zamanaşımı

Merhabalar,mirasçılar arasında yapılan g.satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı olmadığı şeklinde bir bilgi kalmış aklımda.Ancak doğru mu değil mi bir türlü kesinleştiremedim.Bu sözleşme 92 yılında yapılmış.Sözleşmeye konu yer iştirak halinde yani sözleşmenin ifa kabiliyeti doğmamış.Ve yerin zilyetliği satış vaadi alacaklısına 92 yılında teslim edilmiş.Bu durumların zamanaşımına etkisi varmı?Bu konuda yardımlarınızı bekliyorum.Örnek karar varsa paylaşırsanız sevinirim.Şimdiden teşekkürler?

Satış vaadı sözleşmelerinde zamanaşımı 5 yıldır.Eğer olayınızda g.satış vaadi sözleşmesine dayanırsanız zamanaşımı problemi ile karşılaşırsınız.

Fikir vereceği kanaati ile kararı ekliyorum.

T.C.
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi

Esas : 2003/8604
Karar : 2004/1301
Tarih : 01.03.2004

ÖZET : Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davasına konu taşınmazlar, ifa anında belirlenebilir nitelikte olup, sözleşme borçlusu sözleşmeyi kendi adına ve kızma velayeten imzaladığından kızının sözleşmede taraf olmadığı ileri sürülemez. Kişisel hak sağlayan iki sözleşme varsa önceki tarihliye değer verilir. Tapudaki ferağ, hisse devri koşuluna bağlı olduğundan dava süresindedir. Davalı taşınmazda hissedar olduğundan dava sırasında dava konusu taşınmazı satış vaadi yoluyla satın alması, davacının şahsi hakkına zarar verme amacı gütmektedir.

(4721 sayılı MK. m. 706, 716) (818 sayılı BK. m. 22, 213)

KARAR METNİ :
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.5.2002 tarihinde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 4.7.2003 tarihli hükmün Yargıtay'ca tetkiki davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Yasasının 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Yasasının 213. maddesi ile Medeni Yasanın 706 ve Noterlik Yasasının 89. maddeleri hükümü uyarınca, noter önünde re´sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.

Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava gününde yürürlükte bulunan Medeni Yasanın 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.2.1996 tarih ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. S. kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zaman aşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Yasanın 125. maddesi gereğince on senelik zaman aşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satış vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on senelik zaman aşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zaman aşımı savunması Medeni Yasanın 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Yasasının 81. maddesi hükümü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Eğer satış vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 s. imar Yasanın 18/son maddesi hükmüne aykırı biçimde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Yasasının 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Yasası 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içerisinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı, davalı Nermin´e dava konusu taşınmazlarda murislerinden intikalen gelen hisseleri 1960 günlü satış vaadi sözleşmesi ile aldığını, Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/326-2002/255 s. dosyasında iştirak halindeki mülkiyetin müştereke çevrilmesine karar verilerek tapuda işlem yapıldığını, davalı Nermin ile sair davalı Hayrettin´in bu durumu bilmelerine rağmen kendi şahsi hakkını zarara uğratmak amacıyla 1999 yılında nizalı yerler hakkında satış vaadi sözleşmesi düzenlediklerini belirterek tapu kayıtlarındaki davalı Nermin hisselerinin iptali ile adına tesciline ve ikinci satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar ise nizalı yerlerin davalı Nermin´e annesi Remziye´den kaldığını, murisi babası Ömer´in bu yerlerde bir hakkı bulunmadığından satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisinin de olmadığını, 1960 günlü sözleşmenin kendilerini bağlamadığını, ayrıca 10 senelik hakdüşürücü sürenin de geçtiğini bildirerek davanın reddi gerektiğini savunmuşlardır.

Yargılamanın başlangıcında dava konusu taşınmazlar üzerine konulan ihtiyati tedbir kararının yargılama sırasında kaldırılması üzerine davalı Nermin´in tapuda adına kayıtlı hisseleri 29.11.2002 gününde sair davalı Hayrettin´e devretmesi üzerine davacı, HUMK.nun 186. maddesi uyarınca davaya davalı Hayrettin´e karşı tapu iptali ve tescil istemi olarak devam edilmesini talep etmiştir.

Mahkeme, satış vaadi sözleşmelerinin şahsi hak doğurduğu ve ancak-taraflarına karşı ileri sürülebileceği, 1960 günlü sözleşmede vaat borçlusu Ömer´in ölü olması sebebiyle tasarruf muamelesi yapma olanağının bulunmadığı ve sözleşmede taraf olmayan kişilerin ifaya zorlanamayacağı, ifa imkansızlığının bulunduğu gerekçeleriyle davanın reddine karar vermiş, hükümü davacı vekili temyize getirmiştir.

