Emlak alım-satım sözleşmesi/Husumet

İyi akşamlar meslektaşlarım,

Üstad Av. Hulusi METİN'in dediği gibi; "Dava açılırken kazanılır veya kaybedilir".

08.12.2010 tarihinde başlatılmış bir ilamsız icra takibi dosyası, takibin başaltılmasından sonra borçlulara ulaşılamaması sebebiyle vekil değişikliği ile tarafıma geldi. Borçlulara 10.12.2011 tarihinde tebligat yapıldı, borçlular vekili meslektaşım 12.12.2011 tarihinde yaptığı itiraz ile takibi durdurdu. Açılacak itirazın iptali talepli davada husumet konusunda şüphem bulunmaktadır.

Takip "emlak alım-satım sözleşmesi" başlıklı sözleşme ile satıcıya vekaleten hareket eden gerçek kişiye verilen kaporanın iadesi talebi ile başlatılmıştır. Ne var ki sözleşme, bir komisyon şirketi vasıtası ile yapılmış olup, sözleşmede hem komisyon şirketi adına hareket eden kişinin hem de satıcıya vekaleten ibaresi ile borçlu A'nın imzası bulunmaktadır. Takipte borçlu olarak hem satıcı, hem satıcıya vekaleten sözleşmeye imza atan A hem de komisyon şirketi borçlu gösterilmiştir. Davada husumeti yönelteceğim borçlu/borçlular konusunda şüphem bulunmakta olduğundan konu hakkındaki değerlendirmenizi talep ediyorum. Saygılarımla.

Sayın YİĞİT,

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT ...borçlular vekili meslektaşım 12.12.2011 tarihinde yaptığı itiraz ile takibi durdurdu....Takip "emlak alım-satım sözleşmesi" başlıklı sözleşme ile satıcıya vekaleten hareket eden gerçek kişiye verilen kaporanın iadesi talebi ile başlatılmıştır. Ne var ki sözleşme, bir komisyon şirketi vasıtası ile yapılmış olup, sözleşmede hem komisyon şirketi adına hareket eden kişinin hem de satıcıya vekaleten ibaresi ile borçlu A'nın imzası bulunmaktadır. Takipte borçlu olarak hem satıcı, hem satıcıya vekaleten sözleşmeye imza atan A hem de komisyon şirketi borçlu gösterilmiştir. Davada husumeti yönelteceğim borçlu/borçlular konusunda şüphem bulunmakta olduğundan konu hakkındaki değerlendirmenizi talep ediyorum. Saygılarımla.

"Borçlular vekili" dediğinize göre, satıcı/satıcıya vekaleten hareket eden A/komisyon şirketi adına itiraz var ve her 3 borçlu için takip durdu şeklinde anlıyorum.

Sözleşmede imzası olanlar ise komisyon şirketi (adına yetkilisi A) ve satıcı (vekaleten A gerçek kişisi).

Takibe mesnet sözleşme başlığı "emlak alım-satım sözleşmesi" demişsiniz, sözleşme bir "komisyon sözleşmesi" mi veya geçersiz "taşınmaz satım sözleşmesi" mi var? (BK m.18: "Bir akdin şekil ve şartlarını tayininde, iki tarafın gerek sehven gerek akitteki hakiki maksatlarını gizlemek için kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmıyarak, onların hakikî ve müşterek maksatlarını aramak lâzımdır.).

Genel bilgi:

BK m.32: "Salâhiyettar bir mümessil tarafından diğer bir kimse namına yapılan akdin alacak ve borçları, o kimseye intikal eder..."

BK m.393: "...vekilin kendi namına ve müvekkili hesabına üçüncü şahıstaki alacağı, müvekkilin olur..."

BK m.156: "Bir kimse pey akçesi verdiği takdirde, bunu zamânı rücu olarak değil; belki akdin inikadına delil olmak üzere vermiş addolunur.

Hilâfına mahalli âdet veya mukavele olmadıkça, pey akçesini alan, matlubuna mahsup etmiyerek onu muhafaza eder.

