Borçlu apartman yöneticiliğinin sorumluluğu

Merhaba,herkese kolay gelsin.Eser sözleşmesinden kaynaklanan alacaktan dolayı apartman yönetimine icra takibi başlattık,itiraz oldu icra takibi davaya dönüştü.Bilir kişi incelemeleri yapılıp dava netleştikten sonra davayı kazandık.Yargılama esnasında hakim kat maliklerinide işin içine katın dediği içiin kat maliklerinide dahil ettik.Ancak karar duruşmasında dava kat malikleri adına red edilerek sadece apartman yönetimi aleyhine sonuçlandı. Davayı karşı taraf temyiz etti.Biz ise icra takibine devam ediyoruz .Sorun şu Apartmanın haciz edilecek sadece asansörü vardı,başkada hiçbirşey yok.Başka ne yapılabilinir.Teşekkür ederim.

Apartman yönetiminin tüzel kişiliği yok ki takip yapılsın diye biliyorum ama;
YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 1998/4138

K. 1998/4684

T. 28.4.1998

• APARTMAN YÖNETİMİ ( İcra Takibi Yapılamaması )

• VEKALET ( Ana Gayrimenkulün Yönetimi İçin Atanan Yönetici veya Yönetim Kurulu )

• KAMBİYO TAAHHÜDÜNDE BULUNMA ( Apartman Yöneticisi )

• BONO TANZİMİ ( Apartman Yöneticisinin )

• ŞAHSİ SORUMLULUK ( Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Bulunmayan Apartman Yöneticisinin Tanzim Ettiği Bono Dolayısıyla )

6762/m.590

818/m.388

634/m.34,38,40

ÖZET : Tüzel kişiliği bulunmayan apartman yönetimi hakkında takip yapılamaz.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki Borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 13.4.1998 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 34. maddesine göre, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulu, aynı Yasanın 38. ve 40. maddeleri uyarınca vekil statüsündedirler. Vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptirler. 3. kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde BK.nun 388. maddesi hükmü uygulanacaktır. Hükmi şahsiyeti bulunmayan Apt. yönetimi hakkında takip yapılmış olması yasaya aykırıdır. Somut olayda takip dayanağı bononun tanzim tarihi itibariyle yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilip verilmediği araştırılmadığı gibi, yetki verilmemiş olması halinde TTK.nun 590. maddesi gereğince senedi imzalayanların şahsen sorumlu olacakları, yetkinin verilmiş olması halinde de hükmi şahsiyeti olmayan yönetim hakkında takip yapılması nedeniyle takibin iptali gerekeceği hususları düşünülmemiştir. Eksik incelemeyle ve re`sen gözetilmesi gereken pasif husumet konusunun gözden uzak tutulması suretiyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenle İİK.nun 366. ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 28.4.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yönetici sözleşmeyi kat malklerinin vekili sıfatıyla imzalamıştır.
Husumeti kat maliklerine yönelttirerek mahkeme doğrusu yapmıştır. Fakat bana göra kararın da kat malikleri aleyhine tesis edilmesi gerekirdi.
Mevcut duruma göre Kat malikleri hakkındaki dava ret edildiğinden artık onlar aleyhine icra takibi yapılamaz.
Kararı temyiz etmişseniz belirttiğim yönden kararın bozulabileceğini düşünüyorum.

apartmanın ortak mülkiyetinde olan yerleri araştırabilirsiniz diye düşünüyorum. kapıcı dairesi, garaj, depo vs.
buraların tapularına haciz konulabilir eğer tapuda apartman adına kayıtlı iseler.

Senedin altında apartman yöneticiliğinin kaşesi var. Ayrıca apartman yönetisinin ismi ve imzası var. Lehdar x ben de ciranta c'yim. Bu durumda iyiniyetli üçüncü şahıs olarak korunurmuyum. Yani apartman yönetisinin kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisinin olmadığı şeklinde bir savunmadan ben etkilenir miyim? İyiniyetimin korunacak ise senedi icraya koyarken bütün kat maliklerini borçlu olarak gösterebilirmiyim ? Şimdiden teşekkürler

En iyisi yönetici ile birlikte kat maliklerini de borçlu (davalı ) olarak göstermek.

