Kira Tespiti Davasını Kimler Açabilir?

Merhaba meslektaşlarım, dava ehliyeti hususunda bir sorum olacak.

Kira tespit davası açılacak, taşınmazda müvekkillerin paylı mülkiyeti var, her paydaşın payı eşit. Ancak kiraya veren tek bir paydaş, kira sözleşmesi 13 sene önce akdedilmiş, kira bedelleri tek paydaşa ödenmekte ancak o paydaş daha sonra ödenen kira bedellerini diğer paydaşa paylar oranında paylaştırıyor. Paylı mülkiyet söz konusu ise her paydaş yalnızca kendi payı oranında kira bedelinin tespitini talep edebilir bu konuda eminim ancak somut olayda kiraya verenin tek paydaş olması durumunda endişelerim var.

Kira tespit davasını kimler adına açmalıyım kafam karıştı.

Prof. Dr. Umut YENİOCAK Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları adlı kitabının 97.sayfasında ''Yargıtay kira sözleşmesinin tarafı olmayan malikin kira tespit davası açmasına müsaade etmektedir. Yargıtay'a göre, kira tespit davasının tarafı olma sıfatı kiraya verene ve sözleşme dışı olsa da malike aittir.'' şeklinde görüşünü belirtmiştir.

Seçkin Yayınlarının Kira Hukuku Davaları adlı kitabında ise Prof. Dr. Murat DOĞAN 623.sayfada ''Kiraya veren malik olmasa da bu davayı açabilir; malik ise kiraya veren değil ise tespit davası açamaz.'' şeklinde görüşünü belirtmiştir.

Tamamen farklılar.

Sonuç olarak paylı mülkiyet söz konusu olan taşınmazda kiraya veren tek paydaş ise ve kira bedelinin de o paydaşa ödendiği göz önünde bulundurulduğunda kira tespit davasında davacı olarak kim gösterilmeli. yalnızca kiraya veren paydaş mı yoksa tüm paydaşlar birlikte mi?

paydaşlar kira sözleşmesine zımni onay verdi dolayısı ile kira sözleşmesinin tarafı oldular şeklinde de yorum yapabilir miyiz?

Lexpera'dan bir kaç karar buldum, kararlara göre tapu maliki kiraya veren sıfatına sahip olmasa da kira tespit davası açabiliyor, kararların ilgili kısımlarını ve karar nolarını paylaşıyorum.

Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2017/3835 K. 2018/9602 T. 4.10.2018: ... davalının, sadece davacı ... tarafından imzalandığını savunduğu 01.05.2000 başlangıç tarihli ve sekiz yıl süreli kira sözleşmesinin incelenmesinden önyüzde kiraya veren olarak ..., ... ve ... yazdığı, imza kısmında ise tek imza bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacılar dava dilekçesinde malik olduklarını ileri sürmüş ise de dosyada tapu kaydına rastlanmamıştır. Bu durumda mahkemece kiralananın tapu kaydı getirtilerek sözleşmeyi imzalayan dışındaki davacıların malik olup olmadığı, aktif dava ehliyetlerinin olup olmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmiş olması hatalıdır.

Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2019/3553 K. 2019/6568 T. 11.9.2019: dayanılan kira sözleşmesinin incelenmesinde; ön yüzünde yönetim yazdığı, imza kısmında ise ... imzası bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacılar dava dilekçesinde malik olduklarını ileri sürmüş ise de dosya arasında bulunan tapu kayıt örneğinde bir kısım davacıların adına rastlanmamıştır. Bu durumda mahkemece, davacıların bir kısmının tapu maliki ya da mirasçısı olup olmadığı araştırılarak aktif dava ehliyetleri üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmiş olması hatalıdır.

Kira sözleşmesi taşınmazın aynına bağlı bir sözleşme değildir, o nedenle de malik olmayanlar tarafından da akdedilebilir.

Öte yandan kiranın arttırılmasını (tespitini) isteme hakkı "sözleşmeye bağlı" bir talep olduğundan, genel kural olarak "kiralayan" (yani sözleşmeyi akdeden) kişi tarafından açılması gerekir. Bu aslında sadece kira tespit davasına ilişkin bir durum da değil, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm talepler (kirayı isteme hakkı, sözleşmeye uyulmasını isteme hakkı) ile bu ilişkiden kaynaklanan tüm davalar (tahliye davaları, akde muhalefet, temerrüt vs.) yine prensip olarak sadece "kiralayan" tarafından açılır.

Bu genel kurala Yargıtay'ın içtihatları ile getirilmiş sınırlı sayıda istisna var. Bu istisnalar "kira tespit davası", "10 yıllık sürenin dolması nedeniyle akdin feshi ve tahliye davası" ile "ihtiyaçtan tahliye" davaları. Yargıtay içtihat yoluyla kiralayan olmasa bile bu davaları malikin de açabileceğine dair zaman içinde yerleşmiş içtihatlar oluşturdu.

THS şerhimize bakarsanız bu içtihatların hepsini bulabilirsiniz. Örneğin sizin olayınıza özel kira tespit davasını malikin de açabileceğine dair içtihatlar şurada var:
https://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17250
https://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17251

Davanız özelinde konuşacak olursak, eğer paydaşlar arasında bir uyuşmazlık yoksa, sizin için en kolayı kiralayan olan paydaşın tek başına kira tespit davası açmasıdır. Neticede kiralayan odur, onun adına elinizde kira sözleşmesi var ve davayı da onun adına açarsanız hiçbir sorunla karşılaşmadan davanızı yürütürsünüz.

