haczin şerh edilmesinin etkisi?

Başlatılan bir icra takibi sonucunda icra müdürlüğü borçluya ait bir taşınmazın haczedilmesine karar vermiş ve haciz kararını tapu müdürlüğüne göndermiş. Ancak bu karar henüz tapu müdürlüğüne varmadan yani karardan sonra ancak haczin şerhinden önce borçlu taşınmazı satar ve üçüncü kişiye devreder. Bu alacaklı söz konusu haczi, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir mi? Sorun çok basit gibi görünebilir ancak bugün okuduğum bir kitaptaki görüş ve hocamla yaptığım konuya ilişkin tartışma bütün bilgilerimi alt üst etti diyebilirim. Konuya ilişkin görüş ve yargıtay uygulaması hakkında bilgilerinizi paylaşırsanız çok sevinirim. İyi çalışmalar...

merhaba,
eğer taşınmazı satın alan kişi, borçlunun mal kaçırma amacıyla davrandığını bilmiyorsa üçüncü kişi açısından yapılabilecek birşey yok. eğer satın alan kişinin akrabası olduğunu veya taraflar arasında bu alışverişte bedel olmaksızın mal kaçırma amacıyla hareket ettiklerini ispatlayabilirseniz o zaman tapu iptal davası açabilirsiniz.

yapılabilecek en iyi şey İcra İflas Kanunun 331 maddesine göre borçlu hakkında işlem yaptırın. evi satın alan kişiyi iyice araştırın belki borçlu ile akraba veya çok yakın arkadaş olabilir, tapudaki satış bedeli çok düşük bir bedel ise aldatma kastıyla hareket ettiklerini ispat edebilirsiniz

Bu halde tasarrufun iptali davası açmak mümkün o bakımdan bir sıkıntı yok. Ancak Prof.Dr. İlhan Helvacının eserinde aynen şu ifadeye rastladım: "Taşınmazı haczedilen kişi, haczin henüz tapu kütüğüne şerh edilmediği bir sırada, taşınmazı bir üçüncü şahısa satacak olursa bu kişi lehine yapılan tescil hacizli alacaklı bakımından yolsuz olacaktır. Ancak, lehine yolsuz tescil yapılan kişi, bu taşınmaz üzerinde iyi niyetli bir üçüncü kişi lehine ipotek tescil edecek olursa bu üçüncü kişinin iyi niyeti MKm.1023 uyarınca koruma görecek ve onun taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı hacizli alacaklılara karşı da ileri sürülebilecektir."

Bu görüşe göre, hacizden sonra ancak şerhten önce taşınmaz satılmış veya başkaca bir sınırlı ayni hakla yüklenmişse, artık tasarrufun iptali davası açmaya lüzum kalmadan taşınmazın paraya çevrilmesi hacizli alacaklı tarafından talep edilebilecektir. Zira bu görüşe göre, haciz kararından sonra yapılan satım işlemi hacizli alacaklı bakımından yolsuzdur. Zannımca bu görüşün altında yatan düşünce, şerh verilmese de haciz kararıyla birlikte malikin tasarruf yetkisinin kanun gereği kısıtlanmasıdır. Aynı mantık aile konutu bakımından da yürütülmekte. Doktrindeki bir görüşe göre, aile konutu şerhi verilmese de, aile konutu niteliğini haiz konutun tasarrufu bakımından diğer eşin rızası aranmaktadır. Bu hal kanundan doğan bir tasarruf kısıtlaması olduğundan MK.1023 teki korumadan mahrumiyeti gerektirir. Tartışılmasını istediğim görüş yukarıda açıkladığım şekildedir. Konuya ilişkin görüşlerinizi bu çerçevede paylaşırsanız sevinirim.

MErhaba;
yalnız sizin burada atladığınız bir konu var. örnek üzerinden açıklamak gerekirse
A :alacaklı
B :borçlu
Y :adına yolsuz tescil yapılan kişi (b ile anlaşarak b ye taşınmaza para ödemeden tapuda malik olan kişi)
İ : iyi niyetli üçüncü kişi

vermiş olduğunuz açıklamaya göre B ile Y anlaşarak taşınmazın devrini gerçekleştiriyorlar. bu durumdan haberi olmayan İ ise Y'nin istediği borca karşılık Y'nin B'den aldığı taşınmaz üzerine ipotek tesis ettiriyor.

