taşınmaz satımında zapta karşı tekeffül

zamanında belediyeden alınan bir arazi daha sonra hazine tarafından el konularak tapu iptal ediliyor ve hazine adına tescil ediliyor. ama arazi özelleştirilbilir nitelikte 2b arazisi. şimdi bu durumda belediyeden zapta karşı tekeffül hükümleri uygulatabilmnin bir yolu var mı?? ya da ne yapılabilir.

Taşınmaz 2/B uygulaması ile ormandan çıkan yerlerden olmayıp özel mülkiyete konu bir yer olsaydı o takdirde BK .nun 192 maddesindeki haklar kullanılabilecek satım parası geri istenebileceği gibi müspet ve menfi zararlar da istenebilecekti.

Yargıtay 2/B ile ormandan çıkan taşınmazları kamu hizmetine tahsis edilen yerlerden olduğunu benimsemektedir. Bu gibi yerlerin ancak orman köylülerinin ihtiyacına tahsis edilebileceğini kabul edilmektedir. Bu günkü Yargıtay uygulamalara göre 2/B li yerler kamu malı değildir ama kamu hizmetine ayrılan yerlerdir. Bu yerlerin belediye tarafından satılarak özel mülkiyete konu edilmesi bence geçersizdir ve kamu malı gibi değerlendirilerek denkleştirici adalet kurallarına göre ödenen paranın tapunun iptal tarihi itibariyle güncelleştirilmiş karşılığı istenebilir.

Diye düşünüyorum.

Alıntı: Yazan semaakd zamanında belediyeden alınan bir arazi daha sonra hazine tarafından el konularak tapu iptal ediliyor ve hazine adına tescil ediliyor. ama arazi özelleştirilbilir nitelikte 2b arazisi. şimdi bu durumda belediyeden zapta karşı tekeffül hükümleri uygulatabilmnin bir yolu var mı?? ya da ne yapılabilir.

Değerli Meslektaşım,

Somut olayınızda, Belediyeye karşı taşınmazın Hazine tarafından zapt edilmesi tarihi itibarı ile taşınmazın RAYİÇ BEDELİ üzerinden ( delirseniz; açacağınız dava tazminat nitelikli olduğu için fazlaya ilişkin haklarınız saklı kalmak üzere sembolik bir bedelle) dava açılması gerekmektedir.

İşte asıl bu davada "zapta karşı tekeffül hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı" tartışılacaktır. Yargıtay 13. Hukuk dairesinin emsal kararları ile HGK nun bazı kararları bu taşınmazın değerinin belirlenmesinde, çoğunlukla "DENKLEŞTİRİCİ ADALET SİSTEMİ ÇERÇEVESİNDE" , taşınmazın satın alındığı günkü bedelin günümüze irca edilmesi yoluyla (enflasyon, döviz, altın vb kıstasların gözelimesi yoluyla) sonuca gidilmesini ön görmektedir. Ancak size ekte sunduğum ve sizinki ile çok benzeşen bir davamın savunmalarım ve bunu destekleyen Öğretim üyesi hukukçuların mütalaaları, GEÇERLİLİĞİ TARTIŞILMAYAN BİR AKİTLE EDİNİLMİŞ BİR MALIN 3. KİŞİ VEYA RESMİ KURUM VE KURULUŞLARCA, ZAPTEDİLMESİ VEYA İDARİ VEYAHUTTA HÜKMİ YOLDAN EL KONULMASI DURUMUNDA, YANİ ZAPT ETMESİ DURUMUNDA, MALIN KARŞILIĞININ ZAPTA KARŞI TEKEFFÜL HÜKÜMLERİNE GÖRE (yani rayiç) BEDELİNİN TESPİTİ İLE DAVANIN KABUL EDİLMESİ GEREKTİĞİNİ SAVUNMAKTADIR.

Size hukuki tartışma veya mütalaa yerine, konuyu tartışan itiraz ve cevap layihalarımı ve ekinde Yargıtay Kararlarını gönderiyorum. Umarım kıyas yoluyla olayınızda somutlaştırabilirsiniz.

