Ecrimisil Ve Elatmanın Önlenmesi Davası Açılsa Ret Mi Edilir?

Müvekkil 1/2 hissesine sahip olduğu arsa üzerine diğer hissedarla birlikte 4 katlı apartman yaptırmıştır. Ancak apartman arsaya bağlı olup kat mülkiyetine geçilmemiştir. diğer paydaş müvekkilin onayı olmadan iki daireyi kiraya vermiştir. Aynı zamanda müvekkilde bu apartmanda oturmaktadır, yani burdan o da faydalanmaktadır. Müvekkil Bu kiracılara karşı ecrimisil ve elatmanın önlemesi davası açmak ve kiracıları tahliye ettirmek istemektedir. Bu davayı açsak davanın red olması sözkonusu olur mu? Zira müvekkil de bu taşınmazdan faydalanmaktadır. Ayrıca aralarında ki fiili taksim durumuna bakacak olursak 2 ve 4 kat müvekkilin kullanımında, kiracıların oturduğu 1 ve 3 diğer paydaşın kullanımındadır. Ancak apartmanın ruhsatı müvekkile aittir. Başarılı olma ihtimalimiz varmıdır?

kiracılar neden ecrimisil ödesin ki.Bilindigi giba kira sözlesmeleri sözlü dahi yapılabilir.Kiracılar paydasın kullanımında kalan yerde kiracı konumunda.Apartmanın ruhsat müvekkile ait olsa da ,arada fiili bir kullanım belirlendigi icin acılan davanın red olacagı düşünüyorum.

Kiracılara husumet yöneltilememesi düşüncesi bakımından stajyer arkadaşımıza katılıyorum.Ayrıca, fili taksim vaki olduğundan açacağınız davaların ret olması kuvvetle muhtemel.

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/11916 K. 2005/14126 T. 20.12.2005

• ECRİMİSİL ( Paydaşlar Arasında - İntifadan Men Olgusunun Gerçekleşmesi/İntifadan Men Tarihi İtibariyle Ecrimisil Hesaplanıp Hüküm Altına Alınması Gerektiği )

• İNTİFADAN MEN ( Olgusunun Gerçekleştiği Tarihi İtibariyle Ecrimisil Hesaplanıp Hüküm Altına Alınması Gerektiği - Paydaşlar Arasında Ecrimisil Davası )

• MUARAZANIN MENİ ( Dava Dilekçesinin Davalı Paydaşa Tebliğ Tarihi İtibariyle İntifadan Men Olgusunun Gerçekleşeceği - İntifadan Men Tarihi İtibariyle Ecrimisil Hesaplanıp Hüküm Altına Alınması Gerektiği )

• PAYDAŞLAR ARASINDA ECRİMİSİL ( İntifadan Men Tarihi İtibariyle Ecrimisil Hesaplanıp Hüküm Altına Alınması Gerektiği - Muarazanın Men’i Dava Dilekçesinin Davalı Paydaşa Tebliğ Tarihi İtibariyle İntifadan Men Olgusunun Gerçekleşeceği )

4721/m. 683, 688, 794, 994, 995

ÖZET : Dava konusu binanın kök muristen intikal ettiği işbu binaya sonradan davalı tarafından ek dükkanlar ilave edildiği ve tümüyle pansiyon olarak işletildiği anlaşılmaktadır.
Taraflar arasında aynı taşınmaza ilişkin olarak görülüp kesinleşen "muarazanın men’i" davasında, davalı Nail tümüyle hak iddiasında bulunmuş, taşınmazın tamamının kendisine ait olduğunu ileri sürmüştür.
Bu durumda, "muarazanın men’i" istemli dava dilekçesinin davalı paydaşa tebliğ tarihi itibariyle ( davalının inşa ettirdiği dükkanlar hariç ) intifadan men olgusu gerçekleşmiştir.
Buna göre, intifadan men tarihi itibariyle ecrimisil hesaplanıp hüküm altına alınması gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde 5 milyar ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Ecrimisile konu edilen taşınmazda taraflar paydaştır.
Paydaşlar ( kural olarak ) intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.
Ancak bu kuralın birtakım istisnalar vardır ki bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın ( bağ, bahçe, işyeri gibi ) doğal ürün veren yada kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılmış bulunması halleridir.
Bu ayrık durumlarda intifadan men koşulu aranmaz.
Sözü edilen davaların açılmış olması durumunda ise, o dava dilekçesinin davalı paydaşlara tebliğ edildiği tarihten sonrası için intifadan men koşulu gerçekleşmiş sayılır.
Somut olayda, dava konusu binanın kök muristen intikal ettiği işbu binaya sonradan davalı tarafından ek dükkanlar ilave edildiği ve tümüyle pansiyon olarak işletildiği anlaşılmaktadır.
Taraflar arasında aynı taşınmaza ilişkin olarak görülüp kesinleşen "muarazanın men’i" davasında, davalı Nail tümüyle hak iddiasında bulunmuş, taşınmazın tamamının kendisine ait olduğunu ileri sürmüştür.
Bu durumda, "muarazanın men’i" istemli dava dilekçesinin davalı paydaşa tebliğ tarihi itibariyle ( davalının inşa ettirdiği dükkanlar hariç ) intifadan men olgusu gerçekleşmiştir.
Buna göre, intifadan men tarihi itibariyle ecrimisil hesaplanıp hüküm altına alınması gerekirken delillerin yanılgılı değerlendirilmesi sonucu istemin tümüyle reddi isabetli görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.12.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kural olarak, iştirak ya da müşterek mülkiyet durumunda, taşınmazı kullanan malikten ecrimisil talep edilebilmesi için, diğer maliklerin taşınmazdan yararlanma isteklerini karşı tarafa iletmiş olmaları gerekmektedir. Yararlanma isteminin iletilmesi, belli bir şekil şartına bağlı olmayıp, yemin dahil her türlü delil ile ispat edilebilir.
davacı tarafından, davalı tarafa ecrimisil ihtarında bulunulmuş olması gerekir.Ancak ecrimisil istenen taşınmazın ( bağ, bahçe, işyeri gibi ) doğal ürün veren yada kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılmış bulunması hallerinde ihtar koşulu varsayıldığı için dava kabul edilir.

