Yargıtay Kararı Arıyorum.

İyi akşamlar değerli meslektaşlarım;ihale yolu ile satıma dayalı tapu iptal ve tescil davaları ile ilgili olarak Yargıtay içtihatları arıyorum.İhale idare tarafından yapılmıştır.Gerçek kişi davayı açmaktadır.İlgilenecek olan arkadaşlara şimdiden çok teşekkür ediyorum.Saygılarımla.

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2008/14-362
Karar: 2008/368
Karar Tarihi: 07.05.2008

ÖZET: İhtiyari ihale sonucu alınan gayrimenkulün mülkiyeti ancak tapu siciline kaydedilmekle intikal edeceğine ve mülkiyetin tescilden önce kazanılmasına ilişkin şartlar somut olayda bulunmadığına göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

(818 S. K. m. 231) (4721 S. K. m. 705)

Dava: Taraflar arasındaki <tapu iptali ve tescil> davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gebze 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 30.11.2006 gün ve 2005/475 E. 2006/529 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 17.05.2007 gün ve 5065-5831 sayılı ilamı ile;

(... Dava, 6.11.1991 tarihli ihale satışına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı ihalenin Milli Emlak Genel Müdürlüğünce onaylanmadığını, arada geçen sürede taşınmaz değerinin arttığını, dava tarihindeki bedelin ödenmesi halinde dava konusu taşınmazın davalıya ihalesiz temlik edileceğini, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece ihale bedeli olan 836.50 YTL ile bunun dava tarihine kadar işlemiş faizi 12.918.91 YTL. toplamı 13.755.41 YTL davalıya ödenerek istemin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davalı temyiz etmiştir.

Dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden; 1405 parsel sayılı taşınmaz satış ihalesinin 6.11.1991 tarihinde 836.50 YTL bedel üzerinden yapıldığı ihale şartnamesi gereği onay makamı olan Milli Emlak Genel Müdürlüğünce ihalenin onaylanmadığı, 9.12.1991 günlü onaylamama işleminin iptali için davacı tarafından İdare Mahkemesine dava açıldığı, İdare Mahkemesince onaylanmama işleminin iptal edildiği, kararın Danıştay 6. Dairesi'nce 9.02.2000 tarihinde onaylandığı, karar düzeltme isteminin de 12.6.2001 tarihinde sözü edilen dairece reddolunduğu, böylece bu tarihte satış işleminin onaylanmama kararının ortadan kalktığı anlaşılmaktadır. Görülüyor ki, 12.6.2001 tarihine kadar geçen süredeki taşınmaz değerindeki artışlara davacının kusuru ile sebebiyet vermediği yargı kararları ile sabittir. Dolayısıyla davacıyı 12.6.2001 tarihine kadar geçen süredeki taşınmaz değer artışından sorumlu tutmak mümkün değildir.

Ancak, dava 16.12.2005 tarihinde açılmış, davacı davayı geç açmak suretiyle davalı Hazinenin zararının artmasına sebebiyet vermiştir. Hal böyle olunca mahkemece; ihalenin onaylamama işleminin iptaline ilişkin yargı kararının kesinleştiği 12.06.2001 tarihindeki taşınmazın olası değeri ile davanın açıldığı 16.12.2005 tarihindeki olası değeri yerinde keşif yapılarak ve bu husustaki taraf delilleri toplanarak bilirkişiye yöntemince hesap ettirilmeli, 16.12.2005 tarihi ile 12.6.2001 tarihleri arasında tespit edilecek değer farkına ilk ihale bedeli olan 836.50 YTL. ilave edilerek davacıya bu tutarın depo ettirilmesi suretiyle istem hüküm altına alınmalıdır. Değinilen yön bir yana bırakılarak taşınmaz değerini faiz hesabı ile bulan bilirkişi raporuna bağlı kalınarak davanın kabulü doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davalı vekili

Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle Borçlar Kanunun 231/1. maddesi uyarınca ihtiyari ihale sonucu alınan gayrimenkulün mülkiyeti ancak tapu siciline kaydedilmekle intikal edeceğine ve Türk Medeni Kanunun 705. maddesinde yer alan mülkiyetin tescilden önce kazanılmasına ilişkin şartlar somut olayda bulunmadığına göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 07.05.2008 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 13
Esas No.
2002/12073
Karar No.
2003/1572
Tarihi
19.02.2003
818-BORÇLAR KANUNU/217/198
TAZMİNAT DAVASI
İHBAR
İHALE İLE TAŞINMAZ SATIMI
TAŞINMAZDAKİ AYIP
SATILANIN KABUL EDİLMİŞ SAYILMASI
ÖZET
BORÇLAR KANUNUNUN 217. MADDESİ TAŞINIR SATIMINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİN, TAŞINMAZ SATIMINA DA TATBİK EDİLECEĞİNİ BELİRTMİŞTİR. YİNE B.K.NIN 198. MADDESİNE GÖRE, ALICI TESLİM ALDIĞI MALI ÖRF VE ADETE GÖRE, İMKAN HASIL OLUR OLMAZ MUAYENE ETMEK VE SATICININ TEKEFFÜLÜ ALTINDA OLAN BİR AYIP GÖRDÜĞÜ ZAMAN BUNU SATICIYA DERHAL İHBAR ETMEKLE YÜKÜMLÜDÜR. BUNU İHMAL ETTİĞİ TAKDİRDE, SATILANI KABUL ETMİŞ SAYILIR. ANCAK SATILANDA ADİ BİR MUAYENE İLE MEYDANA ÇIKARILAMAYACAK BİR AYIP MEVCUT OLUP DA, BU AYIP SONRADAN MEYDANA ÇIKARSA, BU DURUMU DERHAL SATICIYA İHBAR ETMEDİĞİ TAKDİRDE GENE SATILANI BU AYIP İLE BİRLİKTE KABUL ETMİŞ SAYILIR.
DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalı idarenin 29.8.2001 tarihinde yaptığı ihaleden 13.600.000.000TL.ye satın aldığı 860 parsel sayılı taşınmazın, ihale şartnamesinde belirtilen miktar ve vasıfları taşımadığını, şartnamede 15690 m² olarak belirtilen taşınmazın 7830 m² lik kısmının nehir yatağında kalıp su altında olduğunu, 1360 m² lik kısmında sedde ve yol olduğunu, bu kısımların kendisine teslim edilmediği gibi, bu kısımlardan faydalanmasının da mümkün olmadığını, taşınmazın bu nedenle ayıplı olduğunu bildirip, ödediği satış bedelinden bu kısma tekabül eden 7.965.836.000 liranın 29.8.2001 tarihinden itibaren faiziyle tahsilini talep etmiştir.
Davalı, davacının taşınmazın durumunu bilerek ve görerek satın aldığını bildirip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.
1- Davacının ihale ile satın aldığı taşınmazın ayıplı olduğunu, anlayarak 12.11.2001 tarihinde mahkeme aracılığı yaptırdığı tesbit sonucu hazırlanan 20.11.2001 tarihli rapora göre ve gerekse mahkemenin yaptığı keşif sonucu hazırlanan raporda, taşınmazın 6570 m² lik kısmı dışında kalan kısmın nehir yatağında su altında kaldığı gibi, sedde ve yol geçtiği, dolayısı ile taşınmazın ayıplı olduğu anlaşıldığı gibi, bu hususlar taraflar arasında da çekişmesizdir. Davacı ayıp nedeniyle, ayıplı kısma ilişkin satış bedelinin tahsili talebiyle bu davayı açmıştır. Borçlar Kanununun 217. maddesi taşınır satımına ilişkin hükümlerin, taşınmaz satımına da tatbik edileceğini belirtmiştir. Yine B.K.nın 198. maddesine göre, alıcı teslim aldığı malı örf ve adete göre, imkan hasıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde gene satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.
Somut olayda davacı, kendisine ihale ile Eylül 2001 tarihinde satılıp teslim edilen taşınmazın ayıplı olduğunu kasım 2001 tarihinde yaptırdığı tesbit sonunda öğrendiği halde, bu durumu derhal satıcı davalıya bildirmediği gibi, aradan dört aya yakın ve makul olmayan, uzunca bir süre geçtikten sonra 18.3.2002 tarihinde bu davayı açmıştır. Davacı bu durumda BK. 198. maddesi hükmü ile kendisine yüklenen mükellefiyetlerini yerine getirmeyerek geç dava açtığından, taşınmazı yasanın açık hükmüne göre ayıplı hali ile kabul etmiş sayılır. Mahkemece, açıklanan bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2- Satıma konu taşınmazın ayıplı kısmına ilişkin bedelin davalıdan tahsiline karar verildiği halde, bu kısma ilişkin taşınmazın davacı adına olan tapu kaydının iptal edilerek davalı satıcı adına tesciline karar verilmemesi de, kabul şekli bakımından usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
3- Bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ : 1. ve 2. bentlerde açıklanan nedenlerle kararın davalı yararına BOZULMASINA, 3. bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmediğine, peşin harcın istek halinde iadesine, 19.2.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 13
Esas No.
2000/12009
Karar No.
2001/785
Tarihi
29.01.2001
818-BORÇLAR KANUNU/217/192
ZAPTA KARŞI TEKEFFÜL SORUMLULUĞU
GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ZAPTA KARŞI TEKEFFÜL SORUMLULUĞU
BELEDİYECE İHALE EDİLEN TAŞIMNAZIN ÜÇÜNCÜ KİŞİ TARAFINDAN ÖNCEKİ ÜSTÜN HAKKA DAYANARAK ALICININ ELİN
ÖZET
DAVACININ, DAVALI BELEDİYEDEN İHALE YOLUYLA SATIN ALDIĞI TAŞINMAZIN, DAVADIŞI ÜÇÜNCÜ KİŞİ TARAFINDAN, SATIMDAN ÖNCEKİ ÜSTÜN BİR HAKKA DAYALI OLARAK DAVACI ELİNDEN ALINDIĞI TOPLANAN DELİLLER VE ÖZELLİKLE KESİNLEŞEN İDARİ VE ADLİ YARGI KARARLARI İLE ANLAŞILMAKTADIR. BU DURUMDA, SATILANIN DAVACI ALICI ELİNDEN TAMAMEN ZAPTEDİLMİŞ OLDUĞUNUN KABULÜ GEREKİR. BK. 217. MADDESİ YOLLAMASIYLA UYUŞMAZLIĞA UYGULANMASI GEREKEN, AYNI KANUNUN 192. MADDESİ HÜKMÜ GEREĞİNCE TARAFLAR ARASINDAKİ SATIM AKTİ MÜNFESİH OLMUŞTUR. O NEDENLE DAVACI SATIM AKTİNDE ALICI SIFATIYLA BU AKİT AYAKTA İMİŞ GİBİ TAM İFA KARŞILIĞINI DAVALIDAN İSTEYEMEZ. ÇOĞUN İÇİNDE AZDA VARDIR KURALI UYARINCA, DAVACIYA HÜKÜM ALTINA ALINMASINI İSTEDİĞİ ZARARIN HANGİ KALEMLERDEN OLUŞTUĞU AÇIKLATTIRILMALI, TARAFLARIN DELİLLERİ TOPLANMALI, BUNUN SONUCUNA UYGUN OLARAK DAVACI İSTEMİ DE GÖZÖNÜNE ALINARAK HÜKÜM ALTINA ALINMALIDIR.
DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü.
KARAR : Davacı, davalı belediyenin kendilerine ait dükkanları açık artırma usulü ihale ile satışa çıkardığını, daha sonra belediyece ihale hükümsüz sayılıp pazarlık suretiyle ihale yaptığını, kendisinin de pazarlık usulü ile yapılan ikinci ihaleye girerek bir dükkan satın aldığını, ancak ilk ihaleye katılan üçüncü bir kişinin pazarlık suretiyle yapılan ihalenin iptali için idare mahkemesinde açtığı dava sonunda, pazarlık suretiyle yapılan ihalenin iptal edildiğini, akabinde kendisi adına oluşturulan dükkanın tapusunun iptali için davadışı üçüncü şahıs tarafından açılan dava sonunda da tapunun iptaline ve üçüncü şahıs adına tapuya tesciline karar verildiğini ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000.000.000 liranın faiziyle birlikte davalı Belediyeden tahsilini istemiştir.
Davalı, davacının ilk ihaleyi bilmesine rağmen ikinci ilaheye katıldığını, dükkanın tapusunun iptalinde kendilerinin kusuru olmadığını, davacının zararının ihale bedeli olarak ödediği miktar olduğunu savunmuş ve davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davacının davalı belediyenin kusurlu işlemleri sonucu zarara uğradığı ve bu nedenle davacının taşınmazın rayiç değerini talep edebileceği gerekçesiyle taşınmazın davacı adına tapuya tescil edildiği 1992 yılındaki rayiç değer esas alınarak 1.000.000.000 liranın davalıdan tahsiline, davacının fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacının, davalı belediyeden ihale yoluyla satın aldığı taşınmazın, davadışı üçüncü kişi tarafından, satımdan önceki üstün bir hakka dayalı olarak davacı elinden alındığı toplanan deliller ve özellikle kesinleşen idari ve adli yargı kararları ile anlaşılmaktadır. Bu durumda, satılanın davacı alıcı elinden tamamen zaptedilmiş olduğunun kabulü gerekir. BK. 217 maddesi yollamasıyla uyuşmazlığa uygulanması gereken, aynı kanunun 192 maddesi hükmü gereğince taraflar arasındaki satım akti münfesih olmuştur. O nedenle davacı satım aktinde alıcı sıfatıyla bu akit ayakta imiş gibi tam ifa karşılığını davalıdan isteyemez. Davacı alıcının, aktin münfesih olması halinde davalı satıcıdan talep edebileceği hususlar BK.nun 192 maddesinde açıkça belirtilmiştir. Çoğun içinde azda vardır kuralı uyarınca, davacıya dava hüküm altına alınmasını istediği zararın hangi kalemlerden oluştuğu kendisine açıklattırılmalı, bu zarar kalemlerinin ayrı ayrı ispati imkanı tanınmalı, varsa davalının karşı delilleri toplanmalı, bunun sonucuna uygun olarak davacı istemi de gözönüne alınarak hükmü altına alınmalıdır. Mahkemece, açıklanan yönler göz ardı edilerek ve uyuşmazlığı nitelendirmede yanılgıya düşülerek yazılı şekilde satım konusunun değerine hükmedilmesi usul ve kanuna aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ) numaralı bent gereğince temyiz olunan hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 29.1.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Esas No.
2000/14-97
Karar No.
2000/140
Tarihi
23.02.2000
743-TÜRK KANUNU MEDENİSİ/634
818-BORÇLAR KANUNU/213
HARİCEN SATIŞ
TAPU İPTALİ VE TESCİL
TAŞINMAZIN İHALEYLE SATIŞI
ŞAHSİ HAKKA DAYANARAK AYNİ HAKKIN İADESİNİN İSTENMESİ
ÖZET
BELEDİYE TARAFINDAN SEÇİMLİK İHALEYLE TAŞINMAZIN SATIŞINDA; ÖNCELİKLE TAPUDAKİ DEVİR İŞLEMİNİN NEDENİNİ OLUŞTURAN SÖZLEŞMEYE KADAR OLAN İDARİ İŞLEMİN İDARİ YARGIDA İPTAL EDİLMESİ VE BUNUN SONUCUNA GÖRE ADLİ YARGIDA TAPU İPTAL VE TESCİLİ DAVASI AÇILMASI GEREKLİDİR.
