Mesken olarak görünen yerde Mali müşavirlik-muhasebecilik yapma

Kişi yeni iktisap ettiği taşınmazda mali müşavir olarak çalışıyor.Taşınmazdaki diğer odada eşi bir apartman yönetim hizmetleri konulu bir firma kurarak hizmet veriyor. Kısa bir süre sonra site yönetim kurulu vekili, mezkur kişiye -mali müşavire- noterden ihtarname çekerek ve bu ihtarnameye yönetim planını da ekleyerek (Yönetim planında taşınmazların sadece mesken olarak kullanılabileceği işyerleri olarak kullanılamayacağı yer alıyor) ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren mezkur daireyi işyeri olarak kullandıkları ve balkonlardaki tabelaları da kaldırmadıkları takdirde idari ve yargısal yola başvuracaklarını ihtar ediyor. Mesele yargı önüne intikal ettiği takdirde; mahkeme ihtara uygun yönde bir karar verebilir mi? Saygılarımla.

Sayın Aydın,

Sizi bir başka açıdan bilgilendirmek isterim.Eğer site yönetim kurulu aşağıdaki düzenlemeyi biliyorsa, o zaman mali müşavirin işi mesleki açıdan da zora girer.

21 Kasım 2007 tarih ve 26707 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmış bulunan SERBEST MUHASEBECİ, SERBEST MUHASEBECİ MALÎ MÜŞAVİRVE YEMİNLİ
MALÎ MÜŞAVİRLERİN ÇALIŞMA USUL VE ESASLARIHAKKINDA
YÖNETMELİKTE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA
DAİR YÖNETMELİK'in ilgili maddesi:

"MADDE 14 – Her meslek mensubu meslekî faaliyetine başlamadan önce bağlı olduğu oda bilgisinde iş yeri açmak zorundadır.
Büro standartları ve buna ilişkin usul ve esaslar Birlik Genel Kurulu’nda belirlenir. Açılan işyerleri bağımsız büro şeklinde olup, başka bir serbest meslek faaliyeti veya ticarethane ile içiçe olamaz. Meslekî faaliyetler aynı zamanda ev olarak kullanılan ikametgâhlarda yürütülemez. Bir meslek mensubunun birden fazla bürosu olamaz. Birlikte çalışan meslek mensupları da ayrı büro edinemezler."

Merhabalar;

Kat Mülkiyeti Yasası m. 28, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğunu belirtmektedir. Taşınmazda ister kiracı, ister yeni malik olsun bu yönetim planına uymak zorundadır. Taşınmazın yönetim tarzı, kullan amacı ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planındaki hüküm uygulanacaktır. Yönetim Planında dairelerin sadece konut olarak kullanılacağına dair hüküm olmasa idi, avukatlık bürosu, hekim veya diş tabibi muayenehanesi, yada mali müşavirlik ve muhasebe bürosu olarak kullanılabilmesi olanaklı idi. Ancak, yönetim planında (taşınmazların sadece mesken olarak kullanılabileceği işyerleri olarak kullanılamayacağı) yer aldığı için,mahkeme, site yönetiminin ihtarı doğrultusunda karar verecektir. H. G. K.nunda kararı bu yöndedir.(E: 2003/18-411, K: 2003/000417, Tarih: 11.06.2003)

Y.HGK., 29.04.1981, E. 1980/6-3313, K.1981/331 Sayılı kararında muhasebe bürosu mesken olan yerlerde açılabilir diyor.
Yine, KMK ; Mesken büro olarak kullanılabilir ve kiraya verilebilir. Çünkü, yönetim planında ve tapuda mesken olarak kayıtlı bir yerin başka bir şekilde kullanılamayacağı yazılı olsa bile, meskenin büro olarak kullanılması hali KMK.M 24/II kapsamına girmez diyor.
Yargıtay;"bürolar md.24/II hükmü dışındadır. Bundan dolayı,kütükte mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin büro şeklinde kullanılmaları için kat malikleri kurulundan bu konuda bir karar alınması gerekmez" diyor.
Bu durumda, mezkur kişi sadece büro olarak kullandığı taşınmazda, mali müşavir olarak çalışmaya devam etse hakkında açılacak bir davada mezkur yerdeki faaliyetine son verilmesi hakkında bir karar alınabilir mi?

