gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinde ipoteğin kaldırılması şartı geçerlimidir???

Gayrımenkul satış vaadine dayanan bir "tapu tescil davası" nda; satış vaadi sözleşmesinde "tapu üzerindeki ipotek kaldırıldıktan 7 gün içinde tescil yapılacak" şeklinde şart var. ancak sözleşme borçlusu ipoteği kaldırmadığı için bu iş uzuyor.SORU ŞU:
1-Böyle bir şart geçerlimidir? Şartın gerçekleşmesi iki duruma bağlı -Ya borçlu kuruma olan borcu kapatacak ve ipotek kalkacak. Ya da kurum borçluya ait taşınmazı satarak ipoteği kaldıracak. İkinci durumda satış vaadi sözleşmesi alacaklısı zor durumda kalacak ve böyle bir sözleşmenin bir anlamı kalmayacak.
2- Hayatın olağan akışına göre borçluya karşı tescil davası açılsa mahkemece reddedilme ihtimali varmı?
3-Tescilin yapılabilmesi için başka imkan varmı??
Teşekkürler...

Satış vaadi sözlemeleri genelde tapu devrini imkansız kılan makul nedenlerin varlığı halinde yapılmaktadır. Olayda ipoteğin varlığı tapunun devrine engel değildir. Müvekkiliniz ipotekle beraber tapuyu devralabilirdi. Ancak öyle zannedersem ipotek borçlusu olmamak için böyle bir yola başvurmuş.

Borçlar Kanununun ilgili maddesi;
"ŞARTLA BEYİ VE MÜLKiYETİN MUHAFAZASI:

Madde 214 – Bir gayrimenkulün şartla bey'i halinde şart tahakkuk etmedikçe beyi, tapu siciline kaydedilmez.
Mülkiyetin bayi uhdesinde mahfuziyetine dair olan şart dahi tescil olunmaz."


Aşağıdaki Yargıtay kararı birebir olaya uyum sağlamasa da şartın geçerli olduğu anlamına gelir mi acaba?


T.C.
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi

E:2003/4739
K:2003/7687
T:03.11.2003



Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.2.1999 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne kısmen reddine dair verilen 23.6.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, dava konusu taşınmazları davalının annesi Zeliha ile dedesi Recep'ten satış vaadi sözleşmesiyle aldığını, bedeli ödediğini, ancak tapuda ferağ verilmediğini, bu süre içerisinde satıcı Recep'in öldüğünü tek mirasçısı diğer satış vaadi satıcısı Zeliha'nın ise adına intikal yaptırdıktan sonra tapuda davalı oğluna, kendi şahsi hakkını zarara uğratmak amacıyla sattığını belirterek tapunun iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı, davada 10 yıllık zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin geçtiğini, davacının satış bedelini ödemediğini, Ziraat Bankası borcunun murisi dedesi Recep tarafından ödendiğini ve satış vaadi sözleşmesinin hile ile yapıldığını, kendisinin iyiniyetli alıcı olduğunu savunmuştur.
Mahkeme 929 parsel ile ilgili istemin reddine 2135, 1530, 730, 736, 152 sayılı parsellerle ilgili davanın kabulü ile tapuların tamamının iptaline ve davacı adına tesciline karar vermiş, hükmü davalı vekili temyize getirmiştir.
Dava konusu Tekirler köyü 2135, 1530, 730, 736, 152 parsel sayılı taşınmazların dosyada mevcut belgeler göre 1/3 Zehra, 1/3 Recep adına müşterek mülkiyet olarak kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. 28.1.1999 tarihinde Zeliha nın dava konusu taşınmazların tapuda adına intikal yaptırmadan önceki kayıtları ve maliklerini gösterir belgeler getirtilmemiş, tapu malikleri tam olarak tespit edilmemiştir. Zeliha 28.3.1967 tarihinde murisi babası Recep'e dava konusu taşınmazlar hakkında satış yetkisini de içeren genel vekaletname vermiş, 8.5.1967 tarih 656 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ise davacı ile kendi adına asaleten Zeliha ya vekaleten Recep arasında düzenlenmiştir. Bu sözleşmede Tekirler Köyü 736, 730, 929, 1530, 2135, 152 parsel sayılı taşınmazlardaki Recep ve Zeliha hisselerinin tamamı N Ziraat Bankasından alınmış olan 4016.50 TL.lik borç, faizi ve masraflarının ödenmesi karşılığında davacıya satışı vaad edilmiştir.
Satış sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Satış vaadi sözleşmesi alacaklısının adına tescil isteyebilmesi için kendi edimini yerine getirmesi yani satış bedelini ödemiş olması gerekir. Davacı dayanağı satış vaadi sözleşmesinde satım bedeli satıcıların N Ziraat Bankasına olan borçları, faizi ve masraflardır. Bedelin ödendiğine ilişkin makbuzların dosyaya ibraz edildiği ve kasaya konulduğu zabıtlardan anlaşılmasına rağmen temyiz incelemesi için dosya gönderilirken bu belgeler kasadan alınarak evrak arasına konulmadığından denetleme olanağı bulunamamıştır. Bu nedenle öncelikle mahkemenin davacının satış bedelini ödeme edimini tam olarak yerine getirip getirmediğini tespit etmesi gerekir. Bunun içinde, davalının savunmasında dikkate alınarak, satıcıların sözleşmenin düzenlendiği tarihte Ziraat Bankasına olan borçları, faizi ve masraflarının ne kadar olduğu tespit edilerek bu miktarın tamamının kim tarafından ne zaman ödendiği, satıcı muris Recep in bu borç nedeniyle bankaya herhangi bir ödeme yapıp yapmadığı, evine haciz gelip gelmediği hususlarının ayrıntılı olarak saptanması gerekir.
Davacının satış bedelini ödediği tespit edildikten sonra ise, dava konusu taşınmazların ilk tesisinden itibaren tüm tedavülleri getirtilerek sözleşmenin düzenlendiği tarihteki tapu malikleri belirlenmelidir. 8.5.1967 tarihli satış vaadi sözleşmesinde Recep ve Zeliha hisselerinin satışı vaad edilmiştir. Tapu kayıtlarında hissedar gözüken Zeliha'nın annesi Recep'in eşi Zehra nın ise 13.11.1969 tarihinde öldüğü nüfus kayıtlarından anlaşılmaktadır. Dayanak satış vaadi sözleşmesi 1967 yılında düzenlenmiş olup 1/3 hisse sahibi Zehra o tarihte sağdır. Ve bu kişinin hisselerinin satıldığı hususunda sözleşmede bir beyan yoktur. Bu hususların tespiti sonucu satış vaadi sözleşmesinde hisselerini satan hissedarlar yönünden tescile karar verilmesi gerekirken, taşınmazların tamamının tapusunun iptaline ve tescile karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün açıklanan nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, davalı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 3.11.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.


(Kaynak: Yıl: Ay: Sayfa

Müvekkiliniz ipoteği bilerek satış vaadi sözleşmesini imzalamıştır. İpoteğe razı olduktan sonra bedelinin ödendiğinden bahisle Mahkemece tescile karar verileceği fikrindeyim. İpotek lehdarı kuruma borcu ödeyerek şahsa rücu imkanını kullanabilir.

Saygılar.