Yeni Malikin Ihtiyaci

01.01.2021 tarihli 1 yıllık kira sözleşmesi mevcut. Yeni malik 20.01.2023 de taşınmazı ediniyor. Yeni malik taşınmazı edindiği ve 6 ay içinde tahliye edilmesi gerekli İhtarname yolluyor ve ihtarname usule aykırı olarak tebliğ oluyor.

(usule aykırı tebliğ 1 ay sonra fark edildiği için elden bir şeyde gelmiyor)

Soru: tbk 351/2 e göre dava açmak için ihtar zorunlu mudur? Olayımıza göre ihtar zorunlu değilse 351/2 e göre davamızı 01.01.24- 01.02.24 tarihleri arasında mı açmalıyız?

Ayrıca, TBK 350 ve 351/2 arasındaki fark nedir? Ben kira dönemi sonlandıktan sonra 1 ay içinde davamı açacaksam eğer hangi kanun maddesine dayanmalıyım?

İhtiyaçtan tahliye davası genel kural olarak 350. maddedeki şartlar kapsamında ve o fıkranın son cümlesindeki sürelere uyarak açılır.

Yeni malik de 350. madde kapsamında aynen eski malik gibi dava açabilir.

Ancak bazı durumlarda sözleşme süresinin bitmesini beklemek yeni malik için hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir (örneğin sözleşmenin 10 yıllık olduğunu varsayın). Bu nedenle kanun koyucu 351. maddenin 1. fıkrasında yeni malikler için İLAVE bir ihtiyaçtan tahliye düzenlemesi yapmış.

351. maddenin 2. fıkrası ise yanlış anlaşılmaları önlemek için yazılmış bir fıkra ve yeni malikin 351/1'deki hakkının "seçimlik bir hak" olduğunu, yeni malikin isterse 350'ye DE dayanabileceğini ifade ediyor.

Dosyanıza dönecek olursak, sözleşme 1 Ocak başlangıç tarihli olduğu ve sorunlu ihtar nedeniyle 351/1'e dayanmanız da söz konusu olamayacağı için zaten sizin davanızın açılabileceği en erken tarih otomatik olarak 1.Ocak.2024 oluyor.

Cevabınız için çok teşekkür ederim

Şu husus da kafama takılıyor'

kiracıya tbk 351 e göre ihtar çekmiştim. Fakat ihtar usule net olarak aykırı. Bu çerçevede ben kira kontratinin bitiminden itibaren 1 ay içinde 351/2 ye göre dava açarsam kiracı da bana ihtar çekmisti derse bu sefer mahkeme davami reddeder mi ihtarname çekilip seçimlik hak kullanılmış diye...

(gerci kanunda böyle bir ibare yok ben ihtardan bahsetmedigim sürece sorun olmayacaktir sanırım. )

Ha kiracı bunu dile getirir ve mahkeme davami reddederse kiracının bu beyanı fesih bildirimini ogrenme olarak değerlendirilir mi ? Ve bu fesih bildirimi neticesinde süresinde ihtiyac sebebi ile 350 e göre dava açabilir miyim?

Ben bu kiracıyi en erken nasıl çıkaracağımi bulmaya çalışıyorum.. ve tebliğin usulsüzlügu benim hatam olduğu için de bir hayli sıkıntı yaşıyorum..

Bu konuda bkz. http://www.turkhukuksitesi.com/showp...6&postcount=17 (ve devamındaki mesajlar)

Alıntı: Yazan Admin Bu konuda bkz. http://www.turkhukuksitesi.com/showp...6&postcount=17 (ve devamındaki mesajlar)

üstad müvekkilim de yeni malik olarak taşınmazı aldıktan 1 ay içerisinde kiracıya ihtiyacı sebebiyle taşınmazda oturmak istediğini belirterek ihtarname gönderdi.

kira sözleşmesi 1 yıl süreli, 2019 temmuz başlangıçlı, taşınmazı müvekkilim 2022 eylül ayında satın aldı. Bu durumda tahliye davası açmamız için 2023 yılının temmuz ayını mı beklememiz gerekiyor?

Alıntı: Yazan Adalet1903 üstad müvekkilim de yeni malik olarak taşınmazı aldıktan 1 ay içerisinde kiracıya ihtiyacı sebebiyle taşınmazda oturmak istediğini belirterek ihtarname gönderdi. kira sözleşmesi 1 yıl süreli, 2019 temmuz başlangıçlı, taşınmazı müvekkilim 2022 eylül ayında satın aldı. Bu durumda tahliye davası açmamız için 2023 yılının temmuz ayını mı beklememiz gerekiyor?

Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde 351/1'e uygun ihtar çektiyseniz ve yeni malik olduğunuzu, ihtiyacınız olduğunu, bu maddedeki süreyi vs. açıkça belirterek akdin feshedileceğini ve tahliye talep edildiğini belirttiyseniz, bu maddeye uygun olarak 6 ay sonra dava açabilirsiniz.


İhtarla vs. ilgili çekinceleriniz varsa (içerik, tebliğ tarihi vs.) o zaman -351/2'nin göndermesiyle- 350'ye göre de Temmuz ayında dava açabilirsiniz. 350'ye göre dava açacaksanız riske girmeyip, ikinci bir ihtar çekerek 350'ye göre ihtiyacınız olduğunu, 1 Temmuz itibariyle aktin yenilenmeyeceğini ve tahliye talep ettiğinizi de ayrıca bildirmenizi öneririm. Normalde buna gerek olmaması gerekir, çünkü ihtiyacınızı zaten ilk ihtarla bildirmişsiniz ve 350'nin son fıkrası da sözleşme süresi sonunda 1 ay içinde bu davayı açabileceğinizi açık olarak düzenliyor ama bir üstteki mesajdaki linki verilen konuda görebileceğiniz gibi Hakimlerin bazen kafası karışabiliyor, o nedenle 350'ye dayanarak gidilecekse ben olsam riske girmez, ikinci bir ihtar daha çekerdim.

''Kiracı olarak bulunduğunuz taşınmazı 19.09.2022 tarihinde satın almış bulunmaktayım. Taşınmazı mesken olarak kullanma ihtiyacımın olması sebebiyle, taşınmazı aldığım tarihten itibaren 6 ay içerisinde taşınmazı tahliye etmenizi talep ediyorum. Aksi takdird belirtilen süre sonunda hakkınızda tahliye davası açacağımızı ve bu konuda yapılacak masrafları sizden talep edeceğimizi ihtaren saygılarımızla bildiririz. '' üstadım bu ifadelerle ihtar çekilmiş süresi içerisinde


yalnız şöyle bir durum söz konusu; müvekkilimin üzerine istanbul'da bir taşınmaz daha bulunmakta. müvekkilim şu an bu taşınmaz da oturuyor. ancak ev asansörsüz ve 6. katta hem müvekkilim hem de eşinin sağlık sorunları bulunuyor ve evleri çatı katı olduğu için rutubet sorunu var yani müvekkillerim gerçekten ihtiyaçları için diğer evlerinin tahliye edilmesini istiyor.

bu koşullar altında açacağımız dava da müvekkillimin üzerine başka bir taşınmaz olduğunu ancak gerçekten ihtiyaç nedeniyle diğer taşınmazlarının tahliyesini istediklerini belirtmem haklı bir neden olarak kabul edilir mi?

hiç üzerlerine başka bir taşınmaz olduğunu belirtmeden mi tahliye davası açmalıyım?

Alıntı: Yazan Adalet1903 bu koşullar altında açacağımız dava da müvekkillimin üzerine başka bir taşınmaz olduğunu ancak gerçekten ihtiyaç nedeniyle diğer taşınmazlarının tahliyesini istediklerini belirtmem haklı bir neden olarak kabul edilir mi? hiç üzerlerine başka bir taşınmaz olduğunu belirtmeden mi tahliye davası açmalıyım?

Mevcut taşınmazdan bahsetmeniz daha doğru olabilir, çünkü zaten büyük olasılıkla bütün tapu kayıtlarını celbedilecek ve bu taşınmaz da ortaya çıkacak. Bu nedenle bundan baştan bahsetmeniz ve neden diğerine ihtiyacınız olduğunu anlatmanız bence daha uygun.

Alıntı: Yazan Admin İhtiyaçtan tahliye davası genel kural olarak 350. maddedeki şartlar kapsamında ve o fıkranın son cümlesindeki sürelere uyarak açılır. Yeni malik de 350. madde kapsamında aynen eski malik gibi dava açabilir. Ancak bazı durumlarda sözleşme süresinin bitmesini beklemek yeni malik için hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir (örneğin sözleşmenin 10 yıllık olduğunu varsayın). Bu nedenle kanun koyucu 351. maddenin 1. fıkrasında yeni malikler için İLAVE bir ihtiyaçtan tahliye düzenlemesi yapmış. 351. maddenin 2. fıkrası ise yanlış anlaşılmaları önlemek için yazılmış bir fıkra ve yeni malikin 351/1'deki hakkının "seçimlik bir hak" olduğunu, yeni malikin isterse 350'ye DE dayanabileceğini ifade ediyor. Dosyanıza dönecek olursak, sözleşme 1 Ocak başlangıç tarihli olduğu ve sorunlu ihtar nedeniyle 351/1'e dayanmanız da söz konusu olamayacağı için zaten sizin davanızın açılabileceği en erken tarih otomatik olarak 1.Ocak.2024 oluyor.