T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/15793

K. 2006/18689

T. 9.10.2006

• KAT MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZ İÇİN ATANAN YÖNETİM KURULU ( Düzenlediği Bonolardan Kat Maliklerinin Sorumlu Olmasının Şartları - Bono Düzenleme Yetkisi Verilip Verilmediğinin Araştırılması Gereği )

• YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ ADINA BORÇLANMASININ KOŞULLARI ( Bono Düzenleme Yetkisi Verilip Verilmediğinin Araştırılması Gereği - Yetki Verilmemişse Bonodan Şahsen Sorumlu Olması )

• BONODAN KAT MALİKLERİNİN SORUMLU OLMASININ ŞARTLARI ( Yöneticiye Bono Düzenleme Yetkisi Verilip Verilmediğinin Araştırılması Zorunluluğu )

• VEKİL SIFATI ( Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmaz İçin Görevlendirilen Yönetici )

• İMZASI İKRAR EDİLMİŞ BELGE NİTELİĞİNİN BULUNMAMASI ( İçeriğine İtiraz Edilen Fatura )

• FATURA İÇERİĞİNE İTİRAZLA ALACAĞIN KABUL EDİLMEMESİ ( İmzası İkrar Edilmiş Belge Niteliğinin Bulunmaması )

634/m.34,38,40

818/m.388

6762/m.590

2004/m.68/1

ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici ve yönetim kurulu, vekil statüsündedir. Somut olayda takibe konu bonolar nedeniyle bonoyu imzalayan yönetime bono düzenleme yetkisi verilip verilmediği mahkemece araştırılmamıştır. Yapılacak araştırma sonucunda yetki verilmediği anlaşıldığı takdirde TTK.nun bonolar hakkında uygulanması gereken 590. maddesi gereğince şahsen sorumlu olacaklardır. Ayrıca alacaklı taraf bu senetler yanında alacağını ayrıca fatura ve irsaliyelere de dayandırmıştır. Borçlu taraf itirazında bu irsaliyelerden 30.06.2005 tarihli ve 15231 nolu faturaya karşı çıkmış ve bu faturada belirtilen kömürün teslim edilmediğine dair itirazda da bulunulmuştur. Bu durum karşısında sözü edilen faturadaki alacağın kabul edilmemesi nedeniyle anılan belge İİK.nun 68/1. maddesinde öngörülen nitelikte bulunmadığından mahkemece buna itibar edilmesi de doğru görülmemiştir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde borçlular vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici ve yönetim kurulu, aynı yasanın 38. ve 40. maddeleri uyarınca vekil statüsündedir. Vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptir. Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırının belirlenmesinde, Borçlar Kanununun 388. maddesi hükmü uygulanacaktır. Somut olayda takibe konu bonolar nedeniyle bonoyu imzalayan yönetime bono düzenleme yetkisi verilip verilmediği mahkemece araştırılmamıştır. Yapılacak araştırma sonucunda yetki verilmediği anlaşıldığı takdirde TTK.nun bonolar hakkında uygulanması gereken 590. maddesi gereğince şahsen sorumlu olacaklardır. Ayrıca alacaklı taraf bu senetler yanında alacağını ayrıca fatura ve irsaliyelere de dayandırmıştır. Borçlu taraf itirazında bu irsaliyelerden 30.06.2005 tarihli ve 15231 nolu faturaya karşı çıkmış ve bu faturada belirtilen kömürün teslim edilmediğine dair itirazda da bulunulmuştur. Bu durum karşısında sözü edilen faturadaki alacağın kabul edilmemesi nedeniyle anılan belge İİK.nun 68/1. maddesinde öngörülen nitelikte bulunmadığından mahkemece buna itibar edilmesi de doğru görülmemiştir. Açıklanan tüm bu nedenlerle eksik inceleme ile yazılı şekilde sonuca gidilmesi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlular vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İ.İ.K. 366 ve H.U.M.K.'nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA ),9.10.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

