Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesi - iki haklı ihtar

Herkese merhabalar,

Müvekkil ile kiraya veren arasında 5 yıl süreli kira sözleşmesi mevcuttur. Kiraya veren tarafından kira borcunun ödenmesi istemli olarak Mart ayında tarafımıza ihtar çekilmiştir.

TBK m. 352/2 uyarınca "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."

Kiraya veren tarafından fesih hakkının doğması için bahsi geçen "bir kira yılı" ibaresi kira süresi boyunca birer yıllık dönemleri mi kastetmektedir yoksa kira süresi olan 5 yıl boyunca ikinci kez ihtar çekilmesi halinde tahliye koşulu gerçekleşecek midir?

Hayır gerçekleşmiş olmaz. Her yıl 1 kira yılı sayılacağından yılda 1 kez ihtarname çekilmesi haklı sebep oluşturmaz. DİYE BİLİYORUM

Alıntı: Yazan gecelerin_yargıcı Kiraya veren tarafından fesih hakkının doğması için bahsi geçen "bir kira yılı" ibaresi kira süresi boyunca birer yıllık dönemleri mi kastetmektedir yoksa kira süresi olan 5 yıl boyunca ikinci kez ihtar çekilmesi halinde tahliye koşulu gerçekleşecek midir?

Benim kişisel yorumum her ikisinin DE kastedildiği şeklinde. Yani 5 yıllık bir sözleşmede aynı yıl (12 aylık kira dönemi) içinde iki kez haklı ihtar çekilmesi durumda o 12 aylık dönemin sonunda tahliye davası açılabilir. Aynı şekilde 2. yıl 1 haklı ihtar, 4. yıl ikinci haklı ihtar çekilmesi durumunda da 5. yılın sonunda tahliye davası açılabilir.


Görüşümün dayanağı ise hem kanun metninin lafzı hem de madde gerekçesi:

Alıntı: Maddenin ikinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadan farklı olarak, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturacağı, açıkça kabul edilmiştir. Ayrıca, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli olacaktır.

Alıntı: Yazan Admin Benim kişisel yorumum her ikisinin DE kastedildiği şeklinde. Yani 5 yıllık bir sözleşmede aynı yıl (12 aylık kira dönemi) içinde iki kez haklı ihtar çekilmesi durumda o 12 aylık dönemin sonunda tahliye davası açılabilir. Aynı şekilde 2. yıl 1 haklı ihtar, 4. yıl ikinci haklı ihtar çekilmesi durumunda da 5. yılın sonunda tahliye davası açılabilir. Görüşümün dayanağı ise hem kanun metninin lafzı hem de madde gerekçesi:

Sayın Admin,
Şu açıdan dediğinize katılmıyorum. Alıntıladığınız kanun metninde kira yılı demekte. Kira yılı yerine aslında kira müddeti demiş olsaydı bence dediğiniz daha isabetli olurdu.

Şahsımca bahsedilen 1 kira yılı 1 Şubat 2018 de başlayan kira sözleşmesinde 1 Şubat 2019 a kadar geçen süredir.

Son olarak zaten kira sözleşmesi müddet sonunda bildirim ile bitmesi için yeterli iken kanun, ihtarın çekildiği Kira YILı SONUNDA ve DAVA yoluyla sözleşmeyi sona erdireceği belirtilmiş. Buda yine bana göre aslında 5 yıllık kira sözleşmesinde 6. İhtara kadar yol var demek oluyor. Her yıl 1 ihtar sözleşmeyi sonlandırmak için yetmeyecektir

Saygıdeğer Meslektaşlarım;

Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2017/11179 K. 2018/5354 T. 16.5.2018 tarihli kararı inceleyebilirsiniz. - Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.