Mecurun devri -sıfatı bulunmayan kiracı

Müvekkilimin kiracısı;hava parası alarak kreş olarak kullandığı mecuru 3.bir kişye devretmiş.İşgalcilere karşı genel olarak idari yol -özel yada siyasal ilişkiler devreye girmediikçe- asla sonuç vermiyor.İdare başvuruları :"Konu hukuki ihtilaftır, yargıya başvurunuz" diye karşılıyor.O nedenle bu yoldan ümitli değilim.Bu durumda eski kiracı hakkında akde aykırılıktan mı dava açmalı,yoksa kiracı sıfatı taşımayan kişi aleyhine "müdahalenin men'i" davası yada başkaca bir hukuki sebebe dayalı bir dava mı ikame etmelidir ? Teşekkürler - Bozburun

Olayınızda kiranın devri meselesi var. Kira sözleşmesinde kiranın devri açıkça yasaklanmamışsa,kiracının,kendi kirasını devretmesi mümkündür. Ancak,sözleşmede devir yasağı var ise,asıl kiracıya karşı akde aykırılıktan tahliye davası açılmalıdır. Bu durumda davalı,ilk kiracı olmak zorundadır. Kiraya veren taraf,kiranın devri durumunda.ancak kendi akidi olan ilk kiracıya karşı dava açma hakkına sahip olup ilk kiracı aleyhine verilecek tahliye kararı alt kiracı hakkında da hüküm ifade edecektir. Alt kiracı,kendisine kirayı devreden ilk kiracının mecurda oturma süresine tabidir. Alt kiracıya karşı açılacak tahliye davası husumet yokluğundan, men i müdahale davası ise,kirayı devralmış olduğu için hukuki dayanak bulamayacağından reddedilebilir.

Değerli meslekdaşım,
Alt kiracı komunumundaki kişi (A), bizim kiracımızla(K) bir "kira sözleşmesi devir" mukavelesi imzalamış değil.K, A dan bir hava parası almış "sen kirayı gene çocuk yuvası adı altında gönder,bu iş böylece devam eder" demiş. A nın kira hukuku ve devir yasağı
hükümleri hakkında bilgisi olmadığı icin durumda bir anormallik görmemiş.(Üstelik bir de avukatı var) Hava parası öderken yuvada kayıtlı çocuların da yuvada kalacağı sözü vermesine rağmen K bu sözüne uymadığı icin şimdi A nın ödeme yapması imkânsız hale gelmiş.Tahliye istemimiz bundan kaynaklanıyor. Bu işin hikâye kısmı. K aleyhine açılacak davada taraf teşkili : tebligat+zabıta tahkiki+ilânen tebligat nedenleriyle zaman alacağı için,doğrudan mecurdaki kişi A aleyhine müdahalenin men'i davası açmayı düşündüm.Çünki böyle bir davada karşımıza imzası kanıtlanır bir devir sözleşmesi çıkması mümkün

Sn.Meslekdaşım Av.Hatun Olguner
İlgi ve yardımınıza çok teşekkür ederim.Yargıtay'ın aşağıya aldığım kararları da sizin görüşünüz doğrultusunda.Özet olarak 6570 s.k.nun 12.maddesi uyarınca akde aykırılık sebebiyle kiracı ve fuzuli şâgil konumundaki alt kiracı aleyhine tahliye davası açmak mümkün.Kiracı bakımından aykırılığın giderilmesi için çekilmiş ve sonuçsuz kalmış bir ihtara gerek varken,fuzuli şâgil hakkında ayrıca ihtara gerek görülmüyor.
Bu tür olaylarda Müdahalenin men'i davasının açılabilmesi için gereken koşullar ise farklı. O konuya açıklık getirn kararın ilgili bölümünü de gene notuma ekliyorum.
Tekrar teşekkürler.


Yargıtay
6.Hukuk Dairesi
E.1992/1204
K.1992/1553
T.5.2.1992

FUZULİ İŞGAL
KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK

6570 SAYILI. YASA'NIN 12. MADDESINE GÖRE AÇILACAK TAHLİYE DAVASI KİRACI VE FUZULİ ŞAGİL HAKKINDA BİRLİKTE AÇILABİLİR.

6570/md. 12

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar, davalılardan K. tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla; dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, akde aykırılık sebebiyle kiralananın tahliyesi isteminden ibarettir. Mahkeme, davayı kabul etmiş; hüküm, davalı K. vekili tarafından temyiz olunmuştur.

6570 sayılı Yasanın kapsamına giren yerler için bu Yasanın 12. maddesi uyarınca akte aykırılıktan kiracı veya fuzuli şagil hakkında birlikte veya bunlardan istenen hakkında müstakilen tahliye davası açılabilir. Aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olmadığı için her ikisi için birlikte dava açma mecburiyeti yoktur. Kiracı için açılacak davada daha önce kiracıya süreli ihtar tebliğ edilerek kiralananın akte uygun hale getirilmesinin istenmesi ve bunun neticesiz kalması şarttır. Fuzuli şagil hakkında açılacak davada böyle bir ihtar tebliği gereği yoktur.


Yargıtay
6.Hukuk Dairesi
E.1993/5604
K.1993/5720
T.13.5.1993

FUZULİ İŞGAL
SEBEPSİZ ELATMA

6570 SAYILI. KANUN’UN KABUL ETTİĞİ ANLAMDA İŞGALDEN SÖZ EDİLEBİLMESİ İÇİN, İŞGALCİNİN O YERİN ASIL KİRACISI İLE ANLAŞARAK YA DA ONUNLA OLAN BİR İLİŞKİDEN YARARLANARAK İŞGAL ETMİŞ OLMASI GEREKİR.

……………………………………….Olayda davacı, davalıların taşınmazda ne sıfatla bulunduklarını sorduğunu, kiracı olmadıklarını ve mülkiyet iddiası ile orada oturduklarını saptadığını, gerçekte kendisinin malik olduğunu iddia ederek davalıların bu taşınmazdan çıkarılmasını istediğine göre, iddia olunan bu olgulara ve isteğe göre davanın tapulu taşınmaza el atmanın önlenmesi olarak nitelendirilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece öncelikle dava tarihi itibariyle taşınmazın değerini saptamak, davaya bakmanın mahkemenin görevi içinde olup olmadığını belirlemek ve mahkeme görevinde ise mülkiyet uyuşmazlığını o davanın niteliğine göre kendi şartları içerisinde çözümlemek gerekir. Bu yolda işlem yapılmadan, davanın nitelendirilmesinde hataya düşülerek yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır

Alt kiracı aleyhine kiralayan tarafından dava açılamayacağına ilişkin çok sayıda içtihat var. Aynı konuda davam vardı ve o kapsamda savunma yapıp husumet yoklugundan davanın reddine dair karar almıştık. Fuzuli şagil ile alt kiracılık farklı. Konu alt kira olarak anlaşılıyor. Yarın kararları alıntılarım.

