Apartmandaki Pansiyonerlerin Verdiği Rahatsızlık

Değerli Üyeler;

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi bir apartmanda iki kat maliki, taşınmazlarını pansiyon olarak kiraya vermektedir. Bu durumla ilgili, mesken olarak kullanılmak koşuluyla yasal engelin bulunmadığına ilişkin Yargıtay 5. HD.nin 17.01.1974 tarihli 1973/18489 E. ve 1974/191 K. sayılı kararı ile Yargıtay 18. HD.nin 27.05.1998 tarihli 1998/5555 E. ve 1998/6226 K. sayılı kararı mevcut.

Ancak ne var ki, sürekli değişen pansiyonerlerin çıkardığı gürültülerden diğer birçok kat maliki rahatsız olmaktadır. Yapılacak olağan genel kurulda bu hususun gündeme alınarak söz konusu dairelerin pansiyon olarak kiraya verilmemesi yönünde bir karar çıkması durumunda bu karar uygulanabilir mi? Kararın çıkmadığı ihtimaline göre, kat malikleri birlikte ya da bireysel olarak mahkemeye başvurur ise sonuç alınabilir mi?

TCK 123. maddede ifadesini bulan "kişilerin huzur ve sükununu bozma" suçundan dolayı suç duyurusunda bulunulmasının, pansiyonerlerin sürekli değişmesi nedeniyle sonuca etki edecek bir yol olmadığını düşünüyorum. Konutlarını pansiyon olarak kiraya veren kat maliklerinin şikayet edilmesi durumunda dahi takipsizlik çıkacağı düşüncesindeyim, zira gürültü vb.. şekilde rahatsızlık verenler kat malikleri değil pansiyonerlerdir.

Fikir verecek meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av. Engin EKİCİ Değerli Üyeler; Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi bir apartmanda iki kat maliki, taşınmazlarını pansiyon olarak kiraya vermektedir. Bu durumla ilgili, mesken olarak kullanılmak koşuluyla yasal engelin bulunmadığına ilişkin Yargıtay 5. HD.nin 17.01.1974 tarihli 1973/18489 E. ve 1974/191 K. sayılı kararı ile Yargıtay 18. HD.nin 27.05.1998 tarihli 1998/5555 E. ve 1998/6226 K. sayılı kararı mevcut. .

Sayın Ekici,

Soruya yanıt ararken malumunuz kavramlar çok önemlidir. Benim bildiğim "pansiyon" işletmenin belli kuralları vardır. Öncelikle "işyeri açma ruhsatı" gereklidir. Dolayısıyla pansiyon aynı zamanda işyeridir. O halde mesken olarak özgülenmiş taşınmaz, işyerine kiraya verilemez. Esas ve karar numaralarını verdiğiniz kararları incelemedim. Ancak böyle kararlar varsa itibar edilemez. Ama kavram konusunda bir yanlışlık var da sözkonusu taşınmaz, öğrencilere kiraya veriliyorsa, kararlar doğrudur. Çünkü bizim fiili durumu "pansiyon" olarak nitelememiz, yetersiz olacaktır.

Alıntı: Ancak ne var ki, sürekli değişen pansiyonerlerin çıkardığı gürültülerden diğer birçok kat maliki rahatsız olmaktadır. Yapılacak olağan genel kurulda bu hususun gündeme alınarak söz konusu dairelerin pansiyon olarak kiraya verilmemesi yönünde bir karar çıkması durumunda bu karar uygulanabilir mi?

Usulüne göre alınacak karar uygulanabilirç Hatta anasözleşme değişikliğine giderek bu hususu sözleşmeye ekleyip, tapuya bildirirseniz sonraki malikler açısından da bir sıkıntı yaşamazsınız.

Alıntı: Kararın çıkmadığı ihtimaline göre, kat malikleri birlikte ya da bireysel olarak mahkemeye başvurur ise sonuç alınabilir mi?

Sorunuza benzer bir kararı aşağıya alıntıladım.

.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/5348
K. 2002/6526
T. 6.6.2002
• BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ İŞYERİ OLARAK KULLANAN KİRACININ TAHLİYESİ ( Diğer Bağımsız Bölümlerdekileri Rahatsız Etmenin Tahliye Nedeni Olmadığı )
• KİRACININ BAĞIMSIZ BÖLÜM SAKİNLERİNE RAHATSIZLIK VERMESİ ( Tahliye Nedeni Olmadığı - Bağımsız Bölümü İşyeri Olarak Kullanan Kiracının Tahliye Edilebileceği )
• DİĞER BAĞIMSIZ BÖLÜMDEKİLERİ RAHATSIZ ETMENİN TAHLİYE NEDENİ OLMADIĞI ( Bu Takdirde Başka Bir Takım Önlemler Alınması Gerekliliği - Bağımsız Bölümü İşyeri Olarak Kullanan Kiracının Tahliye Edilebileceği )
634/m.18, 24, 33
ÖZET : Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, meskenin işyeri olarak kullanılması durumunda kiracının bu yerden mahkemece tanınacak süreye rağmen bağımsız bölümü mesken niteliğine dönüştürmediği takdirde tahliyesine karar verilmesi mümkün ise de, niteliğine uygun şekilde kullanılan bağımsız bölüm sakinlerinin gerek bağımsız bölümlerini ve gerek ortak yerleri kullanırken diğer kat maliklerine rahatsızlık vermeleri hali tahliye nedeni olamaz.