Kolaylıklar diliyorum. Av. Hadi GENÇ

RAPORA KARŞI BEYANLARIMIZ

1. Bilirkişi, raporunun sonuç kısmında, her ne kadar üç (3) ayrı çözüm önermiş gibi görünüyorsa da, Esasında, 3. ve 4. sayfalarda örneksediği Yargıtay 13.Hukuk Dairesi ve Yargıtay H.G.Kur. kararlarından yaptığı alıntılarla, öncelikle somut olayda çözülmesi gereken öncelikli sorunun, açıklanan yasal durum karşısında, davaya konu alacağı doğuran satış sözleşmesinin GEÇERLİ OLUP OLMADIĞI hususu olduğu açıkça belirtmiştir.
   1. Örneksenen Yargıtay 13.Hukuk Dairesi Kararında belirtildiği üzere ve bilirkişinin de benimsediği düşünceye göre; SOMUT OLAYIMIZDA GEÇERLİLİĞİ TARTIŞILACAK BİR SÖZLEŞMENİN OLMADIĞINI, SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZLİĞİNDEN BAHİS EDİLEMEYECEĞİ, DOLAYISI İLE HUKUK GENEL KURULU KARARINDA BENİMSENEN DENKLEŞTİRİCİ ADALET SİSTEMİNİN UYGULAMA ALANININ GEÇERSİZ BİR SÖZLEŞMENİN VARLIĞI DURUMUNDA SÖZ KONUSU OLDUĞU, SOMUT OLAYIMIZDA İSE; GEÇERLİLİĞİ TARTIŞILAMAYACAK SÖZLEŞME SEBEBİYLE ZAPTA KARŞI TEKEFFÜL HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI GEREKTİĞİ AÇIKÇA İFADE EDİLMİŞTİR.
   2. Zapta Karşı Tekeffül Hükümlerinin uygulanması durumunda ise, davaya konu taşınmazın GÜNÜMÜZDEKİ RAYİÇ DEĞERİNİN TESPİTİ VE BU DEĞERİN ALIŞ BEDELİ İLE KIYASLANARAK ORTALAMASININ BULUNMASI GEREKTİĞİ şeklindeki çözüme katılmıyoruz. Çünkü BK nun 189. maddesi ila 192. maddeleri ve buna ilişkin Yargıtay Kararları, ZAPTA KARŞI TEKEFFÜL DURUMUNDA, ZAPT EDİLEN MALIN RAYİÇ BEDELİNİN, VARSA ALICININ MENFİ VE MÜSBET ZARARLARI İLE BİRLİKTE İADESİNİ HÜKME BAĞLAMAKTADIR.
   3. Somut olayımızda, satıcının, satışa konu malın Orman tarafından geri alınacağını bilmemesi mümkün değildir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan malların, devletin resmi kayıtları ile mülkiyete konu olduğu, devletin çeşitli organları arasında (olayımızda Maliye Hazinesi ile Orman Genel Müdürlüğü) edinilmesi ve tasarrufu tamamen resmi çalışma ve kayıtlara bağlı arazinin, ORMAN MI, DEĞİLMİ TARTIŞMASININ satış aşamasında alıcı tarafından düşünülmesi mümkün değildir. ASLOLAN DEVLETİN RESMİ KAYITLARIDIR. Satıcı durumundaki davalı kurum da bu meyanda hareket etmektedir. Dolayısı ile zapta ilişkin davacının herhangi bir kusuru olmadığı gibi, davalının resmi kayıtlarına dayalı satışı, zaptı önceden bilmesi veya bilmemesinin ZAPTA KARŞI TEKEFFÜLÜ ETKİLEMEYECEĞİ AŞİKÂRDIR.
   4. Bilirkişi;Denkleştirici Adalet Sisteminin uygulanması durumunda dahi, Rayiç Bedelin Tespiti ile RAYİÇ BEDEL İLE SATIŞ BEDELİ ARASINDA ORTALAMA BİR DEĞERİN TESPİTİNİ KABUL ETMİŞTİR.

1. Zapta Karşı Tekeffül Hükümlerinin uygulanması durumunda, alıcının satın alınan malı kullanması durumunda, rayiç bedelinin belirlenmesi varsa bu kazancın değerden düşülmesi gerektiği bilirkişi tarafından belirtilmiştir. Belirtilen bu sebeple de bu hususların gözetilerek yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılması gerekmektedir.

........................

RAPORA İTİRAZLARIMIZ

1. Bilirkişi raporuna itirazlarımızı içeren ilk İTİRAZ LAYİHASINI AYNEN TEKRAR EDERİZ. 26.11.2007 tarihli Bilirkişi ESAS RAPORUNDA; Davaya konu alacağın bağlandığı sermayenin peşin sermaye değeri, günümüze irca edilmiş hali veya taşınmazın satın alınma tarihi itibarı ile bedelinin günümüze uyarlanması yolu ile bulunacak alacak miktarı, M.K. nun objektif ve subjektif İyiniyet Kurallarını düzenleyen hükümleri ile B.K.nun akitten doğan sorumluluk HÜKÜMLERİNE VE HAKKANİYET KURALLARINA AYKIRI olarak SAPTANMIİ OLACAKTIR.
2. 24.12.2007 tarihli EK Bilirkişi Raporuna gelince;

