5 Yıllık Kira Sözleşmesi / Yenı Dönem Kira Tespiti

Taraflar arasında 5 yıllık kira sözleşmesi (23.10.2003/22.10.2008 arası,aylık kira 5 yıl için aynı ) var ve davacı kira süresinin bitmesi nedeni ile yeni dönem için (23.10.2008 dönemi) kira tesbiti talep ediyor.Soru;kira tesbiti hak ve nesafet ilkesine göre mi belirlenir ve endeks uygulaması hiç bir şekilde burada yer bulamaz mı ? Cevap vereceklere şimdiden teşekkürler.

Kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkça gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesindeayrıca bir artış yapılabilecektir

merhaba,
kira tespit davasında süre kira bitmesi tarihinden önceki 15+makul süre söz konusu... ancak olayda 5 yıl gibi uzun bir süre var... bu dönemde hiç arttırılmamış ise uyarlama davası açabilirsin.. bunuda hatırlatmak istedim..
Av. Mehmet Alinin düşüncesine de katılıyorum...

Sayın meslektaşın.Bilindiği üzere olağan rayiç günümüz için artık terkedilen bir yöntemdir.Uzun yıllardır kira tesbiti ekonomi esaslara ve endeks uygulamasına göre tesbit edilmektedir.Yargıtay kararlarına göre (istisnalar olsa da) üç yıldan az süreli kira ilişkilerinde yeni dönem kirası (% 65 ile sınırlı olmak üzere) endeks (ÜFE) uygulaması ile tesbit edilmektedir.Buna karşın kira ilişkisi üç yıldan fazla sürmüş kira parası hak ve nefasefet ilkelerine göre tespit olunmaktadır.Bunun içinde öncelikle dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler aracılığı ile belirlenmektedir.Belirleme yapılırken öncelikle benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmekte,dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmakta ve kira parasına etki eden hususlar üzerinde de bilirkişilerce ayrıca durulmaktadır.Benim öğrenmeye çalıştığım konu bilirkişilerce belirleme yapılırken,yukarıda sayılan hususlar dışında,dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli saptanırken,olayda da olduğu üzere 5 yıllık geçmiş dönem için endeks uygulaması yapılacakmıdır,yapılmayacamıdır?Bu sorunun yanıtını ne yazıkki Yargıtay kararlarında şu ana kadar bulamadım.Evvelce böyle bir dava nedeniyle tecrübesi olan meslektaşlarımdan yardım bekliyorum,teşekkürler.

Kira başlangıcından yahut dava tarihinden itibaren 3 yıl geçmişse hak ve nesafet kuralı gereğince mahkeme yeni kira aylığını belirleyecektir.
T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 2005/3105
Karar: 2005/2860
Karar Tarihi: 21.03.2005
ÖZET: Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Toptan Eşya Fiyat Endeksi'nin (% 65 ile sınırlı olarak) üç yıl için (ard arda üç defa) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının, o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise, yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilmelidir. Dava konusu olayda, ilk kira sözleşmesinin üzerinden üç yıldan fazla zaman geçmiştir. O halde, tespiti istenen dönemde kira parası 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gözönünde tutularak, hakimce hak ve nesafete uygun takdir edilmelidir.
Dava dilekçesinde kira parasının 01.04.2004 gününden başlayarak aylık 4.000.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Karşılık davada ise; aylık kira parasının net 1.302.480.000 TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı (karşı davalı) vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davada, 01.04.2004 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira parasının net 4.000.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Karşılık davada ise, önceki dönem net kira bedeli olan 1.080.000.000 liraya TEFE oranı uygulanmak suretiyle aylık kiranın 1.302.480.000 lira olarak tespiti istenilmiştir.