Sayın Meslektaşım;
Benim size ilettiğim HGK Kararı,2003 yılına ait. O kararda ayrıca, bu gibi durumlarda KMK m.24 ün uygulanamayacağını, KMK nu hükümlerinin, Yönetim planında olmayan hususlar varsa o hususlardaki ihtilaflarda uygulanacağını belirtmektedir.
Ayrıca, daha yeni bir Y.HGK Kararında da, (E.2005/18-695, K. 2005/759, Tarihi: 21.12.2005)
{"Yönetim Planının 12. maddesinde "bağımsız bölümler, kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararı bulunmadıkça sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz" hükmü yer almaktadır. Yönetim Planında yapılan bu düzenleme ile, meskenin diğer bir şekilde kullanılmasını kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararın bulunması koşuluna bağlamıştır. Hükümde yer alan "tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında" ifadesi; sınırlama olmaksızın, kütükte kayıtlı niteliği dışında tüm kullanım biçimlerini kapsadığından "müşavirlik bürosu" niteliğinde kullanımının da yasaklandığı açıktır.(634 S. K. m. 24, 28)

Dava: Taraflar arasındaki "İşyeri Olarak Kullanılan Bağımsız Bölümün Mesken Niteliğine Dönüştürülmesi İstemine ilişkin Davanın" yargılaması sonunda; Bakırköy 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 11.06.2004 gün ve 2003/723 E. 2004/649 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 13.12.2004 gün ve 2004/8234-9622 sayılı ilamı ile;

( ...Dava konusu edilen 11 numaralı TK ait ve 18 numaralı TV'ye ait bağımsız bölümler tapu kaydında mesken olarak görülmekte olup, yerinde yapılan incelemede buranın müşavirlik bürosu olarak kullanıldığı belirlenmiştir. Ana taşınmaza ilişkin Yönetim planının 12. maddesinde kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı kararı bulunmadıkça bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılmayacağı öngörülmektedir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, tapuca mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde işyeri açılabilmesi için buna kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerekir. Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bir bölümde doktor muayenehanesi, avukat yazıhanesi veya mühendislik bürosu açabilmesi sözü edilen yasa maddesinde belirtilen işyeri niteliğinde sayılmamakta ve dolayısıyla tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldıkları bir kararın varlığı aranmamakta ise de, tüm kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planının 12. maddesinde bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamayacağı açıkça hükme bağlanmış olduğundan, buna göre büronun da tapu sicilinde belirtilen mesken niteliğinde olmadığı gözetilerek dava konusu 11 ve 18 numaralı davalılara ait bağımsız bölümlerin tapuda yazılı olan mesken niteliğine dönüştürülmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile bu yoldaki istemin reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yaralama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, tapuda mesken niteliği ile kayıtlı olup, işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümlerin mesken niteliğine dönüştürülmesi istemine ilişkindir.

A-DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ:

Davacı vekili; tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin, Yönetim Planında yer alan yasaklayıcı hükme rağmen davalı bağımsız bölüm maliklerince işyeri olarak kullanıldığını ileri sürerek; dava konusu bağımsız bölümlerin Yönetim Planına aykırı şeklide işyeri olarak kullanılmasının meni ile mesken gereğince dönüştürülmesine karar verilmesini istemiştir.

B-DAVALININ CEVABININ ÖZETİ:

Davalı LV vekili; Yeminli Mali Müşavir olan müvekkilinin, işyeri olarak kullandığı 18 numaralı bağımsız bölümde ticari hiçbir faaliyette bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı BK vekili; mesken nitelikli 11 numaralı bağımsız bölümü, müvekkilinin mali müşavirlik bürosu olarak kullanmasına kanuni bir engel bulunmadığı gibi, Yönetim Planında bu yönde yasaklayıcı bir hükmün de yer almadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

C-YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ:

Yerel Mahkeme; "tapuda mesken olarak görünen dava konusu bağımsız bölümlerin, davalılar tarafından "müşavirlik bürosu" olarak kullanıldığı tespit edilmiş ise de, müşavirlik bürosunun Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinde gösterilen yasak işler "kapsamına girmediği ve Yönetim Planında da meskende büro açılmasını yasaklayan bir hüküm bulunmadığının anlaşıldığı" gerekçesiyle "davanın reddine" karar yermiştir.

D-TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME:

Davacı vekilince temyiz edilen karar. Özel Daire'ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme önceki gerekçesini tekrarlayarak direnme kararı vermiş; direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.

E-MADDİ OLAY:

Dava konusu 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümler tapuda "mesken" niteliği ile kayıtlı olup; Mahkemece yerinde yapılan keşifte, davalılar tarafından "müşavirlik bürosu" olarak kullanıldıkları belirlenmiştir.

