Meskenlerin ihale ile satışında KDV oranı

Sevgili arkadaşlar,
Tapu kaydında vasfı ev yazılı ancak ortaklığın giderilmesi davası sonucu verilen satış kararını yürüten Satış Memurluğunun, satış bedeline esas olmak üzere yaptırdığı kıymet takdiri tespitinde;bilirkişilerin,"taşınmaz üzerinde bulunan yapıların değeri bulunmadığından değer olarak arsa göze çarpmaktadır" saptaması ile satışa çıkan bir taşınmaz bulunmaktadır.(Cümle uzunluğu nedeni ile özür).Satış müvekkilimiz üzerinde kalmakta ve yatırılacak daha doğrusu müvekkilden istenen KDV oranı sorun olmakta.Çünkü bilindiği gibi normal KDV oranı %18 (müvekkilden istenen oran da bu) ancak mevzuat gereği taşınmaz üzerindeki ev 150,00 m2 altında ise bu oran % 1'e düşmekte,bu da ciddi bir fark yaratmakta.Olayımızdaki taşınmaz da 121,61 m2.Biz bu istisnadan yararlanmak istiyoruz.Ancak Satış memuru taşınmaz üzerindeki evlerin değeri olmadığını,arsa olarak kabul edilebileceğini beyan ederek %18 KDV istemektedir.Buna benzer bir olayla karşılaşan ve elinde Yargıtay kararı da olan bir arkadaş varsa ve bizim ile paylaşmak isterse sevinirim.Saygılarımla.Cavit Tuna

Sayın meslektaşım,

Problem;Alınması gereken KDV oranının gayrımenkulün tapu kaydındaki vasfı gözetilmek suretiyle mi yoksa fiili durumun gösterdiği şekle riayet ederek mi belirlenecektir ayırımından kaynaklanmaktadır.
Genel olarak,ihaleli satışlarda bunun cevabı "hangi oran daha yüksek KDV ödemek sonucunu doğuruyursa o vasıf gözönüne alınacaktır " şeklindedir.

Aynı konuda ilginç uygulamalar bulunmaktadır.Gerek icra müdürleri gerekse satış memurları ileride müfettişle polemiğe girmemek ve sorumluluktan kurtulmak adına farklı uygulamalarının bulunduğunu bizzat gözlemledim.

Normalde tapu kaydında arsa vasıflı olup ve fakat arsanın üzerinde bulunan binada (cins tashihi yapılmadığından bu problemler çıkıyor) 150 m2 altında bağımsız bölüm satılıyor ise KDV oranı %1 dir.Ancak bu bağımsız bölüm 1590 m2 alanı geçiyor ise müdürler %18 oranı tarhetmektedirler.

Ancak gayrımenkul tapu kaydında mesken vasıflı olup bu mesken kullanılamayacak durumda ise satılacak olan aslında arsa olup,meskenin bu taşınmaza kattığı artı değeri bulunmamaktadır.Bu nedenle alınması gereken asıl oran %1 iken mesken 150 m2 üstünde ise %18 olmaktadır.

Bu konuda İcra Müdürlüklerine gönderilen bir genelge olduğunu zannediyorum.Bu hususta ,sitemiz üyesi Müdürlerin yardımlarını rica edelim.Onların bu konudaki yorumları bizlere ışık tutacaktır.

Saygılarımla



T.C.

DANIŞTAY

11. DAİRE

E. 1997/1670

K. 1998/3702

T. 5.11.1998

• KATMA DEĞER VERGİSİ İSTİSNASI ( Konut Teslimi 150 m2'ye Kadar Olan )

