Süresi 7 Yıl Önce Bitmiş Ama Halen Devam Eden Kira Kontratının Yenilenmesi

Merhabalar meslektaşlarım,
Ben mesleğe yeni başladım, genel olarak idari yargı davaları aldığım için kira hukukuna oldukça uzağım ancak bu konuda çözmem gereken bir uyuşmazlık var.
Bir müvekkil 2011 yılında dairesini işyeri (ofis) olarak kiraya vermiş. Sözleşme 12 aylık süre için yapılmış olmasına rağmen 15.11.2011 yılında başlamış halen devam etmekte ve hiç yenilenmemiş. Kiracı taşınmaza bir takım tadilatlar yaptırmış bunun karşılığında müvekkil ile 5 yıl kira artışı olmayacağı konusunda sözlü olarak anlaşmışlar ve müvekkil de 5 yıl kira artışı yapmamış.
Kira sözleşmesinde kira bedeli ve aidat ayrı ayrı belirtilmeden toplam olarak yazılmış ve kiracıda kirayı yatırırken dekontta aidatı fahiş derece yüksek göstererek kira bedelini olduğundan düşük göstermiş; müvekkilde sürekli olarak banka defterinden takip ettiği için ve makbuz dekont açıklamalarına bakmadığı için bu durumu fark etmemiş. Misal rakamlar ile örnek vermek gerekirse; binanın aidatı 300 TL, kira bedeli ise 1000 TL ancak kiracı dekontta açıkalama kısmını sürekli 600 TL aidat 700 TL kira bedeli şeklinde yazmış.
Durum, bu sene kira artışı yapılırken tarafımızca fark edildi. Kiracı ile görüştük kira bedelinde belli bir artış sağladık ancak bu düşük gösterilen bedele yansıdı. Başka bir ifade ile yapılan artış zaten oldukça düşük gösterdiği kira bedeli üzerinden gerçekleşti.
Sonuç olarak, kiracıya kira kontratını yenileme teklifinde bulunduğumuzda kabul etmedi. Bu durumda kira bedellerinin ve aidat miktarının gerçek değerlerinde olması, önümüzdeki dönemlerde yapılacak artışların rayiç kira bedeli üzerinden yapılabilmesi için kira tespit davasından önce ne yapabiliriz yada kiracının 2011 tarihinde 12 ay için yaptığı ancak halen devam eden kontratı yenilemeye zorlayabileceğimiz bir yol var mı?
Teşekkürler.

1- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. (BK.347)


2- Sözleşmede yazılan kira bedeli normalde aidatı kapsamaz ve hiç eksiksiz olarak kiralayana ödenmesi gerekir. Sizin sözleşmenizde özel bir şekilde kaleme alındıysa ve aidatı da kapsıyorsa, o zaman öncelikle kiracının aidatı fazla göstererek kirayı eksik ödediği ayları tespit edebilir ve bunlar için icra takibi yapabilirsiniz.


3- BK 347 gereğince kiracının kontratı yenileme zorunluluğu yoktur, kontrat kanuna göre zaten otomatik yenilenmiştir. Ancak anlattığınız olayda kiracının kontratı yenilemek istememekle aslında size büyük bir iyilik yapıyor, zira kontratı yenileseydiniz BK 347/2'den yararlanmanız imkansız hale gelecekti, oysa şimdi en azından 2021 yılı için elinizde sözleşmeyi fesh etme imkanı var.


4- Kira miktarının az olduğu görüşündeyseniz, kira tespit davası açmanız gerek. Sözleşme yapılalı 5 yıldan fazla olduğu için açacağınz kira tespit davasında endeks değil hak ve nısfet uygulanacak (=mahkeme kiraya verilenin şuanki kira değerini bilirkişiye hesaplatarak yeni kira bedelini belirleyecek)