Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu iptali ve tescil

Merhaba Sevgili Meslektaşlar,

Müvekkil kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyor, müteaahhitin bu sözleşme karşılığında apartman zeminine yaptığı dükkanı alması kararlaştırılıyor. Sözleşmede kararlaştırılan hususlardan bir diğeri de apartmanda sığınak yapılması. Fakat sonra müteahhit tadilat projesi yaparak bu sığınağı dükkana ait depo ile birleştiriyor. Kat maliklerinin vekaleti bulunduğu için maliklerin haberi olmadan yapılmış, malikler durumdan sonrasında haberdar oluyor.

Sorum şu, sözleşme ile sığınak yapılması kararlaştırıldığına ve bu sığınak tüm kat maliklerine ait ortak alan olduğuna göre, sonrasında rızaları dahilinde olsa dahi sığınak iptal edilerek depo (ve dolayısıyla dükkan) ile birleştirildiğinde, kat maliklerinin sığınağa isabet eden oranda bu dükkanda mülkiyet hakkı olması gerekli değil midir?Bu kapsamda tapu iptali ve tescil davası açarak müvekkilin de payını tescil ettirmek istiyorum. Fakat konuya ilişkin benzer bir içtihat vs bulamadım.

Görüş ve önerilerinizi bekliyorum. İyi çalışmalar dilerim...

Tam olarak örtüşmese de kıyasen örnek olabilir

Y1HD
Esas : 2012/12753
Karar : 2013/637
Tarih : 23.01.2013
TAPU İPTALİ ( Vekaletin Hile İle Alınması )
HİLE
VEKALETİN HİLE İLE ALINMASI
HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Taraflar arasındaki tapu iptal davasında: Mahkemece; davada "hile hukuksal nedenine" dayanıldığı şeklinde nitelendirme yapılarak hak düşürücü süre nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de;


Gerek dava dilekçesi gerekse aşamalarda verilen dilekçelerdeki iddiaların içeriği ve ileri sürülüş biçiminden;

Davada, hile hukuksal nedenine değil; vekaletin hile ile alındığı iddiasına dayanıldığı açıktır.


Vekaletin hile ile alındığı iddiası, vekalet görevinin kötüye kulanıldığı iddiasını da içermektedir.

Öte yandan davacı yan anılan temlikte kullanılan vekaletnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını belirterek sahtecilik iddiasında bulunurken iki parça taşınmaz bakımından da muris muvazaası hukuksal nedenine dayanıldığı açıktır.


Yukarıda nitelendirilmesi yapılan bu tür davaların zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi olmadığı kuşkusuzdur. Bu nedenle ileri sürülen iddiaların değerlendirilebilmesi bakımından işin esasına girilerek gerekli inceleme ve araştırma yapılmalıdır.fk
TMK.2
BK.31, 390, 506
TBK.39
DAVA VE KARAR:
Yanlar arasında görülen tapu iptali-tescil davası sonunda yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süresi içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi,Tetkik Hakimi İlknur ACAR’ın raporu okundu,açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü.
YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ KARARI:
Dava; tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Mahkemece; davada "hile hukuksal nedenine" dayanıldığı şeklinde nitelendirme yapılarak hak düşürücü süre nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden;
Tarafların ortak mirasbırakanları Yusuf Güngör`ün 13/04/1984, anne Fatma Güngör`ün ise 11/07/1984 tarihinde ölümü ile geriye mirasçı olarak taraflarla, dava dışı Meryem ve Nuriye`nin kaldıkları;
Çekişmeli 1089 parsel, 156 ada,11 parselde yer alan 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler, 45 ada, 8 parsel ve 132 ada, 1 parsel sayılı olmak üzere toplam 5 parça taşımaz muris Yusuf Güngör adına kayıtlı iken murisin ölümü üzerine 29/07/1985 tarih ve 1141- 1142 yevmiye nolu resmi akitle mirasçılara intikal ettirilmekle birlikte; mirasçılar arasında yapılan rızai taksime dayalı olarak davalılar adına bir kısmında tam mülkiyet bir kısmında da paylı olmak üzere tescil edildiği;
Böylelikle davalılar adına sicil kaydının oluştuğu, sicil kaydının oluşumuna esas teşkil eden 29/07/1985 tarih ve 1141-1142 yevmiye nolu akitte, Terme Noterliğinde düzenlenen 03/05/1985 tarih, 5472 yevmiye nolu vekaletname ile vekil kılınan davalılardan Dursun Ali Güngör`ün davacı ve dava dışı mirasçılardan Meryem ve Nuriye adına vekaleten, mirasçılardan Ahmet`in ise asaleten yer aldığı, davaya konu edilen 240 ada, 23 parselde yer alan 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin ise dava dışı 3. kişi adına kayıtlı iken satış yoluyla davalılardan Dursun Ali Güngör adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Davacı dava dilekçesinde; murisin ölümünden kısa bir süre sonra "cenaze ve diğer masrafları karşılamak üzere küçük bir yerin satılacağı bahanesiyle "taksim ve satış yetkisi içerecek şekilde "alınan vekaletnamenin kötüye kullanılarak taksim ve satış işlemleri yapıldığını, hile ile alınan vekaletname kullanılmak suretiyle iradesi dışında işlemler gerçekleştirildiğini, davaya konu 240 ada, 23 parselde yer alan 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin ise 3. kişi adına kayıtlı iken mirastan mal kaçırmak amacıyla davalı adına tescilinin sağlandığını, aynı zamanda anılan işlemlerde kullanılan 03/05/1985 tarih, 5472 yevmiyeli vekaletnamedeki imzaların da kendisine ait olmadığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.