Zamânı rücu şart edildiği halde, âkitlerden her biri akitten rücu salâhiyetini haiz addolunur. Pey akçesi vermiş olan rücu ederse, verdiğini terk eder ve pey akçesini almış olan rücu ederse, aldığının iki mislini iade eder."

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz "Borçlular vekili" dediğinize göre, satıcı/satıcıya vekaleten hareket eden A/komisyon şirketi adına itiraz var ve her 3 borçlu için takip durdu şeklinde anlıyorum.

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sözleşmede imzası olanlar ise komisyon şirketi (adına yetkilisi A) ve satıcı (vekaleten A gerçek kişisi).

Hayır, komisyon şirketi yetkilisi (Y) diyelim ve satıcı gerçek kişiye vekaleten (A) gerçek kişisinin imzaları var. Ve tabiki alıcı müvekkilin.

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Takibe mesnet sözleşme başlığı "emlak alım-satım sözleşmesi" demişsiniz, sözleşme bir "komisyon sözleşmesi" mi veya geçersiz "taşınmaz satım sözleşmesi" mi var? (BK m.18: "Bir akdin şekil ve şartlarını tayininde, iki tarafın gerek sehven gerek akitteki hakiki maksatlarını gizlemek için kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmıyarak, onların hakikî ve müşterek maksatlarını aramak lâzımdır.)

Üstad sözleşme başlığı "emlak alım-satım sözleşmesi". Ancak içeriğine bakıldığında hem satışa konu taşınmazın alım-satım şartları, kapora ve sair hususlar hem de " alıcı ve satıcının kendilerine bu sözleşmeyi sağlayan komisyon şirketine ....-TL komisyon bedeli ödemeyi kabul ve taahhüt ettikleri " şeklinde madde içermektedir. Ayrıca sözleşmede komisyon şirketi anteti bulunmaktadır. Kaporayı satıcıya vekaleten hareket eden (A) gerçek kişisinin aldığı yönünde imza da ayrıca sözleşme üzerine dercedilmiştir. Kapora da kapora yani 20.000,00-TL.

Diğer taraftan esasa ilişkin de tereddütlerim var ancak dava açmaktan başka yol bulunmamakta. Zira müvekkil sebepsiz olarak sözleşmeden caymış. Her ne kadar MK. 634, BK. 213 ve Tapu Kanunu 26 gereği sözleşme resmi şekilde yapılmamış olduğunda geçersiz olup, geçersiz sözleşmedeki ceza-i şart da geçersiz ise de, BK. 156/1-3 gereği verilen kaporanın iadesinin talebinin yerindeliği konusunda da şüpheliyim. Çünkü sözleşmede sözleşmenin imzalanmasından sonra alıcı vageçerse kaporanın geri alınamayacağı (BK 156/2) ayrıca bir madde olarak yazılı olup, bu maddenin bir ceza-i şart veya cayma tazminatı olarak değerlendirilmesi halinde davanın reddedilebileceği de aklıma gelmiyor değil.

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT ...Üstad sözleşme başlığı "emlak alım-satım sözleşmesi". Ancak içeriğine bakıldığında hem satışa konu taşınmazın alım-satım şartları, kapora ve sair hususlar hem de " alıcı ve satıcının kendilerine bu sözleşmeyi sağlayan komisyon şirketine ....-TL komisyon bedeli ödemeyi kabul ve taahhüt ettikleri " şeklinde madde içermektedir... Kaporayı satıcıya vekaleten hareket eden (A) gerçek kişisinin aldığı yönünde imza da ayrıca sözleşme üzerine dercedilmiştir...

Yani bileşik bir akit var; geçersiz bir taşınmaz alım-satım sözleşmesi ve yazılı bir gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yapılmış (gibi).

İcra takibi mesnediniz ödenen "pey akçesi". Anlatımınıza göre işbu pey akçesi gayrimenkul tellallığı için değil, "alım-satım sözleşmesi" için verilmiş. Bu durumda husumet yönünden A, vekaleten hareket ettiğine göre (temsil ilişkisinde sorun yok anladığım kadarıyla) A'ya husumet yöneltilemez ve husumeti satıcıya yöneltmeniz gerekecektir. Gayrimenkul tellallığı ile ilintili bir kapora söz konusu olmamakla komisyon şirketine de husumet yöneltilmemesi doğru olur kanaatindeyim.