2.1. Öncelikle Mahkemenin, Bilirkişi Heyetinden, alacak miktarının saptanmasında izlenecek yol konusunda; Yargıtay Kararının Yanlış Yorumlanması Sureti ile EK Rapor alınması kararını kabul etmiyoruz. Denkleştirici Adalet İlkesinin UYGULAMA ALANI Geçersiz bir sözleşme ile elde edilen mal varlığının, bu sözleşmenin feshinden doğan zararın hesaplanmasında gözetilir. Dilekçemiz ekinde yer alan Yargıtay Genel Kurul Kararları ile Yargıtay 13. HD nin konu ile ilgili tüm kararları; “Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Hükmünü taşımaktadır. Oysa davamızın konusu olan taşınmaz, ne davalı şirketin Maliye Hazinesinden taşınmazı İHALE YOLU İLE SATIN ALMASI TARİHİNDE (21.04.1995) nede davacının taşınmazı bu şirketten SATIN ALMA TARİHİNDE (13.12.1995) ORMAN ve SİT ALANINDA KALMAMAKTADIR. Davalı da, davacı da, taşınmazı, Aleni Tapu Sicil Kütüğü bilgileri doğrultusunda ve DEVLET GÜVENCESİ İLE SATIN ALMIŞLARDIR.


2.2. Denkleştirici Adalet Düşüncesine dayalı, Denkleştirici Adalet İlkesi, BAŞTAN HUKUKEN GEÇERSİZ BİR SÖZLEŞMENİN haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilmesi durumunda dikkate alınmalıdır. Görüldüğü gibi, bu kuralın uygulama alanı, sebepsiz zenginleşme ve benzeri durumlardır. Aşağıda ekli hemen tüm YARGITAY İÇTİHATLARINDA, taraflar arasında yapılmış aksak sözleşmenin feshi veya mahkeme tarafından yok sayılması hallerinde DENKLEŞTİRİCİ ADALER KURALININ UYGULANMASINDAN BAHSEDEBİLMEYİ HÜKÜM ALTINA ALMIŞTIR. Sayın Mahkemenin Bilirkişilerin Esas alması için kararında zikrettiği 13.HD kararı da aynı niteliklidir. Bu sebeple bilirkişi raporuna ve dolayısı ile Mahkemenin vereceği karara emsal teşkil edemez.
2.3. Kaldıki; Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından, diğerinin mal varlığından kayan değerlerin iadesi, “Denkleştirici Adalet” düşüncesine dayanır. Denkleştirici ilkesi ise;Haklı bir sebep olmaksızın, başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını arttıran kişinin elde ettiği bu kazanımı, geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. İLKE BÖYLE OLMAKLA BERABER, iade edilecek zenginleşme miktarının, hesaplanmasında, ÖĞRETİDE BİRLİK OLDUĞU SÖYLENEMEZ. İade edilecek, zenginleşme miktarı konusunda, öğretideki bu ayrık düşünceleri kısaca “fakirleşme kadar olmalıdır” veya “fiili değer artışı, yani gerçek zenginleşme miktarı ne ise, o olmalıdır. Veyahut ihlal edilen hakkın sahibine, bahşettiği yararlanma yetkisi ile bağdaşmayan HER TÜRLÜ ZENGİNLEŞME MİKTARI KADAR OLMALIDIR” şeklinde özetlemek mümkündür.


2.4. İşte bu noktada; Borçlar Kanunun 63 ve 64 . maddeleri İADE BORCUNUN KAPSAMINI, zenginleşmenin yanında FAKİRLEŞMENİN DE, iyi veya kötü niyete dayalı olmasına göre ayırım yapmıştır. Haksız zenginleşen, zenginleşmeye konu şeyi kötü niyetle elden çıkarmış ise, elden çıkardığı bu zenginleşmeyi, iade tarihinde olması gereken durumu ile ve TAM OLARAK İADE ETMEKLE YÜKÜMLÜDÜR. İade borcunun kapsamı, tayin edilirken, olumlu veya olumsuz zenginleşmenin TAMAMI DİKKATE ALINMALIDIR. Değişik bir anlatımla, HAKSIZ ZENGİNLEŞEN KÖTÜ NİYETLİ İSE, ELDEN ÇIKARDIĞI ZENGİNLEŞMEYİ DE, ELDE KALAN ZENGİNLEŞME İLE BİRLİLKTE İADEYE MECBUR TUTULMUŞTUR. Hemen belirtelimki, zenginleşenin iyi niyetli sayılıp sayılmayacağı, zenginleşmeyi iyi niyetlemi, yoksa kötü niyetlemi elden çıkarttığı hususu MK nun 3.m.si hükmü uyarınca belirlenecektir.


