1.800 dönümlük müşterek mülkiyet

Müvekkilim 1.800 dünümlük müşterek mülkiyette 100 dönüm yere sahiptir. Fakat yıllarca bütün hissedarlar fiili olarak bir bölümü kullanmaktadırlar. Müvekkilimin kullandığı hiç bir yer yoktur.Müvekkilime burası miras olarak kalmıştır. 100 dönümlük yeri alabilmesi için ve kullanabilmesi için en pratik yol nedir?

1. Paya vaki müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil davaları açılabilir. Bu davaların açılabilmesi için , müdahale eden paydaşın diğerlerini " intifadan men" etmesi gerekir. Müdahale eden paydaş diğerlerinin kullanımına izin vermemeli , onları taşınmaza sokmamalı,kullanmalarını önlemeli . Diğer paydaşların paylarından az da olsa kullandıkları bir kısım varsa müdahalenin önlenmesi istenemez ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. İntifadan men olgusu her türlü kanıtla kanıtlanabilir ise de, davadan önce ihtarname çekip payı karşılığı kullanmaya izin verilmesi istenmesi yararlı olur. Taşınmaz bağ, bahçe gibi doğal ürün veren veya kiraya verilen yerlerden ise ayrıca ihtarname gerekmez.

2. Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ve herkes kendine isabet eden yeri kullanıyorsa müd. önlenmesi ve ecrimisil talep edilemez.


Saygılarımla.



T.C.
YARGITAY
1.HUKUK DAİRESİ

E:2005/6995
K:2005/6883
T:8.6.2005

• ELATMANIN ÖNLENMESİ
• PAYDAŞLAR ARASINDA ELATMANIN ÖNLENMESİ
• MÜŞTEREK MÜLKİYET HÜKÜMLERİ
• İNTİFADAN MEN

ÖZET : Paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı,harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık, M.K.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
(4721 s. kanun m. 683, 688, 689)
Davacıya çekişme konusu olan taşınmazlar dışında, yine paylı mülkiyet üzeri olan yerde tasarruf hakkı tanınmasının çekişmeli taşınmazlar yönünden intifadan men olgusunu ve davacının mülkiyetten kaynaklanan haklarını ortadan kaldırmayacağı kuşkusuzdur.
Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, miras bırakanlarından intikal eden 4 adet taşınmazın kardeşi olan davalı tarafından kullanıldığını, davalının kendisine pay vermediğini, kullanımının engellendiğini ileri sürüp davalının elatmasının önlenmesine, 5 yıllık toplam 3 milyar TL. ecrimisilin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, diğer paydaşların kullanımını engellemediğini, intifadan men koşulunun oluşmadığını, davacının da dava dışı bir taşınmazda payına düşen yeri kullandığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, intifadan men koşulu gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla;Tetkik Hakimi raporu okundu, düşüncesi alındı.Dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava, paydaşlar arasında elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden, çekişme konusu 580, 673, 1646, 2241 parsel sayılı taşınmazların paylı mülkiyet üzeri olduğu, anılan yerlerde tarafların dışında başkaca paydaşların da bulunduğu, taşınmazların tamamının davalının tasarrufunda olduğu, davacının kullanımına bırakılan bir yer bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamıyan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini herzaman istiyebilir. Hatta elbirliği mülkiyeti de dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.K.nun 213, T.K.nun26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen ) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında M.K.nun 2.maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, M.K.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Somut olaya gelince; belirlenen olgular, yukarıda açıklanan ilkelerle birlikte değerlendirildiğinde davacıya çekişme konusu olan taşınmazlar dışında, yine paylı mülkiyet üzeri olan yerde tasarruf hakkı tanınmasının çekişmeli taşınmazlar yönünden intifadan men olgusunu ve davacının mülkiyetten kaynaklanan haklarını ortadan kaldırmayacağı kuşkusuzdur.
SONUÇ : Hal böyle olunca, davacının payına yönelik elatmanın önlenmesi ve payı karşılığı belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçelerle davanın reddedilmiş olması doğru değildir.Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü H.U.M.K.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 8.6.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/2075

K. 2005/2504

T. 10.3.2005

• ECRİMİSİL DAVASI ( Murisin Ölümü ile İntikal Eden Yerlerden Hissesine Düşen Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle )

• İNTİFADAN MEN KOŞULU ( Paydaşların Birbirlerinden Ecrimisil İsteyebilmesi için Kural Olarak Bu Şartın Gerçekleşmesinin Gerekmesi )

• İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET ( Paydaşların Birbirlerinden Ecrimisil Talep Edebilmesi için İntifadan Men Koşulunun Gerçekleşmiş Olmasının Gerekmesi )

• İNTİFADAN MEN ŞARTININ İSTİSNASI ( Doğal Ürün Veren Taşınmazlar-Hukuksal Semere Elde Edilen Taşınmazlar ile Fiili Paylaşım Yapılan Taşınmazlarda İstenilen Ecrimisilde Bu Şartın Aranmaması )

• PAYDAŞLAR ARASINDA ECRİMİSİL ( Kural Olarak Paydaşlar İntifadan Men Edilmedikçe Birbirinden Ecrimisil İsteyememeleri-İntifadan Men Koşulunun Gerçekleşmesi ise Taşınmazdan Yararlanma İsteminin Karşı Tarafa İletilmesi ile Olması )

4721/m.994,995

ÖZET : Ecrimisile konu edilen taşınmazlarda taraflar paydaştır. Paydaşlar ( kural olarak )intifadan men edilmedikçe birbirinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi ise taşınmazdan yararlanma isteminin karşı tarafa iletilmesi ile oluşur. Bu kuralın bir takım ayrıcalıkları vardır ki bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın ( bağ-bahçe gibi )doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu taşınmazın tamamında hak iddia ve diğerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine daha evvel bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi ve benzeri davalar açılması halleridir.
DAVA : Dava dilekçesinde 5.000.000.000 lira ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dilekçesi ile; murisin ölümü ile davacı ve davalılara intikal eden bir dükkan ile üç daireyi davalıların kiraya vermek suretiyle kullandıklarını, murisin ölümünden beri kendi hissesine düşen kira bedelini ödemediklerini ileri sürerek, fazlaya ilişkin haklarının saklı tutularak 1.5.1998 tarihinden beri teraküm eden 5.000.000.000 lira ecrimisilin faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili ise; söz konusu binada 6 daire ile 2 dükkan bulunduğunu, murisin sağlığında davacı ve kardeşleri olan davalılara birer daire ve muriste de bir daire kalmak üzere taşınmazların fiilen paylaşıldığını, ancak davacının fazladan bir dükkan daha kullandığını, murisin ve eşinin ölümü ile fiilen paylaşılmayan bir daire ile iki dükkanın bulunduğunu, davacının diğer hissedarlardan izinsiz olarak bir dükkanı fazladan kullanması nedeni ile ecrimisil isteyemeyeceğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davacının davaya konu bağımsız bölümlerden yararlanmasının davalılar tarafından engellendiğinin kanıtlanamadığı, yine davacının bu taşınmazlardan hak talebinde bulunduğuna dair ihtarnamenin de keşide edilmediği gerekçesi ile davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Ecrimisile konu edilen taşınmazlarda taraflar paydaştır.Paydaşlar ( kural olarak )intifadan men edilmedikçe birbirinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi ise taşınmazdan yararlanma isteminin karşı tarafa iletilmesi ile oluşur.
Bu kuralın bir takım ayrıcalıkları vardır ki bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın ( bağ-bahçe gibi )doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu taşınmazın tamamında hak iddia ve diğerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine daha evvel bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi ve benzeri davalar açılması halleridir.
Somut olayda ise; muris ve eşinin ölümünden sonra bir daire ile iki dükkanın fiili paylaşım dışında kaldığı ve kira bedellerinin tüm hissedarlar arasında paylaşıldığı davalı vekili tarafından ileri sürüldüğüne göre, bu taşınmazların kiraya verilerek tasarruf edildiği açıktır. Kaldı ki taraflar arasında davaya konu taşınmazlara ilişkin olarak daha önce ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi davalarının da açıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
O halde mahkemece; muristen intikal eden müşterek taşınmaz malların kullanma biçimi hakkında bütün paydaşların iştiraki ile bir anlaşma yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise davaya konu taşınmazların bu anlaşma kapsamında olup olmadığı, anlaşma kapsamında ise davacıya bırakılan kısımlar tespit edilerek, bu yerlere davalı tarafın anlaşmaya aykırı bir tecavüzlerinin bulunup bulunmadığı yöntemince araştırılmalıdır.
Öte yandan, tüm paydaşların katılımı ile yapılmış bir taksim sözleşmesi yok, ya da davaya konu bir kısım taşınmazların davalı tarafın iddiası gibi fiili taksimin dışında kaldığı anlaşılır ise; daha önce davalılar tarafından davacı aleyhine açılan ecrimisile ilişkin dava dosyasının da incelenerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya uygun bulunmamış, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.3.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.