Alıntı: Yazan Av.İbrahim YİĞİT ...müvekkil sebepsiz olarak sözleşmeden caymış. Her ne kadar MK. 634, BK. 213 ve Tapu Kanunu 26 gereği sözleşme resmi şekilde yapılmamış olduğunda geçersiz olup, geçersiz sözleşmedeki ceza-i şart da geçersiz ise de, BK. 156/1-3 gereği verilen kaporanın iadesinin talebinin yerindeliği konusunda da şüpheliyim. Çünkü sözleşmede sözleşmenin imzalanmasından sonra alıcı vageçerse kaporanın geri alınamayacağı (BK 156/2) ayrıca bir madde olarak yazılı olup, bu maddenin bir ceza-i şart veya cayma tazminatı olarak değerlendirilmesi halinde davanın reddedilebileceği de aklıma gelmiyor değil.

Koyulaştırdığım bölüm, alım-satım sözleşmesindeki cezai şarttır. Alım-satım sözleşmesi geçersiz olduğu için işbu cezai şart da geçersizdir. Daha açık bir ifadeyle "vazgeçme halinde kaporanın geri alınamayacağı" yönündeki sözleşme hükmü cezai şarttır ve sözleşme geçersiz olduğundan fer'i cezai şart da geçersiz olacak ve bu madde uygulanma imkanını yitirecektir.

Sizin de belirttiğiniz üzere alım-satım sözleşmesi resmi şekle uyularak yapılmamakla geçersiz olduğundan taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile mükelleftirler.

P.S: Sözleşmedeki gayrimenkul tellallığı hususu ayrı bir mevzuudur. Şartları oluşmuşsa komisyon şirketi de müvekkilinizden tellallık ücretini talep edebilir (diye düşünüyorum )

Saygılar...

Geçersiz bir Sözleşmenin bir kısmına geçerlilik tanınması mümkün değildir........

T.C.YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E. 2003/3807 K. 2003/10391 T. 4.11.2003
• ALACAK DAVASI ( Taşınmaz Satışı Nedeniyle Ödenen Paranın Taşınmazın Teslim Edilmemesinden Dolayı İstirdadı İstemine İlişkin )
• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Resmi Şekle Uyulmaksızın Yapılan Taşınmaz Devirlerinde Taraflar Arasında Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerinin Uygulanmasının Gerekmesi )
• RESMİ ŞEKİL ( Tapuda Kayıtlı Taşınmazların Mülkiyetinin Devrine Yönelik Sözleşmelerin Tapu Sicil Müdürlüklerinde Resmi Şekle Uyularak Yapılmasının Gerekmesi )
• HARİCİ SÖZLEŞME ( Resmi Şekle Uyulmaksızın Yapılan Taşınmaz Devirlerinde Taraflar Arasında Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerinin Uygulanmasının Gerekmesi )
818/m.61
ÖZET : Taraflar arasındaki sözleşmeden güdülen amacın, kooperatif tarafından yapılan işyerlerinin davacılara satışı olduğu anlaşılmaktadır. Satım sözleşmesine konu taşınmazlar, tapulu taşınmazlardır. Tapuda kayıtlı taşınmazların mülkiyetinin devrine yönelik sözleşmelerin, tapu sicil müdürlüğünde "satış" şeklinde yada noterde "taşınmaz satış vaadi" şeklinde yapılması gereklidir. Türk hukukunda tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı ( ayrık durumlar hariç ) geçerli değildir. Dava konusu sözleşme de, harici satış olup, geçerli değildir. Tümü ile geçerli olmayan bu sözleşmeye dayanılarak, davacıların davalı kooperatife Türk Lirası olarak yaptığı ödemelerin, USD cinsinden iadesine karar verilerek, sözleşmenin bir kısmına geçerlilik tanınması mümkün değildir. Geri ödemelerin USD bazında yapılacağına ilişkin bir kooperatif genel kurul kararı da bulunmamaktadır. Mahkemece, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre, davacıların davalıya yaptıkları Türk Lirası ödemelerinin, Türk Lirası olarak davacılara iadesi gerektiği düşünülmeden, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bence sözleşme geçerlidir.

