Fİzulİ Şagİl Mİ Alt Kİraci Mi?Çok Acİl!!

Sevgili Meslektaşlarım,

Müvekkil evini A isimli şahsa kira sözleşmesi ile 2007 yılı Ocak ayında kiraya veriyor. A nın kardeşi B ise bu kira sözleşmesini müteselsil kefil sıfatıyla imzalıyor. Sözleşmenin hususi şartlar kısmında ;"kiracı kiralananı kısmen veya tamamen bir başkasına devir ve ciro edemez" hükmü mevcut.

Ancak A kiraları düzenli ödemiyor ve son olarak da Mayıs ayından beridir de kira ödemiyor. Müvekkil A nın dükkanına gidip neden kira ödemediğini sorduğunda A; kiraya konu taşınmazda kendisinin hiç oturmadığını, kardeşi B nin oturduğunu söyleyerek "hiçbir şey yapamazsın" diyerek müvekkili tehdit ediyor. Şu durumda kafamı karıştıran nokta şu;

A nın kardeşi B fizuli şagil konumunda mı, yoksa alt kiracı mı?

Eğer alt kiracıysa A ya ihtar çekip akde aykırılığı düzeltmesi için kendisine süre verip süresi içerisinde düzeltmezse akde aykırılıktan tahliye davası açıcam. Ama fizuli şagilse direk B ye fizuli işgal nedeniyle tahliye davası açıcam. A ile B arasında bildiğimiz kadarıyla herhangi bir kira sözleşmesi yok ve zaten B, A ile yapılan kira sözleşmesinde kefil olduğu için kötü niyetli. Yani B nin bu taşınmazı işgal etmektekte hiçbir haklı sebebi yok ve olamaz.

Bu halde hangi yolu izlemeliyim?Fizuli işgal nedeniyle B ye karşı açılacak tahliye mi? B' nin Alt kiracı olduğunun kabulü halinde A ya karşı açılacak akde aykırılık nedeniyle tahliye davası mı?

Görüşlerinizi bekliyorum.

Saygılarımla

Sayın Meslektaşım;
Kira sözleşmesinde, kiracı A olmakla; sözleşmede devir ve alt kiracı yasaklanmış. Bu durumda, A , kiraladığı taşınmazı bizzat kendisi kullanmayıp, kefiline kullandırmakta. Bence burada sözleşmenin geçersizliği söz konusu olmayıp, A yönünden sözleşmeye aykırı kullanım söz konusudur. A kiracı ve B de müteselsil kefil olduğuna göre, ödenmeyen kira borçları yönünden müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır. Kiralananı, A bizzat kendisinin kullanmaması sözleşmeye aykırı davranış olarak değerlendirelecektir ve bu nedenle aykırılığın giderilmesi giderilmez ise sözleşmenin feshi ve tahliye isteyebilirsiniz diye düşünüyorum.
Kolaylıklar dilerim

Durumun aciliyeti nedeniyle bugün davamı ve icra takibimi açıyorum. Dün bir yargıtay kararına daha ulaştım. Buna göre fuzuli işgal nedeniyle tahliye yolu daha pratik bir yol olacak. Sn.Nurten hanımın dediği gibi sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşmesel kiracı aleyhine tahliyeyi talep etmem de mümkün ancak öncelikle ihtar şartını yerine getirmemin gerekiyor olması ve akde aykırılığın giderilmesi için çekeceğim ihtar sonucunda sözleşmesel kiracının akde aykırılığı düzeltmesi halinde dahi müvekkilim artık kiraları da düzenli ödemeyen bu kiracıyla ilişkiye devam etmek istemiyor. Bu nedenle de ihtar çekip akde aykırılığın düzeltilmesini istemek yerine fuzuli şagile dava yöneltip dairenin boşaltılmasını sağlamayı en kısa yol olarak görüyorum.(6570 sayılı yasanın 12. maddesi)
Ayrıca taraflar aleyhinde (kiracı ve fuzuli şagil kefil) örnek 13 le icra takibi başlatacağım. Umarım başarılı olurum. Bir dekonuya ilişkin bir yargıtay kararı buldum. Belki aynı sorunla karşılaşan meslektaşlarıma yararlı olur.