Üstadım, bizim olayımızda yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra süresi içerisinde kiracıya ihtarname göndermiş ancak ihtanranmede 6 aylık süre değil de 3 aylık süre verilmiş. Ancak ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesinin üzerinden 6 ay geçti. Bu durumda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açarsak, ihtarnamede 3 ay içerisinde taşınmazın tahliye edilmesini istememiz bize sorun çıkarır mı?


2. Sorum 6 aylık süre geçtikten sonra tahliye davasını 1 aylık süre içerisinde mi açmamız gerekiyor?

Alıntı: Yazan Adalet1903 Bu durumda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açarsak, ihtarnamede 3 ay içerisinde taşınmazın tahliye edilmesini istememiz bize sorun çıkarır mı? 2. Sorum 6 aylık süre geçtikten sonra tahliye davasını 1 aylık süre içerisinde mi açmamız gerekiyor?

Kanunun lafzına baktığınız zaman sorun çıkarmaması gerekir ancak bence davanız oldukça riskli olur. Sözleşmeniz 1 yıllıksa riske girmeyip, yenilenme tarihinde 350'ye göre açmanızı öneririm.

Alıntı: Yazan Admin Kanunun lafzına baktığınız zaman sorun çıkarmaması gerekir ancak bence davanız oldukça riskli olur. Sözleşmeniz 1 yıllıksa riske girmeyip, yenilenme tarihinde 350'ye göre açmanızı öneririm.

Üstadım çok teşekkür ederim. Kira sözleşmesi 1 yıl süreli 2019 ağustos başlangıçlı yani belirsiz süreli hale gelmiş durumda. Belirsiz süreli olması yenilenme döneminden itibaren 1 aylık süre içerisnde tahliye davası açmama engel olmaz değil mi?

Alıntı: Yazan Adalet1903 Üstadım çok teşekkür ederim. Kira sözleşmesi 1 yıl süreli 2019 ağustos başlangıçlı yani belirsiz süreli hale gelmiş durumda. Belirsiz süreli olması yenilenme döneminden itibaren 1 aylık süre içerisnde tahliye davası açmama engel olmaz değil mi?

Çatılı yerlere ilişkin kira sözleşmeleri BK 347/1 gereğince belirsiz süreli hale gelmez, her yıl 1 yıllık olarak yenilenir. Dolayısıyla 350'ye göre davanızı ağustos ayı itibariyle açabilirsiniz.


Riske girmemek açısından şu anda bir ihtar çekip ağustos 2023'deki bitim tarihinde akdi yenilemeyeceğinizi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ettiğinizi bildirmeniz iyi olur düşüncesindeyim.

Öncelikle herkese merhaba, benim de aklıma yeni maliğin ihtiyacı konusunda kafama takılan hususlar var.

Müvekkil 01.01.2024 günü taşınmazı satın alıyor. 1 aylık süre içerisinde ihtarnameyi çekiyor.Kiralayana bizzat tebliğ oluyor.6 ay bekleme süremiz var dava açmak için;
Kira kontrat tarihi 01.01.2022 ve 3 yıllık bir kontrat. Kira bedeli de yıllık anlaşılmış.

İlk olarak kafama takılan husus 6 ay sonunda dava açılır diyor tamam ama son bir günü var mı?


İkincisi ve asıl aklıma takılan mevzu ise kira bedelini kiracı 31.01.2024 tarihinde yıllık olarak ödüyor. Müvekkil ihtarnamede yargıya başvurma hakkı saklı tutuşmak kayıt ve şartı ile alınacağını yazmış. Kiracının normal de yıllık ödeme yapması (6 aylık değil de) bir sorun oluşturur mu? Müvekkil fazla yatan kira bedelini iade etmeli mi? Yoksa dava açma süresi muallak olduğu için uhdesinde tutması bir sorun teşkil eder mi? Bu arada 40 gün olmuş ödeme yapılalı. Bu saatten sonra iade etmesi doğru olur mu?

Herkese saygılar. Sağlıklı günler.

Kirayı ihtirazi kayıt ile aldığınıza göre sorun olmayacaktır.

Kiracı belirtilen tarihte tahliye ederse, elbette kullanmadığı süresine isabet eden kira bedeli kendisine iade edilmelidir. Ancak davaya gidilirse zaten dava (istinafla) en az 3 yıl süreceği için alınan kira da sorun olmaktan çıkar.

6 ay sonundaki takip eden 1 ay içinde davanın açılması gerekir.

Teşekkür ederim üstadım. Faydalı bir bilgi oldu benim için.