçesinde, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Bulunacak değer düşüklüğü oranı (yöntemince kanıtlanmış önemli ve özel bir durum söz konusu olmadıkça) taşınmaz malda irtifak hakkının kurulduğu alanın mülkiyet değerinin arazilerde %35'inden, arsalarda % 50'sinden fazla olamaz. Somut olayda dava konusu edilen arsa niteliğindeki 11.369 m2 yüzölçümlü taşınmazın 623,17 m2'lik kısmında davacı idare lehine daimi irtifak hakkı kurulmuş bulunduğuna göre, bu taşınmaz malda irtifak hakkı kurulması nedeniyle oluşacak değer düşüklüğü oranının en fazla % 2,74 alınması gerekirken hükme esas alınan bilirkişi raporunda nasıl alındığı belli olmayacak biçimde %10 alınması suretiyle fazla kamulaştırma bedeli saptanmış olması, isabetsizdir.

DAVA : Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

1-Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal alınan tüm taşınmazların satış tarihinin kamulaştırma tarihinden sonra yapılmış olması nedeniyle emsal alınamayacağı vurgulanmış olmasına rağmen sonuçta m2 fiyatı bu emsallerle kıyaslanıp genel nitelikteki değerlendirmelerle yetinilmiş olmakla bu rapora itibar edilemez.

Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Mahkemece tarafların vereceği yada resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin ikinci fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Bu hususlar yerine getirilmeden değerlendirme yapan bilirkişi raporlarına göre hüküm kurulması,

2-2942 sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin son fıkrası uyarınca ve Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulması nedeniyle taşınmaz malda oluşacak değer düşüklüğü oranının (dolayısıyla kamulaştırma bedelinin) saptanmasında taşınmaz malın cinsi (arsa veya arazi olması) ve yüzölçümü ile irtifak hakkının kurulduğu alanın yüzölçümü, irtifakın niteliği (petrol, akaryakıt ya da doğalgaz boru hattı, elektrik enerjisi nakil hattı vb.) ve konumu göz önünde bulundurulur. Buna göre bulunacak değer düşüklüğü oranı (yöntemince kanıtlanmış önemli ve özel bir durum söz konusu olmadıkça) taşınmaz malda irtifak hakkının kurulduğu alanın mülkiyet değerinin arazilerde %35'inden, arsalarda % 50'sinden fazla olamaz. Somut olayda dava konusu edilen arsa niteliğindeki 11.369 m2 yüzölçümlü taşınmazın 623,17 m2'lik kısmında davacı idare lehine daimi irtifak hakkı kurulmuş bulunduğuna göre, bu taşınmaz malda irtifak hakkı kurulması nedeniyle oluşacak değer düşüklüğü oranının en fazla % 2,74 alınması gerekirken hükme esas alınan bilirkişi raporunda nasıl alındığı belli olmayacak biçimde %10 alınması suretiyle fazla kamulaştırma bedeli saptanmış olması,

3-Tapu kaydına göre dava konusu taşınmaz üzerinde TEK Genel Müdürlüğü lehine 1.750 m2 yüzölçümünde eski irtifak bulunup bunun taşınmazda meydana getirmesi kaçınılmaz değer kaybının bilirkişi kurulunca dikkate alınmaması.

4-Davanın mahiyeti gereği, davada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari ücret Tarifesi uyarınca maktuen vekalet ücreti takdir edilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, Doğru görülmemiştir.

Mahkemece yeniden araştırma yapılarak dava konusu taşınmaz ile karşılaştırmaya uygun emsal tespit edilip tapu kayıtları, imar durumları, emlak vergisi m2 değerleri getirtildikten sonra yukarıdaki bozma bentleri doğrultusunda gerekiyorsa yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alınıp hasıl olacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmelidir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 01.07.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.