2.4. MK 3. maddesinin ruhu; Zenginleşenin iyi niyetli sayılıp sayılmayacağı, zenginleşmeye sebep olan bedelin ait olduğu şeyi iyi veya kötü niyetle mi elden çıkarttığı hususunun tartışılmasını, elden çıkartanın bunu bilerek yapması veya bilmezse bile, bilecek durumda olması durumunda dahi, sebepsiz zenginleşme ile birlikte elde kalan zenginleşmeyi de ödemekle yükümlü kılar. Buna göre, Hazine, taşınmazın orman sınırlarında olup olmadığını, Orman Kadastrosunun yapılıp yapılmadığını, Orman Tahdit Sınırlarında kalıp kalmadığını; Orman Genel Müdürlüğü, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Milli Emlak Genel Müdürlüğünün devler kuruluşları olması sebebi ile en iyi bilecek durumdaki kurumlardır. Özetle, Maliye Hazinesi, taşınmazın Orman Tahdit Sınırları içinde olduğunu BİLECEK DURUMDA OLMASI SEBEBİ ile, taşınmazın RAYİÇ BEDELİ KADAR SORUMLUDUR.


2.5. Özetle olayımızda, davacının menfi ve müspet zararlarının birlikte gözetilmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Davalı ve Hazinenin elde ettiği haksız kazancın nasıl değerlendirildiğini, bir an aynı bedelin davalı ve Hazine tarafından Yelki de İMARLI ARSA ALMAK SURETİ İLE BU KAZANCI DEĞERLENDİRDİĞİ KABUL EDİLDİĞİNDE, EDİMLER ARASINDAKİ AŞIRI FARKLILIK VE SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME İLE Ek Raporda saptanan değer arasındaki farkın ne kadar fahiş olacağını anlamak zor değildir.


2.5. Diğer taraftan; Davalı ve Davacının taşınmazı satın aldığı tarihler ile taşınmazın Orman olarak Tapuya tescili tarihi arasındaki süreçte, Türkiye de enflasyon oranı üç rakamlı, serbest piyasa faiz oranları %180-200, 1999 yılında ise yaşanan DEVALÜASYON oranı %200 dür. Kabul terine geçmemekle birlikte, Denkleştirici Adalet Kuralının uygulanması durumunda “kira konularındaki uyarlama, munzam zararların talebinde olduğu gibi rayiç bedellerin esas alınması” gibi hususların gözetilmesi, bu HAKKANİYETE AYGUNLUK İÇİNDE BEDELİN TESPİTİ yoluna gidilmesi gerekirdi. Bilirkişinin sadece altın, döviz, Asgari Ücret ve TEFE oranlarını gözetmesi, şu anda rayiç değeri 2.000.000-(iki milyon) YTL olan taşınmazın bedelini 39.000-YTL olarak hesaplamasını sağlamıştır. Sayın Mahkemenin yoğun olarak müşahede ettiği gibi, Türkiye de vergi kaçakçılığı ve muvazaalı satışlar sebebi ile maalesef GERÇEK EMSAL BULUNMASI imkansızdır. Oysa Yargıtay bu tür durumlarda “uzak ve nitelik olarak farklı bir emsalin kıyas yolu ile DEĞERİN BELİRLENMESİNE ESAS ALINABİLECEĞİNİ kabul etmektedir. Dosyaya sunulu emsallerin arsa olması sebebi ile emsal alınmaması doğru değildir.


2.6. Taşınmazın tapu kaydında; davalının ihale yolu ile satın alma ve davacının tarafların özgür iradesi ile satın alma tarihlerinde, Orman, Sit ve benzeri bir tahdit bulunmamaktadır. Hiçbir şerh yoktur. Davacı müvekkil de, davalı da, bu taşınmazı, İzmir e 10 km, Güzelbahçe ilçesine 3 km, Yelki Beldesi ve İzmir-Seferihisar Çevre yoluna 600 metre mesafede, çok lüks olan ÖZBİLİM KENT SİTESİNE 400 metre mesafedeyken almış, İzmir in cazibe merkezi niteliğindeki YELKİ ÇEVRESİNDE, KOOPERATİF EVLERİ YAPMAK MAKSADI taşımışlardır.


2.7. Bu anlamda; sebepsiz zenginleşme olarak addedilen ve bilirkişi tarafından saptanan meblağın, davacının taşınmaza bağladığı sermayenin günümüz gerçek değeri ile farklılığı DEİN UÇURUM OLARAK ORTAYA ÇIKMAKTA, bu da HAKKANİYETE AÇIKÇA AYKIRI DÜŞMEKTEDİR.


Sonuç ve İstem: Arz ve izah olunan sebeplerle, re sen gözetilecek hususlar karşısında; Evvel emirde, BİLİRKİŞİ RAPOR VE EK RAPORUNUN İTİRAZLARIMIZ DOĞRULTUSUNDA KABUL EDİLMEMESİNE, dosyada sunulu emsallerimizin de esas alınması sureti ile YENİDEN KEŞİF VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ YAPTIRILMASINA KARAR VERİLMESİNİ SAYGI İLE ARZ VE TALEP EDERİZ.