Mahkemece, endeks uygulanmak ve kira parasının 01.04.2004 tarihinden itibaren 1.669.846.153 lira olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı (k. davalı) vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen ilk kira sözleşmesi 1.1.1998 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, sonraki yıllarda sözleşmenin başlangıç tarihi değiştirilerek sözleşme her yıl yeniden düzenlenmiştir. En son düzenlenen sözleşme 1.4.2003 tarihlidir. Sözleşmenin her yıl düzenlenmiş olması, taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona erdirilip yeniden başladığı anlamına gelmez. Başka bir anlatımla, taraflar arasında son yapılan (1.4.2003 tarihli) sözleşme yeni bir sözleşme niteliğinde değildir.

Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Toptan Eşya Fiyat Endeksinin (% 65 ile sınırlı olarak) üç yıl için (ard arda üç defa) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise, yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilmelidir.

Dava konusu olayda, ilk kira sözleşmesinin üzerinden üç yıldan fazla zaman geçmiştir. O halde, tespiti istenen dönemde kira parası 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gözönünde tutularak, hakimce hak ve nesafete uygun takdir edilmelidir.

Mahkemece, yanılgılı değerlendirme sonucu son düzenlenen sözleşmenin yeni bir sözleşme olarak kabulü ile endeks uygulanmak suretiyle kira parasının tespiti doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.3.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Sevgİlİ MeslektaŞim,sÖzleŞme 5 Yil OlduĞundan Endeks Uygulanmayacak Hak Ve Nesafete GÖre Kİra Bedelİ Tespİt Edİlecektİr.

Dilerseniz konuyla ilgili yargıtay içtihatlarından gönderebilirim.içtihatlarda 5 yılın bitiminde yeni dönem için hak ve nesafete göre kira bedelinin tespit edileceği belirtiliyor.endeks uygulaması burada söz konusu değil.

Sayın Serkan Dağdeviren.Öyle Yargıtay kararları mevcut ki açık açık endeks uygulanır denmiyor ise de karar metninden sanki söz konusu olaya endeks uygulandıktan sonra hak ve nesafet ilkesi uygulanır anlamı çıkmaktadır.Örneğin "..endeks ile hak ve nesafet bulunmuyorsa,ENDEKSTEN GÖSTERİLMEK SURETİYLE,endeksten aşağı oranda artış yapılabilmektedir......hak ve nesafete göre tesbit olunan kira parası..........TEFE'nden daha az veya fazla olabileceği.. YHGK 3.3.2004 T.,2004/3-143-137." "1997'den bu güne kadar üç yıldan fazla bir süre geçtiğinden TEFE ile ard arda artırııldıktan sonra gelen ilk dönemde kira parasının hak ve nesafet kuralına göre tesbiti gerekir.Y.3.HD 19.12.2002, 14661-15085."Yine bir karar özünde "kira ilişkisi 3 yıldan daha eski olduğundan kira parasının hak ve nesafet kuralına göre belirlenmesi gerekir" demekte,karar içerisinde ise "kabule göre de,ENDEKSE GÖRE UYGULAMA YAPILIRKEN 1.1.2004 İÇİN % 23,6 YERİNE DÜŞÜK ORAN UYGULAMASI DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR" demektedir.Anlatmak istediğim eğer duruma göre yeni dönem kira bedeli hak ve nesafet ilkesine göre tesbit olunacaksa,Yargıtay neden "tesbit olunacak kira artış oranı endeks uygulamasına göre belirlenecek miktardan az (-aksine kararlarıda mevcut olup-fazla) olamaz" demektedir? Yine yukarıdaki örnek verdiğim kararında olduğu üzere "TEFE (şimde ÜFE) ile ard arda artırıldıktan sonra gelen ilk dönemde kira parasının hak ve nesafet kuralına göre tesbiti gerekir"diyerek işin içine endeks uygulamasını sokmuş olmuyor mu?

burada açacağınız dava kira tespit davasıdır.Kira bedelinin uyarlanması davası olmaz.kira tespit davasında önceki dönemde artış şartı varsa 15 gün öncesinde ihtar çekme luzumu da yoktur.Zira sözleşme 1 yıl için kendini yenilemiştir.Bu 1 yıl içerisinde her zaman kira tespi davası açabilirsiniz.

