işyeri ruhsatı alınmasında prosedür ve kat maliklerinin muvafakatı

Müvekkil,kat mülkiyetine tabi bir binanın 1.katında kiracı sıfatıyla diş hekimliği yapmaktadır.Kat maliklerinin açık rızası olmasa da bu güne dek konut vasfındaki yerin işyeri olarak kullanılmasına karşı çıkmamışlardır.Müvekkil çalıştığı daireyi konut olarak satın alıp,akabinde işyeri ruhsatı almayı düşünmektedir.Kat maliklerinin daha sonra rıza göstermeme ihtimaline karşılık nasıl bir yol izlemeli,rızayı konutu satın almadan önce nasıl alabilir,prosedür nedir.Şunu da belirtmek isterim öncelikle işyeri ruhsatını almak istememektedir çünkü satın alma aşamasında kredi kullanacağından işyeri kredi faizleri yüksektir.Bilgisi olan meslektaşların cevaplarını bekliyorum,teşekkür ederim.

Değerli meslektaşım,
KMK 28 maddye göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup; anagayrımenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında yer alan hükümler uygulanması gerekmektedir. Bu nedenle öncelikle apartmanın yönetim planına bakılmalıdır ki eğer apartmanın yönetim planında bağımsız bölümlerin muayene olarak kullanılmasını yasaklayan yani sadece mesken olarak kullanılmasını ön gören bir hükmün yoksa tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümü muayene olarak kullanılmasında yasal bir engel olamadığı kanaatindeyim,eğer yönetim planında yasaklayan bir hüküm varsa bu sorunu yötemin planının ilgili hükmünün KMK 28/3 göre değiştrilmesi ile aşılabilir diye düşünüyorum Buna ilşkin bir de YHGK kararı paylaşıyorum. Umarım yardımcı olur.İyi çalışmalar....


T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2011/18-176
Karar: 2011/318
Karar Tarihi: 18.05.2011


ÖZET: Taşınmazın bulunduğu anataşınmaza ilişkin yönetim planının gerek değiştirilmeden önceki, gerekse 08.03.2008 tarihli değişiklikten sonraki hükmü ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olduğuna göre bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir.

(634 S. K. m. 24, 27, 28)
Dava: Taraflar arasındaki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 15.09.2008 gün ve 2007/2263 E. 2008/2113 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.03.2009 gün ve 435-2765 sayılı ilamı ile;

(...Davada, tapuda mesken olarak gösterilen 1 nolu bağımsız bölümün akupunktur ve mezoterapi tedavisi üzerine muayenehane (işyeri) olarak kullanıldığı bunun Yasaya ve yönetim planına aykırı olduğu ileri sürülerek dava konusu bağımsız bölümün meskene dönüştürülmesi, olmadığı takdirde kiracı davalının buradan tahliyesi istenilmiştir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgeler incelendiğinde, dava konusu edilen 1 nolu bağımsız bölümün tapuda mesken olarak davalı Y.... Ş.....adına kayıtlı bulunduğu ve diğer davalı H.... S....'a kiraya verildiği ve onun tarafından muayenehane olarak kullanıldığı anataşınmazın tapu kaydında anayapının şerhinin de bu dava açılmadan önce 14.06.2007 gün 8605 yevmiye sayısı ile kaldırıldığı, bağımsız bölümün malikince davalı H.... S....'a doktor muayenehanesi olarak kiralandığı tarihteki yönetim planında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde doktor muayenehanesi açılmasını yasaklayan ya da tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir kararın varlığını arayan açık bir hüküm yok iken dava açıldıktan sonra yönetim planının 9/c maddesi değiştirilerek tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat malikleri kurulunca oybirliği ile karar verilmedikçe muayenehane yerlerinin açılamayacağı hükme bağlandığı, bu değişikliğin 08.04.2008 gün ve 7383 yevmiye sayısı ile tapu kütüğüne de işlendiği anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler tüm kat malikleriyle onların ardıllarını bağlar. Mahkemece anılan Yasa hükmünün ve yönetim planı değişikliğinin görülmekte olan ve henüz kesin karara bağlanmamış bulunan eldeki bu davaya uygulanması gerektiği gözetilerek davanın kabulüne hükmedilmesi gerekirken, yerinde bulunmayan yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Davacı vekili, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün muayenehane (işyeri) olarak kullanıldığını bunun yasaya ve yönetim planına aykırı olduğunu ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi, olmadığı takdirde de kiracı davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı kiracı vekili, bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanıldığını, yasaya aykırı, yasaklı iş yapılmadığını, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24.maddesi ve 16.5.1991 tarihli yönetim planının 9/c maddesinde taşınmazın muayenehane olarak kullanımını yasaklayan bir hüküm bulunmadığını, 4 yıldır taşınmazı aynı şekilde kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı kat maliki vekili, taşınmazı 15 yıldır tapu kaydına güvenerek ticarethane olarak kiraya verdiğini bu süre zarfında itiraz edilmediğini, tapu kaydında giriş katlarının ticari kullanıma ayrılacağı şerhinin bulunduğunu, davacının tüzel kişiliği bulunmadığı için dava açma ehliyetinin olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar; Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçe ile bozulmuştur.

Yerel mahkeme, kiralama tarihindeki yönetim planı ve tapu kaydında bulunan şerhin kiralanan yerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına imkan verdiği, yönetim planı 9/c maddesindeki değişikliğinin davanın açıldığı tarihten sonra tapu siciline işlendiği, yönetim planı değişikliği öncesi imzalanan kira sözleşmesi ile oturan kiracının Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca haklarının korunması gerektiği> gerekçesi ile önceki kararında direnerek, davanın reddine karar vermiş; hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralama tarihindeki yönetim planında tapuda mesken olarak kayıtlı taşınmazın başka amaçla kiralanmasını yasaklayan bir hüküm bulunup bulunmadığı; kiralama tarihinden sonra ve eldeki dava görülmekteyken yönetim planında yapılan değişikliğin, taşınmazı işyeri olarak kiralayıp kullanan kiracının hukuki durumunu etkileyip etkilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, kat mülkiyetli bir yapıda yönetim planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesinde Hükmü yer almaktadır.


634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; denildikten sonra, ikinci fıkrasında;
Yine aynı maddenin 3. fıkrasında ; 4.fıkrasında ; 5. fıkrasında da düzenlemesine yer verilmiştir.

Görüldüğü üzere; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup; anagayrımenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması gerekmektedir.

Bu açık hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan yönetim planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda yönetim planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle yönetim planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.

Diğer bir ifadeyle, Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hâkimin ilk başvuracağı belge yönetim planı olup; ancak yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere, başvurulmalıdır.

Somut olayda ise; davaya konu taşınmaz tapuda mesken olarak kayıtlı olup; davalılardan kiracı tarafından, diğer davalı ile arasındaki 15.11.2003 tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak doktor muayenehanesi olarak kullanılmaktadır.

Kural olarak; yönetim planında yasaklayan bir hükmün bulunmaması koşuluyla tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu anataşınmaza ilişkin 16.5.1991 tarihli yönetim planının 2. maddesinin gerek değiştirilmeden önceki şeklindeki hükmü, gerekse 08.03.2008 tarihli değişiklikten sonraki <…anagayrımenkulün tüm daireleri konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri, ana gayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça daireleri konuttan başka bir amaçla kullanamayacakları gibi kiraya da veremezler> hükmü ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olduğuna göre bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir.

O halde Hukuk Genel Kurulu'nca da yukarıya alınan ilave gerekçelerle benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen ilave nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının iadesine 18.05.2011 gününde, oybirliği ile karar verildi.