DAVA : Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Osmancık Asliye Hukuk Mahkemesi`nce davanın kabulüne dair verilen 16.7.1998 gün ve 1997/86 E., 1998/249 K. sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 11.2.1999 gün ve 10052-804 sayılı ilamı ile; ... Dava konusu 58 parsel sayılı taşınmaz, ... Belediyesi adına kayıtlı iken 1980 yılında ihale ile davacının bayii E.A.`ya satılmış, daha sonra taşınmazı E.`den davacı haricen devralmıştır. Ancak; bu yeri daha önce kendisinin ihaleden satın aldığı iddiasıyla belediyeye başvuran davalı A.Y. ferağ istemiştir. 10.2.1977 tarihli ve 42 sayılı belediye encümen kararı ile taşınmazın 1969 yılında davalıya satışının yapılmış olduğu, borcun da ödendiği belirtilerek davalıya devri kararlaştırılmış, 16.7.1985 tarih ve 367 sayılı encümen kararına istinaden belediyenin ferağından davalı adına tescil edilmiş, aynı tarihte davalının hibesi sebebiyle diğer davalı M.Y.`ye tapudan devredilmiştir.
Davacı E.T., dava konusu taşınmazı Belediyeden resmi işlemle devralan davalılar aleyhine kişisel hakka dayanarak iptal ve tescil istemektedir. Ayni hak sahibi olan davalıların taşınmazı muvazaalı olarak devraldıkları ileri sürülmediği gibi bu yönde herhangi bir delil de getirilmemiştir. Ayni hak sahibine karşı şahsi hak ileri sürülemeyeceğinden davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir... gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davalılar vekili.
Hukuk Genel Kurulu`nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, ihtiyari ihaleden kaynaklanan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı; bayii E.A.`nın dava konusu taşınmazı Belediyeden ihale yoluyla satın alıp, belediyenin de oluru ile 1982 yılında kendisine satıp devrettiğini, 1983 yılında taşınmaz üzerine ev yaptığını, halen zilyetliğinde olduğunu, ancak davalılardan A.`nın bunu bildiği halde kötüniyetle Belediye Encümen kararı alarak taşınmazın kendi adına tescilini sağladığı, ardından da diğer davalı oğlu M.`ye bağış yoluyla devrettiğini öne sürerek tapu kaydının iptali ile kendisi adına tescilini istemiştir.
Davalılardan A., 1969 yılında yapılan ihale ile taşınmazı Belediyeden satın ve tapudan da mülkiyetini devraldığını, davalılardan M. ise dava konusu taşınmazı kendi parası ile satın aldığını, davacının üstüne basit bir ev yaparak hak iddia ettiğini savunmuşlar, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, davalı A.`nın 1969 yılında Belediyeden 200 m2 yer aldığı, ancak 1976 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında dava konusu taşınmazın Belediye adına tespit görüp, davalı A.`nın satın aldığı yerin burası olduğuna ilişkin itirazının da reddedildiği, böylece taşınmazın Belediye adına tesbitinin 30.8.1977 tarihinde kesinleştiği, bu tarihten sonra davacının bayii E.`ye ihale ile satılıp, onun da davacıya sattığı, davacının dava konusu taşınmaza ev yaparak, halen zilyedi olduğu, davalı A.`nın Belediyeden sağladığı encümen kararları ile sonradan taşınmazı tapuda devralması ve aynı gün oğluna bağışlamasının korunabilir iyiniyetli bir davranış olarak kabul edilemeyeceği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Özel Daire, hükmü yukarıda açıklanan nedenlerle bozmuştur.
Dava konusu taşınmaz Belediyenin almış olduğu idari karar sonucu ihaleyle satışa çıkarılıp, ihale sonucunda da davalı A.`ya satılmıştır. Bu işleme dayanılarak Belediye encümen kararı ile davalıya tapudan satışına karar verilmiştir. Bu karara dayalı olarak tapuda satış işlemleri tamamlanarak taşınmazın ayni hakkı davalıya geçmiştir. Davacının harici alımı ise tapuda gerçekleşmeyip şahsi hak aşamasında kalmıştır. Öncelikle belirtelim ki davacının, davalının ayni hakkının dayanağını teşkil eden tapudan satışa dair encümen kararının idari yargı yerinde iptalini sağlamadan, tapu maliki davalıya karşı açtığı tapu iptali ve tescil davası yoluyla ayni hakkın şahsi hakka dayanılarak iadesini isteyemez.
Zira Belediye tüzelkişiliği taşınmazlarını, yasaya uygun biçimde satabilmesi için Belediye Encümeninin kararı zorunludur. Daha sonra da Belediye Encümeninin bu karara dayanarak satış kararı alması gerekir. Yine olayda olduğu gibi Belediye Encümeninin ihtiyari ihale ile taşınmazı satışa çıkarması en fazla artırana taşınmazın aktarılması yönünden Belediye Başkanı ile alıcının noterde resmi sözleşme düzenlemeleri gerekir. Bu prosedür tamamlandıktan sonra tapuya gidilip düzenlenen sözleşme uyarınca tapuda mülkiyet hakkının alıcıya geçirilmesi işlemi tamamlanır. Görülüyor ki burada iki hukuki muamele ard arda cereyan eder. Birincisi idare hukukunun denetimine tabi olan kısımdır. Bu kısım Belediye Meclis kararı, encümen kararı, Belediye Başkanı ile alıcının yaptığı sözleşmeye kadarki aşamadır. Bu işlem sözleşme de dahil tapudaki resmi satışın sebebini oluşturur ve bu resmi satış taşınmaz satışındaki illilik kuralının bir parçasıdır. Olayda Belediye adına çapa bağlanan kesim parsel olarak davalı bayiine satılmış ve ayni hak bayiine geçmiştir. Satışın bu işlemlere bağlanması kamu düzeniyle ilgilidir. O nedenle belediye tüzel kişilerinin satışları hukukumuzda sıkı kaidelere bağlanmıştır. Esasen genel kural tapulu taşınmazların satışı resmi biçimde düzenlenmesi yasa gereğidir. ( BK. 213, MK. 634, Noterlik Kanunu 60/1, Tapu Kanunu 26/1 ).