Dava konusu taşınmazların 1957 yılında yapılan tapulama çalışmaları sonucu 1/2 hissesi ölü Muharrem mirasçıları 1/2 hissesi ise ölü Sadık mirasçıları olarak tescil edilmiştir. 23.9.2002 gününde tapuda iştirak halinde mülk olarak kayıtlı taşınmazlar müşterek mülkiyete çevrilerek bütün mirasçılar adına hisseleri oranında intikaller yapılmıştır. Dosyada mevcut veraset ilamlarına göre, Muharrem´in ölümü ile kızı Remziye´ye onun ölümü ile de mirasçıları eşi Ömer ile kızı Nermin´e kalan miras payı Ömer´in de intikal gününde ölü olması sebebiyle 714714/8042496 hisse olarak tapuda davalı Nermin adına tescil edilmiştir. Davacı da muris Muharrem´in ölü oğlu Yümünü´nün eşi olup mirasçıdır.

Davacı dayanağı 1.9.1960 günlü satış vaadi sözleşmesi, davacı ile Ömer arasında düzenlenmiş olup, Ömer murisi eşi Remziye´nin murisleri Muharrem, Abdullah ve Sadık´tan miras yolu ile gelen Bismil ilçesi Merkez köylerindeki bütün taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin kendi arına asaleten 1953 doğumlu kızı Nermin´e velayeten davacıya satışını vaad etmiş ve hisselerin tapuda adlarına intikalinden sonra tapuda ferağ verileceği taraflarca kararlaştırılmıştır.

Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu altına girilir. Bu sözleşmenin hukuken geçerli bir şekilde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belli ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Değişik bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ilerde kurulması amaçlanan satım sözleşmenin temel unsurlarının kesin bir şekilde belirtilmesinde kanuni zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu halde belli olma özelliğinin varolduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek şekilde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir şekilde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konu taşınmazın belli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.

Davacı dayanağı 1.9.1960 günlü noterde düzenlenen sözleşmede, Remziye´ye murisleri Abdullah, Muharrem ve Sadık´tan intikal eden Bismil ilçesi Merkez ve köylerindeki taşınmazlardaki hisselerinin onun ölümü ile mirasçıları olan eşi Ömer ve Kızı Nermin´e intikal ettiği belirtilerek bu hisselerin tamamının satışı vaad edilmiştir. Dava konusu taşınmazlar ölü Muharrem ve ölü Sadık´tan miras yolu ile mirasçılarına kalan taşınmazlar olup, ifa anında belirlenebilir niteliktedir. 1960 günlü sözleşmede vaat borçlusu Ömer sözleşmeyi kendi adına asaleten 6.12.1953 doğumlu kızı Mermin adına ise velayeten yapmıştır. Ömer´in kendi adına asaleten reşit olmayan kızı adına velayeten düzenlediği bu sözleşme davalı Nermin´i bağlar ve Nermin´in sözleşmede taraf olmadığı ileri sürülemez. Kişisel hak sağlayan iki sözleşmenin varlığı halinde önceki günlü sözleşmeye öncelik tanımak gerekir. Yapılan açıklamalar ışığında davacı dayanağı 1960 günlü sözleşme belli ve davalı Nermin´i bağlayan nitelikte olup sonraki günlü olanına göre öncelik tanınması gereken bir sözleşmedir. Ayrıca, bu sözleşmede tapuda ferağın verilmesi hisselerin intikali koşuluna bağlanmış olduğundan ve bu intikaller de mahkeme kararı sonucu 23.9.2002 gününde yapıldığından ve zilyetlikte davacıya teslim edilmiş bulunduğundan dava süresindedir. Davalı Hayrettin dava konusu taşınmazlarda hissedardır. Aynı zamanda davalı sıfatı ile davada yer almakta olup, ihtiyati tedbirin kaldırılması üzerine, yargılamanın devamı sırasında davacıya satış vaadi sözleşmesi ile satımı vaad edilen hisseleri satın alması ve dosyadaki mevcut deliller birlikte değerlendirildiğinde davalı Hayrettin´in davacının şahsi hakkını zarara uğratmak amacıyla niza konusu taşınmazlardaki hisseleri satın aldığı anlaşılmakla davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle ret kararı verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarda yazılı nedenlerle, davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüyle, usul ve kanuna aykırı hükmün (BOZULMASINA), peşin harcın istem halinde yatırana iadesine, 1.3.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.