Davacı Vekili
Av.Hadi GENÇ




EKİ: Yargıtay Kararları
YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2000/13-1729

K. 2001/32

T. 7.2.2001

• TAZMİNAT DAVASI ( Davacının Davalılardan Haricen Satın Aldığı Taşınmazların Tapusunun Verilmemesi Nedeniyle )

• TAPULU TAŞINMAZIN HARİCEN SATIN ALINMASI ( Yanlar Arasında Düzenlenen Sözleşme Tapulu Taşınmazın Mülkiyetinin Naklini Amaçlasa da Resmi Şekilde Yapılmadığından Geçersiz Olması )

• HARİCEN SATIN ALINAN TAPULU TAŞINMAZ ( Yanlar Arasında Düzenlenen Sözleşme Tapulu Taşınmazın Mülkiyetinin Naklini Amaçlasa da Resmi Şekilde Yapılmadığından Geçersiz Olması )

• RESMİ ŞEKİL ŞARTI ( Tapulu Taşınmazların Nakline Dair Sözleşmelerin Resmi Şekilde Yapılmaması Durumunda Geçersiz Olması-Tarafların Verdiklerini Geri İsteyebilmeleri )

• HAKSIZ İKTİSAP ( Tapulu Taşınmazın Nakline Dair Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılmaması Nedeniyle Geçersiz Olması-Davacının Davalıya Verdiğini Ancak Haksız İktisap Kurallarına Göre Alabilmesi )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ ( Geçerli Bir Sebebe Dayanmaksızın Bir Kişinin Mal Varlığından Diğerinin Mal Varlığına Kayan Değerlerin İadesi )

• MAL VARLIĞINDA MEYDANA GELEN ARTIRIM ( Denkleştirici Adalet İlkesinin Uygulanması )

1086/m.74,75,76

743/m.634,618,2,3

HUKUK GENEL KURULU

E. 2000/13-1729

K. 2001/32

T. 7.2.2001

• TAZMİNAT DAVASI ( Davacının Davalılardan Haricen Satın Aldığı Taşınmazların Tapusunun Verilmemesi Nedeniyle )

• TAPULU TAŞINMAZIN HARİCEN SATIN ALINMASI ( Yanlar Arasında Düzenlenen Sözleşme Tapulu Taşınmazın Mülkiyetinin Naklini Amaçlasa da Resmi Şekilde Yapılmadığından Geçersiz Olması )

• HARİCEN SATIN ALINAN TAPULU TAŞINMAZ ( Yanlar Arasında Düzenlenen Sözleşme Tapulu Taşınmazın Mülkiyetinin Naklini Amaçlasa da Resmi Şekilde Yapılmadığından Geçersiz Olması )

• RESMİ ŞEKİL ŞARTI ( Tapulu Taşınmazların Nakline Dair Sözleşmelerin Resmi Şekilde Yapılmaması Durumunda Geçersiz Olması-Tarafların Verdiklerini Geri İsteyebilmeleri )

• HAKSIZ İKTİSAP ( Tapulu Taşınmazın Nakline Dair Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılmaması Nedeniyle Geçersiz Olması-Davacının Davalıya Verdiğini Ancak Haksız İktisap Kurallarına Göre Alabilmesi )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ ( Geçerli Bir Sebebe Dayanmaksızın Bir Kişinin Mal Varlığından Diğerinin Mal Varlığına Kayan Değerlerin İadesi )

• MAL VARLIĞINDA MEYDANA GELEN ARTIRIM ( Denkleştirici Adalet İlkesinin Uygulanması )

1086/m.74,75,76

743/m.634,618,2,3

818/m.213,63,64,98,43,44

2644/m.26

1512/m.60

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/1477

K. 2005/6336

T. 13.4.2005

• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞMEYE DAYALI ALACAK TALEBİ ( Harici Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Geçersiz Olması Nedeniyle Bedelin İadesinde Denkleştirici Adalet Kuralına Göre Ödenen Bedelin Güncelleştirilmesi Gereği )

• GEÇERSİZ SÖZLEŞMENİN TASFİYESİ ( Harici Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Geçersiz Olması Nedeniyle Bedelin İadesinde Denkleştirici Adalet Kuralına Göre Ödenen Bedelin Güncelleştirilmesi Gereği )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALI ( Harici Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Geçersiz Olması Nedeniyle Ödenen Bedelin İadesinde )

• HARİCİ TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZ OLMASI ( Sözleşmeye Dayanarak Yapılan Ödemenin İadesi Talebi - Denkleştirici Adalet Kuralı Gereğince Ödenen Bedelin Güncelleştirilmesi Gereği )

