kira sözleşmesinin uzaması ve kiracının erken tahliyesi

GKHK'nın 11. maddesine sözleşme 1 yıl uzamış durumdayken, kiracı kira sözleşmesini feshedip tahliye ediyor. Bu durumda kiraya veren, kiralanan yeri yeniden kiraya verene kadar, tahliye eden kiracı uzama süresindeki kira bedellerinden sorumlu olacaktır. Ayrıca, sözleşme gereği süresinde ödenmeyen kira bedelleri için uygulanacak olan cezai şart da var (Taraflar tacir). Konuyla ilgili elinde Yargıtay kararı olan arkadaşlar paylaşırlarsa çok sevinirim. Saygılarımla...

T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/254
K. 2008/14205
T. 18.12.2008
• KİRACININ KİRALANANI SÖZLEŞME SÜRESİ DOLMADAN TAHLİYESİ ( Tahliye Ettiği Tarihe Kadar Ödenmeyen Kira Bedelini Bu Tarihten Sonra da Taşınmazın Benzer Şartlarda Ne Kadar Sürede Kiraya Verilebileceği Uzman Bilirkişiler Aracılığı İle Belirlenmesi Gerektiği )
• ZORUNLU VE FAYDALI GİDERLERİN TAZMİNİ ( Davacı Tarafından Yaptırılan Zorunlu ve Faydalı Giderlerin Neler Olduğu Açıkça Belirlenip Bunların Yapıldığı Tarihteki Değerine Hükmedilmesi Gerektiği )
• ÖDENMEYEN KİRA BEDELLERİNİN TAHSİLİ ( Taşınmazın Kiraya Verildiği Tarihe Kadar Mümeyyiz Karşı Davacılar Yararına Haksız ve Erken Fesihten Dolayı Bir Tazminata Hükmedilmesi Gerektiği )
818/m.44, 98
4721/m.624
ÖZET : Dava, davacı kiracının tahliye ettiği mecur için yaptığı zorunlu ve faydalı giderlerin tazmini; karşı dava ise, kiralananın kira sözleşmesinde yazılı süreden önce tahliye edildiği iddiasıyla ödenmeyen kira bedeli ile mecurun boş kaldığı süre nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Karşı davalı kiracının taşınmazı tahliye edeceğini bildirmeye yönelik yazı üzerine kiraya verenler taşınmazın boşaltılmasını ve kendilerine teslimine muvafakat ettiklerini bildirmiş olup, karşı davacıların bu yazısı, kira sözleşmesinin karşılıklı ve tazminatsız feshine yönelik bir irade açıklaması değil, taşınmazın tahliyesi sonrası kendilerine teslimine dair bir irade açıklamasıdır. Bu nedenle karşı davacıların, karşı davalı kiracı tarafından tahliye ettiği tarihe kadar ödenmeyen kira bedelini, bu tarihten sonra da taşınmazın benzer şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği uzman bilirkişiler aracılığı ile belirlenerek ve her halükarda taşınmazın kiraya verildiği tarihe kadar mümeyyiz karşı davacılar yararına haksız ve erken fesihten dolayı bir tazminata hükmedilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada Ankara Asliye 2 Ticaret Mahkemesi'nce verilen 29.06.2008 tarih ve 2001/782-2005/372 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi duruşmalı olarak davacı ( karşı davalı ) vekili ile davalılar ( karşı davacılar ) Esat, Sadettin ve İbrahim vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için belirlenen 18.11.2008 günde davacı ve karşı davalı avukat Mustafa Büyükavcıoğlu ile davalı ve karşı davacı Esat T. ve Saadettin K. avukatı Haydar Özgür Yılmaz gelip, diğer davalılar ve avukatları tebligata rağmen gelmediğinden temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştır. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Ayşe Altun tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili, 01.12.1999 tarihli sözleşme ile davalılara ait taşınmazın 7 yıllığına davacı şirkete kiralandığını davalıların muvafakati ile taşınmazın süresinden önce boşaltıldığını, davacının taşınmaz için yaptığı zaruri ve faydalı masrafların ödeneceği konusunda taahhütle bulunulduğu halde herhangi bir ödeme yapılmadığını ileri sürerek, şimdilik 12.000.000.000.-TL'nin temerrüt tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ( karşı davacılar ) vekilleri, davalı Esat T. dışındaki diğer davalıların kiralananın boşaltıldığından haberdar olmadığını, davacı tarafından teslim edilen menkul malların ödenmeyen kiralar ve boş kalan sürelerde ödenmeyecek kiralar karşılığı bırakıldığını, iddia edilen tadilatlar nedeniyle müvekkillerinden onay alınmadığını, lüks tadilatların bedelinin istenemeyeceğini, taşınmazın erken tahliyesi nedeniyle boş kalan süre ile taşınmazın daha az bedelle kiraya verilmesinden dolayı kiralayanların zarara uğradığını ileri sürerek, asıl davanın reddini istemişler, karşı dava ile şimdilik karşı davacı Fatma için 7.346.800.000-TL’nin, diğer karşı davacılar Sadettin, İbrahim ve Esat için 14.693.600.000-TL'nin birleşen dava ile de davacı Fatma için 22,300 USD'nin tahliye tarihinden itibaren en yüksek mevduat faiziyle birlikte karşı davalıdan tahsilini talep ve dava etmişlerdir.