Yönetim Planının, kat maliklerinin haklarının ve yükümlülüklerinin düzenlendiği 12. maddesinde; Ana gayrimenkulün tamamı veya ayrı ayrı bağımsız bölümleri, kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz hükmü yer almaktadır.

F-UYUŞMAZLIK :

Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasındaki uyuşmazlık; tapuda mesken niteliği ile kayıdı bulunan dava konusu 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin, Yönetim Planının 12. maddesi hükmü karşısında, müşavirlik bürosu olarak kullanılıp kullanılamayacağı noktasında toplanmaktadır.

G-GEREKÇE:

Çekişmenin çözümü için örneğinde, kat mülkiyeti bir yapıda Yönetim Planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; "Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir." denildikten sonra, ikinci fıkrasında; "Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlık bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır." hükmü öngörülmüştür.

Bu açık hüküm karşısında; kat mülkiyeti yapının yönetiminin, sözleşme hükmünce olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.

Diğer bir ifadeyle, Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hakimin ilk başvuracağı belge Yönetim Planı olup; Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere, ancak Yönetim Planında hüküm bulunmadığı hallerde başvurulmalıdır.

Somut olayda; Yönetim Planının 12. maddesinde "bağımsız bölümler, kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararı bulunmadıkça sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz" hükmü yer almaktadır. Yönetim Planında yapılan bu düzenleme ile, meskenin diğer bir şekilde kullanılmasını kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararın bulunması koşuluna bağlamıştır. Hükümde yer alan "tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında" ifadesi; sınırlama olmaksızın, kütükte kayıtlı niteliği dışında tüm kullanım biçimlerini kapsadığından "müşavirlik bürosu" niteliğinde kullanımının da yasaklandığı açıktır.

Direnme kararında sözü edilen, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin birinci fıkrasında, yapılması kesin olarak yasaklanan işler sayılmış ikinci fıkrasında ise kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilecek olan yerler belirtilmiştir.

Şu hale göre, Yönetim Planının 12. maddesinde bağımsız bölümlerin kütükte kayıt niteliği dışında tüm kullanım biçimleri açıkça yasaklandığından, tapuda mesken niteliği ile kayıtlı bulunan dava konusu 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin müşavirlik bürosu olarak kullanılma olanağı bulunmamaktaddır."}
Bu karar, kat maliklerinin yetkilerinin de sözleşmeden sonra, ve KMK ndaki düzenlemelerden önce geldiğini ifade etmektedir ki, yeni bir kanun veya içtihatla ortadan kaldırılmadığı sürece elimizdeki kanunların ilgili sayfasına not edilmelidir.
Çalışmalarınızda başarı ve yaşamda mutluluklar dileğiyle.

Ben de bir şey danışmak istiyorum, bilgi ve tecrübelerinizi sunarsanız çok memnun olurum.

Bütün bağımsız bölümleri bar, kitapçı, sürücü kursu vs. olarak kullanılan kat mülkiyetine tabi bir binada, yönetim(somut olayda binadaki tüm esnaflar) bir araya gelerek binada mevcut işyerleri ile aynı/benzer işi yapacak bir yerin açılmasına kesinlikle muvafakat vermeyeceklerine dair yazılı bir mutabakata varıyorlar. O binadaki bağımsız bir bölümde kiralamak suretiyle işletilmek istenen diyelim ki kitapçıya belediye ruhsat vermek için bina sakinleri(esnafın) tarafından imzalanmış muvafakatname istiyor. Bina yönetimi de söz konusu kararı göstererek kitapçının açılmasına rıza göstermiyor. Bu karar orayı kiralayanı bağlar mı?

Sayın Meslektaşım;
MK m.2/1 : "Herkes, haklarını kullanırken ..... dürüstlük kuralına uymak zorundadır."
2/2 : "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz"
Yani, yukarıda çok değerli meslektaşım Sayın Av. Ferda AYDIN' ın sorusu üzerine irdelediğimiz Kanun, Sözleşme(Yönetim Planı), kat Malikleri Kurulu Kararları ve bunların uygulanma şekil ve esaslarını gösteren Yargıtay Kararları vb.nin ihtiva ettiği hukuk düzeninin koruduğu hak, kötüye kullanılmayan haktır. Devamla :
MK m.3/2 : "...durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz."
Yani burada karşı tarafın engellemesinin haksız ve kötü niyete dayalı olduğunu çeşitli nedenlerle açıklamak ve mevcut durumu da bunun kanıtı olarak ileri sürebilmek olanaklıdır.
Eski MK m. 2 de de bunun farklı boyutu ve açıklamaları vardır.
Çalışmalarınızda başarılar dilerim

