Komşu parselin hisseli satışı; önalım hakkı

Herkese iyi çalışmalar, izninizle bir konu hakkında görüşlerinizi almak istiyorum.

Müvekkil bir tarlanın tam hisseli sahibi bulunmaktadır. Komşu parselin 1/2 si yakın tarihte üçüncü bir kişiye satılmış, geri kalan 1/2'si ise uzun zamandır kiralama yoluyla müvekkilimizin kullanımında bulunmaktadır.

Yakın tarihte satışı yapılan komşu parselin 1/2'sini müvekkilimiz Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesinde yer alan önalım hakkına dayalı olarak edinmek istemektedir. Ancak önalım hakkının, komşu parselin hisseli olarak satılması halinde de kullanılabileceği yönünde kesin bir kanaate varamadığım için bu hususu sizlere sormak istedim.

Öyle ki Anayasa Mahkemesinin 2014/133 E. 2014/165 K. sayılı ilamında komşu parseldeki hissenin satılması halinde önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmesine rağmen, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kununu'nun 8/i maddesinin gerekçesinden aksi düşünce çıkabilmektedir. Ancak konuyu aydınlatıcı herhangi bir karar şimdiye kadar bulamadım.

Konu ile ilgili tecrübesi olan arkadaşların yardımlarını rica ediyorum, ayrıca emsal yargıtay kararı var ise paylaşmanız fazlasıyla yardımcı olacaktır..

İyi çalışmalar...

Üstadım merhaba

komşu parseldeki 1/2 lik hisseyi satın alan kişi 3. bir kişi mi yoksa komşu parselin diğer 1/2 hissesi mi?

Komşu parseldeki diğer paydaşın paylı mülkiyetten doğan ön alım hakkı varken toprak koruma kanununa göre ön alım hakkından bahisle dava açmanızın mümkün olmadığını düşünüyorum. Ayrıca pay satışlarında da ön alımın olmadığına dair yargı kararları var.

5403 sayılı TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU’na 6537 sayılı kanunla eklenen :

"MADDE 8/İ – 8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.

Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir " hükmünü içermektedir.

Kişisel yorum : Kanun maddesinin 1.fıkrasında paylı mülkiyet durumu, 2.fıkrada ise tam mülkiyet durumu ile paylı mülkiyette payların tamamının satılması hali düzenlemektedir. 1.fıkrada paydaşlardan birisinin veya birkaçının payını 3.kişiye satması halinde diğer paydaş veya paydaşların önalım hakkı bulunduğu belirtilmekte 2.fıkrada ise tam mülkiyet malikinin satışı ile paylı mülkiyette payların tümünün satılması halinde sınırdaş parsel maliklerinin de önalım hakkı bulunduğuna işaret edilmektedir.Bu sonucun aksini gösterir bir ifadeye ben kanunun gerekçesinde rastlamadım.

Kanunun 1. fıkrasında açıkça paylı mülkiyet vurgusu yapılmış iken, 2. fıkrada pay satışından söz edilmeyerek “tarımsal arazilerin satılması” sözcüğüne yer verilmiştir. Bu sözcüğün “parselin tamamı” anlamına geldiği açıktır. Eğer kanun sınırdaşa paylı mülkiyette kısmi pay satışında önalım hakkı tanımış olsa idi, bunun için ayrı bir düzenleme yapmaz ve bunu 1. Fıkrada ifade ederdi .

Bu husus Ankara BAM 15 HD. sinin 16.03.2017 T. 2017/326 E. 2017/334 K.sayılı kararında “. Maddenin birinci fıkrasında paydaşın payını paydaş dışında üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşın önalım hakkının olduğunu belirtmiş iken ikinci fıkrasında parselin paydaşlarının tamamı tarafından veya tam mülkiyet malikinin parselin tamamının sınırdaş parsel maliki dışındaki üçüncü bir kişiye satılması halinde, satılan parselin sınırdaş parsel malikinin (maliklerinin) önalım hakkını kullanabileceklerini belirtmiştir” denilrek ifade edilmiştir.

Nitekim ; Anayasa Mahkemesi 30.10.2014 T. 2014/133 E, 2014/165 K. sayılı, kararında;” Kuralda, tarımsal arazinin satılmasından söz edilmiş olup hissenin satılması ifadesine yer verilmediğinden, onalım haklanın sadece arazinin ( parselin ) bütünüyle satılması hâlinde mevcut, olduğu, tarım, parselinin hissesinin bir bölümünün satılması durumunda geçerli, olmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.” Denilerek Bu görüş doğrulanmıştır.

İzmir BAM 14.HD.sinin 22.04.2017 T. 20177262 E.2017/302 K.sayılı kararında da, Anayasa Mahkemesinin kararı dayanak yapılarak “davacının sınırdaş parseldeki pay satışı nedeniyle ön alım hakkının doğduğunun kabulüne imkan görülmemektedir.” Denilmiştir.

Sonuç :Av.3'ün görüşüne katılıyor ve sınırdaş parsel malikinin önalım davası açmasının, taşınmazın tam mülkiyet halinde veya paylı mülkiyette tüm payların satışı ile sınırlı olduğunu , paylı mülkiyette payların kısmi olarak satışı halinde önalım davasını açma hakkının diğer pay sahiplerine ait olduğunu, bu konuda sınırdaş parsel malikinin dava hakkının bulunmadığını, düşünüyorum.



.

Her iki meslektaşıma da cevapları için teşekkür ediyorum.

Benim bulamadığım ancak üstadım Yücel Bey'in sunduğu BAM kararları incelendiğinde, ikame edeceğim davanın çokta lehe sona ermeyeceği anlaşılıyor. Bu konuyu müvekkile izah edip, tercihi kendisine bırakmak en doğru yol gibi..

İyi çalışmalar.