Yukarıda belirtilen içtihatlar kapsamında bu davayı malik sıfatıyla tüm paydaşlar adına da açabilirsiniz ancak o zaman sizin de içinden çıkmakta zorlandığınız bu durumu Hakime de ayrıca açıklamak durumunda kalacaksınız diye düşünüyorum.

Onun yerine sözleşmede adı olan "Kiralayan" tarafından davayı açmak çok daha basit ve sonuç alıcı olur düşüncesindeyim.

Alıntı: Yazan Admin Kira sözleşmesi taşınmazın aynına bağlı bir sözleşme değildir, o nedenle de malik olmayanlar tarafından da akdedilebilir. Öte yandan kiranın arttırılmasını (tespitini) isteme hakkı "sözleşmeye bağlı" bir talep olduğundan, genel kural olarak "kiralayan" (yani sözleşmeyi akdeden) kişi tarafından açılması gerekir. Bu aslında sadece kira tespit davasına ilişkin bir durum da değil, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm talepler (kirayı isteme hakkı, sözleşmeye uyulmasını isteme hakkı) ile bu ilişkiden kaynaklanan tüm davalar (tahliye davaları, akde muhalefet, temerrüt vs.) yine prensip olarak sadece "kiralayan" tarafından açılır. Bu genel kurala Yargıtay'ın içtihatları ile getirilmiş sınırlı sayıda istisna var. Bu istisnalar "kira tespit davası", "10 yıllık sürenin dolması nedeniyle akdin feshi ve tahliye davası" ile "ihtiyaçtan tahliye" davaları. Yargıtay içtihat yoluyla kiralayan olmasa bile bu davaları malikin de açabileceğine dair zaman içinde yerleşmiş içtihatlar oluşturdu. THS şerhimize bakarsanız bu içtihatların hepsini bulabilirsiniz. Örneğin sizin olayınıza özel kira tespit davasını malikin de açabileceğine dair içtihatlar şurada var: https://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17250 https://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17251 Davanız özelinde konuşacak olursak, eğer paydaşlar arasında bir uyuşmazlık yoksa, sizin için en kolayı kiralayan olan paydaşın tek başına kira tespit davası açmasıdır. Neticede kiralayan odur, onun adına elinizde kira sözleşmesi var ve davayı da onun adına açarsanız hiçbir sorunla karşılaşmadan davanızı yürütürsünüz. Yukarıda belirtilen içtihatlar kapsamında bu davayı malik sıfatıyla tüm paydaşlar adına da açabilirsiniz ancak o zaman sizin de içinden çıkmakta zorlandığınız bu durumu Hakime de ayrıca açıklamak durumunda kalacaksınız diye düşünüyorum. Onun yerine sözleşmede adı olan "Kiralayan" tarafından davayı açmak çok daha basit ve sonuç alıcı olur düşüncesindeyim.

Sayın admin yanıtınız için çok teşekkür ederim. Kitaplarda tamamen zıt görüşler bulunduğu için kafa karıştırıcı oldu. Aslında somut olayda kira bedeli tek paydaşa ödense de o paydaş kira bedelini diğer maliklere paylaştırdığı için zaten davanın açılmasında diğer maliklerin de hukuki menfaati bulunması nedeni ile davaya taraf olabileceklerini düşünmekteyim. Paylaştığınız kararlarda da Yargıtay kiraya veren olmayan davacıların tapu kaydında malik olarak gözükmesi şartı aramakta, müvekkiller bu şartı taşıyor.

Sanırım sürprizle karşılaşmamak için tüm malikler adına davayı açacağım zira yalnızca kiraya vereni davacı olarak gösterirsem bir ihtimal de olsa(hakim yukarıda belirttiğim üzere Prof. Dr. Murat DOĞAN'ın görüşünde ise) yalnızca kiraya verenin payı hakkında tespit yapılabilir ancak tüm paydaşları davacı olarak gösterirsem en kötü ihtimalde kısmi kabul kararı ile reddedilen kısım için vekalet ücreti ile karşılaşırız, sonuçta kiralanan taşınmazın tümü hakkında tespitte bulunulur.

Alıntı: tüm malikler adına davayı açacağım zira yalnızca kiraya vereni davacı olarak gösterirsem bir ihtimal de olsa(hakim yukarıda belirttiğim üzere Prof. Dr. Murat DOĞAN'ın görüşünde ise) yalnızca kiraya verenin payı hakkında tespit yapılabilir

Murat Doğan'ın görüşünü malik olmayan kiraya verenin kira tespit davası açamayacağı şeklinde değil yalnız. Tam aksine kiralayan olmayan maliklerin kira tespit davası açamayacağını söylüyor. Yani tam olarak sizin açacağınız davayı açamayacağınız iddiasında Murat Doğan

Kira tespit davalarında hakimler -çok acemi olanlar hariç- tapu kaydını ve mülkiyeti zaten sorgulamaz. Davacılık sıfatı için sadece sözleşmeye bakar. Sözleşmede ismi olmayanların adına açacağınız davanın hakimin kafasını daha çok karıştıracağı düşüncesindeyim ben kendi adıma ama karar sizin tabii.