Karara konu dava birinci kiracıya karşı açılmış. Alt Kira veya devralma durumuna göre durum tartışılıyor. Bir de fuzuli şagil meselesi var. Bu üç kavramın çok iyi ayırt edilmesi gerek. Sizin önünüze ise nasıl bir sözleşme getirecekleri meçhul. İkinci bir yol olarak, Anaokullarının Milli Eğitim tarafından sıkı izlendiğini duymuştum. Eğer kayıtlı görünen kişinin okulu işletmediği yönünde bir şikayette bulunursanız durumun tespiti halinde zaten lisansları son bulacaktır. Bunu karşı tarafa iletmeniz bile yeri tahliye etmelerine sebep olabilir.
T.C. YARGITAY
12.Hukuk Dairesi
Esas: 1993/1580
Karar: 1993/6187
Karar Tarihi: 06.04.1993


Dava: Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine; bu işle ilgili dosya mahallinden Daireye 29.1.1993 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: 51 örnek ödeme emri 22.5.1992 tarihinde borçluya tebliğ edilmiş, borçlu 29.5.1992 tarihinde İcra Müdürlüğüne itiraz etmiş, kira sözleşmesindeki devir yetkisine dayanarak kiralananı Ali İhsan'a devrettiğini, kira bedellerinin bu kişi tarafından Erol ve İbrahim adına Vakıflar Bankası Bursa Merkez Şubesi Müdürlüğü nezdinde açtığı müşterek hesaba ödediğini, kira borcu olmadığını ileri sürmüştür. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kiracının kiralananı dilediği bedel ve şartlarla devir ve kiraya vermekte yetkili olduğu belirtilmiştir. Borçludan kiralananı Ali İhsan'a devrettiğine ilişkin sözleşme veya kiraya verdiğine dair kira sözleşmesi istenmesi ayrıca devir tarihinin vergi dairesinden sorulması, borçlunun kiralananı Ali İhsan'a devrettiğinin anlaşılması halinde devirle kiralayan ile devralan kişi arasında aynı şartlarla yeni bir kira ilişkisi doğacağı, borçlunun kiracılık sıfatının kalmayacağı gözetilerek tahliye isteminin reddi ve devir tarihine göre borçlunun borcu var ise, bu miktar hakkında itirazın kaldırılması, Ali İhsan alt kiracı ise, borçlunun kiracılık sıfatı devam edeceğinden kiralananın tahliyesine ve itirazın kaldırılmasına karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulü isabetsizdir.
Sonuç: Borçlu vekilinin temyiz itirazının kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK.nun 366. ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 6.4.1993 gününde oybirliği ile karar verildi.
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

Ben buradaki meselenin alt kiracı ilişkisi değil kiranın devri ile ilgili olduğunu düşünüyorum.Bu açıdan sayın Olguner'in ilk mesajındaki görüşlerine katılmıyorum.6570 sayılı kanunun 12.maddesi ile kiranın devri yasaklanmıştır.Yani sözleşmede hüküm olmasa bile kiranın devri yasaktır.Kaldı ki kira sözleşmelerinin matbu kısmında da kiranın devrinin yasaklandığı yazılıdır.Yasanın ilgili maddesi:
Madde 12 - Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez.
Kira akdinin esas gayesi itibariyle başkalarına kiralanması lazım ve mütat olan (Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller bütün gayrimenkulün devri veya kiralanması hali müstesna olmak üzere yukardaki fıkra hükmüne tabi değildir.
Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir.
Fuzuli şagiller hakkında 5917 sayılı kanun hükümlerinin tatbikı da istenebilir.

Bu halde kiraya veren açısından yapılması gereken, kiracı için süreli ihtar çekilerek akde aykırılığın giderilmesini talep etmek (Bu zorunludur) ve sonuçsuz kalırsa akde aykırılıktan dolayı akdin feshi ve tahliye davası açmak.Yeni kiracı içinse fuzuli işgalden tahliye davası açmak.Ben her ihtimale binaen, ihtardaki süreler geçtikten sonra mecurda bir tespit yaptırmanızı tavsiye ederim.Akde aykırılığı ispat açısından gerekli olabilir.
Her ikisi içinde aynı davada ya da ayrı ayrı davalarda talepte bulunulabileceği de zaten sayın Bozburun'un da ibraz ettiği kararda belirtilmiş.Saygılarımla.

Gerçekten,Can Doğanel"in dikkat çektiği gibi,olayda devir mi ?, alt kira mı ? , sözleşmede kiranın devrine yetki verilmiş mi ?,verilmemiş mi ? gibi sorular ve bu sorulara verilecek cevaplara;yanlar arasındaki sözleşme,şartları,kapsamı,fiili duruma göre çözüm şekli değişebilecek bir konu.

Kiranın devri ile alt kira farklı hukuki sonuçlar üretiyor. Soruya konu olayda alt kira ilişkisi var gibi görünüyor ise de ; kiranın devri mi,alt kira mı olduğunu, olayın somut verileri ortaya koyacağı için ; sözleşme incelenip ;

1- Kiranın devrine sözleşmede müsaade edilmiş ve kiranın devri sözkonusu ise ; kira ilişkisinin kiraya veren ile kirayı devralan arasında devam edeceği ve kirayı devreden ilk kiracı ile kiraya veren arasında hukuki bağ kalmamış olacağı;tahliye davasının,sebeplerine göre kirayı devralan ve içinde bulunan yeni kiracıya karşı açılabileceği(burada,kiranın,
sözleşmedeki devir serbestisi nedeniyle kiralayanın iradesi ile devredilmiş olduğu ve yeni kiracı ile arasında bu nedenle önceden mevcut rıza nedeniyle kira ilişkisi doğmuş olacağı kabul ediliyor);

2-Şayet ilk kiracı, mecuru alt kira sözleşmesi ile kendi kiracısına kullandırmakta ise ; bu durumda kiranın devri değil,alt kira ilişkisi mevcut olacak,kiraya veren ile ilk kiracı arasındaki kira ilişkisi devam edecek,alt kiracı ise kendi kiralayanı olan ilk kiracı ile hukuki ilişki içinde olacak,kiraya verenin,haklı sebepleri var ise,kendi kiracısı olan ilk kiracıya karşı tahliye davası açması gerekecek,ilk kiracı hakkında verilen tahliye kararı alt kiracı hakkında da hüküm ifade edecektir.Soruya konu olayda,kiranın alt kira sözleşmesi ile aktarılmış olup olmadığı belli değildir,ancak,dersane açılmış olması,ilk kiracı ile bu işletme arasında bir kira sözleşmesi yapılmış olması ihtimalini baskın ihtimal olarak düşündürüyor. Kira sözleşmesinin bulunmaması halinde öyle bir işletmenin faaliyete başlaması zordur.

Bu nedenle alt kiracı durumunda olmaları halinde,haklı tahliye sebeplerinden
biri ile veya akte aykırılık nedeniyle ilk kiracı hakkında(tabii ki,yasal prosedür gereği ihtar çekilmesi,diğer şartların yerine getirilmesi kendi konusuna ait olmak üzere) "akde aykırılık nedeniyle tahliye" davası açılması ve böylece,kiraya verenin iradesi dışında oturan ikinci/alt kiracı ile muhatap olmadan,kendi kiracısı hakkında açacağı dava sonucu alacağı tahliye ilamını alt kiracı hakkında da uygulama imkanı olduğundan ; bu yolu takip etmesi mümkün görünmektedir.

