Kiralanın G.menkulün Yeni Sahibinin Hakları

Müvekkilim içinde kiracısı olan belediye sınırları içindeki bir daireyi satın almıştır. Satın alınmadan sonra aysal süresi içinde kiracıya ihbarname göndermiş, sözleşmeyi feshettiğini, kiralanan yeri boşaltmasını ve bu arada kira bedelini banka şubesine yatırmaısnı söylemiştir. Kiracı kira bedelini yatırmamıştır. Bu takdirde feshettiği sözleşmeye dayalı olarak -özel hükümlerde muacceliyet şartı var- kira döneminin sonuna kadar olan kira bedelini takibe koyabilir mi? Bu konuda yaptığım araştıtrmalardan tatmin edici sonuç alamadım... Çalışmalarınızda başarılar dilerim

Sayın Meslekdaşım;
İktisap nedeniyle ancak tahliye davası açılabilir. 6570 sayılı yasa, yeni malike sözleşmeyi derhal feshetme yetkisini tanımamaktadır. Yeni mailk için sadece tahliye isteme koşulları kolaylaştırılmaktadır. Yeni malik süresi içerisinde ihtar çekmek kaydıyla, sözleşmenin süresinin bitimine daha uzun süre var ise bu süreyi beklemeden 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı mevcuttur (sözleşmenin süresi daha erken bitiyorsa o tarihte dava açabilir). Kira bedeli ödenmemesi halinde, kira alacakları takip konusu yapılır ve kira borcunu ödemeyen kiracı aleyhine temerrütten tahliyede istenebilir. Bu nedenle sözleşmeyi icra takibine konu yapmanızda hiç bir engel bulunmamaktadır.
Saygılar, başarılar...

Alıntı: Yazan av.ayselyildiz Müvekkilim içinde kiracısı olan belediye sınırları içindeki bir daireyi satın almıştır. Satın alınmadan sonra aysal süresi içinde kiracıya ihbarname göndermiş, sözleşmeyi feshettiğini, kiralanan yeri boşaltmasını ve bu arada kira bedelini banka şubesine yatırmaısnı söylemiştir. Kiracı kira bedelini yatırmamıştır. Bu takdirde feshettiği sözleşmeye dayalı olarak -özel hükümlerde muacceliyet şartı var- kira döneminin sonuna kadar olan kira bedelini takibe koyabilir mi? Bu konuda yaptığım araştıtrmalardan tatmin edici sonuç alamadım... Çalışmalarınızda başarılar dilerim

Sayın Yıldız,

Yeni malikin de kira bedellerini isteyebileceğinde tartışma yok. Yalnız kiracıyı akdin sonunda veya satın almadan itibaren en geç 6 ay içinde taşınmazdan tahliye etmek istiyor ve 6570 s.lı yasa m.7/d çerçevesinde ihtarınızı gönderip, tahliye iradenizi ortaya koyuyor ve eski akitle bağlı bulunmadığınızı kiracıya bildirmiş oluyorsunuz. Buraya kadar da sorun yok.

Kiracı kira bedelini yatırmadığı için, eski malikle olan sözleşmedeki muacceliyet şartını işler kılarsanız, -bana göre-, eski akdi tanıdığınızı ortaya koymuş oluyorsunuz ve eğer temerrüt konusu muacceliyet kesbeden miktarı, kiracı 30 gün içinde yatırırsa, -yine bence- 6 ayın sonundaki m.7/d de öngörülen ve yalnızca yeni satın alan malik için öngörülen tahliye nedeninizi kaybeder, eski akitle bağlanırsınız diye düşünüyorum.

Ödemezse yine sorun yok, o zaman temerrüt nedenine dayalı olarak dava açabilirsiniz. Ama öderse, bence bilahare 7/d 'ye dayalı olarak dava açamamalısınız.

Burada kiracının temerrüt konusu miktarı ihtar veya icrayla talep etmeniz halindeki tavrı seyri etkileyecek diye düşünüyorum. Eğer temerrüdü kabul eder ve yasal süresi içinde toplu ödemesini yaparsa, "tamam, eski sözleşme dedin, eski sözleşmeyi ben de tanıyorum" demiş olacak, "hayır, sen bana 7/d ye göre ihtar gönderdin, ancak ödemediğim ayların kira parasını isteyebilir, eski malikle olan sözleşmemdeki muacceliyet özel şartını işletemezsin" derse, işlemiş olan ayların kirasını alıp, yine 7/d ye göre süre geldiğinde dava açabilirsiniz, diye düşünüyorum. Bu konuya uygun düşecek lehe veya aleyhe bir karar bulamadığımı da belirtmeliyim.