SAYIN : TAMTÜRK
kira tespit davası açacıksınız. kira sözleşmesi 5 yıl süreli yapıldığı için, 1 yıllık kira bedili görevli mahkemenin belirlenmesinde esas olacak. 1 yıllık kira bedeli Asliye Hukuk'un görevinde ise Asliye Hukuk Mahkemesine dava açacaksınız. bu istisnai durumu hatırlatmak istedim. saygılar.

Alıntı: Yazan soylu SAYIN : TAMTÜRK kira tespit davası açacıksınız. kira sözleşmesi 5 yıl süreli yapıldığı için, 1 yıllık kira bedili görevli mahkemenin belirlenmesinde esas olacak. 1 yıllık kira bedeli Asliye Hukuk'un görevinde ise Asliye Hukuk Mahkemesine dava açacaksınız. bu istisnai durumu hatırlatmak istedim. saygılar.

Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava değerine bakılmaz.

Sayin : Ergİn
Kira tespit davalarında, kira sözleşmesi 5 yıl ve daha uzun süreli yapılmış ise 1 yıllık kira bedeli görevli mahkemenin belirlenmesinde esastır. buda istisnai bir durumdur. Aynı durumdan dolayı 2009 şubat ayında Asliye Hukuk Mah. de kira tespit davası açtım. karşı taraf görev itirazında bulundu. mahkemece reddedildi.
Yargıtay 3. HD Onursal Başkanı sayın ERKAN ERTÜK'ün Kira tespiti ve uygulamaları kitabını incelemenizi öneririm. )
Saygılır

SAYIN SOYLU.Sorumda belirtmemiştim ama dava konusu yer musakkaf ve belediye sınırları içerisinde kalıyor.Yani 6570 sayıl Kanun kapsamındadır.Bu nedenle (HUMK m.8 gereğince) dava değerine bakılmaksızın dava sulh hukuk mahkemesinde görülecektir.Sorumda bu husus belirtmeyi ihmal ettiğimden yalnış anlaşılmaya sebep vermiş olabilirim,teşekkürler.

Alıntı: Yazan Av.Yücel Tamtürk SAYIN SOYLU.Sorumda belirtmemiştim ama dava konusu yer musakkaf ve belediye sınırları içerisinde kalıyor.Yani 6570 sayıl Kanun kapsamındadır.Bu nedenle (HUMK m.8 gereğince) dava değerine bakılmaksızın dava sulh hukuk mahkemesinde görülecektir.Sorumda bu husus belirtmeyi ihmal ettiğimden yalnış anlaşılmaya sebep vermiş olabilirim,teşekkürler.

İfadenizden, mecur B.K.na tabi bir yer ise, kira tespit davası açılabilir, şeklinde bir anlam çıkmaktadır.

Alıntı: Yazan soylu Sayin : Ergİn Kira tespit davalarında, kira sözleşmesi 5 yıl ve daha uzun süreli yapılmış ise 1 yıllık kira bedeli görevli mahkemenin belirlenmesinde esastır. buda istisnai bir durumdur. Aynı durumdan dolayı 2009 şubat ayında Asliye Hukuk Mah. de kira tespit davası açtım. karşı taraf görev itirazında bulundu. mahkemece reddedildi. Yargıtay 3. HD Onursal Başkanı sayın ERKAN ERTÜK'ün Kira tespiti ve uygulamaları kitabını incelemenizi öneririm. ) Saygılır

Yeterince kitabım var teşekkür ederim. açtığınız davadaki kontrat süresi ile (tarihlerle birlikte); dava açma tarihinizi yazar mısınız?