Cezai şart olarak belirlenen 20.000,00 TL (KAPORA) miktarın iadesi için, husumet vekil eden ile birlikte vekile yöneltilmesi bence de uygundur. Zira sözleşme içeriğinden cezai ödencenin kime ödeneceği sarih değildir. Arka sözleşmede, tellal ile satıcı arasında ki sözleşmeyi bilememekteyiz.

Bununla birlikte, cezai ücretin haricinde de tellalın ücret isteme hakkı olabileceğini düşünüyorum.

Benzer bir davamda BK. 409. maddesine göre(tenzilat ile ilgili bir madde idi sanırım), cezai şartın fahiş olmasından dolayı indirim istemiştim, kabul edilmişti.

Makul sebepler çerçevesinde, ücretin tamamıda iade edilebilir.

Kolay Gelsin...

Alıntı: Yazan Av.Selim Balku Bence sözleşme geçerlidir. Cezai şart olarak belirlenen 20.000,00 TL (KAPORA) miktarın iadesi için, husumet vekil eden ile birlikte vekile yöneltilmesi bence de uygundur. Zira sözleşme içeriğinden cezai ödencenin kime ödeneceği sarih değildir. Arka sözleşmede, tellal ile satıcı arasında ki sözleşmeyi bilememekteyiz. Bununla birlikte, cezai ücretin haricinde de tellalın ücret isteme hakkı olabileceğini düşünüyorum. Benzer bir davamda BK. 409. maddesine göre(tenzilat ile ilgili bir madde idi sanırım), cezai şartın fahiş olmasından dolayı indirim istemiştim, kabul edilmişti. Makul sebepler çerçevesinde, ücretin tamamıda iade edilebilir. Kolay Gelsin...

Üstad bence de sözleşmenin geçersiz olduğu söz götürmemektedir. (MK. 634, BK. 213 ve Tapu Kanunu 26 gereği) Siz hangi gerekçe ile alım-satım sözleşmesinin geçerli olduğunu düşünüyorsunuz ?

Husumetin satıcı ve satıcıya vekaleten imza atan (A)'ya yöneltilmesi gerektiğini düşünüyordum. Zira satıcı ve (A) arasında yasal bir vekalet ilişkisinin bulunup bulunmadığını bilmiyoruz. Vekaletsiz iş görme veya temsil yetkisini aşma da olabilir. Sözleşmede sadece satıcı (x)'e vekaleten ibaresi bulunmaktadır.

Sayın Nevra hanımın açıklamalarından husumetin yalnız satıcı (x)'e yöneltilmesi gerektiği ve geçersiz sözleşme sebebiyle de, geçersiz hükümlerinin bir önemi bulunmadığından sözleşmeye kimin, neden uymadığının önemi olmayıp, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği herkes aldığını vermek yükümlülüğündedir diye anlıyorum.

P.S. Tellalın sözleşme hükmü gereği bir hak talep edip edemeyeceği tartışma dışı olsun

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT Üstad bence de sözleşmenin geçersiz olduğu söz götürmemektedir. (MK. 634, BK. 213 ve Tapu Kanunu 26 gereği) Siz hangi gerekçe ile alım-satım sözleşmesinin geçerli olduğunu düşünüyorsunuz ?

Sözleşmenin başlığı alım- satım sözleşmesi olsa dahi, sözleşmenin bir tarafı tellal, sözleşmenin konusu tellaliye ücreti ve cezai şart olduğunu varsayarak bu şekilde cevap verdim.

Anladığım sözleşme; emlak firmaların elinde bulunan matbu -alım-satım ya da daireyi görme başlığı atılmış, tellaliye sözleşmeleridir.

Yanılmışsam, eş bir söylem ile sözleşme, tellaliye sözleşmesi değilse, yanıtımı değerlendirmeye almayın...

