gayrimenkul satış sözleşmesine dayanarak istenecek komnisyon ücretine ilişkin dava vekile mi taşınmaz malikine mi açılır?

iyi günler,
ahmet kendi adına kayıtlı gayrimenkulü satması için mehmet e yetki veriyor. mehmet de aynı gayrimenkulü satması için ali ye yetki veriyor. ali gayrimenkulü emlakçı aracılığıyla satıyor ve gayrimenkul satış sözleşmesini kendi adına imzalıyor. tellallık ücreti konusunda ihtilaf yaşanıyor. tellallık ücreti yetkili vekil olan ve sözleşmeyi kendi adına imzalayan ali den mi talep edilmeli yoksa taşınmaz malikinden mi? ali den talep edilmesi halinde ali nin malik ahmet e rücu etme imkanı da davada değerlendirilir mi?

Sayın meslektaşım,
Vekalet akdi temsil hukuksal ilişkisi olup temsil doğrudan doğruya olabileceği gibi dolaylı temsil ilişkisi de olabilir.Doğrudan doğruya temsil,temsilcinin(vekilin) kendisini vekil tayin eden kişi nam ve hesabına hareket etmesidir.Böyle bir durumda bütün haklar ve borçlar müvekkil ( vekil eden) adına doğar.Dolaylı temsil ilişkisinde ise vekil kendi adına, ancak müvekkili(vekil eden) hesabına hareket eder.Dolaylı temsil ilişkisinde vekil iyiniyetli üçüncü kişilere karşı vekil sıfatıyla hareket ettiğini bildirmediğinden bütün haklar ve borçlar öncelikle vekil üzerinde doğar.Dolaylı temsilde vekil edindiği haklar ve borçları aralarındaki iç ilişkiye(vekalet akdine) bağlı olarak vekil edene(müvekkiline) devretmekle yükümlüdür.
Olayınıza gelecek olursak,taşınmaz maliki Ahmet vekil eden,Mehmet vekil,Ali de alt vekil (vekilin vekili)konumundadır.Vekil Mehmet ile alt vekil ali kendilerini vekil tayin eden Ahmet’ e karşı doğrudan doğruya ve müştereken sorumludurlar.Örneğin taşınmaz sahibi vekil eden Ahmet taşınmazın satış bedelini hem vekil Mehmet’ ten hem de alt vekil Ali’den talep edebilir.Vekil eden-taşınmaz sahibi Ahmet’ in vekil ve alt vekile karşı bu gibi hakları bulunduğu gibi borçları da bulunmaktadır.Eğer vekil ile alt vekil,vekil eden-taşınmaz sahibi Ahmet yararına olmak üzere kendileri borç altına girmişlerse(dolaylı temsilci olarak davranmışlarsa) bu borçtan kurtarılmalarını vekil eden Ahmet’ ten isteyebilirler.
Olayınızda alt vekil(vekilin vekili) Ali,aracılık sözleşmesini(simsarlık akdini) emlakçı ile imzalarken kendisini vekil tayin eden taşınmaz maliki Ahmet adına hareket ettiğini emlakçıya bildirmemişse ve durum ve koşullara göre de taşınmaz maliki Ahmet adına hareket ettiği emlakçı tarafından bilinmiyor ve bilinmesi imkanı da yoksa dolaylı temsilci olduğu kabul edilir. Böyle bir durumda alt vekil Ali dolaylı temsilci durumunda bulunduğundan emlakçı, komisyon ücretini sözleşmenin diğer tarafını oluşturan alt vekil Ali’ den isteyebilir.
Böyle bir borçla karşı karşıya kalan alt vekil Ali de iç ilişki gereğince taşınmaz sahibi-vekil eden Ahmet’ ten, eğer henüz bu borcu ödemediyse bu borcu ödemesini(emlakçıya ödemesini),eğer ödemiş ise kendisine ödenmesini isteyebilir.Saygılarımla.Av. Şükrü SÖĞÜT