" ... İlk kiracıya boşaltma kararı verilmesi durumunda ikinci kiracı burada şagil durumuna düşmüş sayılır. Boşaltma kararı ile kiralanandan çıkarılması yasa gereğidir. 13 HD 28.3.1989 6606/2095
---------------------------------------------------
"...Kirayalanın alt kiracıya karşı dava hakkı yoktur.
... Eğer davalı kiraya verenin hiçbir iradesi olmaksızın alt kiracı durumunda ise davacıların ona karşı dava haklarının varlığından sözedilemez.Bu nedenle husumetin belirlenmesi gerekmekle,kararın bozulmasına :
6 HD 16.1.1995 13220-71
--------------------------------------------------
"... Dava fuzuli işgal ve ve fesih nedeniyle tahliye isteğine ilişkindir.Mahkeme davayı reddetmiş,davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacı dava dilekçesinde mülkiyeti kendilerine ait açık otoparkın M İnşaat Ltd Şkt ne kiraya verildiği halde,kiracı tarafından, davalı (A Y S ) ye kiraya verildiğini(alt kira sözleşmesi ile) bu nedenle davalının yapılan akdin 1.7.1994 tarihinde sona erdiğinden kiracılık sıfatı da kalmadığından tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

1.7.1993 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanan açık otopark olarak davacı belediye tarafından Mersin İnşaat Ltd Şkt ne kiraya verilmiştir. Kiracı şirket ise,kirası tahtındaki mecuru 3 yıllığına sözleşme ile davalıya(alt kiracıya) kiralamıştır. BU DURUMDA DAVALI FUZULİ ŞAGİL DEĞİL KİRACININ KİRACISIDIR.KİRACININ KİRACISI OLMA DURUMUNDA KİRAYA VEREN İLE İKİNCİ KİRACI ARASINDA BİR HUKUKİ İLİŞKİ DOĞMAYACAĞINDAN KİRALAYANIN KİRACININ KİRACISI (ALT KİRACI) ALEYHİNE TAHLİYE DAVASI AÇMASI MÜMKÜN DEĞİLDİR.
6 HD 7.3.1994 2333/205
---------------------------------------------------
Bu kararlardan ve uygulamadan anlaşıldığı kadarıyla,eğer olay konusu kiracı,bir alt kira sözleşmesi ile mecuru dersane işletmesine devretmişse alt kira ilişkisi sözkonusudur. Alt kira sözleşmesi yapılması durumunda ise,
devir serbestisi konusu önem taşımamaktadır. İlk mesajda bu konu,alt kira bakımından gereksiz bir irdeleme olmuştur.

Sayın Meslekdaşım Olguner
Görüş ve deneyiminiz benim için çok önemli.Örnek olarak verdiğiniz yargıtay kararına konu teşkil eden kira sözleşmesinde 3.kişiye devre izin verilip verilmediği belli değil.Böyle bir iznin olmadığını varsaydığımızda - ki benim olayımda da böyle bir izin yok- 6570 sayılı kanunun 12.maddesi anlamında fuzuli işgal nasıl oluşacaktır ? Kira sözleşmesindeancak açıkça 3.kişiye devir yetkisinin verilmesi halinde, yeni kiracı alt kiracı niteliğini kazanabiliyor.Böyle bir iznin olmadığı ahvalde elbette dava sırasında iki kiracı arasında yazılı yada sözlü bir kira ilişkisi olduğu öne sürülecektir.Hangi devralan "ben buraya kendiliğimden geldim girdim" diyecektir.6.Hukuk dairesinin kendi kararları ile çelişen o kararına bakılırsa 6570 sk.nun 12. maddesi yürürlükte sayılmıyor gibi bir görüntü ortaya çıkıyor.Beni tereddüde düşüren husus şu :

Şâgil hakkında red yada dava açılmaması sebepleriyle bir tahliye kararının
çıkmaması halinde ,-nasılsa mecurda bulunmayan- asıl kiracı hakkındaki
tahliye ilâmı ile, icra memuru ilamda adı geçmeyen (yada hakkındaki dava husumet yönünden reddedilmiş bir kişiyi ) nasıl tahliye
edecektir ? Mahkemenin taraf saymadığı bir kişiyi icra memuru nasıl taraf
sayacak da O'nun hakkında icra işlemi yapabilecektir ? ("Tahliye ilamımın
icrası sırasında mecurda 3.bir kişinin bulunması halinda icra memuru icra ha-
kiminden görüş alacaktır" hükmü malûmum.İcra hakimleri bu durumda genel-
likle " hadise bir dava konusudur" diye tahliyeye cevaz vermiyor.

Bu tereddüdümün sebebi ve muhatabı elbette siz değilsiniz .
Bir tarihte 6.H.D.nin yüzlerce kez verilmekle istikrar bulmuş bir kararına taban tabana zıt düşen bir mahkeme kararı bu dairece onanmış ve beni, çok zor du-
rumda bırakmıştı.Bu da acı bir meslek hatırası.

Tekrar selam ve saygılar.

Bozburun Arkadaş;

Bu mesaj ile sorduğunuz ve irdelenmesini istediğiniz konular, önceki mesajlarımda hakikaten net olarak farkları ile işlemediğimi benim de farkettiğim,ancak bu arada sizin konuyu sulhen hallettiğinizi düşündüğüm için bilahare yazmaktan vazgeçtiğim eksik kalan yönlere :

"Kiranın devri" ve " alt kira" arasındaki farklara ve bu farkların somut olaya uygulanışına dair.

Kiranın devri,6570 SK na tabi yerlerde devir yetkisinin açıkça verilmiş olmasına bağlıdır. Ancak,alt kirada durum farklı olup,açıkça yasaklanmamışsa,kiracı,mecuru alt kira ile kiraya verebilir. Zira alt kiracıya kiracılık hakkını
devreden ilk kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisi devam eder,kiracılık hak ve borçları asıl kiracı ile kiraya veren arasında tamamen sürer.. Bu nedenledir ki,asıl kiracı hakkındaki tahliye ilamı alt kiracıyı da bağlar ve asıl kiracının kiracılık sıfatı devam ettiği için davalı sıfatı da ona aittir.

Kiranın devrinde ise,sözleşmede kiracıya devir yetkisi verilmişse kiracı tüm hak ve borçları ile kiracılık hakkını devrederek aradan çekilir ve kira ilişkisi kiraya veren ile kirayı devralan arasında kurulur.Devir yetkisi olmadığı halde kirayı devralan ile hukuki bağ kuran ve kiraları uzun zaman kendisinden tahsil eden kiralayan devre zımnen muvafakat etmiş olmakla yine kirayı devralan ile akdi ilişkiye geçmiş sayılmaktadır.

