İskansız Dairenin Ruhsatını Almak

İyi günler değerli büyüklerim. Çift daire bir apartman var. Apartman ruhsatta altı daire olarak görünürken zamanında malik zemini fazla çıkıp alta iki tane de zemin kat eklemiş. Yani normal iskanda, ruhsatta görünenden altı daire haricinde zeminde tapusu olmayan iki daire daha var. Malik bir müddet sonra daireleri satıp apartmandan ayrılmış ancak alttaki iki daireyi kiraya vermek suretiyle kullanmaya devam ediyor. Ayrıca diğer kat maliklerinin de zemin kattaki iki daire hususunda bir hak iddiaları yok. Sorun netleşti diye tahmin ediyorum. Bu zemindeki iki daire nasıl tapuya kaydettirilebilir? Bunun bir imkanı var mıdır? Şimdiden teşekkürler.

Sorunuzun cevap için binada kat irtifakı kurulu mu değil mi? öğrenmemiz lazım .Zira var ise KMK 3 uyarınca arsa paylarının düzeltilmesi davası açılarak karşılıksız dairelere arsa payı verilmesi sağlanabilir.

Öncelikle ilginiz için teşekkürler.

Bahsettiğim iki zemin daire tapuda veya herhangi bir başka resmi evrak üzerinde hiçbir isim altında görünmüyorlar. Öncelikle belirteyim ki bina müteahhit işi değil. Yani yap-satlık bir maksatla yapılmamış. Zamanında (1993 yılında) malik bir kat ev yapmak için çift dairelik bir arsa alıyor. Buraya sadece tek bir kat yapmaya başlıyor ve bir buçuk metrelik subasmanı, yani temeli, 70 cm. yüksek çıkıyor. Neticede ortaya 2,20 m yükseklikte bir zemin kat çıkıyor. Malik yaptığı bu birinci katın iskan ruhsatını 1994 yılında alıyor. Yani ilk sorunlu zemin katımız varken malik birinci katın iskan ruhsatını alıyor. Daha sonraları malik para bulunca arsanın tamamını kullanıp binayı tamamlamaya karar veriyor. 1998 yılında oturduğu katın üstüne iki kat ve tabii ki arsanın diğer tarafına da üç kat çıkıyor. Ancak başlangıçta arsanın bir tarafına temeli fazla çıktığı için doğal olarak diğer tarafına da temeli fazla çıkıyor ve sorunlu zemin katımızın ikizini 98 yılında meydana getiriyor. Bu şekilde resmiyette üç kat altı daire görünmesine rağmen fiiliyatta (zemin dahil) dört kat sekiz daire ortaya çıkıyor. Malik sonraları tapuda görünen altı daireden beşini çeşitli aralıklarla satıyor. Şu an sadece 94 yılında iskan ruhsatı aldığı birinci katın mülkiyeti malikte. Ayrıca malik zemin katları da kiraya vererek kullanmaya devam ediyor.

Ayrıca belirteyim ki binada yapılan ilk daire için iskan ruhsatı var. Yani 1994'teki iskan ruhsatından sonra diğer daireler için iskan ruhsatı alınmamış. Binanın inşaat ruhsatı ise var.

Anlattığınız yapı açıkça ruhsata aykırı (veya ruhsatsız) bir yapıdır. İskan ruhsatı alındığı tarihlerde bahsettiğiniz ruhsata aykırılık söz konusu olmadığından iskan ruhsatı verilmiştir. Aksi takdirde projeye aykırı bir yapının iskan ruhsatı alması ve kat mülkiyetine geçmesi mümkün olamaz. Projede 6 bağımsız bölüm olarak gözüken bir binanın 8 bağımsız bölümden müteşekkil biçimde inşa edilmesi halinde ruhsata aykırılık oluşur. Proje tadili olmadan veya fazla biçimde inşa edilen bağımsız bölümler yıkılmadan iskan ruhsatı alınamaz. İkinci bir ihtimal ise zemin katta bağımsız bölüm olarak adlandırdığınız yerlerin projede sığınak veya kiler gibi ortak alanlardan gözüktüğü halde daha sonra tadil edilerek bağımsız bölüm olarak kullanılmaya başlanmasıdır. Bu da ruhsat ve projeye aykırı bir kullanımdır, düzeltilemez.

Kısacası, bir yapının ruhsata aykırı olan ek ve müştemilatının projeye (tadil, inşaat) uygun hale getirilmesi söz konusuysa yeni proje çizilir ve sonrasında iskan ruhsatı alınır. Aksi takdirde yapının ilgili bölümleri kaçak olarak kalır. İdare durumu fark ettiği anda veya ihbar üzerine idari para cezası uygular, projeye uygun hale getirilmesi için süre tanır. Bu sürede uygunluk gerçekleşmezse yıkım kararı verir.