6. Hukuk Dairesi 1993/5604 E., 1993/5720 K.
• FUZULİ İŞGAL
• MUSAKKAF GAYRİ MENKUL
• SEBEPSİZ ELATMA
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
Altıncı Hukuk Dairesi

E. 1993/5604
K. 1993/5720
T. 13.5.1993

ÖZET : 6570 sayılı Yasanın 12. maddesi çerçevesinde işgalden bahsedebilmek
için, işgalcinin o yerin asıl kiracısı ile anlaşarak ya da onunla olan bu
ilişkiden yararlanarak o yeri işgal etmesi şarttır. Bir kişinin, bir
taşınmazı sebepsiz olarak ele geçirmesi, oraya zilyet olması ve neticede bu
surette işgal etmiş olması onu bu madde çerçevesinde işgalci durumuna
düşürmez. Bu kişinin, taşınmaza sebepsiz olarak elatan kişi olarak kabulü
gerekir.

(6570 s. GKK. m. 12)

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar,
davalılardan Hikmet tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla;
dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, tapulu taşınmaza elatmanın önlenmesi istemine ilişkindir. Mahkemece,
davanın 6570 sayılı Yasa hükmüne göre fuzuli işgal davası olduğu kabul
edilerek tahliye kararı verilmiş ve hüküm davalı tarafından temyiz
edilmiştir.

6570 sayılı Yasanın 12. maddesi, öncelikle kira anlaşmasına konu olan musakkaf
bir taşınmazın kiracı tarafından başkasına kiralanamıyacağını,
devredilemiyeceğini, kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettirilemiyeceğini
düzenledikten sonra, üçüncü fıkrasında; bu yasağa uymayarak kiralananı
devralarak oraya girenleri veya bu gayrimenkulü işgal edenleri fuzuli işgalci
saymıştır. Maddenin bütününün yaptığı düzenlemeye göre 6570 sayılı Yasanın
kabul ettiği anlamda işgalden bahsedebilmek için, işgalcinin o yerin asıl
kiracısı ile anlaşarak yada onunla olan bir ilişkiden yararlanarak o yeri
işgal etmiş olması gereklidir. Bu koşullar mevcut değil iken bir kişinin bir
taşınmazı sebepsiz olarak ele geçirmesi, oraya zilyet olması ve neticede bu
suretle işgal etmiş olması onu bu madde hükmü çerçevesinde işgalci durumuna
düşürmez. Bu kişinin taşınmaza sebepsiz olarak elatan kişi olarak kabulü
gerekir.

Olayda davacı, davalıların taşınmazda ne sıfatla bulunduklarını sorduğunu,
kiracı olmadıklarını ve mülkiyet iddiası ile orada oturduklarını saptadığını,
gerçekte kendisinin malik olduğunu iddia ederek davalıların bu taşnmazdan
çıkarılmasını istediğine göre, iddia olunan bu olgulara ve isteğe göre
davanın tapulu taşınmaza el atmanın önlenmesi olarak nitelendirilmesi
gerekir. Bu durumda mahkemece öncelikle dava tarihi itibariyle taşınmazın
değerini saptamak, davaya bakmanın mahkemenin görevi içinde olup olmadığını
belirlemek ve mahkeme görevinde ise mülkiyet uyuşmazlığını o davanın
niteliğine göre kendi şartları içerisinde çözümlemek gerekir. Bu yolda işlem
yapılmadan, davanın nitelendirilmesinde hataya düşülerek yazılı şekilde
tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

S o n u ç : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün (BOZULMASINA), istek halinde
peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13.5.1993 tarihinde
oybirliğiyle karar verildi.