Alıntı: Yazan Av.Selim Balku Sözleşmenin başlığı alım- satım sözleşmesi olsa dahi, sözleşmenin bir tarafı tellal, sözleşmenin konusu tellaliye ücreti ve cezai şart olduğunu varsayarak bu şekilde cevap verdim. Anladığım sözleşme; emlak firmaların elinde bulunan matbu -alım-satım ya da daireyi görme başlığı atılmış, tellaliye sözleşmeleridir. Yanılmışsam, eş bir söylem ile sözleşme, tellaliye sözleşmesi değilse, yanıtımı değerlendirmeye almayın...

Evet sözleşme, emlak firmalarının elinde bulunan matbu -alım satım sözleşmesi-dir. Ancak sözleşmede sırf tellalın imzası bulunuyor ve içeriğinde bir maddede telaliye ücreti belirlenmiş diye bu sözleşmeyi tellaliye sözleşme olarak göremeyiz. Nevra hanımın isabetli görüşü üzere sözleşme -bileşik akittir. Zira taşınmazın bilgileri üst kısımda yer alıp sonraki ilk cümle sözleşmenin konusunu ortaya koymaktadır. İlk cümle:" Alıcı ... ile satıcı ... yukarıda kayıtlı emlakın, aşağıdaki maddelerde belirlenen koşullarla satışı için anlaşmıştır" şeklinde olup 8 maddeden ibaret sözleşmenin 7 maddesi tarafların borçları, 1 maddesi tellaliye ücreti içeriğine sahiptir.

Bileşik sözleşme olduğu ve tellal bir yana, problem 2 başlıktadır:

1-Husumet eldeki veriler itibarı ile satıcı ve satıcıya vekaleten imza atan (A)'ya birlikte mi, yoksa sadece satıcıya mı yöneltilecek?

Cevap: Temsil ilişkisi, vekalet, vekalet yoksa yetki, temsil aşımı vs. konuları bilinmediğinden iyiniyetli müvekkil açısından hem satıcı hem satıcıya vekaleten sözleşmeye imza atan ve satıcıya vekaleten müvekkilden kaporayı (pey akçesini) alan (A)'ya karşı yöneltebilmeliyim diye düşünüyorum.

2-Sözleşmenin müvekkil tarafından haklı olmayan bir neden ile bozulmuş olması karşısında, sırf sözleşme resmi şekilde yapılmadı ve geçersiz, bu nedenle de geçersiz sözleşmedeki ceza-i şart da geçersizdir düşüncesi ile sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği satıcıya vekaleten hareket eden kişiye ödenen pey akçesi talep edilebilir mi?

Cevap: Bence edilebilir. Sözleşme düzenlendiği sırada geçersiz olduğuna göre, sonradan kimin hangi nedenle sözleşmeye uymadığının bir önemi kalmamaktadır diye düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT Evet sözleşme, emlak firmalarının elinde bulunan matbu -alım satım sözleşmesi-dir. Ancak sözleşmede sırf tellalın imzası bulunuyor ve içeriğinde bir maddede telaliye ücreti belirlenmiş diye bu sözleşmeyi tellaliye sözleşme olarak göremeyiz. Nevra hanımın isabetli görüşü üzere sözleşme -bileşik akittir. Zira taşınmazın bilgileri üst kısımda yer alıp sonraki ilk cümle sözleşmenin konusunu ortaya koymaktadır. İlk cümle:" Alıcı ... ile satıcı ... yukarıda kayıtlı emlakın, aşağıdaki maddelerde belirlenen koşullarla satışı için anlaşmıştır" şeklinde olup 8 maddeden ibaret sözleşmenin 7 maddesi tarafların borçları, 1 maddesi tellaliye ücreti içeriğine sahiptir. Bileşik sözleşme olduğu ve tellal bir yana, problem 2 başlıktadır: 1-Husumet eldeki veriler itibarı ile satıcı ve satıcıya vekaleten imza atan (A)'ya birlikte mi, yoksa sadece satıcıya mı yöneltilecek? Cevap: Temsil ilişkisi, vekalet, vekalet yoksa yetki, temsil aşımı vs. konuları bilinmediğinden iyiniyetli müvekkil açısından hem satıcı hem satıcıya vekaleten sözleşmeye imza atan ve satıcıya vekaleten müvekkilden kaporayı (pey akçesini) alan (A)'ya karşı yöneltebilmeliyim diye düşünüyorum. 2-Sözleşmenin müvekkil tarafından haklı olmayan bir neden ile bozulmuş olması karşısında, sırf sözleşme resmi şekilde yapılmadı ve geçersiz, bu nedenle de geçersiz sözleşmedeki ceza-i şart da geçersizdir düşüncesi ile sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği satıcıya vekaleten hareket eden kişiye ödenen pey akçesi talep edilebilir mi? Cevap: Bence edilebilir. Sözleşme düzenlendiği sırada geçersiz olduğuna göre, sonradan kimin hangi nedenle sözleşmeye uymadığının bir önemi kalmamaktadır diye düşünüyorum.