Sizin olayınızda,konuyu,kira sözleşmesinde,
" kiracının kirayı devrine yasak " getirilip getirilmedi ği değil,
" kiraya vermesine yasak" getirilip getirilmediği ayrımına göre ele almak ve sözleşmede kullanılan kelimelere bakmak gerekmektedir. Eğer kira sözleşmesinde devir yasaklanmış,ama kiraya vermesi yasaklanmamışsa kiracı alt kira sözleşmesi ile mecuru kiraya verebilecek demektir.Aslında devir yasağı açıkça yazılı olmasa bile
6570 SK na göre,kanunen devir yasağı vardır. Ancak kiracının alt kiraya vermesi sözleşmede yasak değilse.BK hükümlerine göre kiracılık hakkını kiraya verebilecektir. Eğer kira sözleşmesinde kiracının mecuru kiraya vermesi yasaklanmış ve buna rağmen kiracı alt kira sözleşmesi ile kiraya vermişse,alt kiracı bu durumda fuzuli şagil olacaktır.Zira sözleşmede,kiraya vermek yasaklanmıştır. Sözleşmede "kiranın devri yasaktır,kiracı mecuru devredemez" kelimeleri " kiraya vermeyi" de kapsamamaktadır.
Kiracanan mecuru devri ile birlikte veya yalnızca "kiraya vermesi" açıkça yasaklanmış olmadıkça
kiracı mecuru alt kira sözleşmesi ile kiraya verebilecektir.

Olayınızda,mecuru devralanın hangi konumda olduğunu,ilk kiracı ile işgal edenler aleyhine tesbit talebinde bulunmak( sıfat ve hukuki durumlarını,aleyhlerine açılacak davalara esas olmak üzere mahkemece tesbit yapılmasını istemek) ve olay mahalline gidildiğinde kendilerince beyanda bulunulması ile öğrenmek mümkün olabilir.

Alt kira geçerli ve hukuki ise,haklı başka sebeple açılacak tahliye davası sonucu verilecek hüküm, icra dairesince rahatlıkla infaz edilebilecek ve içinde oturan kim olursa olsun ilam gereği tahliye sağlanacaktır.

Sayın Olguner
Aramızda son derece yararlı bir yazışma oluyor.Herkesin her zaman başına gelebilecek güncel bir konu hakkındaki görüş alış verinin diğer meslekdaşlara da yararlı olacağını umuyorum.Son mesajınızın bir yerinde aynen :
"Eğer kira sözleşmesinde devir yasaklanmış,ama kiraya vermesi yasaklanmamışsa kiracı alt kira sözleşmesi ile mecuru kiraya verebilecek demektir... Ancak kiracının alt kiraya vermesi sözleşmede yasak değilse.BK hükümlerine göre kiracılık hakkını kiraya verebilecektir" diyorsunuz.
6570 sayılı kanun özel bir kanundur.Hükümleri, genel bir kanun olan Borçlar Kanununa göre öncelikle uygulanmak durumundadır.Bu özel yasanın 12.maddesi : " Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez.....Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir."
hükmünü getirmiş bulunmaktadır. Buna göre kanun sizin önemle üzerinde durduğunuz ;
asıl kiracının kiracısı olma yada ondan mecuru devir alma hususlarında bir ayırım yapmamış bulunuyor.(Bir hususu bir kez daha vurgulayayım: Müvekkilimin kiracısı ile yaptığı sözleşmede devir yada kiralamaya izin veren hiç bir madde mevcut değil.)

Alt kira 6570 sayılı yasaya değil Borçlar Yasasına dayalı bir yoldur.Bu nedenle sözleşmede kiraya verme (Alt kiraya)verme yasağı yoksa kiracı mecuru kiraya verebilmektedir.Konumuzun özelliği de budur.Alt kira sözleşmesinin BK na göre yazılı olması gereklidir.

Konuyu tamamlaması açısından ilgili bir içtihadı da eklemekte fayda var :

" Dava fuzuli işgal nedeniyle tahliye davasıdır. Mahkeme istem gibi karar vermiş,davalılar hükmü temyiz etmiştir.

Davacı Eskişehir belediyesi ile Eskişehir Spor Kulübü arasında düzenlenen 1.4.1979 başlangıç tarihli ve 40 yıl süreli sözleşme ile dava konusu yer kulüp tesisi olarak kiralanmıştır. 17.9.1982 tarihli sözleşme ile Eskişehir Spor Kulübü(üst kiracı/ilk kiracı) ile davalılar(alt kiracılar) Şükrü ve İzzet arasında Eskişehir 1. Noterliğince düzenlenen sözleşme ile 10 yıllık bir işletme ortaklığı kurdukları ve 10 yıl boyunca da hiç kira ödemeyeceklerine dair şart konulmuştur. ... Bu durumda kiracı Eskişehir Sporun kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını 3. şahıs durumundaki davalılara temlik ettiği anlaşılmaktadır. Yani burada kiracı Eskişehir Spor kira sözleşmesi ile sağladığı hakları 3.şahıslara devretmiştir. Bu işlem tam anlamı ile bir hakkın temlikidir.Bu temlik nedeniyle BK m 259 gereğince,kiralayan Belediyenin kendi kiracısına karşı yükümlenmiş olduğu,mecurun kullanılmasına müsaade etmek yükümlülüğünü alt kiracıya karşı da göstermesi gerekmektedir. Alt kiracının da akit süresince mecurun kullanılmasına müsaade edilmesini kiralayan belediyeden istemek hakkı vardır. Bu hak kiralayanın rızası olmaksızın gerçekleşir. Bu itibarla davalıları fuzuli şagil olarak kabul etmek mümkün olmadığı gibi davacı Belediyenin kira süresi dolmadan sonradan kiracısı Eskişehir Spor ile bir protokol yapıp kira sözleşmesini sona erdirmesi iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz,bu durumu davalılar aleyhine yorumlamak mümkün değildir.

Anılan nedenlerle davanın reddine karar verilmek gerekirken kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır."

6 HD 27.12.1988 16073-3975
---------------------------------------------------

Alt kira-kiranın devri konularını,farklarını etraflıca işleyen ve hukuki niteliklerini irdeleyen,alt kira ile ilgili hukuki meselelere hakkın kötüye kullanılması da dahil birçok yan konu ile birlikte bakan,konu ile uygulamalarda faydalı olabilecek bir HGK Kararı :