SAYIN : GİRGİN
kira süresi 5 yıl. kira başlangıcı : 10 Şubat 2003 Kira bitimi : 10 Şubat 2008
dava tarihi : 2 Şubat 2009

Alıntı: Yazan soylu SAYIN : GİRGİN kira süresi 5 yıl. kira başlangıcı : 10 Şubat 2003 Kira bitimi : 10 Şubat 2008 dava tarihi : 2 Şubat 2009

10 şubat 2008 tarihinden en az 15 gün önce kira parasının artırılmasına ilişkin ihtarname keşide ettiniz mi?

kira sözleşmesinde her yıl arttılacağı şartı mevcut olduğundan ihtarname göndermedik.

Alıntı: Yazan soylu kira sözleşmesinde her yıl arttılacağı şartı mevcut olduğundan ihtarname göndermedik.

Bana göre görevsiz mahkemede dava açıp, sürelere de riayet etmemişsiniz. Mahkemenin davayı görmeye devam etmesi halinde, "tespit edilen kira parasının 10 şubat 2010'dan itibaren geçerli olacağına" şeklinde karar vermesi gerekir.

Alıntı: Yazan soylu Kira tespit davalarında, kira sözleşmesi 5 yıl ve daha uzun süreli yapılmış ise 1 yıllık kira bedeli görevli mahkemenin belirlenmesinde esastır. buda istisnai bir durumdur. Aynı durumdan dolayı 2009 şubat ayında Asliye Hukuk Mah. de kira tespit davası açtım. karşı taraf görev itirazında bulundu. mahkemece reddedildi. Yargıtay 3. HD Onursal Başkanı sayın ERKAN ERTÜK'ün Kira tespiti ve uygulamaları kitabını incelemenizi öneririm. ) Saygılır

Kanımca, siz "uyarlama" davası ile karıştırıyorsunuz. Eğer davanızı kira dönemi olan 5 yıl bitmeden açmış olsaydınız, "kira tespit" davası değil, "uyarlama" davası olarak görülecekti. O zaman da, görev hususu yıllık kira bedeline göre belirlenecekti. Ancak sorudaki ve açtığınız davadaki gibi bir olayda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Sayın Soylu,

Alıntı: Yazan soylu Kira tespit davalarında, kira sözleşmesi 5 yıl ve daha uzun süreli yapılmış ise 1 yıllık kira bedeli görevli mahkemenin belirlenmesinde esastır. buda istisnai bir durumdur.

Bu istisnanın yasal dayanağını paylaşabilir misiniz? Örneğin sizin davanızda mahkemenin gerekçesi neydi veya Sayın ERTÜK'ün kitabında kontratın 5 yıldan uzun süreli olması hangi gerekçeyle HUMK'un 8'deki düzenlemeyi bertaraf ediyor?

Malumunuz veçhile eğer davanın niteliği "kiranın tesbiti" ise sulh hukuk mahkemesinde, eğer "uyarlama" ise (miktara göre) asliye hukuk mahkemesinde görülmesi yerleşik uygulamadır ve eğer bu durumun bir istisnası varsa yasal gerekçesini merak ediyorum doğrusu.

Sayın Suat Ergin."Mecur,BK.'na tabi bir yer ise kira tespit davası açılabilir" şeklinde bir ifade kullanmadım.Sadece sayın Soylu'nun görüşüne katılmadığımdan,kira tespit davalarının konusunun 6570 sayılı kanun kapsamına giren taşınmaz mallar olduğunu,bu tür davaların ancak 6570 sayılı Kanunun uygulandığı yerler ve g.menkuller hakkında geçerli olduğunu,kira tespit davalarında görevin dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görüleceğini ifade etmeye çalıştırm.Saygılarımla.

Sayın Soylu.Söz konusu kitabın basım yılı (2005,2007) ile sayfa numarasını belirtirseniz sevinirim. Ayrıca dava açtığınızda taraflar arasında kira sözleşmesi halen devam etmektemiydi?Açılan davada kira sözleşmesinin yerine getirilmemesinden dolayı kira parasının indirilerek tespiti istenmesi,kira sözleşmesinin iptali,taşınmazın musakkaf olmaması gibi durumlar söz konusumudur?