Az yukarıda açıklandığı üzere, Belediye tüzel kişilerinin taşınmazlarının satışında yasa koyucu daha çok kamu yararına koruyucu hükümler getirmeye ihtiyaç duymuştur ve özen göstermiştir. O nedenle gerek Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler gerekse Belediyenin özel mülkü taşınmazların satışları sıkı murakabeye alınmıştır. Olayda tapudaki işleme konu olan satışın ön hukuki muamelelerinin de olması sağlık koşuludur. Belediye çaplı yerini davalının bayiine satmış tapuyu vermiştir. Bunun sebebini ihtiva eden idari tasarrufun iptal edilmesi icab eder. Bunun sonucunda tapunun dayanağı kalmayacağından adliye mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılıp sonuca ulaşılması mümkündür. Ne var ki davacı bu yolu seçmeden doğrudan adliye mahkemesine başvurmuştur. Öte yandan Belediye resmi kuruluştur ve muvazaa iddiası da kanıtlanamamıştır. O nedenle bozma kararına uyulması yerine direnilmesi isabetsiz bulunmuştur. Direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararı ile yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, 23.2.2000 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Uyuşmazlık, belediye tarafından yapılan ihaleden kaynaklanan hakka dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Dava Konusu ... İlçesi, ... mahallesi, 67 ada, 58 sayılı 424 metrekare miktarındaki parsel arsa olarak 28.10.1975 tarihinde belediye adına tesbit edilmiştir. Bu tesbite karşı H.A.Y. tarafından itiraz olunmuştur. Kadastro komisyonu muterizin satın aldığı parselin bu parsel olmayıp, 85 sayılı parsel olduğunu belirleyerek itirazın reddine karar vermiş ve bu suretle kadastro tutanağı 30.8.1977 tarihinde kesinleşmiştir.
Belediye tarafından 67 ada, 58 sayılı parsel kadastronun kesinleşmesinden sonra ihaleye çıkarılmış, 8.5.1980 tarihinde E.A.`ya ihale edilmiş, bu kişi tarafından 6.4.1982 tarih 168 sayılı encümen onayı ile davacı E.T.`ye devren satılmıştır. Alıcı olan davacı tarafından taşınmaz üzerine 9.8.1983 tarihinde ev yapılmış ve Belediye tarafından 17.6.1986 tarihinde de iskan ruhsatı verilmiştir. İhale ile taşınmazı alan kişinin Belediyeye karşı edimlerini yerine getirdiği ve ihale sonucu taşınmazın alıcıya teslim edildiği ve taşınmaz üzerine bina inşa edildiği tartışmasızdır.
Davalı H.A.Y.`nin 16.5.1969 gün ve 81 sayılı encümen kararı uyarınca Belediyeden kadastrodan önce ve tapusuz olan 2A grubu-85 sayılı ve 200 metrekare miktarındaki taşınmazı satın aldığı ve satım bedeli olan 2000 TL ödediği, Belediye ile alıcı olan A.Y. arasında düzenlenen noter senedinde parsel numarasının 58 gösterildiği saptanmıştır. Kadastro sırasında 85 sayılı parselin A.Y. adına tesbit edildiği ve bu taşınmazın bilahare belediyece kamulaştırıldığı anlaşılmıştır. Bu kişinin Belediyeden ihale yoluyla satın aldığı başkaca taşınmaz bulunmamaktadır. Buna rağmen 10.2.1977 tarih ve 42 sayılı encümen kararı ile dava konusu parselin miktarı 424 metrekare olduğu halde, 200 metrekaresinin bu kişiye verilmesi hakkında karar alınmış, 16.7.1985 tarih ve 367 sayılı encümen kararı ile de taşınmazın tapusunun A.Y.`ye verilmesine engel bulunmadığı açıklanarak tapu kaydının adı geçen kişiye devri için Belediye Başkanına yetki verilmiştir. Bu nedenle taşınmazın tamamının davalı A.Y. adına tapuya tescil edilmiş, alıcının da aynı gün taşınmazı davalı oğlu G.`ye intikal ettirdiği saptanmıştır.
Dava konusu taşınmaz tapusuz iken kadastro sonucu tapu oluşturulmuştur. Davalı A.Y. tapusuz taşınmazı belediyeden satın almış ise de, zilyetliğini devralmamış ve mülkiyet bu nedenle kendisine geçmemiştir. Davalının taşınmaza zilyet olmadığı kendi beyanı ile sabittir. Bu nedenle davalının kadastrodan önceki haklara dayanması da mümkün değildir.