A, yolsuz tescil davası açarak Y'deki taşınmazın borçlusu B üzerine tescili sağlasa da İ iyiniyetli olduğu ve B ile Y arasındaki işlemi bilmediği, tapu kayıtlarına güvenerek ipotek işlemini gerçekleştirdiği için İ koydurmuş olduğu ipotek A'nın haczinden önce gelir ve hem B'ye hemde A'ya karşı ileri sürülebilir.

sizin olayınızda alacaklının haciz işlemlerine devam etmesi için mutlaka tapu iptali ve tescil davası açması gerekmekte, dava boyunca da teminat yatırarak taşınmaza tedbir konulmasını istemesi gerekmektedir. bu davada yeni malikin kötüniyetli olduğunu ve borçlunuzun ekonomik durumunu bildiğini ispatlamak zorundasınız. aksi takdirde haciz şerhini işletemezsiniz. doktrin de uygulamada bu yöndedir. kafanızın neden karıştığını anlayamadım.

saygılarımla

Verdiğiniz örnekte yanlış anladığınız nokta B ile Y arasındaki işlem, muvazalı bir işlem değil. Eğer öyle olsaydı zaten kötüniyet mevcut olacağından bi sıkıntı olmaz. Ancak Y gayette iyiniyetli olarak gerçek bir satış akdiyle taşınmazı devralıyor. Bu hususu dikkate alarak olayı değerlendirirseniz problemin ne olduğu anlaşılır. Cevabınız için şimdiden teşekkürler.

Alıntı: Yazan magistra175 Prof.Dr. İlhan Helvacının eserinde aynen şu ifadeye rastladım: "Taşınmazı haczedilen kişi, haczin henüz tapu kütüğüne şerh edilmediği bir sırada, taşınmazı bir üçüncü şahısa satacak olursa bu kişi lehine yapılan tescil hacizli alacaklı bakımından yolsuz olacaktır. Ancak, lehine yolsuz tescil yapılan kişi, bu taşınmaz üzerinde iyi niyetli bir üçüncü kişi lehine ipotek tescil edecek olursa bu üçüncü kişinin iyi niyeti MKm.1023 uyarınca koruma görecek ve onun taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı hacizli alacaklılara karşı da ileri sürülebilecektir."

MK. 1024/II " Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebebten yoksun bulunan tescil yolsuzdur." demektedir.Hacizli malın şerhten önce satılmasında tescile dayanak olan sebebin geçersizliği söz konusu mudur? Bence burada tescili yolsuz kılan herhangi bir geçersizlik söz konusu değildir. Zaten haciz şerhi işlenseydi bile devir gerçekleştirilebilecekti yalnız taşınmazı satın alan hacizli olarak satın alacaktı. Böyle bir durumda bile tescilin yolsuzluğundan bahsedilemezken, şerh işlenmediğinden bahisle tescil yolsuzdur demek MK'nın yolsuz tescil hükümlerine uygun düşmeyeceği kanaatindeyim.


Ayrıca şu hususu da göz önünde bulundurmak gerekir diye düşünüyorum. Haciz şerhi işlenmeden taşınmazı devralan kişinin iyiniyeti korunmayıp da taşınmazı ondan devralan kişinin iyiniyetinin korunmasının hukuki dayanağı nedir. Sonuçta ikisi de tapu siciline iyiniyetli olarak güvenmişlerdir. Aynı durumda olan iki şahıstan birinin korunup diğerinin korunmamasının mantığı nedir? Bence bu düşünüş bazı kitaplarda da gördüğüm üzere üçüncü kişi için mutlaka arada bir ikinci kişinin olması gerektiği düşüncesidir ki bana göre asla kabul edilebilir bir düşünce değildir.

Kanaatime göre; taşınmaza konulan haczin şerh edilmesinden önce tapu sicilindeki kayda iyiniyetle güvenerek taşınmazı devralan kişinin iyiniyeti korunmalıdır. Sonuçta iflas ilanı gibi bir durum olmadığından dolayı ve de kanun hükümlerinin taşınmazı devralan kişinin taşınmazı devreden kişi hakkında başlatılmış olan takipleri araştırma yükümlülüğü getirmediğinden kaynaklı olarak iyiniyetin korunmamasını haklı çıkaracak bir durum yoktur diye düşünüyorum.

Sayın tektutan, görüşlerinize aynen katılıyorum. Bir hocama bu konudan bahsettiğimde doktrinde bu görüşü savunanların olduğunu ve de bunun gerekçesinin haczin, haciz kararı verildiği anda hükümlerini doğuran kanundan doğan bir tasarruf yetkisi kısıtlaması olduğunu söyledi. Ancak sizin de belirttiğiniz üzere, bu durumun MK 1023 hükmünü bertaraf etmesini haklı kılacak bir gerekçe yok ortada. Bu durumu yukarıda paylaştığım fikri savunan hocama, Sayın Prof.Dr. İlhan Helvacı'yla da konuşacağım. Bu yıl kendisinden Teminat Hukuku dersi alacağım.