Alıntı: Yazan Av.şükrü söğüt Sayın meslektaşım, Vekalet akdi temsil hukuksal ilişkisi olup temsil doğrudan doğruya olabileceği gibi dolaylı temsil ilişkisi de olabilir.Doğrudan doğruya temsil,temsilcinin(vekilin) kendisini vekil tayin eden kişi nam ve hesabına hareket etmesidir.Böyle bir durumda bütün haklar ve borçlar müvekkil ( vekil eden) adına doğar.Dolaylı temsil ilişkisinde ise vekil kendi adına, ancak müvekkili(vekil eden) hesabına hareket eder.Dolaylı temsil ilişkisinde vekil iyiniyetli üçüncü kişilere karşı vekil sıfatıyla hareket ettiğini bildirmediğinden bütün haklar ve borçlar öncelikle vekil üzerinde doğar.Dolaylı temsilde vekil edindiği haklar ve borçları aralarındaki iç ilişkiye(vekalet akdine) bağlı olarak vekil edene(müvekkiline) devretmekle yükümlüdür. Olayınıza gelecek olursak,taşınmaz maliki Ahmet vekil eden,Mehmet vekil,Ali de alt vekil (vekilin vekili)konumundadır.Vekil Mehmet ile alt vekil ali kendilerini vekil tayin eden Ahmet’ e karşı doğrudan doğruya ve müştereken sorumludurlar.Örneğin taşınmaz sahibi vekil eden Ahmet taşınmazın satış bedelini hem vekil Mehmet’ ten hem de alt vekil Ali’den talep edebilir.Vekil eden-taşınmaz sahibi Ahmet’ in vekil ve alt vekile karşı bu gibi hakları bulunduğu gibi borçları da bulunmaktadır.Eğer vekil ile alt vekil,vekil eden-taşınmaz sahibi Ahmet yararına olmak üzere kendileri borç altına girmişlerse(dolaylı temsilci olarak davranmışlarsa) bu borçtan kurtarılmalarını vekil eden Ahmet’ ten isteyebilirler. Olayınızda alt vekil(vekilin vekili) Ali,aracılık sözleşmesini(simsarlık akdini) emlakçı ile imzalarken kendisini vekil tayin eden taşınmaz maliki Ahmet adına hareket ettiğini emlakçıya bildirmemişse ve durum ve koşullara göre de taşınmaz maliki Ahmet adına hareket ettiği emlakçı tarafından bilinmiyor ve bilinmesi imkanı da yoksa dolaylı temsilci olduğu kabul edilir. Böyle bir durumda alt vekil Ali dolaylı temsilci durumunda bulunduğundan emlakçı, komisyon ücretini sözleşmenin diğer tarafını oluşturan alt vekil Ali’ den isteyebilir. Böyle bir borçla karşı karşıya kalan alt vekil Ali de iç ilişki gereğince taşınmaz sahibi-vekil eden Ahmet’ ten, eğer henüz bu borcu ödemediyse bu borcu ödemesini(emlakçıya ödemesini),eğer ödemiş ise kendisine ödenmesini isteyebilir.Saygılarımla.Av. Şükrü SÖĞÜT

taşınmaz maliki yurtdışında yaşamasından bahisle davayı alt vekil olan Ali ye açtık. pazarlık ve tüm görüşmeler evin gezdirilmesi gibi işlemler de Ali ile yapılmış idi. ancak dava geçen hafta karara çıktı ve hakim bu davanın ancak taşınmaz malikine açılabileceğinden bahisle davayı husumetten reddetti. temsil ile taşınmaz malikinin borç altına sokulamayacağı kanaatinde ne yazık ki.

temyizde bozulma şansı var mı sizce yoksa kesinleştirip davayı yurt dışında yaşayan malike mi açayım?
teşekkürler şimdiden.