• KONUT TESLİMLERİNDE KDV İSTİSNASI

3065/m.Geç.8


ÖZET : Net alanı 150 m² ye kadar olan konut teslimlerinin KDV.den istisna olduğu hakkında
İstemin Özeti : Dava, ortaklığın giderilmesi amacıyla icra müdürlüğünce yapılan ihalede alınan taşınmaz nedeniyle ihtirazi kayıtla ödenen katma değer vergisinin haksız yere tahsil edildiği ileri sürülerek iadesi istemiyle açılmıştır. ... Vergi Mahkemesi 27.12.1996 gün ve E:1996/877, K:1996/1961 sayılı kararıyla; 3065 sayılı Kanunun Geçici 8. maddesinde, net alanın 150.m²'ye kadar olan konut teslimlerinin katma değer vergisinden müstesna olduğunun hükme bağlandığı, olayda, ara kararı ile getirtilen ... Belediye Başkanlığı Gelir Müdürlüğü yazısı ile eki beyannamenin incelenmesinden, 1/6'sı satılan taşınmazın 5/6 hisseye sahip davacı tarafından bina olarak beyan edildiğinin anlaşıldığı, bu durumda bina olarak beyan edilen ve bina olarak da satışı yapılan ve 1/6 hisseye isabet eden bina alanı net 150.m²'nin altında olan gecekondu vasıflı taşınmazın katma değer vergisine tabi tutulmasında yasal isabet görülmediği gerekçesiyle katma değer vergisinin iadesine karar verilmiştir. Vergi dairesince, arsa üzerindeki gecekondunun enkaz halinde olduğu ve bu nedenle ihaleyle satılan taşınmazın arsa vasıflı olduğu ileri sürülerek mahkeme kararının bozulması istenilmektedir.
Savunmanın Özeti: Savunma verilmemiştir. Danıştay Savcısı ...'un Düşüncesi: Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Yasasının 49. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen nedenlerden hiçbirisine uymayıp Vergi Mahkemesince verilen kararın dayandığı hukuki ve yasal nedenler karşısında, anılan kararın bozulmasını gerektirir nitelikte görülmemektedir. Açıklanan nedenle temyiz isteminin reddi ile vergi mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
Tetkik Hakimi ...'in Düşüncesi: Temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar, 2577 sayılı Kanunun 49. maddesinin 1. fıkrasında sayılan bozma nedenlerine uymadığından, temyiz isteminin reddi ile kararın onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Hüküm veren Danıştay Onbirinci Dairesince işin gereği görüşüldü:
Uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi amacıyla icra müdürlüğünce yapılan açık arttırmada satın alınan arsa vasıflı taşınmaz için davacı tarafından ödenen katma değer vergisinin iade edilmesine ilişkin vergi mahkemesi kararının bozulması istemine ilişkindir. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1/3-d maddesinde, müzayede mahallerinde yapılan satışların katma değer vergisine tabi olduğu belirtilmiş, aynı kanunun Geçici 8. maddesinde ise, net alanı 150m²'ye kadar olan konut teslimleri ile konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinin 31.12.1997 tarihine kadar katma değer vergisinden müstesna olduğu hükme bağlanmıştır. Yasal düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, açık arttırma suretiyle yapılan konut satışlarının katma değer vergisine tabi olduğu, ancak bu şekilde satılan konutların yeni yapı olması ve net alanının da 150 m²'yi aşmaması halinde katma değer vergisinden istisna edildiği görülmektedir. Dosyanın incelenmesinden, satışa konu ... Mahallesinde bulunan ve tapunun 3158 ada, 3 nolu parselini oluşturan 297.00 m² miktarındaki arsa vasıflı taşınmazın 5/6 payının davacıya ait olduğu, söz konusu taşınmaz üzerinde 1964 yılından önce yapılmış odalar halinde tek katlı gecekondunun bulunduğu, ancak oturulamaz hale geldiğinden boşaltıldığı ve enkaz haline geldiği anlaşılmaktadır. Dosyada bulunan ... Sulh Hukuk Mahkemesince yaptırılan 4.12.1995 tarihli bilirkişi raporundan, satışa konu taşınmazın "arsa" vasıflı ve üzerindeki gecekondunun da enkaz halinde olduğu, kıymet takdir edilirken de, arsa için üzerindeki müştemilattan ayrı kıymet takdir edildiği ve bu kıymetin toplam satış bedeli içindeki oranının %85 olduğu, böylelikle satışa konu yerin ağırlıklı payının arsa olduğu anlaşıldığından Katma Değer Vergisi Kanununun Geçici 8. maddesi kapsamında kaldığı düşünülemez. Satışa konu arsa vasıflı taşınmaz üzerindeki gecekondunun 1/6 payının satışına gelince, her ne kadar mahkemece söz konusu yer konut olarak nitelendirilip katma değer vergisinden istisna olduğu gerekçesiyle tahsil edilen verginin iadesine karar verilmişse de, anılan yerin arsadan bağımsız olarak satışa konu edilmemesi, başka bir deyimle arsaya bağlı ve onun bir müştemilatı olarak satılmış olması karşısında, anılan yasada öngörülen anlamda konut olarak kabul edilmesi mümkün değildir.
Bu itibarla ... Sulh Hukuk Mahkemesince yaptırılan 4.12.1995 günlü bilirkişi raporunda enkaz halinde olduğu belirtilen yere, bilirkişice arsadan ayrı olarak takdir edilen kıymetin enkaz bedeli olarak kabul edilmesi gerekir. Durum böyle olunca arsaya bağlı olarak da satılsa kıymetinin ayrı belirlenmiş olması ve müzayede mahallinde satılması nedeniyle toplam satış bedelinden enkaza isabet eden miktar üzerinde ve satın alınan pay oranında katma değer vergisine tabi tutulmasında yasal isabetsizlik bulunmamaktadır.
Bu nedenle icra yoluyla satılan arsa ve enkaz payı üzerinden katma değer vergisi tahsil edilmesi gerekirken, vergi mahkemesince satışın Katma Değer Vergisi Kanununun Geçici 8. maddesi kapsamında kabul edilmesi suretiyle tahsil edilen katma değer vergisinin iadesi yolunda verilen kararda kanuna uyarlık yoktur.
Açıklanan nedenlerle temyiz isteminin kabulüyle ... Vergi Mahkemesinin 27.12.1996 gün ve E:1996/877, K:1996/1961 sayılı kararının bozulmasına, 5.11.1998 gününde oybirliği ile karar verildi.
T.C.