Mahkemece, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre taraflar arasında 1.12.1999 tarihli, 7 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, ancak davacının taşınmazı 30.04.2001 tarihinde tahliye ettiği, davacının yaptığı imalatın kiralanana yaptığı katkı tutarının 15.371.797.440-TL olduğu, 30.04.2001 tarihli teslim tutanağı ile davacı tarafından davalı Esat'a teslim edilen ve sebepsiz zenginleşme yaratan eşya değerinin 5.545.920.000-TL olup, davacının toplam 20.917.717.440-TL talep edebileceği; karşı davacılar Sadettin, İbrahim ve Esat'ın taşınmazın tahliyesine muvafakat ettikleri, muvafakat eden müşterek maliklerin taşınmazdaki payları toplamı % 66,66 olup, süresinden önce taşınmazın tahliyesi ve taşınmazın daha düşük bedel ile kiraya verilmesi nedeniyle tazminat istenemeyeceği, ancak kiracı tarafından ödenmeyen Mart ve Nisan 2001 aylarına ait kira bedelini talep edebilecekleri gerekçesiyle, asıl davada davalı Z. Tik. Müh.Taah.İç ve Dış Tic.Ltd.Şti hakkındaki dava atiye bırakıldığından bu davalı hakkında karar verilmesine yer olmadığına, 12.000-YTL.nin hükümde yazılı tarihten itibaren reeskont faiziyle birlikte davalı gerçek kişilerden tahsiline, karşı davada davacı Fatma için 3.173.40-YTL'nin 05.12.2001 tarihinden davacılar Sadettin, İbrahim ve Esat için 6.034.98-YTL'nin 07.12.2001 tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte karşı davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemler ile birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı ( karşı davalı ) vekili ile davalılar ( karşı davacılar ) Esat, Sadettin ve İbrahim vekilince temyiz edilmiştir.

