Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Devir Borcu ve 3.Kişilerin Durumu

Müteahhit ile arsa sahibi kat karşılığı inşaat yapılması hususunda noterde düzenlenmiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıyorlar. Arsa sahibi henüz tapuyu müteahhide devretmiş değil. İnşaatın kabasının bittiği bir dönemde müteahhit, kendi paylarından bir kaç bölümü A adında bir şirkete adi yazılı şekilde satıyor- Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi adıyla yapıyorlar ama noterde yapılması gerektiğinden bihaberler-Satın alan A şirketi de bu gayrimenkulü bir başka B şirketine yine adi yazılı şekilde bir sözleşme ile satıyor. B şirketi de C'ye yine adi yazılı bir sözleşme ile satıyor. Her 3 sözleşmede de müteahhidin imzası ve taahhüdü var, yeni alıcıya devredeceğine dair. (Bu son sözleşmede müteahhit diyor ki ben A'ya sattım; A diyor ki ben B'ye sattım; B diyor ki ben C'ye sattım, ve müteahhit diyorki işte bu ifadeler doğru, ben tapuyu alınca son alıcı adına tescili taahhüt ediyorum) İnşaat tamamlanıyor, ama arsa sahibi tapuda ferağ işlemini gerçekleştirmeye yanaşmıyor, bir kaç boru eksik döşendi gibi beyanlarla. Müteahhit, arsa sahibine dava açıyor. Dava halihazırda devam ediyor. Bu davaya gayrimenkulde ikamet eden C müdahil olabilir mi? Olmadığı durumda sonuçtan ne şekilde etkilenir? Müteahhidin hak ve mallarına haciz konulması durumunda ya da müteahhitten bu bölümleri ilk satın alan A'nın ya da B'nin hak ve mallarına haciz konulması durumunda C'nin halihazırda oturduğu ve adi yazılı bir sözleşme ile ve fatura ile iktisap ettiği taşınmaz satılabilir mi? Fikirlerinizi acilen rica ediyorum. </I>

Geçersiz sözleşmeler sözkonusu olduğu için, herkes sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldığı şeyi iade etmekle yükümlüdür. Bu nedenle C, B'den; B, A'dan; A ise müteahhidden; aldığı şeyi iade edecek, verdiği şeyi talep edecektir.

Alıntı: Müteahhidin hak ve mallarına haciz konulması durumunda ya da müteahhitten bu bölümleri ilk satın alan A'nın ya da B'nin hak ve mallarına haciz konulması durumunda C'nin halihazırda oturduğu ve adi yazılı bir sözleşme ile ve fatura ile iktisap ettiği taşınmaz satılabilir mi? Fikirlerinizi acilen rica ediyorum

Yukarıdaki bilgiler ışığında A ve B konu dışıdır. Onların borcu nedeniyle müteahhide veya arsa sahibine ait taşınmaza haciz tatbik edilemez. Müteahhidin borcu nedeniyle taşınmaza haciz tatbik edilemezse de, yerine geçilerek(yetki belgesi)işlem yapılabilecektir. Bu durumda da C konu dışıdır.

Teşekkür ederim Suat Bey. Şu Yargıtay Kararını okumanızı rica ediyorum, merak ediyorum fikriniz değişecek mi diye. Tekrar teşekkürler.

ÖZET: Mahkemece davalılar arasında arsa karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı, bunun resmi şekilde yapılıp yapılmadığı ve davacıya yapılan satışın alacağın temliki hükümlerine göre geçerli olup olmadığı belirlenmelidir. Geçerli bir sözleşme bulunması halinde şimdiki gibi, aksi halde sözleşme geçersiz olacağından davacı bu geçersiz sözleşme nedeni ile verdiğini geri isteyebileceğinden davacının ödediği miktarın aynen tahsiline karar verilmesi gerekirken verilmemesi yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

(818 S. K. m. 162, 163, 213) (743 S. K. m. 634)