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2001/6-942
K. 2001/696
T. 10.10.2001
• KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Alt Kira Sözleşmesine Etkisi ve Tahliye Talebi )
• ALT KİRA SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZ HALE GELMESİ VE TAŞINMAZIN TAHLİYESİ ( Asıl Kira Sözleşmesinin Feshedilmiş Olması )
• TAHLİYE TALEBİ ( Asıl Kira Sözleşmesinin Feshinin Alt Kira Sözleşmesine Sirayeti )
818/m.41,259
6570/m.12
743/m.2
ÖZET : Kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan ( kiralanandan ) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki "tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Karşıyaka 2.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 16.11.2000 gün ve 2000/644 E- 1324 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 6.2.2001 gün ve 2001/606-853 sayılı ilamı ile; ( ...Dava, fuzuli işgal nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup, mahkemece dayanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı vekili dava konusu taşınmazın Tansaş A.Ş. ne kiraya verildiğini, davacı ile kiracı Tansaş A.Ş.nin aralarındaki kira sözleşmesini 1/1/2000 tarihi itibariyle feshettiklerini, bu durumda alt kiracı olan davalı Berver Turizm İşi. Gıda Ticaret Ltd. Şirketinin fuzuli şagil olması nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık davacı ile kiracı Tansaş arasındaki kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedilmesi durumunda alt kiracı olan davalının Tansaş ile yaptığı sözleşmenin de sona erip ermeyeceği noktasında toplanmaktadır. Dava konusu taşınmaz 31/4/1997 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile davacı İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından Tansaş A.Ş. ne kiraya verilmiştir. Kiracı Tansaş A.Ş. de 23/7/1998 tarihinde başlayıp 31/4/2007 tarihinde sona erecek şekilde taşınmazı davalı Berver Turizm İsl. Gıda Tic. Ltd.Şirketine kiralamıştır. Davacı ile kiracı Tansaş'ın aralarındaki kira sözleşmesini 1/1/2000 tarihi itibariyle feshettikleri ihtilafsızdır. Alt kiracının kira ilişkisi kiracıya bağlı olarak devam eder. Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir şekilde sona erdiğinde alt kiracının da kiracılığı son bulur. Taşınmaz kiracı tarafından üçüncü kişiye kiralandığında kira ilişkisinin tarafı olarak kiracılık devam eder. Alt kiracı kira sözleşmesinin tarafı durumuna geçmez. Bu nedenle davacı kiralayan ile kiracı Tansaş A.Ş. arasındaki kira sözleşmesi karşılıklı iradelerle feshedildiğinden alt kiracı olan davalının da kiracılığı Tansaş A.Ş.ye bağlı olarak son bulmuştur. Bu itibarla kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi hatalı olmuştur. Hükmün bu gerekçeyle bozulması gerekmiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ ECEN: Davacı vekilleri

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, kiralananın fuzuli işgal nedeniyle tahliyesi istemine ilişkindir.

Somut olayda; Davacı İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile dava dışı kiracı Tansaş A.Ş. arasındaki kira sözleşmesi 31.4.1997 tarihinden başlayarak 10 yıl süreyle düzenlenmiştir. Ayrıca kira süresi sonunda Tansaş A.Ş. nin 10 yıllık rüçhan hakkının kabul edildiği de sözleşmenin 9. maddesinde belirtilmiştir. Kira sözleşmesinde ait kiraya ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.

İzmir Büyükşehir Belediye. Encümeni, 27.10.1998 tarihli ve 12735-062605 sayılı kararında; Kiracısı Tanşas'ın 5.10.1998 tarihli dilekçesinde daha iyi ve profesyonel hizmet sunmak için bu konuda ehil kişi ve kuruluşlara işletme ortaklığı, gelir ortaklığı, kiracılık hakkına dayalı işletme hakkının devri gibi akdi ilişkiye girmek istediklerini bunun için kiracısı oldukları bu tesisleri kiralama hakkının devrini talep ettiklerini bildirdiklerini, bu teklifin incelenerek 23.5.1995 günlü genel iş yürütümüne ilişkin encümen kararına dayanılarak kiracılara devir hakkı tanındığından bahse konu tesislerin kiracısı bulunan Tansaş A.Ş. tarafından kiralanmasına izin verilmesine, kira bedellerinin ilgili komisyonca yeniden belirlenmesine, karar vermiştir.

Tansaş A.Ş. ile Davalı Berver Ltd. Şti. arasında düzenlenen ortakların da kıracı olarak imzalan bulunan 27.11.1998 tarihli protokol başlıklı sözleşme de; Tansaş'ın davaya konu restoranı Berver'e demirbaşlarıyia birlikte kiraya verdiği, kiranın başlangıcının 1.12.1998 olduğu, kira bedelinin Tansaş'a ödeneceği belirtilmiştir.

Aynı sözleşmenin 10. maddesinde ise; "Başkaca bir tahliye sebebi doğmadığında sözleşme Tansaş ile izmir Büyükşehir Belediyesi arasındaki sözleşme devam ettikçe sürecektir." Hükmü konulmuştur.

izmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Gelir Müdürlüğünün 30.12.1999 tarihli 4616 sayılı Tansaş'ı muhatap alan yazısında; Mülkiyeti Belediye'ye ait muhtelif tarihlerde Tansaş'a, onun tarafından da üçüncü şahıslara kiraya verilen taşınmalarla ilgili akdedilen kira sözleşmelerinin feshedilerek tahliyelerinin sağlanması istenmiştir.

Tansaş davacı Belediye Başkanlığına 5.1.2000 tarih ve 115 sayı ile gönderdiği yazıda; kira sözleşmesinin feshinin taraflarınca da kabul edildiğini, ancak, bu fesih dolayısıyla alt kiracılar tarafından şirket aleyhine tazminat ödemeye hükmediimesi halinde bu tazminatın Belediye'ye rücu edileceği, fesih hususunun alt kiracılara da bildirildiğini belirtmiştir.

Tansaş davalı Berver Ltd.Şti. ni muhatap alan 5.1.2000 tarihli yazısı ile de; 1.12.1998 başlangıç tarihli Karşıyaka Pelikan Cafe'nin kiraya verilmesine ilişkin sözleşmenin dayanağı olan sözleşmenin Belediye Başkanlığınca 30.12.1999 tarihli yazı ile feshedildiğinden sözleşmenin 10. maddesi gereğince aradaki kiralayan kiracı ilişkisinin sona erdirildiğini, teslim edilen demirbaşların aynen teslim edilmesi ya da bedellerinin ödenmesini, işletmeciliğin devamı konusunda bundan böyle Belediye ile temas kurulmasını bildirmiştir.