1-Asıl dava, davacı kiracının tahliye ettiği mecur için yaptığı zorunlu ve faydalı giderlerin tazmini; karşı dava ise, kiralananın kira sözleşmesinde yazılı süreden önce tahliye edildiği iddiasıyla ödenmeyen kira bedeli ile mecurun boş kaldığı süre nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki 01.12.1999 tarihli, 7 yıl süreli sözleşme ile davacıya içkili lokanta olarak kiralanan taşınmazın 30.04.2001 tarihinde tahliye edildiği tartışmasızdır. Kira Sözleşmesinin 12.maddesi hükmüne göre, taşınmazda tadilat yapılması için kiralayandan izin alınması gerekmektedir. Davalılar tarafından müştereken malik olunan taşınmazda tadilat yapmak isteyen davacı kiracı, kiraya verenlerden sadece Esat T.'tan izin almış olup, Fatma Ö.'in 23.10.2000 ve 30.11.1999 tarihli izni, mecurun içkili lokanta olarak kullanımına ilişkin olup tadilat yapılması ile ilgili bir izin değildir. MK.nun 624. maddesi gereğince pay ve paydaş çoğunluğu ile verilmiş bir tadilat izni bulunmamaktadır. Bu durumda davacı tarafından yapılan ve davalılarca benimsenmekle kiracı aleyhinde sebepsiz zenginleşilen zorunlu ve faydalı giderler dolayısıyla istemde bulunabilir. Mahkemece davacı tarafından yaptırılan zorunlu ve faydalı giderlerin neler olduğu açıkça belirlenip, bunların yapıldığı tarihteki değerine hükmedilmesi gerekirken, tespit tarihindeki değerinden yıpranma payı düşüldükten sonra kalan rakamın taşınmaza sağladığı katkı oranı olarak kabul edilen %20'sine hükmedilmesi doğru değildir.

Öte yandan, davacı tarafından gönderilen ihtarname davalı Fatma Ö. vekiline 05.11.2001 tarihinde tebliğ edilmiş olup, ihtarnamede verilen bir haftalık sürenin sonunda davalı Fatma Ö. temerrüde düşmüştür. Davalı Fatma yönünden bu tarihten itibaren temerrüt faizine hükmedilmesi gerekirken, adı geçen davalıdan tahsiline karar verilen tazminata dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenlerle davacı ( karşı davalı ) yararına bozulması gerekmiştir.

2-Karşı davacılar kira sözleşmesine konu taşınmazın, karşı davalı kiracı tarafından 30.04.2001 tarihinde süresinden önce ve haklı bir sebep olmadan tahliye edilmesi nedeniyle BK.nun 98.maddesi yollamasıyla aynı yasanın 44.maddesine dayalı olarak tazminat istemişlerdir.

Karşı davalı kiracının 30.04.2001 tarihli ve taşınmazı tahliye edeceğini bildirmeye yönelik yazı üzerine kiraya veren Esat T. ile Sadettin K. ve ibrahim K. vekili Ali Rıza Koçyiğit 01.05.2001 tarihli yazı ile taşınmazın boşaltılmasını ve kendilerine teslimine muvafakat ettiklerini bildirmiş olup, karşı davacıların bu yazısı, kira sözleşmesinin karşılıklı ve tazminatsız feshine yönelik bir irade açıklaması değil, taşınmazın tahliyesi sonrası kendilerine teslimine dair bir irade açıklamasıdır. Bu nedenle karşı davacıların, karşı davalı kiracı tarafından 30.04.2001 tarihinde tahliye ettiği tarihe kadar ödenmeyen kira bedelini, bu tarihten sonra da taşınmazın benzer şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği uzman bilirkişiler aracılığı ile belirlenerek ve her halükarda taşınmazın kiraya verildiği tarihe kadar mümeyyiz karşı davacılar yararına haksız ve erken fesihten dolayı bir tazminata hükmedilmesi gerekirken, karşı davalıların tahliyeye muvafakatlerinin olduğu gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle mümeyyiz karşı davacılar yararına bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı ve mümeyyiz davalılar ( karşı davacılar ) vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın ( 1 ) numaralı bette açıklanan nedenlerle davacı ( karşı davalı ) H. D Gıda ve Turizm Ltd Şti yararına, ( 2 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalılar ( karşı davacılar ) Esat T., Saadettin K. ve İbrahim K. yararına BOZULMASINA 550.00.- YTL duruşma vekalet ücretinin davacı ( k.davalı ) şirketten alınarak, mümeyyiz davalı ( k.davacı ) Esat T., Sadettin K. ve İbrahim K.'e, 550.00.- YTL ücreti vekaletin ise davalı ( k.davacılardan ) alınarak, davacıya verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istekleri halinde temyiz edenlere iadesine, 18.12.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.