Kat Karşılığı İnşaat Hesabı Nasıl Yapılır ?

1.825 m2 toplam alanlı bir arsa var. Bunun 8 m2'si Maliye Payı, 302 m2'si ise anlaşmaya varmak istemeyen ve izale-i şüyuu ile "müteahhit" tarafından alınacak hisse payı.Geriye 1.515 paylı (Pay dağılımları örneğin: 616, 227, 192, 192, 185, 103 m2 şeklinde.) arsa sahipleri bulunuyor.

Arsa sahipleri, arsada bulunan gecekondunun bedelini müteahhidin üstlenmesi ve maliye payını da müteahhidin alması koşulu ile kendilerine %47, müteahhide %53 paylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmek istiyorlar.

Bağımsız bölümlerin toplam değeri 4.031.000 TL olarak hesaplanıyor. Müteahhitle anlaşan arsa sahiplerinin her birinin arsa payına bu rakımın bölümünde elde edilen tutarlar sırası ile;

616 = 639.482,26
227 = 235.653,36
192 = 199.319,15
192 = 199.319,15
185 = 192.052,30
103 = 106.926,42 şeklinde çıkıyor. Bu hesaplama yöntemi doğru mu? Doğru değilse hesaplama yöntemi nasıl olmalı?

Doğru ise örneğin birim fiyatlarla birebir olmayan daire paylaşımlarında arsa sahipleri almaları gerekenden daha değerli daire aldıklarında aradaki fark ücreti müteahhide mi ödeyecekler ? Bu durumda hem %47 ile anlaşıp hemde üste para vermiş olmuyorlar mı? Ki toplamda müteahhide ödenecek fazla para çıkıyor. Bu işin mantığını çözemedim, yardımcı olabilirseniz memnun olurum.

Aşağıda bulunan tabloya göre malikler AAA,BBB,CCC vb. şeklinde yazılmıştır. Sarı zeminli maliklerin hisseleri "müteahhit" tarafından alınacak (izale-i şüyu veya satış yolu ile)

Sağdaki tabloda da bağımsız bölümlere biçilen ortak değerler ve müteahhidin arsa sahiplerine vermeyi teklif ettiği bağımsız bölümler sarı zemin ile belirlenmiştir.

Buna göre örneğin AAA; 245.000, 237.000 ve 200.000 TL'lik bağımsız bölümleri almak istemekte, diğerleri de işaretli yerlere talipler. Bu durumda rakam farklılığı oluşmakta.

Sorun olan husus burası. Bu rakamsal değerleme işlemi yanlış mı teknik olarak? Zira kişiler hem bir yüzde ile anlaşıp hemde üste para verecekler. Ki bu rakam toplamda gördüğünüz üzere epey yüksek olmakta.

Anladığım kadar ile arsa sahipleri ile yüklenici %50 üzerinden anlaşmışlar . Örneklersem arsanın tamamı müvekkillerinizin olsaydı (soruda belirtilmemiş örneklersek yapılacak 36 dairenin 18 'i arsa sahiplerine geri kalan 18 daire yükleniciye ait olacaktır. Ancak yüklenici bedelini ödediği 310 m2 (taşınmazın yaklaşık 1/6 sı olduğundan, yine örnekleyerek)= arsa sahipleri 15 daire -yüklenici 21 daire sahibi olacak şekilde bir sözleşme akdedilecektir.Bunun sonucu olarak matemetiksel oranla arsa payları hesap edilecektir. Dubleks-giriş ve bodrum dairelerin arsa hisse oranları değiştiğinden hesaplamanın tüm veriler ile yapılması zorunludur.iyi çalışmalar.

Arsa sahiplerine %47, müteahhide %53 olacak şekilde toplam 18 bağımsız bölüm yapılacak.

Sanırım hesaplamadaki düğüm müteahhidin alacağı paylardan oluşuyor.

Konunun çözümünü kendi namıma yaptım. Aşağıdaki tabloda da görüleceği üzere arsa maliklerinin aldıkları değerdeki bağımsız bölümler, almaları gerekenden fazla. Dolayısı ile bu fazlalık müteahhide bırakılmış olan %53'lük arsa payından geliyor. Ve bu ödemelerde müteahhidin bu payına yapılıyor. Fark m2'ler tabloda görülüyor.

Örneğin A'nın %47'ye göre payına düşen 289,52 m2'lik bir alan iken buna tekabül eden değer/alması gereken bağımsız bölüm ederi 639.482,26 TL'dir. A; 682.000,00 TL'lik bir yer aldığında (1,6 ve 7.katlardaki sarı zeminli yerler.) 42.517,74 TL'lik fark oluşuyor. Bu rakam ise 19,25 m2'ye tekabül ediyor ve A, toplamda 308,77 m2'lik bir yer almış oluyor.




Böylece kafamdaki soru işaretini gidermiş bulunuyorum.