Tapu iptali davası/Devlet İhale Kanunu

Olay özetle şöyle: Bir belediye, mülkiyeti kendisine ait bir gayrimenkulün satışıyla ilgili olarak ihale düzenliyor. Belediye, şartnamede belirtilen gayrimenkulü ihaleyi kazanana devredecek; bunun karşılığında ihaleyi kazanan şirket de belli bir miktar para ödeyecek ve ayrıca belediyeye şartnamede belirtilen binayı ücretsiz olarak yapıp teslim edecek. X şirketi belediyenin düzenlediği ihaleye katılıyor ve kazanıyor. Belediye, X şirketinden şartnamede belirtilen bedeli tahsil ediyor ve diğer taahhütler için de teminat mektupları alıyor, akabinde de şartnameye uygun şekilde gayrimenkulü X şirketine devrediyor. Bu ana kadar durumu yakından takip eden müvekkil şirket de X şirketinden bu gayrimenkulü satın almak istiyor. Fakat X şirketinin belediyeye olan taahhütlerini yerine getirmemesi gibi bir ihtimalde belediyenin hem teminat mektuplarının tazminine gideceğinden hem de tapu iptal davası açacağından korkuyor (zira teminat mektupları, sözleşmedeki cezai şart hükümlerini temin amacıyla belediyeye verilmiş; yani belediyenin böyle bir durumda hem teminat mektuplarını paraya çevirip hem de sözleşmeyi feshetmesi mümkün). Açılacak bir tapu iptal davasında müvekkil şirketin, belediye ile X şirketinin ilişkisinden haberdar olduğunu ortaya koyacak deliller mevcut, yani "iyi niyetli üçüncü şahıs" olarak kabul edilebilmesi pek mümkün değil.
Konu bu aşamada bize intikal etti. Ben meseleyi ilk öğrendiğimde, belediye sözleşmeyi feshetse ve gayrimenkulün mülkiyeti X şirketinde kalsa bile böyle bir durumda tapu iptali davası açılamayacağını düşünmüştüm. Fakat konu bize yabancı olduğu için bir arkadaşa danışma ihtiyacı hissettim ve danıştığım arkadaşım, belediyenin yapacağı fesih neticesinde BK.m.108/1 mucibince böyle bir davanın açılabileceğini söyledi. Fakat kafamdaki tereddütler kaybolmadı. Yardımda bulunacak meslektaşlara şimdiden teşekkür ederim.

Amacınızı yanlış anlamadıysam:

İki şirket ve belediyenin mutabakatı sağlanıp, düzenlenecek protokol ile binanın inşaatının diğer şirketçe üstlenilmesi düzenlenebilir mi?

Veya "borcun nakli" aklıma gelen diğer ihtimal. Ancak bu müessesenin hükümlerini hiç hatırlamıyorum. Hem borcun nakli ve hem de ihale şartnamesinin incelenmesinde fayda var.

Saygılarımla.

Sayın meslektaşım, öncelikle ilginiz için teşekkür ederim. Müvekkilin burada kesin olarak öğrenmek istediği husus; X şirketinin ihale neticesinde iktisap ettiği gayrimenkulü müvekkilin X şirketinden satın alması halinde, X şirketinin bu gayrimenkulün satın alınmasıyla ilgili olarak şartname ve sözleşme hükümleri çervesinde belediyeye olan taahhütlerini ihlal etmesi ve belediyenin sözleşmeyi feshetmesi durumunda, belediyenin müvekkile karşı hukuken bir tapu iptal davası açıp açamayacağıdır. Şayet böyle bir dava kesin olarak açılabilir şeklinde bir kanaat oluşursa, yukarıda da belirttiğim gibi, müvekkil X şirketiyle belediye arasındaki ilişkilere vakıf olduğundan iyi niyet iddiasında bulunamayacak ve davayı kaybedecektir. Özetle müvekkil, X şirketiyle belediye arasında yaşanabilecek ihtilaflar, gayrimenkulü satın almam halinde beni de etkiler mi sorusunun cevabını öğrenmek istiyor. Belirttiğim gibi, benim bu alanda bir tecrübem bulunmuyor ve yapmakta olduğum araştırmadan da henüz kesin bir kanaat elde edebilmiş değilim...

Tapu siciline güven ilkesi gereğince, eğer sicile bu yönde bir şerh verilmemişse 3. kişilerin önceki ilişkiden kaynaklanan ihtilaftan etkilenmeyeceğini düşünüyorum. Ayrıca Belediye sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesi hususunu zaten teminat mektubu ile güvenceye almış. Tapu siciline şerh verilmiş bir husus yoksa taşınmazın yeni sahibini muhatap alacak bir gerekçesi olamayacağını düşünüyorum.

Müvekkiliniz, malikten bir taşınmaz satın alacak.Satıcı (şu andaki) malik ile eski malik arasında, taşınmazın tapuda devredilmesine rağmen sorunlar,şartlar var.Söz konusu şartlar (yükümlülük altında bulunan ve müvekkilinize taşınmazı devredecek olan malik tarafından ) yerine getirilmezse, müvekkilinizin iktisabı tapu siciline güven ilkesinin sağladığı güvenceden yararlanamayacaktır.

Eras isimli meslektaşıma katılıyorum.

Eğer ki X şirketi ve belediye, aralarında yaptıkları sözleşmede taahhütlerin X şirketince yerine getirilmemesi halinde teminat mektuplarının nakite çevrileceği hususunun yanı sıra X şirketi adına yapılan tescilin de iptal edileceği hususunu eklememişlerse sorun yok. Bu durumda X şirketi taahhütlerini yerine getirmezse teminatlar nakite çevrilir, ancak tapunun iptali istenemez. Bu halde müvekkilinizin kaygılanmasına gerek yok. Taşınmazın müvekkilinizce iktisap edilmesi halinde bir sorunla karşılaşılmayacağı kanaatindeyim.

Sayın meslektaşlarım,

Yukarıda anlatılan olaya benzer bir olayda, idare taşınmazın satışı konusunda ihale açıyor(Devlet İhale Kanunu'na dayanan) , şartnameye uygun olarak alıcıya taşınmaz devrediliyor, alıcı da bedeli ödüyor.Bu süreçte ita amirince ihalenin feshine dair süreler de geçmiş.

Bu arada ihale sonucu satışın şartnameye aykırı gerçekleştiği iddiasıyla bir 3. kişi idare mahkemesinde ihalenin iptali ile yürütmenin durdurulması istemiştir.İdare mahkemesi yürütmenin durdurulması kararını vermiş durumda.Tapu şu anda ihaleyi alan kişi üzerinde gözükmektedir, bu nedenle tapuda iyiniyetle 3. kişiye yapılacak olası bir satışta mağduriyet doğabilecektir.Bu şartlar altında, idarenin ihalenin iptal edilmesi ihtimaline karşılık tapuda devri engellemek için tapu iptali davası açarak tedbir istemesi mümkün müdür?Ve ya idare mahkemesinden tapuda devri engelleyebilecek bir karar alınabilir mi?

Başkalarına devredilmesi ihtimali olan taşınmaz tapusunun bir ihtilafa konu (bir dava ) olduğunu gösteren (dava dilekçesi, dosya no, herhangi bir müzekkere gibi) bir bilgi veya belgenin Tapu Sicil Müdürlüğüne iletilmesi ve intikal talebinde bulunacak alıcıların ihtilaftan böylece haberdar edilmesinin istenmesi suretiyle m.1023 hükmünün doğuracağı aleyhe sonuçları bertaraf etmek mümkün diye düşünüyorum.İ.tedbir kararı imdada yetişinceye kadar elbette.