1580 sayılı Belediye Kanunu`nun 70. maddesinde Belediye Meclisinin, 73. maddesinde ise Belediye Encümeninin yetki ve görevleri belirtilmiştir. Belediyeler 2886 sayılı Kanunun 1. maddesi gereğince Devlet İhale Kanununa tabi kuruluşlardır. İhale dışında belediyelerin taşınmaz mallarını satmaları mümkün değildir. Belediye tarafından A.Y.`ye 2A grubu 85 sayılı parsel ihale yoluyla satılmıştır. Satıma konu olan parselin tapusu verilen 67 ada, 58 sayılı parselle bir ilgisi bulunmamaktadır. Noter senedi düzenlenirken 58 rakamının takdim-tehir sonucu 85 olarak yazıldığı anlaşılmaktadır. Bu husus kadastro komisyonu mütalaasında açıkça vurgulanmıştır. Alıcı A.Y.`nin aldığı taşınmazın miktarı 200 metrekare olduğu halde, tapusu verilen taşınmazın miktarı 424 metrekaredir. Satıma konu olan parselle tapusu verilen parselin aynı parsel olmadığı açıktır. Belediye encümeninin 10.2.1977 tarih ve 42 sayılı kararında taşınmazın miktarının 200 metrekare olduğu gösterilmiştir.Bu encümen kararına atıf yapılarak 16.7.1985 tarih ve 367 sayılı encümen kararı alınmış, önceki alınan karara aykırı şekilde 424 metrekare miktarındaki parselin tapusunun davalıya intikali sağlanmıştır. 1580 sayılı Belediye Kanununun 70. maddesi gereğince belediye meclisinden ayrı bir karar alınmaksızın encümen kararı ile satıma konu olmayan taşınmazın tapusunun davalıya verilmiş olması yasal ve hukuki dayanaktan yoksundur. Bir başka anlatımla, davalı adına tapu kaydı oluşturulması haklı bir nedene dayanmamaktadır.
Davalı A.Y. taşınmazı Belediyeden aldığı gün oğlu bulunandiğer davalı M.`ye devretmiştir. Medeni Kanunun 932. maddesi gereğince açıklanan olgular karşısında A.Y. ile oğlu M.Y.`nin iyiniyetli olmadıkları açıktır. Bu kişiler Belediye ile danışıklı işlemde bulunmuşlardır. Zira, Belediye tapu kaydı oluşturulduktan sonra taşınmazı ihaleyle satmış, alıcısına inşaat yapmak üzere imar izni vermiş ve inşaat yapıldıktan sonra iskan ruhsatı düzenlemiştir. Bu işlemler Belediye tarafından yapıldığına göre bundan sonra taşınmazın tapusunun davacıya intikal ettirilmesi gerekirken, A.Y.`ye verilmiş olması belediyenin iyiniyetli olmadığını göstermektedir. Davalı ve oğlunun da bu olguları bildiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Kural olarak şahsi hak alacaklısına, ayni hak ise bu hakkı ihlal eden herkese karşı dermeyan edebilir. Şahsi hak ve ayni hak çatışmasında ayni hakka değer verilir. Ancak, dava konusu olayda bu kuralın uygulama yeri bulunmamaktadır. A.Y. Belediyeden satın almadığı bir taşınmazı satın almış gibi adına intikalini sağlamış ve Belediye ile işbirliği yapmıştır. Taşınmazı Belediyeden satın almak suretiyle iktisap ettiğine göre belediyenin halefi durumundadır. Bu nedenle Belediyeye karşı ileri sürülebilecek her türlü itirazın bu kişiye de yöneltilmesi mümkündür. Medeni Kanunun 2. maddesi gereğince herkes haklarını kullanırken iyiniyet kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın sırf başkasına zarar veren kullanımını kanun korumaz.
Tapu kaydının davalı A.Y.`ye verilmesine ilişkin Belediye encümen kararlarının belediye meclisi kararına dayanmadığından encümen kararları yok hükmündedir. Bu nedenle idari tasarrufun idari yargı merciinde iptal edildikten sonra davacının dava açabileceğinin kabulü de dosya içeriğine uygun düşmemektedir.
Açıklanan nedenlerle yerel mahkeme kararının onanması gerekirken bozulmasını benimseyen çoğunluk kararına katılamıyorum.
KARŞI OY YAZISI
Dava, ihtiyari ihaleden kaynaklanan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili; Evveliyatı ... Belediyesine ait iken ihale yolu ile E.A.`ya mülkiyeti devredilen ... mahallesinde kain 67 ada, 58 parsel sayılı 424 mı miktarındaki arsa vasfındaki taşınmazın daha sonra yine belediye encümeninin 6.04.1982 tarih ve 168 sayılı kararı ile E.A.`dan müvekkiline devredilmesine müsaade edildiğini, müvekkilinin de taşınmazın mülkiyetinin kendisine geçtiğine inanarak üzerine ev yapıp halen de bu evde oturduğunu, ancak taşınmazın her nasılsa Belediyece önce davalılardan A.`ya satılıp, sonra da bu davalı tarafından diğer davalı M.`ye bağışlandığını, her iki davalının taşınmazın üzerinde ev olduğunu, davacıya ait olduğunu bile bile satın almalarının kötüniyetli olduklarının açık karinesi olduğunu, kaldı ki, davalıların taşınmazı satın almadan önce mahalline geldiklerinde işçilerce uyarıldıkları halde bu yola gittiklerini, davacının encümen kararıyla mülkiyetin geçişinden sonra tapuda işlem yapılmamasının hakkını ortadan kaldırmayacağını, hukuken gerçek malikin ve iyiniyetli olanın müvekkili olduğunu, tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.