Sayın meslektaşım,
Alt vekil Ali'ye karşı açmış olduğunuz davanın pasif husumet yokluğundan mahkemece red edildiğini söylediğinizden öncelikle bu husumetten red kararını mutlaka temyiz ediniz.Çünkü eğer gerçek hasım olan alt vekil Ali'ye karşı doğru dava açmış iseniz yani Ali gerçek-kanuni hasım ise kararın temyiz edilmemek suretiyle kesinleşmesi halinde davacı müvekkiliniz ile davalı-alt vekil Ali arasında kesin hüküm oluşur.Vekil eden-taşınmaz Maliki Ahmet'e karşı açacağınız davanın da husumet yönünden bir başka asliye hukuk mahkemesi tarafından red edildiğini ve yargıtay tarafından red kararının onaylandığını veya Taşınmaz Maliki Ahmet'e karşı açmış olduğunuz ve yerel asliye hukuk mahkemesince verilen davanın kabulü kararının Yargıtay'ca husumet yönünden bozulduğunu bir an düşünmeniz halinde artık alt vekil Ali'ye karşı açmış olduğunuz ve pasif husumetten red edilen ve temyiz edilmeksizin kesinleşip davacı müvekkiliniz ile
Alt vekil Ali arasında kesin hüküm oluşturan bu karar nedeniyle müvekkilinizin alacağını hiç kimseden talep edemez noktaya gelebilirsiniz.
Olayınızda izlenmesi gereken yol,
1-Alt vekil Ali'ye karşı açmış olduğunuz ve pasif husumetten ret edilen kararı temyiz etmek
2-Taşınmaz Maliki-vekil eden Ahmet'e karşı , beklemeksizin dava açarak simsarlık ücretini istemek olmalıdır.
3-Eğer taşınmaz Maliki- vekil eden Ahmet'e karşı açmış olduğunuz alacak davasının lehinize sonuçlanması ve kararın Ahmet yönünden temyiz edilmeksizin veya Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşmesi halinde
Taşınmaz Maliki-vekil eden ahmet'ten alacağınızı tahsil edebilirsiniz.
4-Alt vekil Ali yönünden verilen pasif husumetten red kararının Yargıtay'ca bozulması halinde ise alt-vekil Ali'ye karşı davanızı kaldığı yerden takip edersiniz.Böyle bir durumda taşınmaz Maliki Ahmet'e karşı açmış olduğunuz davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilecektir.
5-Hukuki uyuşmazlığın temelini oluşturan aracılık (simsarlık) sözleşmesinde alt vekil (dolaylı temsilci) Ali'nin imzası bulunmasına rağmen yerel mahkeme müvekkiliniz-emlakçının Ali'nin alt vekil sıfatıyla hareket ettiğini,müvekkilinizin gayrimenkul satış sözleşmesi kurulmasına yönelik hazırlık işlemlerinden (taşınmazın görülmesi,alıcı-taliplilere gösterilmesi,gezdirilmesi,talipli-alıcılar ile alt vekilin biraraya getirilmesi,pazarlık görüşmelerinde müvekkilinizin bulunması,alt vekil Ali'nin elinde bulundurduğu vekaletnameyi bilmesi,aracılık konusu taşınmazın tapu kayıtlarını incelemesi sonucunda taşınmazın mülkiyetinin vekil-eden Ahmet' e ait olduğunu görmesi gibi) başlayarak taşınmaza ilişkin tapuda resmi satış sözleşmesinin kurulması aşamasına kadar olan devrede açıkça bildiğini veya bilmesi gerektiğinden hareketle alt vekil-Ali' ye
karşı açmış olduğunuz alacak davasının pasif husumet yokluğu nedeniyle
reddine karar verdiğini belirtmişsiniz ki sözleşme içeriğini ve dosya kapsamını bilmemekle beraber yerel mahkemenin doğru karar verdiği düşüncesindeyim.
Önünüze gelen hukuki uyuşmazlıklarda husumet yönünden tereddüte düştüğünüz durumlarda ilgili olan herkezi davalı göstermenizi tavsiye ederim.
Çünkü mahkemenin davayı davalılardan biri yönünden husumet noktasından reddetmesi halinde AAÜT gereğince müvekkiliniz aleyhinde dava değeri ne olursa olsun maktu(1.320) vekalet ücretine karar verileceğini,ancak müvekkilinizinde davasının zaman kaybı olmadan sonuçlanacağını ve kısa zamanda alacağına kavuşacağını belirtmek isterim. Saygılarımla.Av.Şükrü Söğüt

Sayın ayse1728,

İnceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14522

Saygılar...