DAVA : Dava dilekçesinde tahliye istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar Ahmet B. ve Taner K. tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dava dilekçesinde, mülkiyeti davalılardan Sefer T, Kemal M. ve Mustafa A'a ait olan 2 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak oturan diğer davalılar Ahmet T. ve Taner K'ün bu bağımsız bölümü yurt, pansiyon ve dernek gibi faaliyette bulunarak amaç dışı kullandıkları ve gecenin geç saatlerinde dahi çok sayıda yabancı kişilerin bu yere girip çıkması nedeniyle apartman sakinlerinin rahatsız edildikleri ileri sürülerek dava konusu yerin tahliyesine karar verilmesi istenilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesi hükmü uyarınca gerek kat malikleri ve gerek bağımsız bölümlerde kiracı sıfatıyla oturanlar bağımsız bölümlerini ve anagayrimenkulün ortak yerlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak; özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Aynı Yasanın 24. maddesinin 2. fıkrası hükmü ile de anagayrımenkulün tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünün maddede sayılan ve benzeri biçimlerde işyeri olarak kullanılabilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi koşulu getirilmiştir.

Yasanın yukarıda açıklanan hükümlerine uyulmayıp yasaklara aykırı davranılması yada kat maliklerinin oybirliği ile verilmiş kararı olmadan mesken nitelikli bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması halinde diğer kat maliklerinin aynı Yasanın 33. maddesi hükmü uyarınca hakimin müdahalesini isteme hakları bulunmaktadır.

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, meskenin işyeri olarak kullanılması durumunda kiracının bu yerden mahkemece tanınacak süreye rağmen bağımsız bölümü mesken niteliğine dönüştürmediği takdirde tahliyesine karar verilmesi mümkün ise de, niteliğine uygun şekilde kullanılan bağımsız bölüm sakinlerinin gerek bağımsız bölümlerini ve gerek ortak yerleri kullanırken diğer kat maliklerine rahatsızlık vermeleri hali tahliye nedeni olamaz. Bu gibi durumlarda rahatsız edici olduğu ileri sürülen olguların ( gürültü, koku, duman vs. ) varlığının ve tahammül sınırlarını aşan boyutta olduğunun kanıtlanması durumunda, mahkemece, bunları giderici önlemlerin bilirkişi marifetiyle tespit ettirilip davalılar tarafından yerine getirilmesine ve buna uyulmaması halinde de söz konusu maddenin son fıkrası hükmü uyarınca cezalandırılacağına dair ihtarat yapılmasına karar verilmekle yetinilmesi gerekir.

Somut olayda, davaya konu bağımsız bölümün kiracılar Ahmet B. ve Taner K. tarafından 1 Eylül 1999 tarihli kira sözleşmesi ile diğer davalılardan ikametgah olarak kiralandığı ve öğrenci olan kiracıların yanına dışardan çok sayıda yabancının girip çıktığı ve bu durumdan bir kısım kat maliklerinin rahatsız olduklarını ileri sürerek yönetime şikayette bulundukları ve yönetimin toplantıya çağırdığı kat malikleri kurulunca, söz konusu bağımsız bölümün gerek malikleri ve gerek kiracıları aleyhine amaç dışı kullanım nedeniyle tahliye istemiyle dava açılması için yöneticiye yetki verilmesine karar verildiği dosya kapsamından anlaşılmakta olup davacı tarafça başkaca bir olay ve kanıt ortaya konulmamıştır.

Davacılar, davaya konu bağımsız bölümün yurt, pansiyon ve dernek olarak amaç dışı kullanıldığını ileri sürmüş ise de, bu hususlar kanıtlanmamıştır. Mesken nitelikli bağımsız bölümün öğrenciler tarafından ikametgah olarak kiralanmış olması, bu yerin yurt ve pansiyon olarak nitelendirilmesini gerektirmez. Anagayrimenkuldeki bağımsız bölümlere çok sayıda kişinin konuk olarak girip çıkması tek başına bir rahatsızlık nedeni olarak da kabul edilemez. Kişilerin konutlarında yasa dışı ve suç teşkil eden bir takım faaliyette bulunduğu yolundaki iddianın yetkili ve görevli mercilere iletilmesi ve konunun anılan merciler tarafından değerlendirilmesi gerekir.

Açıklanan nedenlerle, kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle kabulü yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6.6.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın Av.Suat Ergin;

İzlenmesi gereken yola ilişkin öneriniz ve sunduğunuz karar, mevcut sorunun çözümünde ciddi şekilde katkı sağlayacaktır.

Saygılarımla..