Alıntı: Yazan Av.YBayrak Sayın Meslektaşım; MK m.2/1 : "Herkes, haklarını kullanırken ..... dürüstlük kuralına uymak zorundadır." 2/2 : "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz" Yani, yukarıda çok değerli meslektaşım Sayın Av. Ferda AYDIN' ın sorusu üzerine irdelediğimiz Kanun, Sözleşme(Yönetim Planı), kat Malikleri Kurulu Kararları ve bunların uygulanma şekil ve esaslarını gösteren Yargıtay Kararları vb.nin ihtiva ettiği hukuk düzeninin koruduğu hak, kötüye kullanılmayan haktır. Devamla : MK m.3/2 : "...durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz." Yani burada karşı tarafın engellemesinin haksız ve kötü niyete dayalı olduğunu çeşitli nedenlerle açıklamak ve mevcut durumu da bunun kanıtı olarak ileri sürebilmek olanaklıdır. Eski MK m. 2 de de bunun farklı boyutu ve açıklamaları vardır. Çalışmalarınızda başarılar dilerim

Sayın Av.YBayrak,

Alıntısını yaptığım mesajla, 5 no.lu mesajınızdaki açıklamalar ve HGK kararı arasında bir çelişki yok mu?

Saygılarımla

Sayın Meslektaşım;
Alıntı yaptığınız mesajımda kat malikleri kurulunun haklarını kullanmasının sınırsız olmadığını, hukuk düzeninin kendilerine tanıdığı hakkın, rahmetli değerli hukukçu, değerli yargıç Y.2.HD eski başkanı Esat Şener'in deyimi ile "keyfemayeşe" yani istediğinde kullanabileceği bir hak olmadığını anlatmaya çalıştığım için, alıntı yaptığınız mesajımla önceki mesajım arasında çelişki yok.
Yani Kat Malikleri Kurulu, meskenlerden, mülk sahipleri yada kiracılardan kimisine/istediğine (iş yeri olarak kullanılabilmesi hukuken mümkün olan işyerlerinden) kullanabilme izni verme, istemediğine vermeme gibi bir serbestilik içinde değildir. Bu hakkını hakkaniyet, eşitlik ve dürüstlük içinde kullanacaktır. Eski MK m.2 ve bu maddeye ilişkin Sn. Rahmetli Esat Şener'in TMK şerhindeki(1989) güzel açıklamaları hala değerini korumaktadır.
Şahsınıza ve diğer saygıdeğer meslektaşlarıma, çalışmalarınızda başarılarınızın devamını dilerim.

Merhaba,
herkese kolay gelsin. Benim de bir sorum olucak. Müvekkil 4 haneli bir apartmanın bir hanesini kiralayıp meb onaylı kurs açmak istiyor. ancak önceki kiracı etüd işletiyormuş ve alt kattaki komşu yaşlı bir teyze olduğu için bir daha bir kiracının işyeri açmasına izin vermeyeceklerini açıkça söylemiş. ama hlai hazırda diğer iki meskende de işyeri var. bu durumda önceden diğer işyerleri için alınmış olan kat malikleri kurulu onayı bizim için geçerli olabilir mi? kısaca, bu hususta yaşlı teyzeyi iknadan başka yolumuz var mıdır?
yardımlarınız için şimdiden teşekkürler

Alıntı: Yazan üye18721 Kişi yeni iktisap ettiği taşınmazda mali müşavir olarak çalışıyor.Taşınmazdaki diğer odada eşi bir apartman yönetim hizmetleri konulu bir firma kurarak hizmet veriyor. Kısa bir süre sonra site yönetim kurulu vekili, mezkur kişiye -mali müşavire- noterden ihtarname çekerek ve bu ihtarnameye yönetim planını da ekleyerek (Yönetim planında taşınmazların sadece mesken olarak kullanılabileceği işyerleri olarak kullanılamayacağı yer alıyor) ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren mezkur daireyi işyeri olarak kullandıkları ve balkonlardaki tabelaları da kaldırmadıkları takdirde idari ve yargısal yola başvuracaklarını ihtar ediyor. Mesele yargı önüne intikal ettiği takdirde; mahkeme ihtara uygun yönde bir karar verebilir mi? Saygılarımla.

Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu

m.45/Son: (EKLENMİŞ FIKRA RGT: 30.04.2013 RG NO: 28633 KANUN NO: 6460/9)
23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.

Saygılarımla...