Sadece tellalın imzasının bulunduğu tellallık sözleşmesi geçersizdir.

Geçersiz bir sözleşme szökonusuysa, taraflar verdiklerini aynen iade etmekle yükümlüdür.

Taşınmaz sahibi, icra takibine itiraz ederken A'nın kendisinin vekili olmadığını söylemişse ve ortada vekalet yoksa, husumet A'ya ; aksi takdirde taşınmaz sahibine yöneltilmelidir.

Alıntı: Yazan Av.İbrahim YİĞİT ...Kaporayı satıcıya vekaleten hareket eden (A) gerçek kişisinin aldığı yönünde imza da ayrıca sözleşme üzerine dercedilmiştir...

Kaporayı satıcıya vekaleten A aldığına göre komisyon şirketi yönünden sıkıntınız yok:

Örnek karar: Yargıtay 13. HD, 12.11.2001 T, Esas: 2001/8982, Karar: 2001/10302: "Davaya konu taşınmazın satışı için düzenlenen 26.5.1998 tarihli sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için B.K.nun 213.Tapu Kanunun 26., Noterlik Kanunun 60. ve M.K.nun 634. maddeleri uyarınca geçersizdir. Geçersiz sözleşme sonucu tarafların aldıklarını birbirlerine iade etmeleri gerekir. Bu bağlamda davacının geçersiz sözleşmeye istinadan ödediği kaporayı istemesi doğrudur. Ancak gerek 26.5.1998 tarihli sözleşmeden ve gerekse davacının cevaba cevap dilekçesinden kaporanın emlak komisyonunu davalı Y____ U____'ya verildiği anlaşılmaktadır. Davacı geçersiz sözleşme uyarınca verdiği kaporayı ancak verdiği kimseden geri isteyebilir. Bu nedenle davalı arsa sahipleri hakkındaki davanın reddi gerekir. Mahkemenin değinilen bu yönü göz ardı ederek davalı arsa sahiplerinin de verilen kaporadan sorumlu tutulması usul ve yasaya aykırıdır. Karar bu nedenle bozulmalıdır..."

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT ...1-Husumet eldeki veriler itibarı ile satıcı ve satıcıya vekaleten imza atan (A)'ya birlikte mi, yoksa sadece satıcıya mı yöneltilecek? Cevap: Temsil ilişkisi, vekalet, vekalet yoksa yetki, temsil aşımı vs. konuları bilinmediğinden iyiniyetli müvekkil açısından hem satıcı hem satıcıya vekaleten sözleşmeye imza atan ve satıcıya vekaleten müvekkilden kaporayı (pey akçesini) alan (A)'ya karşı yöneltebilmeliyim diye düşünüyorum...

Daha önceki yazımlarınızdan temsil ilişkisinde sorun olmadığını düşündüğüm için:

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz ...Bu durumda husumet yönünden A, vekaleten hareket ettiğine göre (temsil ilişkisinde sorun yok anladığım kadarıyla) A'ya husumet yöneltilemez ve husumeti satıcıya yöneltmeniz gerekecektir...

demiştim.