Davacı Belediye Başkanlığının Berver Ltd. Şti.'ne gönderdiği 30.3.2000 gün ve 6441 sayılı ihtarname ile de; Tansaş ile aralarındaki kira sözleşmesinin 1.1.2000 tarihinde feshedildiğini, bu durumda BK.nun 259. maddesi gereğince birinci kiracı ile yapılan kira sözleşmesi feshedilmiş olmakla alt kira sözleşmesinin süresinin de buna bağlı olduğundan muhatabın da kira sözleşmesinin feshedilmiş olduğunu, mecurun 7 gün içinde tahliyesi ve Belediye'ye teslimi aksi halde dava açılacağı bildirilmiştir. Bu ihtarname muhatap davalıya aynı yerde çalışan yetkili imzasına 22.4.2000 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Davacı Belediye vekili 12.5.2000 tarihli dava dilekçesinde; Davacı Belediye'ye Pelikan-Cafe Restoran'ın Tansaş A.Ş.'ye kiralandığını; kiracı Tansaş A.Ş.'nın de bu yeri davalı şirkete kiraladığını; davacı Belediye ile kiracı Tansaş A.Ş arasındaki kira sözleşmesinin 1/1/2000 tarihi itibariyle feshedildiğini, davalı ile 1.kiracı Tansaş A.Ş. arasındaki sözleşmenin feshedilen sözleşmeye bağlı olduğundan birinci sözleşmeye bağlı olarak sona erdiğini; bu hususu kiracı Tansaş A.Ş.nin davalı kiracıya bildirdiğini; ayrıca İzmir 14.Noterliği'nin 30/3/2000 tarihli ihtarnamesi ile davalıya bu hususun 22/4/2000 tarihinde bildirilerek 7 gün içinde mecurun boşaltılmasının istenildiğini, ancak davalı tarafından mecurun boşaltılmadığını ileri sürerek fuzuli şagil durumundaki davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; mecurun bulunduğu arsanın malikinin Maliye Hazinesi olduğunu, mecuru kiralama hakkının belediyece Izelman A.Ş. ye verildiğini, davacının mecur üzerinde tasarruf etme hakkı olmadığını, Tansaş'ın kiralayan sıfatı da kalktığından dava açma hakkının malik ya da zilyede ait olması gerektiğini, öncelikle davanın husumetten reddini, esasa girilmesi halinde de davanın fuzuli işgal hukuki nedenine dayandırılmışa da bunun doğru olmadığını, davanın süresinde açılmadığını, zira davacı ile Tansaş'ın aralarındaki kira akdini sona erdirmesinin kendilerini bağlamayacağını, o akde güvenerek büyük yatırımlar yaptıklarını, müvekkili firmanın kira akdinin bitim tarihinin Tansaş ile Belediye arasındaki sözleşmede öngörülen bitim tarihi olduğunu, zira Tansaş'ın kira akdinden doğan haklarını davacı-belediyenin izni ile kendilerine devrettiğini, bu devir nedeniyle Tansas'ın ileri sürebileceği def'ileri kendilerinin de ileri sürebileceğini, davanın bu bakımdan süresinde açılmadığını, kira akdinin 1.12.1998 başlangıç tarihli olup, Aralık 1999 ve Ocak 2000 ayı kira bedellerinin Tansaş'a, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs 2000 aylarına ait bedellerin ise davacı Belediye'ye ödendiğini, Tansaş ile Belediye arasındaki akdin feshinden sonra kira bedellerinin hiçbir ihtirazı kayıt konulmadan belediye tarafından alındığını, bu tahsilat nedeniyle davacı belediye ile müvekkili arasında akdin yenilendiğini, bu kira bedellerinin davacı belediye tarafından kendilerine ihtar çekilmeden önce yatırıldığını, davanın reddi gerektiğini, zira davacı belediyenin müvekkilini yeni kiracı olarak benimsediğini, açılan davanın hukuki dayanağı kalmadığından reddini savunmuştur.

Yerel Mahkeme; "Büyükşehir Belediyesi yan kuruluşu olan Tansaş'a bu yeri kiraya verirken yapılan sözleşme ve Tansaş'ın burayı bir başkasına kiraya vereceğine dair encümence verilen izin ile kiralama yetkisi verilmiştir. İşte ilk kiracı bu yetkiye dayanarak davalıya hu yeri kiraya vermiştir. Bu durumda davacının tek taraflı iradesi ile sözleşmenin feshi mümkün değildir. Gerek hukukumuz gerekse adalet duygusu buna cevaz vermez. Ayrıca davacının haklı bir tahliye nedeni de yoktur. Kiranın zamanında ödendiği davalının fuzuli şagil olmadığı tüm dosya kapsamı ile anlaşılmıştır" gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

Davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece;yukarıda baslıkta açıklanan gerekçe ile davalının kiracılık ilişkisinin sona erdiği ve fuzuli şagil olduğunu kabulle mahkeme kararı bozulmuş, davalı vekilinin karar düzeltme istemi de reddedilmiştir.

Yerel Mahkeme; önceki gerekçelerini tekrar yanında "davalı ile Tansaş A.Ş. arasındaki kira sözleşmesinin davacının onayı ile yapıldığı; davalının Tansaş'ın değil, davacının kiracısı olduğu; davacı Belediyenin icazeti bulunduğu; kiralayan ile kiracı arasındaki sözleşmenin feshinin davalının kiracılık sıfatını sona erdirmeyeceği; aksinin kabulünün MK. 2. maddesindeki iyi niyet kuralları ile bağdaşmasının mümkün olmadığı, bozma ilamının bu nedenle yerinde olmadığı, tüm dosya kapsamı ile anlaşılmıştır." gerekçesiyle önceki kararında direnerek davanın reddine karar vermiştir.

Direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.

Uyuşmazlık iki ana noktada toplanmaktadır.

Öncelikle dava dışı Tansaş ile davalı şirket arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu çözümlenmelidir.

Bunun çözümünden sonra da Kiralayan Belediye ile kiracı Tansaş arasındaki kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshi durumunda bu feshin Tansaş ile davalı şirket arasındaki sözleşmeyi nasıl etkileyeceği üzerinde durmak gerekmektedir.

Konu ana başlıklar altında incelendiğinde;

A ) ALT KİRA İLE KİRANIN DEVRİ KAVRAMLARI VE UYUŞMAZLIĞIN HUKUKSAL

TAKDİRİ

Kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kirayı bir üçüncü kişiye de devredebilir ( BK. mad. 259 ). Burada iki durum söz konusu edilmiştir: Birincisi kiracının kiracısı ikincisi de kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesidir.

Alt kira sözleşmesi, ait kiracıya ilk kiralayana karşı hiçbir hak vermemesine karşılık, kiranın ( yani kullanma hakkının ) devrinde aksi durum söz konusudur. Devrolunan, devre dayanarak kiralayandan kiralanan şeyin ( nesnenin ) teslimini ve sözleşmeye uygun durumda korunmasını ( bulundurulmasını ) isteyebilir. Ne var ki bir tarafta kiracı ile ait kiracı arasındaki hukuksal ilişki, diğer tarafa kiracı ile devrolunan arasındaki ilişki de birbirinden farklıdır. Birincisi kanunun kira hükümlerine bağlıdır, sonuncusu ise temlike ( alacağın temlikine ) ilişkin hükümlere ve buna temel oluşturan hukuksal işlem hakkındaki hükümlere bağlıdır. Bu temlik ivazlı ise satış, ayni sermaye koyma gibi, ivazsız ise bağışlama, vekalet gibi bir sebebe dayanabilir. .Bu nedenle kullanma hakkını devreden kiracı, kendi karşı alacağı için devrolunanın kişisel mallarında hapis hakkına malik olmadığı halde alt kirada ilk kiracı ikinci kiracıya karşı hapis hakkını haizdir; zira ondan kira alır ( Geniş bilgi için bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme ilişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 287; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c.1/2, Ank. 1985, sh. 154 vd; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Özel Borç ilişkileri, İst. 1980, sn. 484 vd; Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1977, sh. 231 vd ).

Alt kirada birinci kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ilk kiralayana zarar vermemek koşuluyla birinci kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir. Oysa kiranın devrinde birinci kiracının kullanma hakkı hiçbir değişikliğe uğramadan devralana geçer ( Tandoğan, sh. 157 ).