Dava: Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı esas davanın reddine, karşı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davacı karşı davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı, 29.8.1995 tarihli harici satış sözleşmesi ile 15 nolu bağımsız bölümü davalılardan satın aldığını, bu sözleşme gereği 500 dolar peşin, 7800 dolar da banka havalesi ile ödediğini, bu taşınmaz ile ilgili olarak bankadan kredi almak istediğinde bankanın yaptığı araştırmaya göre iskân izni alınmadığından kredi alamadığını, davalıların satıştan vazgeçerek 27.3.1998 tarihinde taşınmazı üçüncü şahsa sattıklarını belirterek ödediği 8300 doların fiili ödeme günündeki efektif kur üzerinden TL olarak veya aynen faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen karar verilmesini istemiştir.
Davalılardan M, M ve M.'dan cevap ve karşı dava dilekçelerinde, davacının serbest iradesi ile yaptığı sözleşmenin geçerli olduğunu, iskan raporu alınmasının satıcıya ait bir işlem olmadığını, davacının sözleşme gereği edimini yerine getirmediğini bu nedenle cezai şarttan sorumlu olduğunu belirterek davanın reddi ile davacının iddia ettiği ödemeler düşülerek 11.700 dolar cezai şartın davacı-karşı davalıdan tahsilini istemişlerdir. Mahkemece, tarafların imzası bulunan yazılı sözleşmenin geçerli olduğu, davacının edimini yerine getirmediği kabul edilerek; Y hakkındaki davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı M'dan dava tarihinden önce öldüğünden reddine, diğer davalılar yönünden esastan reddine, karşı davanın kabulü ile 11.700 doların fiili ödeme tarihindeki resmi kur karşılığının TL olarak davacı-karşı davalıdan alınarak davalı -karşı davacılara verilmesine karar verilmiş, hüküm davacı- karşı davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı ile davalılar arasında 29.8.1995 tarihli sözleşme adi şekilde düzenlenmiştir. Satışa konu olan 15 nolu bağımsız bölüm inşaatı tamamlanmış villadır. BK 213 ve MK 634 maddeleri gereğince tapulu taşınmazların satımı resmi şekilde yapılmalıdır. Resmi şekilde yapılmayan bu satışlar geçerli değildir. Ancak satışı vaat edenler arsa sahipleri ile birlikte yüklenicilerde vardır. Yükleniciler, arsa sahipleri ile arsa karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapmakta iseler ve davacıya satışı vaat edilen villanın da yüklenicilere verilmesi gereken villa olması ve yüklenicilerle arsa sahipleri arasındaki arsa karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmış olması halinde davacıya yapılan bu satış alacağın temliki hükümleri çerçevesinde geçerli kabul edilebilir. Ancak dosyadan bu husus açıkça anlaşılamamaktadır. O halde mahkemece öncelikle davalılar arasında arsa karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı, bunun resmi şekilde yapılıp yapılmadığı ve davacıya yapılan satışın alacağın temliki hükümlerine göre geçerli olup olmadığı belirlenmeli ve geçerli bir sözleşme bulunması halinde şimdiki gibi, aksi halde sözleşme geçersiz olacağından davacı bu geçersiz sözleşme nedeni ile verdiğini geri isteyebileceğinden davacının ödediği miktarın aynen tahsiline karar verilmesi gerekir. Eksik inceleme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 08.02.2000 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Alıntı: Yazan avesrademr Teşekkür ederim Suat Bey. Şu Yargıtay Kararını okumanızı rica ediyorum, merak ediyorum fikriniz değişecek mi diye. Tekrar teşekkürler. ÖZET: Mahkemece davalılar arasında arsa karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı, bunun resmi şekilde yapılıp yapılmadığı ve davacıya yapılan satışın alacağın temliki hükümlerine göre geçerli olup olmadığı belirlenmelidir. Geçerli bir sözleşme bulunması halinde şimdiki gibi, aksi halde sözleşme geçersiz olacağından davacı bu geçersiz sözleşme nedeni ile verdiğini geri isteyebileceğinden davacının ödediği miktarın aynen tahsiline karar verilmesi gerekirken verilmemesi yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. (818 S. K. m. 162, 163, 213) (743 S. K. m. 634) Dava: Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı esas davanın reddine, karşı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davacı karşı davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü: Karar: Davacı, 29.8.1995 tarihli harici satış sözleşmesi ile 15 nolu bağımsız bölümü davalılardan satın aldığını, bu sözleşme gereği 500 dolar peşin, 7800 dolar da banka havalesi ile ödediğini, bu taşınmaz ile ilgili olarak bankadan kredi almak istediğinde bankanın yaptığı araştırmaya göre iskân izni alınmadığından kredi alamadığını, davalıların satıştan vazgeçerek 27.3.1998 tarihinde taşınmazı üçüncü şahsa sattıklarını belirterek ödediği 8300 doların fiili ödeme günündeki efektif kur üzerinden TL olarak veya aynen faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen karar verilmesini istemiştir. Davalılardan M, M ve M.'dan cevap ve karşı dava dilekçelerinde, davacının serbest iradesi ile yaptığı sözleşmenin geçerli olduğunu, iskan raporu alınmasının satıcıya ait bir işlem olmadığını, davacının sözleşme gereği edimini yerine getirmediğini bu nedenle cezai şarttan sorumlu olduğunu belirterek davanın reddi ile davacının iddia ettiği ödemeler düşülerek 11.700 dolar cezai şartın davacı-karşı davalıdan tahsilini istemişlerdir. Mahkemece, tarafların imzası bulunan yazılı sözleşmenin geçerli olduğu, davacının edimini yerine getirmediği kabul edilerek; Y hakkındaki davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı M'dan dava tarihinden önce öldüğünden reddine, diğer davalılar yönünden esastan reddine, karşı davanın kabulü ile 11.700 doların fiili ödeme tarihindeki resmi kur karşılığının TL olarak davacı-karşı davalıdan alınarak davalı -karşı davacılara verilmesine karar verilmiş, hüküm davacı- karşı davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı ile davalılar arasında 29.8.1995 tarihli sözleşme adi şekilde düzenlenmiştir. Satışa konu olan 15 nolu bağımsız bölüm inşaatı tamamlanmış villadır. BK 213 ve MK 634 maddeleri gereğince tapulu taşınmazların satımı resmi şekilde yapılmalıdır. Resmi şekilde yapılmayan bu satışlar geçerli değildir. Ancak satışı vaat edenler arsa sahipleri ile birlikte yüklenicilerde vardır. Yükleniciler, arsa sahipleri ile arsa karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapmakta iseler ve davacıya satışı vaat edilen villanın da yüklenicilere verilmesi gereken villa olması ve yüklenicilerle arsa sahipleri arasındaki arsa karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmış olması halinde davacıya yapılan bu satış alacağın temliki hükümleri çerçevesinde geçerli kabul edilebilir. Ancak dosyadan bu husus açıkça anlaşılamamaktadır. O halde mahkemece öncelikle davalılar arasında arsa karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı, bunun resmi şekilde yapılıp yapılmadığı ve davacıya yapılan satışın alacağın temliki hükümlerine göre geçerli olup olmadığı belirlenmeli ve geçerli bir sözleşme bulunması halinde şimdiki gibi, aksi halde sözleşme geçersiz olacağından davacı bu geçersiz sözleşme nedeni ile verdiğini geri isteyebileceğinden davacının ödediği miktarın aynen tahsiline karar verilmesi gerekir. Eksik inceleme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 08.02.2000 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Değişmedi. Çünkü karar yazdıklarımı doğrulamaktadır. Yani Yargıtay da benim gibi düşünmektedir.

