Depozitonun kiracı tarafından ödenmeyen kiraya mahsubu - rutubet nedeniyle fesih

Merhaba

Sitede kira alacağı ve tahliye konulu bir çok soru sorulmuş. Amacım bunları tekrarlatmak değil. Ancak soruma net bir cevap bulamadım.

Kira sözleşmesinin bitimine 3 ay kala kiralayan 2 aylık kira bedelini ödemediği için 3 aylık kira bedeli takibe koyuldu. Takip tarihiyle aynı tarihte kiralayan gayrimenkulü rutubet nedeniyle tahliye edeceğine dair bir ihtarname çekmiş. Kira borçları için depozitoyla takas mahsup talebinde bulunmuş.Bu durumda hangi işlem sözleşmeyi ilk olarak fesh etmiş olur? Kira borçlarının depozitoyla takası mümkün mü? Cevaplarınız için teşekkür ederim.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle takip yapılması tek başına kira akdini fesh eden bir işlem değildir. Eğer örnek no 13 gönderilmişse ve 30 günlük süre sonunda borç da ödenmemişse, alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak sözleşmenin feshini ister. Eğer 6570'e göre iki haklı ihtar gönderiliyorsa, o durumda da sözleşme sonunun beklenmesi ve tahliye davası açılması gerekir. Kısacası aleyhinize takip yapılması sözleşmenin feshi anlamına gelmez, sözleşmeniz devam ediyor.

Öte yandan kiracının tahliyeye ilişkin ihtarı da tek başına sözleşmenin feshi anlamına gelmez. Kiralayan bunu kabul etmiyor olabilir, bu durumda ihtarınızda bahsettiğiniz sebebin akdin feshini haklı kılacak bir sebep olduğunu sizin ispat etmeniz gerekir. Ayrıca bu iddianız doğru dahi olsa, mecurun zilyetliğini (dolayısıyla anahtarlarını) yeddinizde tuttuğunuz sürece de bu ihtarın hiçbir hükmü yoktur, çünkü kiralananın kullanmaya devam ediyorsunuz demektir.

Bu nedenlerle sözleşmeniz fesh olmuş değil, devam ediyor, dolayısıyla kira borcunuz da devam ediyor. Ayrıca belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinin sonunda sözleşmeyi fesh edeceğinizi yasal süresi içinde kiralayana bildirmezseniz, sözleşmenin yenilenme tarihinde de sözleşmeniz otomatik bir yıl daha yenilecek.

Sözleşmede aksine bir hüküm olmadığı sürece depozitoyu kira borcuna mahsup edemezsiniz. Bu konuda sözleşmede bir hüküm olması da oldukça düşük ihtimal çünkü genellikle tam aksi yönde hükümler matbu olarak sözleşmelere yazılıyor.

Cevabınız için teşekkür ederim.

Tekrar gibi olacak ancak bilgi eksikliğinden dolayı soruyu yanlış sordum.

Kira sözleşmesine göre ödemenin zamanında yapılmaması halinde kira döneminin sonuna kadar olan kira bedelleri muaccel olur. Biz de buna dayanarak 9 ocak 2008 tarihinde kira döneminin sonuna kadar olan kira bedelini takibe koyduk. Daha öncede belirttiğim gibi karşı tarafta takiple aynı gün ihtar çekerek kiralananın 01.02.2008 tarihinde teslim alınmasını talep etmiştir. Şubat ayı kirası yaptığımız takiple muaccel hale gelmiş olur mu? Aralık ve ocak aylkarınıda depozitoyla takası talep ediliyor. İcra takibine itiraz edildi. Ben Şubat ayı kirasının muaccel olduğunu düşünüyorum ama yine de mesleğin başında olduğumdan bir hata yapmış olabilirim.
Tekrar teşekkürler.

Alıntı: Yazan salman Cevabınız için teşekkür ederim. Tekrar gibi olacak ancak bilgi eksikliğinden dolayı soruyu yanlış sordum. Kira sözleşmesine göre ödemenin zamanında yapılmaması halinde kira döneminin sonuna kadar olan kira bedelleri muaccel olur. Biz de buna dayanarak 9 ocak 2008 tarihinde kira döneminin sonuna kadar olan kira bedelini takibe koyduk. Daha öncede belirttiğim gibi karşı tarafta takiple aynı gün ihtar çekerek kiralananın 01.02.2008 tarihinde teslim alınmasını talep etmiştir. Şubat ayı kirası yaptığımız takiple muaccel hale gelmiş olur mu? Aralık ve ocak aylkarınıda depozitoyla takası talep ediliyor. İcra takibine itiraz edildi. Ben Şubat ayı kirasının muaccel olduğunu düşünüyorum ama yine de mesleğin başında olduğumdan bir hata yapmış olabilirim. Tekrar teşekkürler.

Muacceliyet şartı varsa, bir kira aylığı ödenmediğinde dönem sonuna kadar olan kiralar muaccel olur. Sayın Admin'in de belirttiği gibi tek taraflı irade beyanıyla sözleşme sona ermez. Kiracı, kontratta aksine(kiracı lehine) bir süre konulmamışsa, yeni dönem başlamadan 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini, sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmelidir. Aksi takdirde, sözleşme 1 yıl daha yenilenir.

Mecurun teslimi için ise, sürelere ve teslim merasimine(teslim-tesellüm belgesi düzenlenmesi ve anahtarın verilmesi; kiralayan kaçınıyorsa notere tevdi edilmesi gibi)uyulması gerekmektedir.

Depozito ise, mecur boş ve sağlam olarak teslim edildiğinde iade edilmesi gereken bir teminat olduğu için, kiracının bu aşamadaki itirazı ya da talebi dayanaktan yoksundur.

Kısaca, 3 aylık kira alacağınız da muaccel olmuştur.