TBK Md. 316 Kapsamında Tahliye

Meslektaşlarım merhabalar,
müvekkilin kiracısının psikolojik sorunları var sürekli olarak komşulara ve müvekkile hakaret ediyor, evde dış kapı açık bir biçimde dolaşıyor kapatması gerektiğini söylendiğinde hakaretlere devam ediyor, elimizde iki haklı ihtar olmasına rağmen TBK md.316 kapsamında özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu ihlal ettiği gerekçesiyle tahliye edebilir miyim ?
TBK md.352 kapsamında iki haklı ihtarla mı yoksa TBK md. 316 kapsamında özen yük ihlal ettiği gerekçesiyle mi tahliye davası açmak mantıklı olur ?
Şimdiden, teşekkürler.


NOT : komşular oy birliği ile tanık duracaktır.

352/2 kira bedelinin ödenmemesine ilişkindir, sizin dayanacağınız madde 316. Dava açmadan önce o maddede belirtilen ihtar koşulunu yerine gelmesi gerekir (ihtarda 30 gün içinde aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde 30 gün sonunda akdin feshedilerek tahliye davası açılacağı açıkça yazılmalıdır)

Üstadım dönüş için teşekkürler, 316 kapsamında tahliye ederken tanık beyanı yeterli olur mu ayrıca 316 için 352/2'den daha hızlı tahliye kararı alacağımı düşünüyorum bu konuda yanılıyor muyum ?

352/2 daha hızlı bir tahliye yoludur, çünkü "teknik"tir. Kiracı aynı kira dönemi içinde iki kez kirayı geç ödediyse ve siz de bunu ihtarla ispat edebiliyorsanız, yargılamada başkaca tartışacak birşey olmaz, 1-2 celse de tahliye edersiniz.

316 daha karışık ve uzun bir tahliye yoludur çünkü "rahatsızlık" kavramı görecelidir ve her ne kadar siz komşu tanıklarla vs. bunu ispat etmeye çalışacaksanız da, karşı taraf da mutlaka bunların art niyetli olduğunu iddia edecektir. (Mesela aslında sizin tahliye amacınız olduğunu, komşuların da sizin tanıdıklarınız olduğu için bu konuda size destek verdiğini, aslında rahatsızlık olmadığını, tam aksine komşuların kendisini rahatsız ettiğini vs. mutlaka iddia edecektir).

Neticede 316'yla giderken tanık delili kaçınılmazdır ancak yukarıda savunmalarla karşılaşılacağı düşünülerek bu delili kuvvetlendirmek önerilir. Mesela komşular rahatsızlık verdiğini iddia ediyorlarsa, yasal işlem yapmışlar mı? Polis çağrılmış mı, tutanak tutulmuş mu, komşular savcılığa başvurmuş mu, kat malikleri kurulunda gündeme maddesi yapılmış mı, yönetici ihtar çekmiş mi, tüm bunların sonuçları neler olmuş bunların da yargılamada sorgulanması gündeme gelebilir. Kısacası 316 kolay bir tahliye yolu değildir, çünkü objektif değil, subjektif kriterlere dayanır.


Öte yandan komşulara rahatsızlık verilmesi söz konusuysa, neden 352/2'yi gündeme getirdiğinizi tam anlayamadım çünkü bu sebepten gidiliyorsa 352/2'nin konuyla bir alakası yok. Komşulara rahatsızlıkla birlikte İLAVETEN kiranın da iki kez geç ödenmesi söz konusu olduğu için bu maddeden bahsediyorsanız, o zaman iki sebebe dayanarak iki ayrı dava da açabilirsiniz.

Üstadım elimde hem iki haklı ihtar mevcut hem de 316 kapsamında tanık beyanları ancak 352 kapsamında tahliye davasını açmam için sözleşmenin yenileme tarihini beklemem gerekmeyecek mi ?
Bir de 352 kapsamında ihtar çektikten sonra ödeme yapılması haklı ihtar niteliğini değiştirmiyor değil mi?
Genç bir meslektaş olduğum icin temel şeyleri bilmiyor olabilirim, kusura bakmayın, tekrardan teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan BekenBey Üstadım elimde hem iki haklı ihtar mevcut hem de 316 kapsamında tanık beyanları ancak 352 kapsamında tahliye davasını açmam için sözleşmenin yenileme tarihini beklemem gerekmeyecek mi ? Bir de 352 kapsamında ihtar çektikten sonra ödeme yapılması haklı ihtar niteliğini değiştirmiyor değil mi? Genç bir meslektaş olduğum icin temel şeyleri bilmiyor olabilirim, kusura bakmayın, tekrardan teşekkür ederim.

316 kapsamında dava açmak için ihtar çekmeli, 30 gün süre vermeli ve ihtarın tebliğinden itibaren 30 gün beklemelisiniz. 31. gün davayı açabilirsiniz.

352/2 kapsamında dava açmak için aynı kira döneminde 2 haklı ihtarınız olmalı ve sözleşmenin bitim tarihini beklemelisiniz.

İhtarın "haklı" olabilmesi için çekilmiş olması yeterli değildir, ödemenin ihtarın tebliğinden sonra olması gerekir.