Kat irtifakı terkini-Kat mülkiyetine geçiş-Paylaşım

Kat karş. inş. sözleşmesine göre inşaat yapılırken, yapı ruhsatı ve projesi belediyece iptal edilmiş, tekrardan alınan ruhsat ve projeye göre ise eskiye nazaran daha az daire inşa etme zorunluluğu doğmuş ve bu haliyle inşaat bitirilmiştir.

Eski projeye göre yapılan, halihazırdaki kat irtifakında, daire sayısı binadaki fiili dairelerden daha fazla görünmektedir. Ayrıca arsa sahibi üzerine kayıtlı kat irtifaklı tapular, kat karş. inş. sözleşmesine göre kendisine düşenden fazladır. Müteahhit adına kayıtlı daireler ise dolayısıyla hak ettiğinden azdır.

Bu durumda, müteahhidin sulh hukuk mahkemesine mevcut kat irtifakının, eski projeye göre hazırlanmış olması, binanın fiili durumu ile örtüşmediği, yeni proje hazırlanmış olması nedeniyle kat irtifakının iptali ile taşınmazın paylı mülkiyete çevrilmesine, sonrasında da kat karş. inş. sözleşmesindeki paylaşım gereğince, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasını istemesi uygun olur mu?

Yoksa, yukarıda bahsedilen davaya ek olarak, mülkiyet ihtilafından dolayı, kat karş. inş. sözleşmesine göre arsa sahibi ve müteahhide ait olan dairelerin gerekirse kura vs ile tespit edilmesi veya tapuların iptali ile taraflara tescili yönünde asliye hukuk mahkemesine de dava açıp, bunu bekletici mesele yapmak da gerekebilir mi?

Arsa sahibinin kötü niyetli tasarruflarını engellemek için özellikle sulh hukuk mahkemesine açılması düşünülen davada ihtiyati tedbir istemi kabul edilebilir mi?

Bilgisi ve deneyimlerini paylaşacak meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Sayın detay82,

Anlatımınıza konu somut olay açısından kat irtifakının iptali ve yeni duruma istinaden arsa paylarının belirlenerek yeni kat irtifakının (şartları varsa kat mülkiyetinin) tesisinin talep edilmesinin yeterli olacağı kanaatindeyim. Çünkü ikame edeceğiniz bu davada mahkeme, yeni arsa paylarını oluştururken bağımsız bölümlerin değeri, alanı, konumu gibi hususların tamamını nazara alarak karar verecektir.

Dava konusu itibariyle mahkemenin de, talebiniz halinde tedbir kararı vermesinin kuvvetle muhtemel olduğunu düşünüyorum.

Bitmiş bir bina olduğu ve mahkeme kararıyla kat irtifakı kurulamayacağı ancak şartlar mevcut ise kat mülkiyeti kurulabileceğini düşünüyorum. Ancak sorunun çözümünü zorlaştıran kat karş. inş. sözleşmesi ve arsa sahibinin şu anda hakkından fazla daire tapusuna sahip olması. Kat irtifakı terkini ile kat mülkiyetine doğrudan geçiş ve kkis varken bunun nasıl yapılacağı ile ilgili bir içtihada ulaşamadım.

İki gündür araştırıyorum ancak emsal bir içtihat bulamadım. Bulduğum kararlarda genelde kat irtifakı kurulmamış binalardan ötürü kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi yönünde.

Cevabınız için teşekkürler.

Alıntı: Yazan detay82 Bitmiş bir bina olduğu ve mahkeme kararıyla kat irtifakı kurulamayacağı ancak şartlar mevcut ise kat mülkiyeti kurulabileceği icin cevabınız doğrultusunda yapılacak başvurunun mahkemece reddedileceğini kuvvetle muhtemel görüyorum. İki gündür araştırıyorum ancak emsal bir içtihat bulamadım. Bulduğum kararlarda genelde kat irtifakı kurulmamış binalardan ötürü kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi yönünde. Cevabınız için teşekkürler.

Mesnediniz Kat Mülkiyeti Kanunu m.3: "...Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir..." düzenlemesi olacak. Reddedilmez...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Mesnediniz Kat Mülkiyeti Kanunu m.3: "...Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir..." düzenlemesi olacak. Reddedilmez...