4721/m.2,3,706

818/m.63,64,213

2644/m.26





13. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/427

K. 2004/2425

T. 2.3.2004

• HARİCİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Akit Öncesi Sorumluluk Kurallarının Geçersiz Sözleşmelerde de Uygulanması Gerektiği - Geçersiz Sözleşmelerden Dolayı Olumsuz Zararın İstenebileceği )

• OLUMSUZ ZARAR ( Harici Satış Sözleşmesi - Akit Öncesi Sorumluluk Kurallarının Geçersiz Sözleşmelerde de Uygulanması Gerektiği/Geçersiz Sözleşmelerden Dolayı İstenebileceği )

• HUKUKEN GEÇERSİZ SÖZLEŞMELER ( Harici Satış Sözleşmesi - Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Tasfiye Edilirken Denkleştirici Adalet Kuralının Hiçbir Zaman Gözardı Edilmemesi Gereği )

• HAKSIZ İKTİSAP ( Hukuken Geçersiz Sözleşmeler Bu Kurallar Uyarınca Tasfiye Edilirken Denkleştirici Adalet Kuralının Hiçbir Zaman Gözardı Edilmemesi Gereği )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALI ( Hukuken Geçersiz Sözleşmeler Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Tasfiye Edilirken Hiçbir Zaman Gözardı Edilmemesi Gereği )

818/m. 213

1512/m. 60

2644/m. 26

4721/m. 2, 6



YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/17037

K. 2005/1180

T. 1.2.2005

• HARİCEN TAŞINMAZ SATIŞI ( Hukuken Geçersiz Sözleşmeler Haksız İktisap Kurallarınca Tasfiye Edilirken Denkleştirici Adalet Kuralının Gözardı Edilemeyeceği - Satış Bedelinin Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması Gereği )

• HAKSIZ İKTİSAP KURALLARI UYARINCA TASFİYE ( Denkleştirici Adalet Kuralının Gözardı Edilemeyeceği/Satış Bedelinin Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması Gereği - Hukuken Geçersiz Sözleşme/Haricen Taşınmaz Satışı )

• HUKUKEN GEÇERSİZ SÖZLEŞME ( Haricen Taşınmaz Satışı - Satış Bedelinin Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması Gereği/Denkleştirici Adalet Kuralının Gözardı Edilemeyeceği )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALI ( Hukuken Geçersiz Sözleşmeler Haksız İktisap Kurallarınca Tasfiye Edilirken Gözardı Edilemeyeceği - Satış Bedelinin Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması Gereği/Haricen Taşınmaz Satışı )

• TAŞINMAZ SATIŞI ( Haricen/Hukuken Geçersiz Sözleşmeler Haksız İktisap Kurallarınca Tasfiye Edilirken Denkleştirici Adalet Kuralının Gözardı Edilemeyeceği - Satış Bedelinin Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması Gereği )

• SATIŞ BEDELİNİN İADESİ ( Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması Gereği - Haricen Satılan Taşınmazın Teslim Edilmemesi/Geçersiz Sözleşme Haksız İktisap Kurallarınca Tasfiye Edilirken Denkleştirici Adalet Kuralının Gözardı Edilemeyeceği )

818/m.61,63,64,213





YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/15304

K. 2005/3040

T. 1.3.2005

• GEÇERSİZ SÖZLEŞMELERİN TASFİYESİ ( İadeye Karar Verilirken Satış Bedeli Olarak Verilen Paranın Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması Gereği )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALI ( Geçersiz Sözleşmelerin Tasfiyesi - İadeye Karar Verilirken Satış Bedeli Olarak Verilen Paranın Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması Gereği )

• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( İadeye Karar Verilirken Satış Bedeli Olarak Verilen Paranın Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılmaması Halinde Oluştuğu - Geçersiz Sözleşmelerin Tasfiyesi )

• İADE KAPSAMI ( Geçersiz Sözleşmenin İfa Edilmeyeceğinin Öğrenildiği Tarihin Esas Alınması Gereği )

• TAPUSUZ TAŞINMAZIN HARİCEN SATIŞI ( Ödenen Bedelin İadesi Talebi - İadeye Karar Verilirken Satış Bedeli Olarak Verilen Paranın Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması Gereği )