Davacı ile ilk kiracı ( dava dışı ) Tansaş arasında 31.4.1997 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli bir kira sözleşmesi kurulmuştur. Tansaş 5.10.1998 tarihli dilekçesi ile davacı kiralayana başvurarak özetle ( daha iyi ve profesyonelce hizmet sunmak için bu konuda ehil kişi ve kuruluşlarla işletme ortaklığı, gelir ortaklığı, işletme hakkının devri gibi akdi ilişkiye geçmek istediklerini, bunun için kiracı oldukları -dava konusu- tesisleri kiralamak hakkının devrini ) talep eder. Davacı belediyenin yetkili kurulu Tansaş'a kiralama iznini vermesi üzerine davalı ile Tansaş arasında 27.11.1998 tarihli bir kira sözleşmesi kurulduğu hususu dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.

Böylece Tansaş ile davalı arasında ( alt kira ) sözleşmesi kurulduğu tespit edilmekle uyuşmazlığın buna ilişkin hükümlere göre çözümlenmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

B ) KİRALAYAN VE ALT KİRACI ARASINDAKİ İLİŞKİ

a ) Alt kiracı ile davacı ( kiralayan ) arasında kira sözleşmesi kurulmamıştır:

Adi kira, borç doğuran bir sözleşmedir. BK. mad. 248'e göre: "Adi kira bir akittir ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder". Sözleşmenin meydana gelmesi için, kavram bakımından önemli unsurlar üzerinde tarafların anlaşmaya varmaları zorunludur. Nesne ( şey ), kullanmanın yolu ve kapsamı, kullanmayı bırakmanın süresi ve kira bedeli üzerinde tarafların iradesinin birleşmesi gerekmektedir.

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre taraflar arasında yasal anlamda bir kira ilişkisinin kurulduğundan söz edilemez. Davalı ile ( dava dışı olan birinci kiracı ) Tansaş arasında kurulacak kira ilişkisine davacının onay vermesi, tararlar arasında da bir kira sözleşmesinin kurulduğu anlamına gelmez. Davacı belediyenin verdiği iznin nedeni ise sudur: Aksi kararlaştırılmış olmadıkça 6570 sayılı ( mad. 12 ) kanun hükümlerine tabi olan bir sözleşmede, kiracı kiralananı ne kısmen, ne de tamamen başkasına kiralayamayacağından ötürü, sözleşmeye aykırı davranmamak için birinci kiracı konumundaki ( dava dışı ) Tansaş, kendi kiralayanı olan davacı Belediye'den muvafakat alma ihtiyacını görmüş ve bunun ifası yoluna başvurmuştur. Zira kiracı bir alt kira kurarken, zarar ve ziyanı kendisine ait olmak üzere davranmak zorundadır ( Becker, sn. 290 ).

b ) Üçüncü kişiler arasında kurulan alt kira sözleşmesi ilk kiralayana etki yapmaz. Şöyle ki:

Alt kiracı kiralayana karşı hiçbir talep hakkına sahip değildir. Zira ona ( kiralayana ) karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bir hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle ait kiracı, kiralanan nesnenin ( şeyin ) teslimini kiralayandan isteyemez. Buna karşılık kiralayan kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa kendi kiracısına ( ilk kiracı ) karşı dava açmak zorundadır.

Birinci kiracının kira süresi bittikten sonra onun kiracısının ( alt kiracının ) da kira süresi sona erer:

Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Von Tuhr'un da işaret ettiği gibi, ikinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır ( Feyzioğiu, sh. 487 ). Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi ( ilk kira sözleşmesi ) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile ait kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır.

O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan ( kiralanandan ) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir ( Becker, sh. 287, 288 ve 290 ).

C ) HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI

MK. mad. 2 f. 2'ye göre: "Bir hakkın sırf gayrı ızrar eden suistimalini kanun himaye etmez" Fakat, hakkın açıkça doğruluk ve güven koşullarına göre belirlenen kapsamın ve sınırlarının aşılması suretiyle kullanılsa bile, bundan ( yani hakkın kullanımından ) başkalarının zarar görmesi ya da zarar görme tehlikesiyle karşı karşıya olması gerekir. Zarardan amaç, başkalarının hukuken "korunan maddi veya manevi yararlarının ihlalidir. Yukarıda açıklandığı üzere davalı ( ait kiracının ) davacı ( ilk kiralayana ) karşı hiçbir hakkı bulunmamaktadır. O halde somut olayın özelliği de dikkate alındığında MK. mad. 2'nin uygulama olanağından ve de taraflar arasında bir kira sözleşmesinin kurulduğundan söz edilemez. Kale ki, hakkın kötüye kullanılması yasağı ikinci derecede ( tali ) bir yol olup uygulanması mümkün bir kanun hükmü bulunduğu sürece bu kavrama başvurmak gerekli değildir.

D ) SÖZLEŞME HAKKININ KÖTÜYE KULLANILMASI

BK. mad. 1'e göre sözleşme, iki tarafın karşılıklı ve birbirlerine uygun irade beyanı ile oluşan hukuksal işlemdir.

Taraflar, diğer borç doğuran akidler gibi karşılıklı olarak kira sözleşmesini süresinden önce feshedebilirler ( ikale ). Davacı kiralayan ile kiracısı olan ( davadışı ) Tansaş da aynı yola başvurarak kira sözleşmesini karşılıklı anlaşma ( sözleşme ) ile sona erdirmişlerdir. Burada hukuka aykırı bir yol bulunmamaktadır. Zira davacı belediyenin ( ikale ) suretiyle kira sözleşmesini ortadan kaldırmasında üstün bir meşru menfaate sahip olmadığı ( aksi iddia ve ispat edilmediği sürece ) söylenemez. Fakat ilk kiralayan ve kiracı sırf alt kiracıyı zarara sokmak için ilk kira sözleşmesini bozmuşlarsa BK. mad. 41/2 de öngörülen genel davranış kuralını ihlal ettikleri için davalıya vermiş oldukları zararı tazmin etmekle yükümlü olurlar. Bu hükme göre, "Ahlaka mugayir bir fiil ile başka bir kimsenin zarara uğramasına bilerek sebebiyet veren şahıs ..... o zararı tazmine mecburdur". Bunun da ayrı bir davada ileri sürülüp ispat edilebilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan ilkeler karşısında davanın reddine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya aykırı olduğundan bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz talebinin kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 10.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.