Reddedilir dediğim kısım, mahkemenin kat irtifakı kurulmasına karar veremeyeceği yönündeydi. Siz, mesajınıza, parantezle şartlar mevcut ise kat mülkiyeti kurulması istenebilir şeklinde bir cümle ekleyince zaten mesajımı düzelttim. Arsa payları ile ilgili değil de bağımsız bölümlerin sayısında sorun var.

Teşekkür ve saygılarımı sunarım.

Alıntı: Yazan detay82 Reddedilir dediğim kısım, mahkemenin kat irtifakı kurulmasına karar veremeyeceği yönünde. Siz, mesajınız parantezle şartlar mevcut ise kat mülkiyeti kurulması istenebilir şeklinde bir cümle de ekleyince zaten mesajımı düzelttim. Arsa payları ile ilgili değil de bağımsız bölümlerin sayısında sorun var. Teşekkür ve saygılarımı sunarım.

Bina kat mülkiyeti kurulmasına müsait aşamada değilken kat irtifakı sahibi mahkemeden 634 S.K. m.3'e mesnetle talepte bulunsa -sizce- mahkeme ne yapacaktır?

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Bina kat mülkiyeti kurulmasına müsait aşamada değilken kat irtifakı sahibi mahkemeden 634 S.K. m.3'e mesnetle talepte bulunsa -sizce- mahkeme ne yapacaktır?

Sorunuz mevcut olayla ilgili ise, bina kat mülkiyeti kurulmasına müsait aşamadadır (Bina bitmiş, herkese bir bağımsız bölüm düşebilecektir, kagirdir ve belgelerde de sorun yoktur).

Mahkemeden 634 S.K m.3'e dayanarak bir talepte bulunulabilmesi için ortada hukuka uygun bir kat irtifakı bulunması gerekli. Olayda ise kat irtifakı hukuka ve gerçeğe aykırı. Kaldı ki, arsa payları düzeltilmesi; bağımsız bölümler, eski ve yeni projenin farklılığı, kat irtifakının fiili duruma ve mevcut projeye aykırılığı gibi sorunları gidermeyecektir. Ayrıca mahkemenin hali hazırda bu tarz problemler varken arsa paylarının düzeltilmesine karar vermesi zordur.

Sayın Nevra Öksüz,

Araştırmalarım sonucunda, olayda, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine dayanarak değil kkis'ne göre talepte bulunmamın daha uygun olacağını tespit ettim şimdilik.

Buna göre oluşturmuş olduğum, asliye hukuk mahkemesine hitaben yazılmış dava dilekçemin sonuç kısmı ise aşağıdaki şekilde;

"I. Dava konusu, .. ili, …ilçesi, …mah …ada ...parselde kain davalılar adına olan tüm / … nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydı üzerine; başkalarına devir ve temlik edilmesini ve üzerinde bir hak tesisi kurulmasını engeller mahiyette, tensip ile birlikte, teminatsız olarak, ihtiyati tedbir şerhi konulmasına,

II.… ili, … ilçesi, …mah …ada ...parseldeki yapı, mimari proje ve tapu durumuna göre uzman bilirkişi kuruluna, yeni kat irtifakı kurulmasına esas teşkil edecek şekilde bağımsız bölümlerin arsa paylarını ve bağımsız bölümlerle irtifak paylarının irtibatını gösterir şekilde rapor hazırlattırılması, böylelikle davacının hak ettiği arsa paylarının bağımsız bölümlerle irtibatları da gösterilmek suretiyle infazı kabil olacak şekilde tapu iptali ve tescil kararı verilmesi olanaklı hale geleceğinden, bilirkişi kurulu raporunun sunulmasından sonra davacıya mevcut kat irtifakının iptali ile terkini ve dosyaya bu konuda sunulan bilirkişi raporuna göre oluşturulacak yeni kat irtifakı tesis ettirmesi ve davanın amacına uygun yapılması gereken diğer işler için davacıya yetki ve uygun süre verilerek oluşturulacak yeni kat irtifakına göre,

III. …Noterliğince düzenlenen …tarih ve …sayılı Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, … ili, … ilçesi, …mah …ada …parsel sayılı taşınmazı üzerinde yapılan yapıdaki davacıya ait olan bağımsız bölümler ve arsa payları tespit ettirilerek bu bağımsız bölümlere ilişkin tapuların iptali ile davacı adına tesciline, bu talebimiz kabul görmediğinde ise bu bağımsız bölümlerin değerinin davalılardan tahsil edilerek davacıya verilmesine..."