"Yükleniciler, arsa sahipleri ile arsa karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapmakta iseler ve davacıya satışı vaat edilen villanın da yüklenicilere verilmesi gereken villa olması ve yüklenicilerle arsa sahipleri arasındaki arsa karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmış olması halinde davacıya yapılan bu satış alacağın temliki hükümleri çerçevesinde geçerli kabul edilebilir." Bu kısmını kastediyorum. Yargıtay Kararında bu tırnak içinde bahsedilen dosyada gerçekleşmediğinden verilen hüküm karardaki gibi. Esas olan tırnak içindeki kısım.

Konunun üzerinden uzun zaman geçmiş lakin -araştırma yapacaklar için- forumdaki birtakım yanlışların düzeltilmesi gerektiği saikiyle:

Alıntı: Yazan avesrademr Müteahhit ile arsa sahibi kat karşılığı inşaat yapılması hususunda noterde düzenlenmiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıyorlar. Arsa sahibi henüz tapuyu müteahhide devretmiş değil... müteahhit, kendi paylarından bir kaç bölümü A adında bir şirkete adi yazılı şekilde satıyor- ... A şirketi de bu gayrimenkulü bir başka B şirketine yine adi yazılı şekilde bir sözleşme ile satıyor. B şirketi de C'ye yine adi yazılı bir sözleşme ile satıyor...