818/m. 61

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/6050
K. 2004/2357
T. 1.3.2004
• ORMAN TAHDİT ALANI ( İçerisinde Kalan Taşınmazın Özel Mülkiyete Konu Olamayacağı - Belediye Tarafından Satılan Taşınmaz Orman Tahdit Alanı İçerisinde Kaldığı ve Satış Sözleşmesi Geçersiz Olduğundan Satış Bedelinin Sebepsiz İktisap Kurallarına Göre İadesi Gereği )
• SEBEPSİZ İKTİSAP ( Belediye Adına Tescil Edilmiş Olmasına Rağmen Orman Tahdit Alanı İçerisinde Kalan Taşınmazın Satışının Hukuki Sonuç Doğurmayacağı /Orman Arazisi Olduğu - Geçersiz Sözleşmeden Kaynaklanan Haksız İktisabın Akit Tarihindeki Miktarla Aynen Tazmininin Hakkaniyete Aykırı Olduğu )
• İYİNİYET KURALI ( İade Hakkını Kullanmakta Geciken Alacaklı Kendi Kusuru ile Artan Zararını İade Borçlusundan İsteyemeyeceği - Haksız İktisap Alacaklısının Geçersiz Sözleşmesinin İfa Edilemeyeceğini Öğrendikten Sonra İade Hakkını Kullanmakta Gecikmesi Halinde Kusurlu Olduğunun Kabulü Gereği )
818/m.61
ÖZET : Orman tahdit sınırları içerisinde kaldığı duraksamasızdır. Ormanlar nitelikleri itibariyle kamu malı olup hiçbir zaman özel mülke konu olmazlar. Böylesine yerlerin her nasılsa özel mülke konu olabilecek şekilde tapuya tescil ettirilmeleri o yerlerin özünde yatan kamu malı olma olgusunu ortadan kaldırmaz, hal böyle olunca dava konusu taşınmaz bölümlerinin imar uygulaması ile belediye adına tescil edilmesi de hukuki sonuç doğurmaz.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı Belediye Başkanlığı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalı Belediye Başkanlığından satın aldığı Antalya Merkez Kütükçüde bulunan 7334 ada, 17, 7337 ada 11, 7338 ada 2 parsel sayılı taşınmazlar üzerine, aynı belediyeden 30.12.1992 tarihli inşaat ruhsatını alarak inşaat yaptığını, dava dışı Orman idaresinin 7338 ada 2 parselin tamamı, 7334 ada 17 parselin 8712 m2'lik kısmı, 7337 ada 11 parselin ise 10.901 m2'lik kısmının orman tahdit sınırları içerisinde kaldığından bahisle aleyhlerine açtığı tapu iptal, meni müdahale ve kal davasının aleyhlerine sonuçlanarak Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 5.10.1999 tarih, 999/618 E-1999/990 K. Sayılı kesinleşmiş bulunan ilamı ile bu yerlerin kendi adlarına olan tapularının iptali ile devlet ormanı olarak maliye hazinesi adına tesciline ve buralardaki muhtesatların kal'ine karar verildiğini, bu yüzden zarara uğradıklarını, bu zararlarına davalı belediyenin sebebiyet verdiğini belirterek, fazlaya ait hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000.000.000 TL tazminata hükmedilmesini istemiş, davacı 1.9.2002 tarihli ıslah dilekçesiyle de 540.950.000.000 TL arsa bedeli 637.149.700.000 TL yapı bedeli olmak üzere 1.178.099.700.000 TL.nın tesbit tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini dilemiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazların kendi adlarına tescil edilip davacıya satılmasında iyiniyetli olduklarını ortada bir kusur varsa bunun Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünde olduğunu belirterek davanın Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne ihbarını ve davanın reddini istemiştir.

Mahkemece orman tahdit alanı içerisinde kalan ve Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesince tapusunun iptaline karar verilen taşınmaz bölümleri ve bu bölümlerde kalan kal'ine karar verilen davacı muhtesatları dolayısıyla davacının oluşan zararına davalı belediyenin sebebiyet verdiği gerekçesiyle bilirkişi raporuna dayalı olarak dava tarihine göre tesbit edilen değerler esas alınarak davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Toplanan delillerle, davalı belediyenin imar uygulaması sonucunda Encümen kararı alıp orman tahdit alanı içerisinde kalan bir kısım taşınmazları adına tapuya tescil ettirdiği ve bu taşınmazları davacıya sattığı ve daha sonra bu taşınmazlar üzerine inşaat yapmak üzere davacıya ruhsat verdiği, davacının aldığı inşaat ruhsatına dayanarak bu taşınmazlar üzerine inşaat yaptığı ancak bu safhada dava dışı orman idaresinin davacı aleyhine açtığı dava sonucunda Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesince dava konusu 7338 ada 2 parselin tamamının, 7334 ada 17 parselin 8712 m2'lik kısmının 7337 ada 11 parselin 10.901 m2'lik kısmının orman tahdidi içerisinde kaldığı gerekçesiyle tapularının iptaline, devlet ormanı olarak maliye hazinesi adına tesciline, davacının müdahalesinin men'ine ve tapusu iptal edilen yerlerde kalan davacıya ait inşaatların kaline karar verildiği, bu suretle davalı belediyenin davacının zararına sebebiyet verdiği açıkça anlaşılmaktadır.

Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 5.10.1999 tarih ve 1999/618-990 sayılı kararına konu olan taşınmaz bölümlerinin kesinleşmiş orman tahdit sınırları içerisinde kaldığı duraksamasızdır. Ormanlar nitelikleri itibariyle kamu malı olup hiçbir zaman özel mülke konu olmazlar. Böylesine yerlerin her nasılsa özel mülke konu olabilecek şekilde tapuya tescil ettirilmeleri o yerlerin özünde yatan kamu malı olma olgusunu ortadan kaldırmaz, hal böyle olunca dava konusu taşınmaz bölümlerinin imar uygulaması ile belediye adına tescil edilmesi de hukuki sonuç doğurmaz. Belediye tarafından davacı kooperatife yapılan satış, halen orman tahdidi içinde kalan taşınmaz bölümlerinin mülkiyetinin orman olarak hazineye ait olması nedeniyle geçersiz olup davacı geçersiz olan bu satıştan dolayı verdiğinin istirdadını sebepsiz iktisap kurallarına göre isteyebilir.

Ne varki hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tesbitteki ilke ve esasların açıklanmasında zaruret vardır.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın değeri ( alım gücü ) de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmüştür. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.

Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilince bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur. Nitekim gerek Yargıtay kararlarında ve gerekçe öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır.

Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği, geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği, bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, M.K.nun 2. maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği hallerdeki zarar kavramları, hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Yargının asıl görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun için uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.

Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında, davalı tapulu taşınmazları 14.5.1991 tarihinde davacıya satıp teslim etmiş ve satış bedelini almıştır. Bu para satış bedelindeki alım gücü ile davalının mal varlığına girip kalmıştır.

Diğer yandan, iadenin kapsamını belirlemede geçersiz sözleşmenin artık ifa edilemeyeceğinin öğrenildiği zamanda önem arz eder. İade hakkını kullanmakta geciken alacaklı kendi kusuru ile artan zararını iade borçlusundan isteyemez.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacının 14.5.1991 tarihinde ödemiş olduğu taşınmaz bedellerinden tapusu iptal edilen taşınmaz kısımlarına isabet eden bedelin tesbit edilip bu paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle ( azalan alım gücünün ) ( Enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs. ) ortalamaları alınmak suretiyle tapu iptal davasının kesinleştiği tarihteki ulaşacağı alım gücü, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında ve gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı taraf, hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmeli, bu yolla belirlenecek miktara istemle ve kazanılmış haklarla bağlı kalınarak hükmedilmelidir.

Bundan başka davalı belediye kamu hizmeti veren bir kurumdur. Orman olan taşınmazları imar kanunu hükümlerine göre kendi adına tescil ettirdikten sonra davacı kooperatife satıp inşaat ruhsatı vermek suretiyle davacının taşınmazlara inşaat yapmalarına sebebiyet vermiştir. Hal böyle olunca Asliye Hukuk Mahkemesince tapusunun iptaline karar verilen taşınmazlar üzerine yapılan binaların tapu iptal kararının kesinleştiği tarihteki asgari levazım bedellerinden de sorumludur.

Mahkemece bu konuda da konusunda uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla araştırma yapılıp, üzerindeki muhdesatların tapu iptal kararının kesinleştiği tarihteki asgari levazım bedelinin belirlenmesi ve ayrıca ilaveten bu miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu ve somut olaya uygun düşmeyen gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte belirtilen nedenle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte belirtilen nedenle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 1.3.2004 oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY :

Davacının bozma kararında açıklandığı şekilde tamamen davalının kusuru neticesinde zarara uğradığı ve bu zararını Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin tapu iptal ve kal kararının kesinleştiği tarihe göre davalıdan B.K. 217. md. Delaletiyle aynı kanunun 189/1 ve 192. maddelerine göre talep edebileceği konusundaki görüşe aynen katılmakla birlikte davacının yapmış olduğu muhtesatlar dolayısıyla ancak asgari levazım bedeli talep edebileceği yönündeki çoğunluk görüşüne katılmıyorum. Davacının sözkonusu muhtesatları tapu siciline güvenerek davalıdan satın aldığı taşınmazlar üzerine yine davalının verdiği inşaat ruhsatına dayanarak yapmış olması nedeniyle kötüniyetinden bahsedilemiyeceğinden, dava tarihinde yürürlükte bulunan M.K. 931. maddesi gereğince davacının hüsnüniyetinin korunması gerekeceğinden sözkonusu tapu iptal ve kal kararının kesinleşme tarihine göre tapusu iptal edilen yerlerdeki muhtesatların yapı maliyetini zararına sebebiyet veren davalıdan talep edebileceği görüş ve kaanatinde olduğumdan bu yönden çoğunluk görüşüne katılmıyorum.

yarx