Bu noktadan sonra projeye uygun hale getirme söz konusu olsa dahi binada kat irtifakına geçilmiş olduğundan diğer paydaşlar da yeni doğan bağımsız bölümlerde payları oranında hak sahibi olacaklardır.

Alıntı: Yazan Av. Fırat BİLBAY Anlattığınız yapı açıkça ruhsata aykırı (veya ruhsatsız) bir yapıdır. İskan ruhsatı alındığı tarihlerde bahsettiğiniz ruhsata aykırılık söz konusu olmadığından iskan ruhsatı verilmiştir. Aksi takdirde projeye aykırı bir yapının iskan ruhsatı alması ve kat mülkiyetine geçmesi mümkün olamaz. Projede 6 bağımsız bölüm olarak gözüken bir binanın 8 bağımsız bölümden müteşekkil biçimde inşa edilmesi halinde ruhsata aykırılık oluşur. Proje tadili olmadan veya fazla biçimde inşa edilen bağımsız bölümler yıkılmadan iskan ruhsatı alınamaz. İkinci bir ihtimal ise zemin katta bağımsız bölüm olarak adlandırdığınız yerlerin projede sığınak veya kiler gibi ortak alanlardan gözüktüğü halde daha sonra tadil edilerek bağımsız bölüm olarak kullanılmaya başlanmasıdır. Bu da ruhsat ve projeye aykırı bir kullanımdır, düzeltilemez. Kısacası, bir yapının ruhsata aykırı olan ek ve müştemilatının projeye (tadil, inşaat) uygun hale getirilmesi söz konusuysa yeni proje çizilir ve sonrasında iskan ruhsatı alınır. Aksi takdirde yapının ilgili bölümleri kaçak olarak kalır. İdare durumu fark ettiği anda veya ihbar üzerine idari para cezası uygular, projeye uygun hale getirilmesi için süre tanır. Bu sürede uygunluk gerçekleşmezse yıkım kararı verir. Bu noktadan sonra projeye uygun hale getirme söz konusu olsa dahi binada kat irtifakına geçilmiş olduğundan diğer paydaşlar da yeni doğan bağımsız bölümlerde payları oranında hak sahibi olacaklardır.

Öncelikle ilginize teşekkürler.

Birinci dairenin iskan ruhsatı alındığında bahsettiğim ruhsata aykırılık söz konusu imiş. Zaten takdir edersiniz ki zemin katın sonradan yükseltilmesi de mantıken bahis mevzu olamaz. Bu durumda belediye yapının iskana müsait olduğundan bahisle, alttaki zemin katı göre göre ruhsat vermiş oluyor.

Ayrıca binanın yıkımı söz konusu olabilir mi? Temelde ruhsata 70 cm.lik bir aykırılık söz konusu ama bu aykırılığa rağmen belediye ruhsat vermiş. Ayrıca aykırı kısmın yıkılması tüm katların yıkılmasını gerektirir. Yani altı kat malikinin altısının da dairesinin yıkılması gerekiyor ki zemin kattaki 70 cm.lik fazlalık traşlanabilsin.

İMAR KANUNU
Yapı kullanma izni:
Madde 30 – Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı
takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (...) (1) bürolarından; 27 nci maddeye
göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından
mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.
Belediyeler, valilikler (...) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek
mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.(...)
Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten
kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz



Bir yapı için iskan ruhsatı talep edildiği anda o yapı, inşaat ruhsatına ve eklerine, yani projede belirtilen ölçü ve çizimlere uygun olmak durumundadır. Eğer projeye aykırılık söz konusu olduğu halde sehven iskan ruhsatı verilmişse, bu durum mal sahibi için müktesep hak doğurmaz. Maddenin son fıkrası da bunu ifade etmektedir.

Eğer binanın çıkılan üst katlarında, balkonunda veya müştemilatında bir aykırılık varsa bunların yıkılması ve bunların teşkil olduğu metrekare nispetinde ceza uygulanması söz konusu olur. Bahsettiğiniz gibi zeminde bir ruhsata aykırılık varsa ve bu proje tadiliyle veya yeni projeyle (zaten sizin inşaat ruhsatınızın süresi çoktan dolmuş durumda olduğundan yeni proje gerekecektir) giderilemez durumdaysa binanın yıkımı gerekecektir. Yeri geldiğinde 70 cm değil 7 cmlik bir sapma dahi binanın taşıyıcı unsurlarına binecek yüke, dengesine ve dayanıklılığına büyük ölçüde tesir edecektir. Ben teknik bilgiden yoksun olduğumdan bu konuda sadece tahmin üretebilirim.

Öte yandan Türkiye'de idarece verilen yıkım kararlarının çok büyük oranda uygulanmadığını biliyorsunuz.