DANIŞTAY

11. DAİRE

E. 1997/4413

K. 1998/1353

T. 16.4.1998

• KATMA DEĞER VERGİSİ ( Arsa Satışında KDV Alınması )

• KATMA DEĞER VERGİSİ MUAFİYETİ ( Değerlendirmenin Arsanın M2'sine Göre Yapılması )

213/m.3

3065/m.1


ÖZET : Müzayede mahallinde satılan arsa niteliğindeki taşınmazdan kdv alınması gerekirken; değerlendirmenin üzerindeki taşınmazın m2`sine göre yapılarak kdv`den muaf tutulması hukuka aykırı olduğu hakkında. İstemin Özeti: Yükümlünün, ... Defterdarlığı ... Yakası Emlak Müdürlüğü`nce yapılan açık artırmada satın aldığı taşınmaz dolayısıyla ödediği katma değer vergisinin haksız olduğunu ileri sürerek iadesi istemiyle düzeltme ve şikayet yoluyla yaptığı başvurunun reddine ilişkin Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün 24.7.1996 gün ve 22944 sayılı işlemine karşı açılan davada; İstanbul 3. Vergi Mahkemesinin 21.5.1997 gün ve E: 1996/984, K: 1997/752 sayılı Kararıyla; yükümlünün ... 3. ve 5. Sulh Hukuk Mahkemelerine yaptırdığı tespitlerden ve taşınmazın tapu kaydı ile ihale şartnamesinden satışa konu yerin konut ( bahçeli kargir ev ) niteliğinde olduğunun anlaşıldığı, buna göre anılan yerin yüzölçümünün 150 mı`den küçük olması dolayısıyla katma değer vergisinden müstesna olduğu gözetilmeden, satış bedeli üzerinden katma değer vergisi tahsil edilmesinin yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle iadesine karar verilmiştir. Davalı idare tarafından, satışa konu yerin arsa niteliğinde olduğu, bu nedenle tahsil edilen katma değer vergisinde isabetsizlik bulunmadığı ileri sürülerek mahkeme kararının bozulması istenilmektedir.
Savunmanın Özeti: Temyiz istemenin reddi gerekeceği yolundadır.
Danıştay Savcısı N.K.`nın Düşüncesi: Uyuşmazlık, ... Yakası Milli Emlak Müdürlüğünden ihale yolu ile satın alınan 150 mı`den küçük bahçeli kargir evden dolayı, evin bedeli ile birlikte tahsil edilen katma değer vergisinin terkini ve iadesi isteğiyle açılan davayı kabul eden vergi mahkemesi kararının, anılan müdürlükçe temyizen incelenerek bozulması istemine ilişkindir.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun ilgili hükümlerinde, mal teslimi ve hizmet ifası yapanlar anılan verginin mükellefi olarak kabul edilmiş ve bu faaliyetleri nedeniyle vergi tahsil ederek ilgili vergi dairelerine yatırmak zorunda oldukları açıklanmıştır.
Olayda, satıcı tarafından davacıya satılan gayrimenkul arsa kabul edilerek satış bedeli ile birlikte katma değer vergisi tahsil edildiği dosyanın incelenmesinden anlaşılmaktadır. Tahsil edilen vergi, ilgili vergi dairesinin hesabına yatırılmış olacağından davanın ... Yakası Milli Emlak Müdürlüğünün husumetiyle bakılmasına olanak yoktur.
Bu durumda, vergi mahkemesince hasım düzeltilmesi yapılmak suretiyle dava dilekçesinin doğru hasım olan verginin yatırıldığı vergi dairesine tebliği gerekirken, aracı durumunda olan müdürlüğün husumetiyle sonuçlandırılmasında yasal isabet görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle davanın kabulüne ilişkin vergi mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
