Kira Sözleşmesine Aykırılık Hali

Merhaba meslektaşlarım. Kira sözleşmesinin maddesinde: "Kiracı, mecuru kısmen veya tamamen devir edemez, geçici dahi olsa üçüncü kişilere kullandıramaz, ortak alamaz, işbu Kira Sözleşmesini devir ve ciro edemez, alt kiracıya kiralayamaz." maddesi yer almaktadır. Kira sözleşmesinde ayrıca kiracının kızı kefil olarak imzalamıştır. Kiracı 1 yılı aşkın süredir kiralananda oturmamakta sadece kızı oturmaktadır. Sözleşmeye aykırılıktan ihtar çektik ve 30 gün içerisinde sözleşmeye aykırılığı gider aksi takdirde tahliye davası açacağız dedik. Kiracı da "taşınmazda kiracının çekirdek ailesi oturabilir, aile birliği vardır, bu nedenle kızı da oturabilir" şeklinde ihtara cevap verdi.

Tahliye davası açmam halinde lehime sonuçlanır mı? Sonuç olarak kiracı kiralananda hiç oturmuyor, memleketinde yaşıyor, kızına bırakmış evi, kızı sözleşmede kefil ve kiracı değil. Sözleşmede de "geçici dahi olsa üçüncü kişilere kullandıramaz." yazıyor. Kızına kullandırması, üçüncü kişilere kullandırma anlamı çıkarır mı? Teşekkür ediyorum şimdiden.

Kızı kendisiyle birlikte otursaydı, "aile birliği" ve "çekirdek aile" tezine katılırdım ancak, kendisi farklı bir yerde oturuyor ve evi reşit kızına devrediyorsa, kızı bence sözleşme açısından üçüncü kişi sayılır ve bu davranış da benim düşünceme göre akde muhalefettir.


Yargıtayın kiracının eşinin ergin kız kardeşiyle birlikte oturmayı akde aykırı sayarken, bir kişinin yalnız olan kız kardeşini yanına almasını sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirmediğini okumuştum.


Aynı şekilde kız kardeşe devrin de akde muhalefet sayıldığına dair içtihatlar mevcut, mesela:

Alıntı: 3. Hukuk Dairesi 2017/4343 E. , 2017/12797 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasında görülen tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; malik olarak bulunduğu ... İli, ... İlçesi, ... Mevki, 6412 ada, 6 parsel, 1. Kat, 2 bağımsız bölüm nolu taşınmazı ... isimli şahsa kiraladığını, taşınmaza ilişkin demirbaş ödemelerini yapmak ve bir takım işlemler için iş yerine gittiğinde dava konusu taşınmazı ... isimli şahsın kullandığını tespit ettiğini, kiracı ile aralarındaki kira sözleşmesinin 4. Maddesi hükmüne rağmen kiracının kiralanan taşınmazı kız kardeşi olduğunu öğrendiği üçüncü bir şahsa devretmiş olması sebebiyle akde aykırı davrandığını, taşınmazı fuzuli işgal etmekte olan davalı ...’ün müdahalesinin meni ile tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı; kira sözleşmesine aykırılık sebebiyle açılan davanın reddinin gerektiğini, zira kiracıya akde aykırılığın giderilmesi için ihtar çekilerek süre verilmesi gerekirken doğrudan dava açılmasının mümkün olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, davanın akde aykırılık ve fuzuli işgal nedeniyle tahliye istemine ilişkin olduğu belirtilerek TBK’nun 316.maddesi gereğince usulüne uygun düzenlenmiş bir ihtar bulunmaması nedeniyle dava açma şartları oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacının dayandığı ve dava konusu taşınmaza ait kira sözleşmesi 30.03.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, kiraya veren davacı ... ile kiracı dava dışı ... arasında düzenlenmiştir. Sözleşmenin hususi şartlar 4. Maddesinde kiracının kiralananı kısmen veya tamamen devir veya ciro edemeyeceği kararlaştırılmış olup bu hüküm tarafları bağlar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323. Maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği hükmü düzenlenmiş olup, davalı ... kiralananın, davacının muvafakati ve yazılı rızası ile kendisine devredildiği hususunu ispat edememiştir. Bu nedenle kira ilişkisinin davalıya devredildiğinden bahsedilemez. Bu durumda davalının fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 316.maddesinde belirtilen otuz gün süreli eski hale getirme ihtarnamesinin kiracılara gönderilmesi gerekmektedir. Kiralananı fuzuli işgal eden davalı için yasada ihtar şartı düzenlenmemiştir. Kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalıya devredildiğinin anlaşılması karşısında Mahkemece fuzuli işgalci durumunda bulunan davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.09.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Bu olayda da tam duruma uyan bir içtihat bulabilir misiniz bilmiyorum ama bence davayı açıp şansınızı denemeniz iyi olur.

Alıntı: Yazan Admin Kızı kendisiyle birlikte otursaydı, "aile birliği" ve "çekirdek aile" tezine katılırdım ancak, kendisi farklı bir yerde oturuyor ve evi reşit kızına devrediyorsa, kızı bence sözleşme açısından üçüncü kişi sayılır ve bu davranış da benim düşünceme göre akde muhalefettir. Yargıtayın kiracının eşinin ergin kız kardeşiyle birlikte oturmayı akde aykırı sayarken, bir kişinin yalnız olan kız kardeşini yanına almasını sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirmediğini okumuştum. Aynı şekilde kız kardeşe devrin de akde muhalefet sayıldığına dair içtihatlar mevcut, mesela: Bu olayda da tam duruma uyan bir içtihat bulabilir misiniz bilmiyorum ama bence davayı açıp şansınızı denemeniz iyi olur.

Çok teşekkürler meslektaşım. Bu arada aynı zaman da kiracıya karşı kira bedelinin tespiti davası da açmayı düşünüyoruz 5 yıl doldu diye. Arabuluculuğa başvururken konu olarak hem tahliye hem kira tespit yazabilir miyim? Yoksa ikisi için ayrı ayrı arabuluculuğa mı başvurmalıyım konu farklı olduğu için? Teşekkürler.

Her ikisi için tek başvuru yapabilirsiniz. Son tutanağa her iki uyuşmazlığı da geçirir ve son tutanaktan 2 adet ASIL alırsanız sorun yaşamayacağınızı düşünüyorum. (Bazı hakimler UYAP'taki barkodlu dökümanı yeterli görmüyor ve son tutanağın aslını istiyor, o nedenle her iki davaya da asıl sunabilmeniz açısından 2 adet önerdim)