Alt kira ile kiranın devri kavramlarını,hukuki niteliklerini,farklarını etraflı olarak irdeleyen ve tanımlayan yukarıdaki HGK kararının içeriği bu açılardan çok faydalı ve yön verici olduğu halde,kararın ulaştığı sonucu iki noktadan eleştirmek mümkündür :

1- Davalının alt kiracı olduğunu kabul eden HGK,ilk kiralayan İzmir Büyükşehir Belediyesinin,alt kiracı ile bir hukuki ilişkisi bulunmadığını ve bu nedenle alt kiracıya karşı dava açma hakkı bulunmadığını gözardı ederek,davacının davacılık sıfatının bulunmadığını ve davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerektiğine işaret etmediğinden;
(Aslında HGK,İlk kiralayan ile alt kiracı arasında hukuki bağ olmadığını,genel irdeleme ve vasıflandırmada dile getirmiş,ancak bu genel bilgiyi ve kabulü dava konusu olaya uygulamamıştır)

2- İlk kiralayan ile alt kiralayan ( ilk kiracı) nın,alt kiracıyı mağdur etmek için ilk ve ana sözleşmeyi feshetmelerinin haksız fiil mahiyetinde olduğunu kabul eden ve bu nedenle tazminat borcu doğuracak kötüniyetli bir eylem olarak gören HGK nun,eldeki dava yönünden bu eylemin hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olmadığını kabul etmesi açık bir hukuki çelişkidir.Bir bütün olması gereken hukuki telakkinin çok açık çeliştirilmesidir. Haksız eylem teşkil eden öyle bir eylem,evleyitle hakkın kötüye kullanılmasıdır da. Ve alt kiracıyı mağdur etmek için yapıldığı, bu itibarla haksız fiil mahiyeti ve tazminat borcu doğurucu niteliği kabul edilen bu eylemin hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olmadığını aynı karar içinde kabul etmek,eldeki,davacılık sıfatı bulunmayan davacının tahliye talepli davasının kabulü,ancak haksız fiilden görülen zarara bağlı tazminat davası olarak bilahare başka dava açılması gerektiği görüşüne dayanan bu karar adalete giden yolu adalet eliyle güçleştirmek ve bir engel yaratmak suretiyle gecikmiş adaleti davet eden bir karar olduğundan,

Eleştirilebilir.

Nitekim,bir önceki mesajda ve daha öncesi mesajlarda aktardığım içtihatlar bu iki eleştiriyi haklı kılar ve destekler,hukuka daha uygun kararlardır.

Peki ortada 6570 sayılı kanuna tabi bir ticari işletme ve 1 senelik kontratla kurulmuş bir alt kira ilişkisi varsa kiracı ve alt kiracı arasındaki tahliye hükümleri nasıl olur ?

kiralayanla asıl kiracı arasındaki sözleşmede '' beş yıllık kira dönemin herhangi bir döneminde kiracı,mecuru bir başkasına kiraya verebilir,bu şekilde alt kiracılık ilişkisi kurulabilir'' demektedir. Asıl kiracı mecuru devir sözleşmesiyle x şahsına devretmiş,hava parasını alarak aradan çekilmiştir. Devir söleşmesi kiralayana gönderilmemiştir.3 yıldır X mecurda kiracıdır ve kiraları ödemektedir.

Ancak son yılın kira bedelini ödememiştir ve mecuru işyerine dönüştürmek için 3 yıl önce yaptığı masrafların kiradan mahsubunu istemektedir.Aslında hava parası ödediği yerden beklediği menfaati sağlayamadığı için zararını kiralayandan tahsil etmeye çalışmaktadır.

- X ile kiralayan arasında yeni bir akit mi kurulmuştur? Yoksa x İLK KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFI MI OLMUŞTUR?
Ben kiralayan vekiliyim. Biz x ile kiralayan arasındaki ilişkinin yeni bir kira akdi olduğunu,X in ilk kira sözleşmesindeki asıl kiracının hak ve taleplerine sahip olmadığını belirttik.
Ancak şu anda X in dayandığı ilk sözleşmenin bizim yararımıza olduğunu fark ettik. Karşı taraf itiraz etmezse biz de ilk kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini beyan edeceğiz.Savunmamızı değiştireceğiz.

Savunmamızı değiştirmesek de x'in kendini ilk kira sözleşmesinin tarafı olduğunu beyan ettiği halde ,''ilk sözleşmede kiracı mecura yaptığı hiçbir iyileştirme ve değer arttırıcı gideri talep edemez hükmü'' nedeniyle hakkın kötüye kullanıldığını ileri sürebilir miyiz? Değerli görüşlerinizi bekliyorum.

6570 sayılı kanunun 12.maddesinde sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça kiracının alt kiraya veremeyeceği yazıyor.. ama Sayın Olguner ısrarla durumun BK hükümlerine göre değerlendirileceğini söylüyor,

bu kadar uzun tartışmalardan sonra net bir sonuç olarak ne denilebilir?

İhtar çekme zorunluluğunun sadece kiracı için söz konusu olduğuna dair bir karar;

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ


Esas No.
2001/6906
Karar No.
2001/7126
Tarihi
25.09.2001


İLGİLİ MEVZUAT
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/12


KAVRAMLAR
FUZULİ İŞGAL NEDENİYLE TAHLİYE
TAHLİYE DAVASI
İHTAR ÇEKME ZORUNLULUĞU


ÖZET
6570 SAYILI KANUNUN 12/3 MADDESİNE AYKIRI OLARAK BİR TAŞINMAZA KİRACI VEYA DEVİR ALAN SIFATIYLA GİRENLER VEYA İŞGAL EDENLER HAKKINDA HİÇBİR İHTARA GEREK KALMAKSIZIN BOŞALTMA DAVASI AÇILABİLİR. DAVA KİRACI İLE BİRLİKTE AÇILDIĞINDAN İHTAR ÇEKME ZORUNLULUĞU KİRACI İÇİN ARANACAKTIR.


DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görülüşüp düşünüldü:

KARAR : Dava, davalı kiracı Nejat E.'in akde aykırılık, davalı Özkan Elektrik İnş.Taah.Tem.Dek.Ltd.Şti.'nin fuzuli işgal sebebiyle kiralanandan tahliyeleri, 500.000.000.-TL işgal tazminatının fuzuli şagil şirketten tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş, hüküm davacılar vekili tarafından fuzuli şagilin tahliye isteminin reddine ilişkin hüküm kısmına yönelik olarak temyiz olunmuştur.

Davacılar vekili kiracı Nejat E.'in kira sözleşmesine aykırı olarak kiralananı Özkan Elektrik İnşaat Taahhüt Temizlik ve Dekorasyon Sanayi Ticaret Limited Şirketi'ne devir ettiğinden bahisle fuzuli şagil olan davalı şirketin kiralanandan tahliyesini talep etmiştir.

Davalı, mahkemenin görevli olmadığını ve davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme, ihtar şartının yerine getirilmediğinden ve kiralayanın aynına zarar verilme söz konusu olmadığından her iki davalı hakkında da davanın reddine karar vermiştir.

6570 Sayılı Kanunun 12/3 maddesine aykırı olarak bir taşınmaza kiracı veya devir alan sıfatıyla girenler veya işgal edenler hakkında hiçbir ihtara gerek kalmaksızın boşaltma davası açılabilir, dava kiracı ile birlikte açıldığından ihtar çekme zorunluluğu kiracı için aranacaktı. Bu itibarla mahkemenin davayı fuzuli işgal yönünden aynı gerekçe ile reddetmesi doğru değildir. Fuzuli şagil yönünden deliller toplanıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 25.9.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

bu karar sorumu tam olarak karşılamamakta, eğer sözleşmede alt kiraya verme yetkisi konusunda olumlu olumsuz hiçbir hüküm yoksa, 6570 sayılı kanuna tabi bir taşınmaz alt kiraya verilebilir mi?