Ancak bir türlü emin olamıyorum

Sayın detay82,

Alıntı: Yazan detay82 Sorunuz mevcut olayla ilgili ise, bina kat mülkiyeti kurulmasına müsait aşamadadır (Bina bitmiş, herkese bir bağımsız bölüm düşebilecektir, kagirdir ve belgelerde de sorun yoktur)...

Mevcut olayınızdan mütevellit sormamıştım;

Alıntı: Yazan detay82 ...Reddedilir dediğim kısım, mahkemenin kat irtifakı kurulmasına karar veremeyeceği yönündeydi...

söyleminizden dolayı sormuştum. 634'e göre arsa paylarının düzenlenmesi talep edildiğinde verilen kararla yeni bir kat irtifakı oluşur zaten anlamındaydı...

8 no'lu mesajınızdaki talep metninden anladığım sizin olayınızdaki konu 634'le ilgili değil; sizin olayınızdaki sorun KKİS'de yeni oluşan durumdan mütevellit paylaşımın değişmesiyle ilgili (gerçi önceki mesajlarınızda da bağımsız bölüm azalması v.b. şekilde durumu belirtmişsiniz, benim hatam, dikkat etmemişim).

Konuya dönecek olursak;
Sorun ve soru: Arsa sahipleri ile müteahhit arasında akdedilen KKİS muvacehesinde yapıya başlanmış; lakin imar durumundaki menfi değişimden dolayı (?) ve müteahhidin kusuru olmaksızın fiili olarak KKİS'de kararlaştırılandan daha az bağımsız bölümü muhtevi olarak inşaat tamamlanmıştır. İmar durumundaki menfi değişim sebebiyle haksız şekilde tapuda arsa sahibi üzerine kayıtlı fazladan taşınmaz kaydı husule gelmiştir. Müteahhidin yapması gereken nedir?

Cevap: Müteahhit tarafından arsa sahiplerine (tapu maliki 3. kişiler yok sanırım?) karşı asliye hukuk mahkemesinde dava ikame edilerek taraflar arasında KKİS akdedildiği; inşa aşamasında imar durumunda menfi değişim olması hasebiyle (?) ve tamamen yasal mevzuattan kaynaklı olarak müteahhidin hiçbir kusuru olmaksızın fiilen KKİS'de kararlaştırılandan daha az bağımsız bölüm meydana getirilmek zorunda kalındığı; (sözleşmede bu duruma ilişkin bir düzenleme varsa bunun; yoksa sözleşmedeki paylaşım oranının dikkate alınarak) paylaşımın/arsa sahipleri ile müteahhide düşecek taşınmaz sayısının husule gelen azalma ve inşaatın fiili durumu nazara alınarak tescile tâbi bağımsız bölümlerin, kat irtifakı kurulmasına esas alınabilecek şekilde arsa paylarının yeniden belirlenmesi ve neticede müteahhide ait olması gerekirken arsa sahipleri üzerinde kayıtlı taşınmazların tapularının iptali ile müteahhit adına tescili; bu mümkün olmazsa bedellerinin tahsili talepli dava ikame edilmelidir.

Yani emin olunamayacak bir durum yok...

P.S: İkame edeceğiniz davada müteahhidin kusuru olup olmadığı; bağımsız bölüm sayısında aşırı azalma olup olmadığı; sözleşmedeki paylaşım oranından ayrılıp rayice göre paylaşım yapılması gerektiği sonucunu çıkaracak etkenlerin husule gelip gelmediği gibi hususlar da önemlidir.