1- Sorudaki tüm sözleşmeler geçerlidir; başka bir deyişle anlatılan somut duruma dair geçersiz sözleşmeden mütevellit sebepsiz zenginleşme değerlendirmesi yapılamaz:

a- Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki KKİS noterde düzenleme şeklinde akdedilmekle;
b- Yargıtay'ın kabulü; müteahhidin, KKİS'ndeki edimlerini ifası ile arsa sahibine karşı kişisel hak kazandığı (arsa sahibinden, KKİS'nde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu isteme hakkı) ve bu hakkın, kişisel hak olması sebebiyle; 3.kişilere devrinin de “alacağın temliki” hükmünde olduğu yönündedir*. Böylece müteahhit ile A; A ile B ve B ile C arasındaki sözleşme BK m.163/TBK m.184 gereği tahriri/yazılı şekilde akdedilmekle; geçerlidir.

Alıntı: Yazan avesrademr ... İnşaat tamamlanıyor, ama arsa sahibi tapuda ferağ işlemini gerçekleştirmeye yanaşmıyor, bir kaç boru eksik döşendi gibi beyanlarla. Müteahhit, arsa sahibine dava açıyor. Dava halihazırda devam ediyor. Bu davaya gayrimenkulde ikamet eden C müdahil olabilir mi? ...

2- Boruların eksik döşenmesi v.b. hususlar var ise eksik işler söz konusu olmakla inşaat tamamlanmamış demektir. Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki davada mahkeme, bilirkişi vasıtasıyla inşaat seviyesini belirler.
(Bu aşama sonrası birçok ihtimal ortaya çıkar; değerlendirme yapabilmek için sözleşme ve somut durumu bilmemiz gerekir.).

3- C, davaya müdahil olabilir veya C, halefi olduğu müteahhidin inşaatı bitirdiği (KKİS'ndeki edimini ifa ettiği) inancında ise; müteahhitle arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası da açabilir. Tapu iptal-tescil davası ikame edilirse mahkeme, müteahhidin arsa sahibine ikame ettiği davayı bekler ve o davaya göre karar ittihaz eder.

* Yargıtay'ın bu değerlendirmesi birçok yönden eleştiriye açıktır. Fakat halihazırdaki uygulama budur.

P.S: KKİS konusu, meyvedir; somut duruma göre bazen elma olur, bazen armut, bazen ayva ... v.s. ... Hukuki deyişiyle; her olay, kendi şartları içinde değerlendirilir.

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Konunun üzerinden uzun zaman geçmiş lakin -araştırma yapacaklar için- forumdaki birtakım yanlışların düzeltilmesi gerektiği saikiyle: 1- Sorudaki tüm sözleşmeler geçerlidir; başka bir deyişle anlatılan somut duruma dair geçersiz sözleşmeden mütevellit sebepsiz zenginleşme değerlendirmesi yapılamaz: a- Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki KKİS noterde düzenleme şeklinde akdedilmekle; b- Yargıtay'ın kabulü; müteahhidin, KKİS'ndeki edimlerini ifası ile arsa sahibine karşı kişisel hak kazandığı (arsa sahibinden, KKİS'nde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu isteme hakkı) ve bu hakkın, kişisel hak olması sebebiyle; 3.kişilere devrinin de “alacağın temliki” hükmünde olduğu yönündedir*. Böylece müteahhit ile A; A ile B ve B ile C arasındaki sözleşme BK m.163/TBK m.184 gereği tahriri/yazılı şekilde akdedilmekle; geçerlidir. 2- Boruların eksik döşenmesi v.b. hususlar var ise eksik işler söz konusu olmakla inşaat tamamlanmamış demektir. Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki davada mahkeme, bilirkişi vasıtasıyla inşaat seviyesini belirler. (Bu aşama sonrası birçok ihtimal ortaya çıkar; değerlendirme yapabilmek için sözleşme ve somut durumu bilmemiz gerekir.). 3- C, davaya müdahil olabilir veya C, halefi olduğu müteahhidin inşaatı bitirdiği (KKİS'ndeki edimini ifa ettiği) inancında ise; müteahhitle arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası da açabilir. Tapu iptal-tescil davası ikame edilirse mahkeme, müteahhidin arsa sahibine ikame ettiği davayı bekler ve o davaya göre karar ittihaz eder. * Yargıtay'ın bu değerlendirmesi birçok yönden eleştiriye açıktır. Fakat halihazırdaki uygulama budur. .

Güzel toparlamışsınız, teşekkürler. Yargıtay bazen adaleti tesis etmek için aşırı şekilcilikten kurtulmak gerekliliğini isabetle uygulayabiliyor. (YHGK.23.6.2004, 2004/12-350 E., 2004/379 K.) Bu tür olaylarda da iyiniyetli vatandaşları korumak için aynı yöntemi doğru olarak uygulamaya devam ediyor.