bağımsız bölümde tadilat

Öncelikle herkese merhabalar sayın meslektaşlarım.
Kat mülkiyeti ile igili bir sorum olacak.Kat maliki olan A yine kat maliki olan B nin dükkanında kiracıdır ve yan tarafı da yine A ya aittir.A kendisine ait bağımsız bölümü ile B ye ait olup kiracısı olduğu bağımsız bölüm arasında bir duvarı kırdırarak bir geçiş(yalnız kapıdan daha büyük) yapmıştır.Kiracının rızası vardır ancak üst katta oturanlardan biri bu kapıyı derhal kapamasını istemektedir.Kat mülkiyeti kanunu:
Madde 19/2 Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Denilmektedir.Sizce yapılan bu değişiklik kanuna aykırımıdır?

Alıntı: Yazan KOÇ Öncelikle herkese merhabalar sayın meslektaşlarım. Kat mülkiyeti ile igili bir sorum olacak.Kat maliki olan A yine kat maliki olan B nin dükkanında kiracıdır ve yan tarafı da yine A ya aittir.A kendisine ait bağımsız bölümü ile B ye ait olup kiracısı olduğu bağımsız bölüm arasında bir duvarı kırdırarak bir geçiş(yalnız kapıdan daha büyük) yapmıştır.Kiracının rızası vardır ancak üst katta oturanlardan biri bu kapıyı derhal kapamasını istemektedir.Kat mülkiyeti kanunu: Madde 19/2 Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Denilmektedir.Sizce yapılan bu değişiklik kanuna aykırımıdır?

Sayın KOÇ,
Tarafınızca konunuzun mevzuatta mesnedi belirlenmiş ; içeriği yardımcı olabilecek bir Yargıtay kararı ekliyorum;

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 07.05.2002 T., Esas: 2002/4558, Karar: 2002/5371: " 1- Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesinin 2.fıkrasında bir kat malikinin kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı; tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabileceği öngörülmektedir. Bu hüküm çerçevesinde durum değerlendirildiğinde, davalı kat malikinin kendi bağımsız bölümü içinde yaptığı ( asma katın tam kata dönüştürülmesi ) diğer kat maliklerinin onayını gerektirmemekte ise de bu değişikliğin anayapının statiğine zarar verip vermediğinin araştırılıp saptanmaması,

Bu bağlamda, anataşınmazın bulunduğu İstanbul-Küçükçekmece'nin birinci derece deprem kuşağında kaldığı da gözetilerek, bağımsız bölüm içerisinde gerçekleştirilen böyle bir değişikliğin anayapının olası bir depreme dayanıklılığını olumsuz yönde etkileyip etkilemeyeceği konusunda bilirkişi raporunda 1.1.1998 tarihinde yürürlüğe giren "Deprem Yönetmeliği" hükümleri çerçevesinde gerekli inceleme ve hesaplamaya yer verilmemiş olması,
2-Ayrıca, tavan-taban ile birbirine bağlantılı bulunan davalıya ait zemin kattaki bağımsız bölüm ile bodrum kattaki biri davalı bankaya, diğer üçü dava dışı N____ Y____'ye ait olduğu tapu kaydından anlaşılan hepsi de dükkan olan bağımsız bölümler arasında bağlantı sağlamak için açılan merdiven boşluğu ile yapılan merdivenin anayapıya zarar verip vermediği saptanmadığı gibi, bu değişikliğin salt davalının bağımsız bölümleri içinde mi yapıldığı yoksa dava dışı N____ Y____ adlı kişiden davalı banka tarafından kiralanan bölümde mi gerçekleştirildiğinin araştırılmaması, sözkonusu merdivenin, zemin kattan bu kişinin bodrum kattaki bağımsız bölümüne geçiş için yapıldığının belirlenmesi halinde ise onun da rızasının alınmış olup olmadığının saptanmaması,
3-Davalı tarafından bodrum katta yapılan tadilat sonucu kazanılan 2,15 m2 büyüklüğündeki kapalı alanın anataşınmazın ortak yerlerine el atılması sonucu yapılıp yapılmadığını açıkça belirtmeyen bilirkişi raporuna göre hüküm tesisi doğru görülmemiştir. Mahkemece yapılacak iş; davalı bankanın, zemin kattaki kendi bağımsız bölümünün içerisinde gerçekleştirdiği değişiklik sonucu bu bölümünü bodrum kattaki bağımsız bölümlerle bağlantılı duruma getirdiğine göre tüm değişikliklerin anayapının sağlamlığına ( statiğine ) zarar verip vermediği ve depreme dayanıklılığını olumsuz yönde etkileyip etkilemediği, bodrum kata yapılan 2,15 m2'lik kapalı alan ilavesinin anataşınmazın ortak alanlarına el atılması sonucu kazanılıp kazanılmadığı konularını açıklığa kavuşturmak için bilirkişilerden ek rapor almak, ayrıca bağımsız bölümlerde yapıldığı ileri sürülen iç değişikliklerin kat maliki N____ Y____'nin bağımsız bölümlerini ilgilendiriyorsa onun bu değişikliğe muvafakatı bulunup bulunmadığını belirlemek amacıyla onunda davaya dahil edilmesi için davacı tarafa süre vermek, hasıl olacak sonuca göre hüküm kurmak olmalıdır."

Saygılarımla...

ana yapıya zarar vermeyen ufak tefek değişiklikler akdin feshini gerektirmemektedir.

Alıntı: Yazan KOÇ Sizce yapılan bu değişiklik kanuna aykırı mıdır?

İmar Kanunu'na aykırı olacağı kanısındayım. Tadilat ruhsatı alınmaksızın yapılacak değişiklikler İmar Kanunu'nun 42.maddesine göre idari para cezasıyla veya TCK'nın 184.maddesine göre hapis veya para cezasıyla cezalandırılır. Ayrıca belediye encümenince ruhsata uygun hale getirilmesine karar verilir.

Ruhsat almadan yapılabilecekler İmar Kanunu'nun 21.maddesinde sayılmıştır. Ara duvarın yıkılması 21.maddede sayılan bu istisnalardan değildir.

Saygılarımla