Saygılarımla...

iktisap ve ihtiyaç nedenine dayalı tahliye ayrı bir konu temerrüt nedenine dayalı tahliye ayrı bir konu.Eski malik ile kiracı arasında yazılı sözleşme olmasa ve aktin başlangıç ve süresi belli olmasa dahi yine iktisap ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası açmak mümkün(1 ve 6 aylık sürelere riayet ederek). Ancak temerrüt ihtarı üzerine kiracınhın ihtarda belirtilen parayı ödemesi iktisap ihtiyaç nedenine dayalı tahliye istemeye engel olamayacağı gibi sözleşmeye dayalı ihtiyaç nedeniyle dava açılmasına da engel teşkil etmez.Yeni malik yönünden isterse 1 ve 6 aylık sürelere riayet ederek dava açar isterse eski malikin kiracı ile yaptığı sözleşmeye dayalı haklarını kullanır. kira sözleşmesindeki haklarını kullanması iktisap ihtiyaç nedenine dayalı dava hakkını ortadan kaldırmaz diye düşünüyorum.

Sayın igunduz,

Varsayalım ki eski malikle kira sözleşmesi aralığı: 01.01.2007 - 01.01.2008

Yeni malikin satın alma tarihi 01.02.2007

Kontratta bir ayın kira bedeli ödenmezse o kira dönemine ait tüm aylara ait kira bedelleri muacceliyet kesbeder şartı var.

Yeni malik, satın almayı ve ihtiyacını bildirerek ihtarnamesini süresinde gönderdi. Sonra kiraları da kendisine ödemesi gerektiğini bildirdi. Ama kira aksatıldı.

Eğer mümkün dersek, yeni malik 01.02.2007-01.01.2008 aralığındaki tüm kira bedellerini , kiracıyla eski malik arasında kabul edilen sözleşmedeki muacceliyet şartı nedeniyle talep edebilecek. Kiracı da varsayalım ki hiç itiraz etmeden bu toplu kira bedelini 30 gün içinde ödedi.

Kiracı 01.08.2007 tarihinde evi tahliye etmediği takdirde, hem eski malikle olan kontrattaki muacceliyet şartının işletilebilmesini, hem de yeni satın almaya dayanan 6570 sayılı yasa m.7/d deki özel tahliye koşulunun yeni mal sahibine tanınmasını, kanun korumamalı gibi geliyor bana. Adil de gelmiyor. Eğer ödeme yapılırsa, eski malikle olan kontrat tanınmış ve aynı şartlarla devam eder gibi düşünüyorum.

Saygılarımla.

Sayın Demirel endişeleriniz tamamen yersiz. Eğer bir sorun yaşayacağınızı düşünüyorsanız. 6 ay sonra yeni satın almaya dayalı olarak m. 7/d'ye göre tahliye davasını açın.

O zamana dek kira paralarını ödemediyse ya o davada ya da başka bir dava ile talep edin.

Kira parasını istemiş olmanız. Kira sözleşmesi ile bağlı kaldığınız anlamına gelmez. Çünkü sözleşme ile bağlı kalmayacağınızı ve satın almaya dayalı tahliye talep ettiğinizi ihtarname ile belirtmişsiniz. m. 7/d uyarınca beklemekte olduğunuz 6 aylık sürede müvekkilinize ödenmesi gereken kira parasının ödenmemesi durumunda bunu talep etmeniz ihtarnamede ortaya koyduğunuz iradeyi ortadan kaldırmaz ya da yeni bir hukuki boyuta sokmaz.

Sayın Demirel,
Her iki hakkın konusu birbirinden farklı. Birisi mutlaka kira sözleşmesine dayanması gereken bir hak.Diğeri ise kanundan doğan bir hak. Bu nedenle birinin kullanılması diğerinin kullanılmasına engel teşkil etmeyecektir. Kaldiki 7/d yeni malik için yalnızca ihtiyaç nedeniyle dava açma süresini kısaltan ve ancak bir defa kullanılabilen bir hüküm ihtiva etmektedir.Yoksa dava sırasında yine ihtiyaç iddiası kanıtlanacaktır.7/d'ye göre açılan dava örneğin süre yönünden reddedilse bile yeni malik sözleşmeye göre yine dava açmak hakkına haizdir.Ayrıca yeni malikin eski malikle yapılan sözleşmeyig tanıyıp tanımamak gibi bir seçeneği olmayıp halefiyet gereği otomatikman sözleşmenin tarafıdır.Saygılarımla

Sayın Hukukçu55 bu hususta bir karar örneğine çok ihtiyacım var.Elinizde varsa ve gönderirseniz çok sevinirim. Benim elimdeki olay da da aynı durum söz konusu ve açıkçası bende sayın Demirel'in kaygılarını taşıyorum.