Davalılar vekili; davanın hiçbir yasal dayanağının bulunmadığını, taşınmazın 1969 yılında yapılan ihale ile müvekkili A.`ya satıldığını ve zilyetliğinin devredildiğini, müvekkilinin başvurusu üzerine Belediyece 10.2.1977 tarih ve 42 sayılı encümen kararı ile müvekkili adına tescil işleminin yapılmasının uygun görülerek gereğinin yapılmasına karar verildiğini, dava konusu taşınmazın öncesi özel parselasyonda ada 1, 13 parsel iken kadastro tespiti sırasında 67 ada, 58 parsel olarak belediye adına tescil edildiğini, belediyenin de daha önce ihale ile sattığı bu yeri müvekkiline tapuda 6.8.1985 tarihinde devir ve temlik ederek müvekkili adına tescil edildiğini, aynı tarihte davalı A. tarafından diğer davalı oğlu M.`ye hibe edildiğini, belediye encümenince daha önce müvekkiline satılan taşınmazın daha sonra bu kez ihale yoluyla E.. adındaki şahsa 8.5.1980 tarihinde satıldığını, bu kişinin de davacıya haricen satıp, 6.4.1982 tarih ve 168 sayılı encümen kararı ile devredildiğini, ilk yapılan ihale ile mülkiyetin müvekkiline geçip, ikinci yapılan ihalenin geçersiz olduğunu, ikinci yapılan ihalenin ilk yapılan ihale feshedilmeden geçerli olamayacağını, ayrıca tapuda da müvekkili M. adına kayıtlı olduğunu, davacının tapuya kayıt yaptırmadığını, taşınmazın tapuda satın alındığı tarihte boş iken davacı tarafından basit bir inşaat yapılarak elatıldığını, buna ilişkin olarak 1991/441 esasta kayıtlı davayı açtıklarını bu davaların birleştirilmesini, A. hakkındaki davanın husumet yönünden diğer davalı hakkındaki davanın esastan reddine karar verilmesini savunmuştur.
Yargılama sırasında toplanan deliller ve dosya kapsamına göre;
Dava konusu taşınmazın kadastro tespitinden önce belediye tarafından yapılan özel parselasyonla ihale yoluyla şahıslara satıldığı, davalı A.`nın da 1969 yılında yapılan ihaleden 200 mı yer aldığı, yörede 1976 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında dava konusu taşınmazın ... Belediyesi adına tespit gördüğü, bu tespite davalı A.`nın "1969 yılında bu yeri ihale yoluyla satın aldığı" iddiası ile tespite itiraz ettiği, bir yandan da itiraz sonucunu beklemeden ihale yoluyla 1969 yılında satın aldığı ancak zilyetliğini devralmadığı için yerini bilmediği taşınmazın adına tescili için Belediyeye başvurduğu ve Belediye Encümeninin de 10.2.1977 tarih ve 42 sayılı kararı ile A.`nın 1969 yılında aldığı 200 mı taşınmazın dava konusu yere isabet ettiği belirtilerek A. adına dava konusu yerin tesciline bu hususun kadastro müdürlüğü ve fen işlerine bildirilmesine karar verildiği, ancak bu kararın işleme konulmadığı, bu arada davalının itirazının da komisyonca satın alınan yerin dava konusu taşınmaz olmadığının tespit edildiği gerekçesiyle reddedildiği ve davalı A.`nın buna karşı dava yoluna başvurmadığı, böylece taşınmazın Belediye adına 30.8.1977 tarihinde tescil edildiği anlaşılmaktadır.
Taşınmazın kesinleşen kadastro tespitine göre maliki durumundaki belediye tarafından davacının bayii E.`ye 8.5.1980 tarihinde yapılan ihalede satılıp, onun da Belediyenin 6.4.1982 tarih ve 168 sayılı encümen kararı ile verdiği muvafakatle davacıya sattığı, davacının taşınmaz üzerine 1983 tarihinde ev yaparak, belediyeden ruhsat ve oturma iznini de aldığı, davalı A.`nın bu kez Belediyeye yeniden başvurarak 1977 yılında verilen encümen kararının yerine getirilmediğini, yerinin adına tescilini istemesi üzerine Belediye Encümeninin 16.7.1985 tarih ve 367 sayılı kararı ile "A.`nın 1969 yılında 424 mı yeri 4000 TL karşılığı aldığı ve 10.2.1977 tarihli encümen kararı ile kendisine tapusunun verilmesi karar altına alınan her nasılsa bu tarihe kadar tapusunun verilmediği anlaşılan A.Y. bu kez tapusunun verilmesini istediğinde adı geçene tapusunun verilmesine" karar verilerek ve bu karar dayanak alınarak tapuda Belediye Başkanının ferağı üzerine 6.8.1985 tarih ve 912 yevmiye ile davalı A.`ya devredilmiş, davalı A. da takip eden 913 yevmiye numaralı işlemle aynı gün oğlu diğer davalı M.`ye tapuda bağış yoluyla mülkiyetini devretmiştir. Bu arada davalı A.`ya değişik zamanlarda Belediyeye yaptığı başvurular sonucu 1969 yılında aldığı 200 mı yere karşılık üç adet taşınmaz verildiği hatta dosya arasında yer alan 1994 tarih ve 138 sayılı kararla da 320.88 mı bir taşınmazın daha verildiği anlaşılmaktadır. Belediyenin yaptığı işlemlerde hata olduğu dosya içerisinde bulunan Belediyenin cevabi yazılarında da açıkça belirtilmiştir.