Alıntı: Yazan oklawa Ancak apartmanın ruhsatı müvekkile aittir. Başarılı olma ihtimalimiz varmıdır?

Apartmanın mülkiyeti ve zilyeti müvekkilinize mi aitti?

apartmanın zilyetliği müvekkilde ve apartmanı ben yaptırdım demektedir. Benden izinsiz kiraya wermesi doğru değil diyor. Baktığınızda paylı mülkiyet üzerinde tasarrufta bulunabilmesi için diğer paydaşın rızası aranmakta.
T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

E:2008/7674
K:2008/10530
T:09.10.2008

Paylı Mülkiyetin Kiraya Verilmesi
Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Özet
Paylı mülkiyete konu taşınmazın kiraya verilmesinde kira sözleşmesinin geçerli sayılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılması gerekir.

4721 s. Yasa m. 691/1

İcra Mahkemesince verilmiş bulunan karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı alacaklılar tarafından davalı borçlu hakkında 22.200 YTL kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itiraz üzerine davacı alacaklılar İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve takibin devamı isteminde bulunmuşlardır. Mahkemece taşınmazda 1/2 hisse sahibi olan muris Faik'in yaptığı kira sözleşmesinin pay paydaş çoğunluğu olmadığından bahisle geçersiz olduğundan itirazın kaldırılması ve takibin devamı isteminin reddine karar verilmesi üzerine, karar davacı alacaklılar tarafından temyiz edilmiştir.
Takipte dayanılan ve karara esas alınan 01.01.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile davacı alacaklı 1/2 payına malik olduğu kiralananın 1/2 payını davalıya kiraya vermiştir. Bu husus kira sözleşmesinde belirtilmiş olup, esasen değinilen bu yön taraflar arasında tartışmasızdır. Tapuda paylı mülkiyet hükümlerine tabi olarak kayıtlı bulunan taşınmazın kiraya verilmesi önemli yönetim işlerinden olup, TMK'nın 691/1. maddesi gereğince hüküm ifade edebilmesi pay ve paydaş çoğunluğu ile gerçekleştirilmiş olması koşuluna bağlanmıştır. Ne var ki, paylı taşınmazın tümünün ya da bir bölümünün paydaşlardan biri tarafından kiraya verilmesi halinde sözleşmede taraf olmayan paydaşlar kira sözleşmesini tanımayarak kiracı hakkında fuzuli işgal nedeniyle tahliye davası açabilecekleri gibi açık ya da üstü kapalı onayları ile sözleşmeye geçerlik kazandırabilirler. Olayımızda, taşınmazın diğer paydaşı kullanıma engel olmadığına göre yapılan kira sözleşmesine onay verdiğinin kabulü gerekir. Öte yandan, kira sözleşmesi kural olarak onun taraflarını bağlayacağından davacının kendi payına ilişkin olarak yaptığı kira sözleşmesine dayanarak bölünebilir haklardan olan kira alacağının tahsili amacıyla icra takibi yapmasında ve itiraz edilmesi üzerine itirazın kaldırılmasını istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Açıklanan bu olgu karşısında işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile kararın (BOZULMASINA) ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 09.10.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karara göre kiracıların tahliyesi mümkün değil midir?. Ama tekrar belirtiyorum müvekkil bu taşınmazdan aynı zamanda faydalanmaktadır. Ayrıca taşınmaz diğer paydaş tarafından kiraya verilmeden önce tarafımızca izaley-i şuyu davası açılmıştır.