Tetkik Hakimi A.Ş.`nin Düşüncesi: Dava, davalı idarece yapılan ihalede satın alınan taşınmaz bedeli üzerinden tahsil edilen katma değer vergisinin haksız olduğundan bahisle iadesi istemiyle düzeltme ve şikayet yoluyla yapılan başvurunun reddi yolunda tesis olunan işlem üzerine açılmıştır.
Her ne kadar mahkemece, tapu kaydında satışa konu yerin niteliğinin bahçeli kargir ev olduğu ve alanının 150 mı`den küçük olması nedeniyle katma değer vergisinden müstesna olduğu belirtilerek tahsil edilen katma değer vergisinin iadesine karar verilmiş ise de, dosyada mevcut 20.2.1995 günlü ekspertiz raporundan taşınmaz üzerindeki yapının eski ve yıpranmış olması nedeniyle değerlemede dikkate alınmadığı, taşınmaza sadece arsa vasfı dolayısıyla kıymet takdir edildiği ve bu rapor esas alınarak ihalenin gerçekleştirildiği anlaşıldığından, katma değer vergisinden müstesna olduğu kabul edilemez.
Bu durumda, taşınmazın niteliğinde hataya düşülerek, tahsil edilen katma değer vergisinin iadesi yolunda verilen mahkeme kararında, isabet bulunmadığından, bozulması gerekeceği düşünülmektedir.
Türk milleti adına hüküm veren Danıştay Onbirinci Dairesince işin gereği görüşüldü: Uyuşmazlık, davalı idarece yapılan açık artırmada satın alınan taşınmaz dolayısıyla ödenen katma değer vergisinin haksız yere tahsil edildiği gerekçesiyle iadesine karar veren vergi mahkemesi kararının bozulması istemine ilişkindir.
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 3. maddesinin B bendinde, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu belirtilmiş, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1/3-d maddesinde de, müzayede mahallerinde yapılan satışların katma değer vergisine tabi olduğu kuralına yer verilmiş, aynı kanunun geçici 8. maddesinde ise, net alanı 150 mı`ye kadar olan konut teslimleri ile konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinin 31.12.1997 tarihine kadar katma değer vergisinden müstesna olduğu hükme bağlanmıştır.
Yasal düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, açık artırma suretiyle yapılan konut satışlarının katma değer vergisine tabi olduğu, ancak bu şekilde satılan konutların net alanının 150 mı`yi aşmaması halinde katma değer vergisinden istisna edildiği görülmektedir.
Dosyanın incelenmesinden, davalı idare tarafından ihaleden önce Türkiye ... Bankası Ekspertiz İşleri Müdürlüğü`ne yaptırılan tespit sonucunda düzenlenen 20.2.1995 günlü ekspertiz raporunda, satışa konu taşınmaz üzerindeki tek katlı binanın eski ve yıpranmış olması dolayısıyla değerlemeye alınmadığı, mevkii ve imar durumu gözönünde bulundurularak arsa niteliğiyle 2,3 milyar lira kıymet takdir edildiği, ihale tarihi olan 5.1.1996 tarihinde bu miktar, günün rayiç bedeline yükseltilerek 4 milyar muhammen bedel üzerinden ihaleye çıkarıldığı ve satışının bu şekilde gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır.
