önalim Hakkinin Kullanilmasi/ Bedel Uyarlamasi

iyi günler sevgili meslektaşlarım,
noter aracılığıyla bildirim yapılmamış ama yanına gidilerek önalım hakkını kullanmak isteyip istemediği sorulmuş ve alacak parasının olmadığını beyan etmiş, tanıklarında olduğu dava da, önalım hakkını kullanmak isteyen davacı için taşınmazın bedeli ne olacaktır ? senet metnindeki fiyat üzerinden mi yoksa keşif ile taşınmazın bedeli tespit edilip davacıya mı yükletilmeli ? ikisi hakkında yargıtay kararlarında görüyorum. çok tereddütte kaldım açıkçası. (not davacı yasla sürenin bitmesine 1 ay kala dava a.mış daha önce önalım hakkı kendisine sorulmuş ancak almak istememiş, 3. kişiye satabilirsin demiş ancak aşırı artan taşınmaz fiyatları neticesinde kötü niyetle bu dvayı açmıştır)

1) Öncelikle, belirli bir satışta ön alım hakkından feragatin yazılı şekilde yapılmış olması gerekir. Medeni Kanunun bu konuya ilişkin 733. maddesindeki düzenlemeye göre belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

2) Kanaatimce yazılı şekil şartı, geçerlilik şartıdır.

3) Sözlü olarak yapılan beyandan sonra ön alım hakkı davası açılması, hakkın kötüye kullanılması teşkil eder mi derseniz (BENCE) hayır derim.

4) Önalım hakkı bedeli satıcı ile alıcı arasında yapılan satım sözleşmesinde kararlaştırılan satış bedeli ile bu satım sebebiyle tapuda ödenen harç ve masraflar tutarından ibarettir (YARGITAY ALTINCI HUKUK DAİRESİ, E: 2004/68 K: 2004/1055, 24.02.2004)

5) Bildiğim kadarıyla Yargıtay, sadece satış ile ön alım hakkı davası arasında uzun süre geçmiş ise bedelin yeniden tespitinin yapılacağını kabul etmektedir.
Yargıtay kararlarına göre, satış tarihi itibariyle aradan uzunca bir süre geçmiş ve bu uzun süre davalı alıcının kendisinden kaynaklanmamışsa aradan geçen sürede davalı, ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeni duruma göre tespitini talep edebilir. Bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 tarihli ve 761-192 sayılı, 18.5.1994 tarihli ve 215-356 sayılı, 19.10.1994 tarihli ve 343-625 sayılı, 14.12.1994 tarihli ve 663-841 sayılı kararlarında da benimsenmiştir.

6) Tapuda satış bedelini düşük gösteren satıcı/alıcı, bedelin harçtan kaçınmak amacıyla düşük gösterildiği iddiasına dayanabilir mi derseniz Yargıtay hiç kimsenin kendi muvaazasına dayanamayacağı görüşündedir.

Konu hakkında şu linkte geniş kapsamlı bir rehber yayımlamıştım: https://gayrimenkulmevzuati.com/yasal-onalim-hakki/