bu konuyla ilgili benim de bilgiye ihtiyacım var arkadaşlar, görüşlerinizi yazarsanız sevinirim. müvekkilimiz olan bina yönetimi adına eski yönetici tarafından bir başka kişiye bono düzenlenerek verilmiş.bu bono icra takibine konu edilmiş.bu icra takibi kapsamında binanın asansör beyinleri haczedilerek muhafaza altına alınınca icra hukuk mahkemesine haczedilmezlik şikayetinde bulunduk ve haczi iptal ettirdik.icra hukuk mahkemesi gerekçesinde "bina yönetim kurulu başkanlığının tüzel kişiliği yoktur. takibin bütün kat malikleri adına yapılması gerekir." demişti.bende "x apartmanı yönetim kurulu başkanlığı adına ... ..." nin verdiği bir vekaletname var. icra hukuk mahkemesindeki haczedilemezlik şikayetini de o vekaletname ile yaptım ve kazandım. icra hukuk mahkemesi takipte tüm kat maliklerinin ayrı ayrı borçlu gösterilmesi gerektiği görüşünde olduğuna göre, yukarıdaki bu konu ile ilgili çok önemli iki yargıtay kararı ışığında biz elimizdeki vekaletname ile bina yönetim kurulu adına senedin iptali için menfi tespit davası açabilir miyiz? yani icra hukuk mahkemesinin pasif takip ehliyeti ve tüzel kişiliği yoktur dediği bina yönetim kurulu başkanlığının aktif dava ehliyeti var mıdır? ya da apartman yönetim kurulu başkanlığını ve ek olarak tüm kat maliklerini de davacı göstererek hepsi adına mı dava açmalıyız? bina yönetim kurulu başkanlığı adına elimizdeki vekaletname ile dava açabilirsek bu dava iptal davası mı olmalı yoksa menfi tespit davası mı olmalı? dava asliye hukuk mahkemesinde mi açılmalı yoksa bonoya ilişkin olduğundan asliye ticaret mahkemesinde mi açılmalı? bilgilerinizi ve görüşlerinizi paylaşabilirseniz çok memnun olacağım. şimdiden teşekkür ederim.

T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/29999
K. 2011/12172
T. 9.6.2011
• KIDEM VE İHBAR TAZMİNATI ( Alacaklı 634 S. Yasa'nın 35. Md. Göre Apartman Yönetimi Hakkında Takip Yapabileceği Gibi Aynı Kanunun 20. Md. Uyarınca da İlama Konu Borcun Yasal Sorumlusu Olan Kat Malikleri Hakkında da Takip Yapabileceği )
• KAT MALİKLERİ HAKKINDA TAKİP ( İhbar ve Kıdem Tazminatı - Alacaklı 634 S. Yasa'nın 35. Md. Göre Apartman Yönetimi Hakkında Takip Yapabileceği Gibi Aynı Kanunun 20. Md. Uyarınca da İlama Konu Borcun Yasal Sorumlusu Olan Kat Malikleri Hakkında da Takip Yapabileceği )
• SEÇİMLİK HAK ( İşçilik Alacakları - Alacaklının Belirtilen İlama Dayalı Olarak Kat Malikleri Hakkında Takip Başlatması 634 S. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. Md. Hükmüne Uygun Olmakla Mahkemece Şikayetin Reddine Karar Verilmesi Gerektiği )
634/m.20,35
1475/m.14
ÖZET : Somut olayda icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacaklının, apartmanın kapıcısı olup, lehine kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, bakiye senet alacağı vs. alacaklara hükmedildiği, ilamda davalı olarak Çınaraltı Apartman Yönetimi adına yönetici Ahmet Ünal'ın gösterildiği ve mahkemece adı geçen hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. Sonuç olarak, alacaklının, yukarda belirtilen ilama dayalı olarak kat malikleri hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne uygun olmakla, mahkemece şikayetin reddine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise H.U.M.K., Avukatlık Kanunu, B.K.'nun vekalet akdine ilişkin hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu sebeple kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün bulunmamaktadır.
Ancak, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu hususta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava ( icra takibi ) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.
Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden ( ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı v.s. ) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur.
Somut olayda icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacaklının, apartmanın kapıcısı olup, lehine kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, bakiye senet alacağı vs. alacaklara hükmedildiği, ilamda davalı olarak Ç... Apartman Yönetimi adına yönetici A. Ü.'ın gösterildiği ve mahkemece adı geçen hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.
Sonuç olarak, alacaklının, yukarda belirtilen ilama dayalı olarak kat malikleri hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne uygun olmakla, mahkemece şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin kabulüyle icra emrinin iptali yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Alacaklının temyiz itirazlarının kabulüyle mahkeme kararının yukarda yazılı sebeplerle İ.İ.K. 366 ve H.U.M.K.'nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA ), 9.6.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.