Mahkemece bu olgular birlikte değerlendirilerek davanın kabulüne dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Özel Daire; "Davacı E.T., dava konusu taşınmazı Belediyeden resmi işlemle devralan davalılar aleyhine kişisel hakka dayanarak iptal ve tescil istemektedir. Ayni hak sahibi olan davalıların taşınmazı muvazalı olarak devraldıkları ileri sürülmediği gibi bu yönde herhangi bir delil de getirilmemiştir. Ayni hak sahibine karşı şahsi hak ileri sürülemeyeceğinden davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir." gerekçesiyle hükmü oybirliği ile bozmuştur.
Bilindiği üzere, mülkiyet hakkı sahibine eşya üzerinde en geniş yetkiler bahşeden mutlak bir ayni haktır. Medeni Kanunun 618. maddesi bu hakkın kapsamını belirlerken, sahibine eşya üzerinde sağladığı yetkileri de tanımlamıştır. Malik şeye haklı bir neden olmaksızın el koyan kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, Kanunun kendisine tanıdığı sınırlar içerisinde bizzat dahi müdahaleyi önleme, giderme hakkına sahiptir.
Kişisel bir hakka dayanarak bir taşınmaza elatan kimseye karşı açılacak istihkak davasında, o taşınmazda ayni hak sahibi olan kişinin bu hakkına üstünlük tanınmak suretiyle çekişmeye çözüm getirileceğinde kuşku yoktur. Ancak, çekişme, taşınmazdaki mülkiyet hakkının korunmasına değildi, bizatihi hakkın kendisine, özüne ilişkin ise; diğer bir deyişle ortada mülkiyet çekişmesi mevcutsa, bu takdir çözüme, hakkın niteliğine bakılmaksızın üstün ve geçerli olanına değer verilmek suretiyle gidileceği muhakkaktır. Aksi takdirde, sahibine kişisel hak sağlayan satış vaadi sözleşmeleri örneğinde olduğu gibi, bu hakka dayanarak ferağa icbar davası açan kişinin tüm koşulları yerine getirmesi halinde dahi, hakların teslimi olanağı bulunamayacaktır. Bu bakımdan, Dairenin ve Daire görüşüne uyan Hukuk Genel Kurulu`nun karara dayanak yapılan söz konusu ilkeyi yerinde uyguladığının kabulünün mümkün olmadığı inancındayız.
Somut olayda, çekişmeli taşınmazda gerçek hak sahibinin, üstün hakka sahip olanın kim olduğunun belirlenmesine gelince; yukarıda açıklandığı üzere davalı A. yararına çekişmeli 58 parsel üzerinde 1985 yılında oluşturulan sicilin dayanağı 1969 yılındaki idari ihale kararıdır. Bu ihaleden sonra çekişmeli taşınmaz 1976 yılında kadastro görmüş, dava dışı belediye adına tespit edilmiştir. Tespite, davalının ihale kararından bahisle kadastro komisyon nezdindeki itirazı ise, komisyonca, çekişme konusu 58 parselin, davalıya ihale edilen taşınmaz olmadığı gerekçe gösterilerek reddedilmiş tesbit 1977 de kesinleşmiştir. Davalı yasal süre içerisinde tesbitin iptaline ilişkin bir dava da açmamıştır.
Bu suretle, araya giren tasfiye yasası ile davalı A.`nın sonradan lehine tescil işlemine dayanak yapılan 1969 tarihli idari kararla ilişkisi kalmamıştır. Diğer bir anlatımla tescilin dayanağı ortadan kalkmıştır.
Buna karşın, davacının bayii çekişmeli 58 parsel sayılı taşınmazı 8.05.1980 tarihinde yapılan ihaleden satın almış, davacı da belediyenin verdiği ruhsatla üzerine ev inşa etmiş, oturma izni almıştır.
Bütün bunlara rağmen, 58 parsel sayılı taşınmaz, geçerliliğini yitiren ve bu parsele ait olmadığı saptanan 1969 tarihli ihale kararı dayanak gösterilmek suretiyle 1985 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir. Yapılan bu tescilin hukuki dayanaktan yoksun ve yolsuz tescil niteliğinde bulunduğu ve sahibi olan davalıya mülkiyet hakkı bahşetmeyeceği kuşkusuzdur. Bu husus yargılama sırasında dava dışı belediye yazısı ile de doğrulanmıştır.
Oysa davacının çekişmeli 58 parsele yönelik ve sıhhati tartışılmayan halen ayakta bulunan ihale kararına dayanan kişisel hakkı bulunduğu açıktır. Niteliği belirtilen davacının bu kişisel hakkına üstünlük tanınmak suretiyle davayı kabul eden yerel mahkeme kararının doğru, isabetli ve hukuki olduğu; bundan öte hak ve adalet duygularına uygun düştüğü kanaatıyla sayın çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.