Diğer taraftan, davacının ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesine yaptırdığı tespit sonucunda düzenlenen 8.4.1996 gün ve 1996/90 sayılı bilirkişi raporu ile belirlenen 10.033.400.000 lira rayiç bedelin 8.968.400.000 lirası taşınmazın arsa kısmı için, kalan miktarının ise üzerindeki söz konusu bina için takdir edildiği, böylelikle bu tespitten de muhammen bedelin ağırlıklı payının arsaya ait olduğu görülmektedir. Nitekim satışa konu yerin bu niteliği dikkate alınarak ihale şartnamesinde, satış bedeli üzerinden % 15 katma değer vergisi alınacağı belirtilmiş ve şartnamedeki bütün hususların davacının da aralarında bulunduğu ihaleye katılanlarca imzalandığı tespit edilmiştir. Buna göre taşınmazın arsa olan gerçek mahiyeti gözönünde bulundurulduğunda, Katma Değer Vergisi Kanununun Geçici 8. maddesi kapsamında kaldığı düşünülemez.
Bu durumda, müzayede mahallinde satılan arsa vasıflı taşınmazın satış bedeli üzerinden katma değer vergisi tahsil edilmesi gerekirken, vergi mahkemesince taşınmazın niteliğinde hataya düşülerek, tahsil edilen katma değer vergisinin iadesi yolunda verilen kararda kanuna uyarlık bulunmamaktadır.
Açıklanan nedenlerle, temyiz isteminin kabulüyle İstanbul 3. Vergi Mahkemesinin 21.5.1997 gün ve E: 1996/984, K: 1997/752 sayılı Kararının BOZULMASINA, 16.4.1998 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sayın Dülger,
Öncelikle ilginiz ve gönderdiğiniz kararlar için teşekkürler.Konu hakkında yazdıklarınız da aynı olayımızdaki gelişmelere benziyor.Yazınızda istediğiniz genelgeden bilgim yok ama elimde Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğünün İstanbul Valiliği Defterdarlık:Gelir Müdürlüğü'ne gönderdiği bir cevabi yazı var.Yazıyı teknik beceriksizlik nedeni ile şimdi gönderemiyorum ama tarih,sayı ve kısa özeti yazıyorum.Yazının tarihi 20.03.1998,sayı:B.07.0.GEL.0.52/5201-10/10693.Yazı,kısaca şöyle:"...Bu hükmün uygulanmasında g.menkulün niteliğinin tespitinde tapu kayıtları da esas alıncak olup,tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan g.menkulün konut vasfında olmadığı ispat edilmediği sürece,söz konusu istisna hükmüne göre işlem yapılması gerekmektedir.Bu nedenle,...İcra Müdürlüğünce satışı yapılan g.menkulün konut olduğu tespit edildiği için,bu satışta uygulanan KDV nin iadesine karar veren....Sulh Hukuk Mahkemesinin bu kararı doğrultusunda iade işlemi yapılması mümkün bulunmaktadır."Burada sizin de dikkatiniz çekeceğine emin olduğum bir konu da iade kararının Sulh Hukuk Mahkemesince verilmiş olması.Bu da bana ilginç geldi.Saygılarımla.

Sayın Dülger,Bizim sorunumuz Vergi Dairesinden görüş alınarak çözüldü.Vergi Dairesi %1 alınması gerekir diye görüş verince Sayış Memuru da %1 KDV aldı.İlginize tekrar teşekkürler.Cavit Tuna

Tapuda arsa vasfındakı taşınmazı icra yoluyla satışa çıkardık.Kdv oranı 120 metrekare olan bu yer için % de kaç olacaktır.Konuyla alaklı karar arıyorum.Zira İcra Müdürü % 18 de ısrar ediyor yardım edınız....

Yardım beklıyorum...