Apartman yöneticiliği genel kurul kararı hakkında

Meslektaşlarım merhaba müvekkilin hisseli maliki olduğu bir arsa üzerinde kaçak bina bulunmakta. Bu kaçak apartmanda Nisan 2021'de apartman genel kurul toplantısı yapılıyor ve toplantıda şu karar alınıyor: "binanın karot testinde riskli yapı olduğu, ancak güçlendirme ile tekrar kullanılabileceği Belediye'ce belirlendiğinde, 2 firmadan fiyat teklifi alınmasına, güçlendirme için bütçe oluşturulmasına, maliklerin payları oranında ödenmesine" denilerek ilgili maliklere belli miktar ödemeler yüklenmiş. Bu genel kuruldan müvekkil malikin haberi olmamış ve diğerleri katılarak karar almışlar. Sonra apartman yöneticiliği müvekkile icra takibi başlatıp genel kurul kararındaki tutarı istemiş, müvekkil itiraz süresini kaçırmış ve takip kesinleştiği için menfi tespit davası açmayı planlıyorum. Ancak aklıma takılanları size sormak istedim. Aşağıda sorularımı sıralamak isterim.

1) Kaçak apartmanın bulunduğu taşınmaz ortaklığın giderilmesi ile açık artırmayla satıldı ve ihale alıcısına tescil edildi, şimdi artık ortada bir apartman yöneticiliği yok sanırım ya da nasıl sona erecek apartman yöneticiliği bilmiyorum. Burada artık icra takibinde alacaklı apartman yöneticiliği mi olmalı? Nasıl devam etmeli süreç? Buradan nasıl bir itiraz yapabilirim taraf teşkilinden diye düşünüyorum.

2) Apartman kaçak olduğu için apartmanın aldığı karar yine de Kat Mülkiyeti Kanunu'na mı tabi? Yani kaçak apartmandakilerin aldığı karar kat malikleri kurulu kararı olarak mı geçiyor çünkü kat mülkiyeti yok arada? Bu sebeple dava açma sürelerini merak ediyorum çünkü Apartman genel kurul kararı alırken hiçbir ilan, çağrı vs bir şey yapmadığından müvekkilin haberi olmamış ayrıca belirlenen ödeme yapılmadığı gibi binanın "riskli olmadığı" "güçlendirmeye ihtiyacı olmadığı" gibi hususlar da belediyece tutanak altına alınmış yani kararın içeriği de yalan aslında. Ancak kat mülkiyeti kararlarına karşı, karar veya öğrenme tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal açılabildiği için süre kaçtı diye düşünüyorum. Burada herhangi bir riskli yapı olmadığı, belirlenen güçlendirme bütçesi asla meydana gelmediği, apartman yöneticisi tarafından böyle bir ödeme de zaten yapılmadığı gibi iddiaları ancak 1 ay içerisinde mi ileri sürmem gerekiyor yoksa başka bir hukuki yol var mı?

3) Bir de yokluk ve butlan üzerinden gitmeye çalışmak istiyorum; burada güçlendirme, riskli yapılara ilişkin bir bütçe oluşturulmuş. Riskli yapılara ilişkin güçlendirme yapılması kararı, güçlendirme bütçesi ayrılması gibi durumlarda oy nisabının 4/5 olması gerektiği yönünde de yazı okudum, 2/3 olması gerektiği yönünde de görüş okudum. Çünkü toplantıda alınan karar 3/4 ile kabul edilmiş. Eğer 4/5 diyebileceksek direkt yokluk'tan gitmeyi de planlıyorum çünkü 3/4 sağlamıyor 4/5 çoğunluğu. Ayrıca yokluk ve butlanın içerisine ne girebilir onları da ekstra düşünüyorum mesela toplantıya çağrı vs yok, hiç öyle bir ödeme yok, riskli yapı belirlemesi dahi yok gibi şeyler iptal mi olur butlan mı olur bilmiyorum.

Çok vaktim yok, yardımlarınıza çok ihtiyacım var meslektaşlarım. Çok teşekkürler.