Sayın Meslektaşım,
İmar durumunda olası değişiklik halinde paylaşım oranı sözleşmede belirlenmemişse (olayınızda sorun bu anladığım kadarıyla), yeni imar durumuna göre yapılan yapıda ortaya çıkan bağımsız bölümlerin paylaşım oranını tespitini istemeniz gerekmekte.
Mahkeme, sözleşmedeki paylaşıma göre tarafların paylaşım oranı konusundaki iradelerini esas alarak, yeni duruma uygulanması gerekli paylaşım oranını tespit edecektir.
Diyelim sözleşme tarihinde toplam 15 bağımsız bölümdeki müvekkilinize düşen bağımsız bölüm sayısı oranlanacak, imar durumundaki değişiklik nedeniyle inşa edilen toplam 13 bağımsız bölümden ne kadarının müvekkilinize ait olacağı tespit edilecek.
Arsa sahipleri üzerine tescil edilen ve fakat müvekkilinize verilmesi gereken bağımsız bölümler bakımından tapu iptal ve tescil edilecek.
Kat irtifakı , mülkiyet durumu tespit edildikten sonraki meseledir.

İmar durumundaki değişiklik nedeniyle, sözleşmedeki paylaşım oranının tespiti ile , arsa sahipleri üzerine haksız tescil edilen bağımsız bölüm tapıularının iptali ve müvekkiliniz adına tescilini talep etmenizi öneririm.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2009/1005
K. 2010/779
T. 15.2.2010
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmedeki Kat Miktarının İmar Değişikliğiyle Artması - Kat Miktarının Arttırılması Halinde Kat Artışından Kazanılacak Bölümlerin Yüklenciye Bırakılacağı Düzenlenmediğinden Artan Kısmın Taraflara Ait Olduğu )
• SÖZLEŞMEDE ÖNGÖRÜLEN KAT MİKTARININ İMAR DEĞİŞİKLİĞİYLE ARTMASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Sözleşmesinde Arttırılan Kısmın Yükleniciye Ait Olacağı Düzenlenmediğinden Artan Kısmın Taraflara Ait Olduğu )
• SÖZLEŞMENİN YORUMU ( Hakime Ait Olduğu - Sözleşmesinde Hüküm Bulunmadığından İmar Değişikliğiyle Artan Miktarın Yükleniciye Ait Olmadığı )
818/m. 355
ÖZET : Sözleşmede yer alan hükümlerin yorumu doğrudan hakime aittir. Buna göre sözleşmede kat artışı sebebiyle kazanılacak dairelerin yükleniciye kalacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Sözleşmenin 22 ve 25. maddeleri de yasal kat artışından kazanılacak bölümlerin yükleniciye bırakılacağına ilişkin değildir. Bu durumda arttırılan kata yapılan dairelerin sözleşmedeki paylaşım oranına göre taraflara ait olması gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükümün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve sözleşme dışı yapılan bağımsız bölümlerdeki davacıya ait hakların tespiti ve bedelinin tahsili talebine ilişkindir.

Taraflar arasında düzenleme şeklinde 27.9.2001 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve yine düzenleme şeklinde 8.10.2001 tarihinde ek sözleşme imzalanmıştır. Davacı arsa sahibi, davalı yüklenici olup 27.9.2001 tarihli sözleşmede yapılacak 3 blok 24 daireli inşaatta toplam 5 dairenin arsa sahibi davacıya verilmesi kararlaştırılmış, 22. maddesinde üst kattaki dublekslerin A, B, C blokların tam kat yapılması halinde arsa sahibinin müteahhite müsaade edeceği, yine 25. maddesinde proje dışında kat yapılmasına da arsa sahibinin müsaade etmesi kabul edilmiştir.

İncelenen imar durumuna göre sözleşmenin imzası sırasında inşaatın 4 katlı yapılacağı bilahare imarda yapılan değişiklikle 5 kata izin verildiği anlaşılmaktadır. Sözleşmede yer alan hükümlerin yorumu doğrudan hakime aittir. Buna göre sözleşmede kat artışı sebebiyle kazanılacak dairelerin yükleniciye kalacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Sözleşmenin 22 ve 25. maddeleri de yasal kat artışından kazanılacak bölümlerin yükleniciye bırakılacağına ilişkin değildir. Bu durumda 5. kata yapılan dairelerin sözleşmedeki paylaşım oranına göre taraflara ait olması gerekir. Mahkemece piyesli daireler dışında kat artırımı sebebiyle kazanılan daireler belirlenip davacının talebine göre payı karşılığı olan bedelin belirlenmesi gerekirken davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle kararın davacı yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 15.2.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.

yarx