Temsile dair bilgide sorun olduğuna göre en doğrusu davayı, hem satıcıya hem de ona vekaleten hareket eden A'ya yöneltmek ise de somut durumunuza göre değerlendiriniz:

Örnek karar: Yargıtay 3 HD, 07.04.2008 T., Esas: 2008/3302, Karar: 2008/5975: "Davada; davalının dava dışı P____ G____ adına kayıtlı bulunan villanın davacılara satışı için 3.1.2006 tarihli harici satış sözleşmesi yaptığı ve 3.000,00 YTL kaporayı onun vekili sıfatı ile aldığı, oysa ki davalının P____ G____ adına hareket etmek üzere aldığı bir vekaletname ya da yetki belgesinin bulunmadığı, vekaletsiz olarak iş gördüğü, kaldı ki taşınmazın sahibi olan bu kişi tarafından tapuda başka bir kişiye satıldığı ve geçersiz sözleşme ile davalıya ödenen kaporanın onun uhdesinde kaldığı ileri sürülerek, ödenen paranın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tahsiline karar verilmesi istenilmiştir...

...mahkemece öncelikle davalı taraftan yetkili temsilci olup olmadığının tespiti için gerekli belgelerin ibrazı istenilmeli, sözleşmeye konu taşınmazın satışı hususunda yetkili temsilci olduğunun anlaşılması halinde yaptığı işlem onun değil, temsil olunan şahsın hukuk alanında sonuç doğuracağından davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmelidir.

Davalının yetkili temsilci olduğuna dair herhangi bir vekaletname ya da yetki belgesi ibraz edememesi halinde ise; yetkili temsilci olmadığı ve mal sahibi şahsın da taşınmazını tapuda başka bir şahsa satarak onun yaptığı işleme icazet vermediği gözetilerek, yetkisiz olarak ve baştan beri şekil noksanlığı nedeniyle de geçersiz olan sözleşmeye istinaden haksız olarak kapora alıp sebepsiz zenginleşen davalıdan bu paranın tahsiline karar verilmelidir..."

P.S:

Alıntı: Yazan Av.İbrahim YİĞİT ...borçlular vekili meslektaşım 12.12.2011 tarihinde yaptığı itiraz ile takibi durdurdu. Açılacak itirazın iptali talepli davada...

İtirazın iptali davasında borçlu, ödeme emrine itirazında bildirdiği sebeplerle bağlı değildir ve davada tüm itiraz sebeplerini, -temsilcinin yetkisi olmadığı da dahil olmak üzere- (itiraz dilekçesindeki sebeplerle bağlı olmaksızın) ileri sürebilir.

Saygılar...

Forum konusu içinde bulunmasında fayda olduğu kanaatiyle:

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 07.05.2001 tarih, Esas: 2001/4043, Karar: 2001/4906: "...Davacı, davalı komisyoncu ile daire satımına ilişkin yaptıkları sözleşme gereğince 500.000.000 TL kapora verdiğini, bilahare satıştan vazgeçtiğini, ancak kaporanın iade edilmediğini, yapılan icra takibine haksız itiraz edildiğini bildirerek itirazın iptali ile % 40 icra-inkar tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, yapılan sözleşmede, cayma halinde kaporanın iade edilmeyeceğinin yazılı olduğunu, bu paranın yapılan hazırlık çalışmalarının karşılığı komisyon ücreti olarak alındığını, bu nedenle davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Borçlar Kanunu'nun 404. maddesi hükmü gereğince gayrimenkul tellallık sözleşmesinin yazılı olması şarttır. Davaya konu olan 3.8.2000 tarihli "gayrimenkul alıcı kaparo sözleşmesi" bu nitelikte bir tellallık sözleşmesi koşullarını taşımaktadır. Anılan sözleşmede sözü edilen kapora, gayrimenkulün satış bedeline ilişkin olup, tellallık sözleşmesi ile irtibatlandırılamaz. Kaldı ki, davalı yasada açıklanan şekilde alıcı ve satıcıyı biraraya getirmek üzere ön hazırlık çalışmalarını yaptığını da yasal delillerle ispatlayamamıştır. Açıklanan nedenlerle dayanılan kapora sözleşmesi başlıklı 3.8.2000 tarihli belge, taşınmaz alım-satımına ilişkin olup resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (B.K 213, M.K. 634 ve Tapu Kanunu 26. maddeleri).

Hukuken geçersiz sözleşme gereğince taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap kuralları uyarınca iade ile yükümlüdürler. Bu nedenle mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir..."