Öncelikle belirtilmeledir ki; olayları bildirmek taraflara hukuki nitelemeyi yaparak uygulanacak hükmün tespiti ve tatbiki hakime aittir. (HUMK.76.mad.)

Somut olayda; her ne kadar mahkemece dava hile hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirilmek suretiyle 6098 sayılı Borçlar Kanunu`nun 39. maddesinde düzenlenen (818 sayılı Borçlar Kanunu`nun 31. maddesi) hak düşürücü sürenin dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de;

gerek dava dilekçesi gerekse aşamalarda verilen dilekçelerdeki iddiaların içeriği ve ileri sürülüş biçiminden; hile hukuksal nedenine değil, vekaletin hile ile alındığı iddiasına dayanıldığı açıktır.

Bilindiği üzere vekaletin hile ile alındığı iddiası, vekalet görevinin kötüye kulanıldığı iddiasını da içermektedir. Öte yandan davacı yan anılan temlikte kullanılan vekaletnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını belirterek sahtecilik iddiasında bulunurken iki parça taşınmaz bakımından da muris muvazaası hukuksal nedenine dayanıldığı açıktır.

Ne varki, mahkemece vekalet görevinin kötüye kullanılması ve sahtecilik iddiaları ve muris muvazaası konusunda hükme yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan sonuca gidildiği görülmektedir.

Hemen belirtilmelidir ki; yukarıda nitelendirilmesi yapılan bu tür davaların zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi olmadığı kuşkusuzdur. Bu nedenle ileri sürülen iddiaların değerlendirilebilmesi bakımından işin esasına girilerek gerekli inceleme ve araştırma yapılmalıdır.
Bilindiği üzere; Borçlar Kanunu`nun temsil ve vekalet bağıtını düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
Borçlar Kanunu`nda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu`nun 506/2. maddesi (818 sayılı Borçlar Kanunu`nun 390/2 maddesinde) ".....Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri,vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür...." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi,ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen 6098 sayılı Borçlar Kanunu`nun 506/1. maddesi (818 sayılı Borçlar Kanunu`nun 390/1 maddesinin ) maddesinin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne varki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re`sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Diğer taraftan; uygulamada ve öğretide "muris muvazaası" olarak tanımlanan muvazaa, niteliği itibariyle nisbi (mevsuf-vasıflı) muvazaa türüdür. Sözkonusu muvazaada miras bırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir.

Bu durumda, yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarında ve 01.04.1974 tarih, 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Türk Medeni Kanununun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 289 (818 sayılı Borçlar Kanunu`nun 237. maddesi) ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler.

Hemen belirtmek gerekir ki; bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tespiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmesi de büyük önem taşımaktadır. Bunun içinde ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alış gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır.

Hal böyle olunca; mahkemece tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, toplanan ve toplanacak tüm delillerin yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde değerlendirilmesi, ortaya çıkacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülerek ve noksan soruşturmayla yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması isabetsizdir.
SONUÇ: Davacının temyiz itirazları açıklanan nedenlerden ötürü yerindedir. Kabulüyle hükmün ( BOZULMASINA ), oybirliğiyle kara verildi.
Y1HD 23.01.2013 - K.2013/637
____________ oOo ____________